政策核心内容 - 自然资源部等部门联合印发文件，明确提出推动扩大普惠养老服务供给，要求新建城区及住宅项目严格依照规划标准，同步配建养老服务设施[1] - 文件强调住宅项目需严格执行养老服务设施“同步规划、同步建设、同步验收、同步交付”的“四同步”要求[1] - 政策鼓励利用闲置商业、办公、工业、仓储用房及闲置校舍、社区用房等存量房产改造建设养老服务设施，并享受核心优惠[1] - 对符合条件的项目，政策支持其对容积率、建筑密度等规划指标进行优化[1] 地方实践与标准 - 北京、湖北、重庆、长沙等多地已率先探索实践[1] - 北京市2016年便将养老设施配建纳入土地出让条件，朝阳区崔各庄乡相关地块项目明确配建2万平方米养老设施并无偿移交[1] - 湖北省2022年出台办法，要求按每百户不低于20平方米的标准配建养老服务设施[1] - 长沙市2025年11月发布管理办法，明确新建住宅项目需按标准配建居家养老服务用房，实行“四同步”要求[2] - 长沙此前已通过免费移交、租赁等方式，配套社区养老服务用房859处，总面积达22万平方米[1][2] 存量资源盘活与市场影响 - 养老新政为存量房的去库存提供了新思路，将加速长沙闲置房地产资源盘活，为存量去化开辟新渠道[3] - 闲置写字楼可改造为康养办公、老年活动中心，闲置商业综合体可转型为康养综合体，老旧小区闲置配套用房可改造为社区养老服务站[3] - 此举能有效盘活存量房地产资源，降低市场库存，同时完善社区养老服务配套，实现“存量盘活+养老提质”双赢[3] - 养老服务设施用地出让金分期缴纳、不动产抵押融资等政策，将缓解房企资金压力，提升开发运营效率[3] - 政策将推动房企向康养地产、适老化住宅等细分领域转型，培育新的利润增长点[3] - 对于长沙而言，新政将优化市场结构，降低开发和用地成本[3] - 长远来看，随着养老需求持续释放，“康养+地产”将成为长沙房地产市场的新热点，房企转型步伐将进一步加快[3] 具体案例 - 长沙泉塘街道星悦社区建于20世纪80年代，2021年至2022年实施全面提质改造，总投资达2600万元，完成了18栋房屋65个单元的升级[2] - 该社区引入社会资金500万元，盘活小区闲置用房建成居家养老中心，填补了社区养老配套的空白[2]

政策核心目标 - 三部门联合出台18条政策举措，锚定减轻市场主体负担、释放养老服务供给潜力的核心目标 [1] - 政策旨在解决全国60岁及以上老年人口达3.1亿、占总人口22%背景下的养老服务供需适配与质量提升问题 [1] 新建项目配套要求 - 新建城区、居住（小）区、新建住宅项目须按规划标准同步配套养老服务设施，建成后不得擅自改变用途或缩小规模 [1] 降低用地成本措施 - 允许非独立占地养老设施与其他建筑兼容建设，以削减单独占地成本 [1] - 对非营利性养老机构用地应保尽保、依法划拨，免除土地出让金 [1] - 对营利性养老用地全面推行长期租赁、先租后让等灵活模式，土地出让金可分两年缴清 [1] - 支持地方在不低于协议出让最低价前提下，合理确定经营性养老用地出让底价，缓解企业初期资金压力 [1] 盘活存量资源措施 - 在城镇区域，明确老旧小区周边边角地、夹心地等零星用地可改造增设养老及医养结合设施 [2] - 存量空间转型后五年内可按原用途使用且不增收土地价款 [2] - 在农村区域，优先利用闲置集体建设用地建设养老设施 [2] - 符合条件的集体经营性建设用地可通过出让、出租等方式用于养老项目，避免占用耕地并降低用地门槛 [2] 监管与违规处罚 - 擅自改变养老服务设施用地用途，将由自然资源、民政等部门联合查处，责令限期整改 [2] - 拒不整改的，将依法收回土地使用权，追缴已享受的土地优惠价款 [2] - 违规主体将被纳入失信名单，限制其参与后续养老服务项目和土地交易活动 [2]

政策背景与核心目标 - 自然资源部、民政部、国家卫生健康委联合印发新政策，旨在破解养老服务设施“落地难、成本高”瓶颈，推动养老服务高质量发展 [3] - 截至2024年底，全国60岁及以上老年人口达3.1亿，占总人口的22%，政策出台具有紧迫的现实需求 [3] - 此次政策是2019年用地政策的升级版（2.0版），着力解决当前要素制约并着眼构建长效机制 [4] 降低用地成本措施 - 在土地供应环节，对非营利性养老机构用地继续实行应保尽保、依法划拨，免缴土地出让金 [3][5] - 对营利性养老机构，全面推行长期租赁、先租后让、弹性年期出让等模式 [3][5] - 企业签订土地出让合同后，土地出让金允许在两年内分期缴清，以缓解初期资金压力 [5] - 在规划源头，鼓励土地混合开发和空间复合利用，允许非独立占地的养老服务设施“嵌入”其他建筑，减少单独拿地成本 [5] 激活存量与盘活闲置资源 - 支持利用老旧小区周边的边角地、夹心地等零星土地改造增设养老及医养结合设施 [3][6] - 利用存量商业、办公、工业、仓储用房及闲置校舍等改造建设养老设施的，五年过渡期内可暂不改变土地原用途和权利类型，不增收土地价款 [3][6] - 在农村地区，鼓励优先利用闲置的村集体办公用房、校舍、厂房等集体建设用地建设养老服务设施 [6] - 符合条件的集体经营性建设用地，可以通过出让、出租等方式用于养老项目 [6] 新建住宅配建刚性要求 - 新建住宅小区同步配建养老服务设施将成为刚性要求，必须做到“同步规划、同步建设、同步验收、同步交付” [3][7] - 配套设施的规划方案需经民政部门审核同意，确保其位置、规模、功能贴合实际需求 [7] - 建成后，这些设施不得擅自改变用途或缩水 [3][7] 支持农村养老发展 - 鼓励农村集体经济组织通过自办、合资合作、入股联营等多种方式，参与养老服务设施的建设和运营 [3][8] - 支持村民依法利用闲置农房，通过出租、入股等形式，发展农村互助养老、旅居养老等新业态 [8] - 土地收益可留存村集体用于改善养老条件 [8] 支持康养新业态发展 - 鼓励地方探索土地、林草、水域等自然资源资产的组合供应模式，解决康养项目用地用林需求分散的问题 [9] - 优化涉及林地、草地使用的审批流程，并支持合理利用荒山、荒坡等未利用地发展康养产业 [9] - 推动康养产业与养老服务深度融合 [9] 优化融资与审批流程 - 支持营利性养老机构以产权清晰的不动产进行抵押融资，并要求不动产登记机构开辟“绿色通道”高效办理抵押登记 [10] - 对于办理用地和不动产登记手续，要求各地推行“一窗受理、并联审批”，整合部门环节，目标是实现“一次申请、一套材料、一网通办” [10] - 对于历史遗留的养老服务设施不动产登记问题，将制定专项解决方案，简化材料，容缺办理 [10] 强化全链条监管 - 在事前，土地出让合同或划拨决定书中会明确约定养老用途和建设运营要求 [11] - 事中，养老服务设施用地将纳入国土空间规划“一张图”实施动态监测 [11] - 一旦发现擅自改变用途，将面临责令限期整改、依法收回土地使用权、追缴优惠价款乃至纳入失信名单等严厉处置 [11]

政策核心 - 自然资源部、民政部、国家卫生健康委联合印发《关于深化自然资源要素保障 支持养老服务改革发展的若干措施》，旨在破解养老服务设施“落地难、成本高”的瓶颈，推动养老服务高质量发展 [1] 降低土地成本措施 - 在规划源头，鼓励土地混合开发和空间复合利用，以减少单独拿地的高昂成本 [1] - 在土地供应环节，区分非营利性和营利性机构，地方政府在确定出让底价上被赋予更大灵活空间，以降低用地门槛 [1] 盘活闲置与低效空间 - 在城市地区，支持利用老旧小区周边的边角地、夹心地等零星土地，改造增设养老及医养结合设施 [1] - 在农村地区，鼓励优先利用闲置的村集体办公用房、校舍、厂房等集体建设用地建设养老服务设施，避免占用耕地并盘活农村闲置资产 [1] 支持康养新业态发展 - 鼓励地方探索土地、林草、水域等自然资源资产的组合供应模式，解决康养项目用地用林需求分散的问题 [2] - 优化涉及林地、草地使用的审批流程，并支持合理利用荒山、荒坡等未利用地发展康养产业 [2] - 推动康养产业与养老服务深度融合，支持在康养项目中配套建设养老护理设施，并享受相关用地优惠 [2] 后续实施计划 - 相关部门将强化协同，推动各地制定配套细则，加强政策宣传解读和业务培训，并建立跟踪问效机制，确保措施落地 [2]

文章核心观点 - 自然资源部、民政部、国家卫生健康委联合印发新政策，旨在通过深化自然资源要素保障，破解养老服务设施“落地难、成本高”的瓶颈，推动养老服务从“有”到“优”的高质量发展 [1][10] 政策背景与市场现状 - 截至2024年底，全国60岁及以上老年人口已达3.1亿，占总人口的22% [1] - 此次政策是2019年用地政策的2.0升级版，核心从“基础兜底”迈向“提质增效、降负纾困” [10] 降低用地成本与供地模式创新 - 鼓励土地混合开发和空间复合利用，允许非独立占地的养老服务设施“嵌入”社区综合体等建筑，减少单独拿地成本 [2] - 非营利性养老机构用地实行应保尽保、依法划拨，免缴土地出让金 [2] - 营利性养老机构土地供应方式更灵活，全面推行长期租赁、先租后让、弹性年期出让等模式 [2] - 企业签订土地出让合同后，土地出让金允许在两年内分期缴清，地方政府在确定出让底价上有更大灵活空间 [2] 盘活存量与闲置资产利用 - 支持利用老旧小区周边的边角地、夹心地等零星土地改造增设养老设施 [3] - 利用存量商业、办公、工业、仓储用房及闲置校舍等改造建设养老设施的，有五年过渡期，期间可暂不改变土地原用途和权利类型，不增收土地价款 [3] - 规划调整流程简化，为非营利性养老设施调整容积率、建筑高度等“松绑” [3] - 农村地区鼓励优先利用闲置的村集体办公用房、校舍、厂房等集体建设用地建设养老服务设施 [3] - 符合条件的集体经营性建设用地可通过出让、出租等方式用于养老项目 [3] 新建住宅配套与规划保障 - 新建城区和住宅项目必须严格按照标准，做到养老服务设施“同步规划、同步建设、同步验收、同步交付” [4] - 配套设施规划方案需经民政部门审核同意，建成后不得擅自改变用途或缩水 [4] 支持农村养老与村民参与 - 鼓励农村集体经济组织通过自办、合资合作、入股联营等多种方式参与养老服务设施建设和运营 [5] - 支持村民依法利用闲置农房，通过出租、入股等形式发展农村互助养老、旅居养老等新业态 [5] - 土地收益可留存村集体用于改善养老条件 [5] 支持康养新业态发展 - 鼓励地方探索土地、林草、水域等自然资源资产的组合供应模式，解决“养老+”项目用地用林需求分散问题 [6] - 优化涉及林地、草地使用的审批流程，支持合理利用荒山、荒坡等未利用地发展康养产业 [6] - 支持在康养项目中配套建设养老护理设施，并享受相关用地优惠 [6][7] 拓宽融资渠道与提升登记效率 - 支持营利性养老机构以产权清晰的不动产进行抵押融资 [8] - 要求不动产登记机构开辟“绿色通道”，高效办理抵押登记 [8] - 推行用地和不动产登记手续“一窗受理、并联审批”，目标实现“一次申请、一套材料、一网通办” [8] - 对历史遗留的养老服务设施不动产登记问题制定专项解决方案，简化材料，容缺办理 [8] 加强全链条监管与落实保障 - 事前在土地出让合同或划拨决定书中明确约定养老用途和建设运营要求 [9] - 事中将养老服务设施用地纳入国土空间规划“一张图”实施动态监测 [9] - 对擅自改变用途的行为，将面临责令限期整改、依法收回土地使用权、追缴优惠价款乃至纳入失信名单等处置 [9] - 三部门将强化协同，推动各地制定配套细则，加强宣传解读和业务培训，并建立跟踪问效机制 [10]

政策核心内容 - 三部门联合印发文件 旨在深化自然资源要素保障以支持养老服务改革发展 推动扩大普惠养老服务供给 [1] - 政策围绕“降成本”与“用存量”两大方向 提出多项具体支持措施 [1] 土地供应与成本支持措施 - 要求新建城区和住宅项目按照规划标准同步配建养老服务设施 [1] - 支持土地混合开发与空间复合利用 允许非独立占地养老设施与其他建筑兼容建设 [1] - 对非营利性养老机构用地应保尽保、依法划拨 免除土地出让金 [1] - 对营利性养老用地全面推行长期租赁、先租后让等灵活模式 土地出让金可分2年缴清 [1] 存量土地与空间利用 - 鼓励在城镇老旧小区周边边角地、夹心地等零星用地上 改造或增设养老及医养结合设施 [1] - 支持非营利性养老设施依法依规调整容积率、建筑高度 [1] - 在农村区域 优先利用闲置集体建设用地建设养老设施 [1] 创新模式与规划监管 - 推动创新资源组合供应模式 精准匹配温泉康养、森林康养等新业态需求 [1] - 将养老服务设施用地纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图” 实施动态监管 [1] - 明确未经法定程序不得擅自改变养老服务设施用地用途 [1]

政策核心内容 - 三部门联合印发《关于深化自然资源要素保障 支持养老服务改革发展的若干措施》，旨在降低养老服务用地成本、盘活存量空间，以减轻市场主体负担并释放服务供给潜力 [2] - 政策要求新建城区和住宅项目按照规划标准同步配建养老服务设施，以推动扩大普惠养老服务供给 [2] - 政策围绕“降成本”，支持土地混合开发与空间复合利用，允许非独立占地养老设施与其他建筑兼容建设 [2] - 对非营利性养老机构用地实行应保尽保、依法划拨，并免除土地出让金 [2] - 对营利性养老用地全面推行长期租赁、先租后让等灵活供应模式，且土地出让金可分2年缴清 [2] - 政策围绕“用存量”，鼓励在城镇老旧小区周边的边角地、夹心地等零星用地上，改造或增设养老及医养结合设施 [2] - 支持非营利性养老设施依法依规调整容积率、建筑高度 [2] - 在农村区域，优先利用闲置集体建设用地建设养老设施 [2] 政策创新与监管 - 政策将推动创新资源组合供应模式，以精准匹配温泉康养、森林康养等新业态需求 [2] - 政策明确将养老服务设施用地纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图”，实施动态监管 [2] - 政策明确未经法定程序不得擅自改变养老服务设施用地的用途 [2] 市场反应 - 相关股票在开盘后出现大涨，并再创新高 [3]

政策核心目标 - 三部门联合印发措施，旨在降低养老服务用地成本、盘活存量空间，以减轻市场主体负担并释放服务供给潜力 [1] 扩大供给与配建要求 - 要求新建城区和住宅项目按照规划标准同步配建养老服务设施，以推动扩大普惠养老服务供给 [1] 降低用地成本措施 - 支持土地混合开发与空间复合利用，允许非独立占地养老设施与其他建筑兼容建设 [1] - 对非营利性养老机构用地应保尽保、依法划拨，并免除土地出让金 [1] - 对营利性养老用地全面推行长期租赁、先租后让等灵活模式，土地出让金可分2年缴清 [1] 盘活存量空间措施 - 鼓励在城镇老旧小区周边的边角地、夹心地等零星用地上，改造或增设养老及医养结合设施 [1] - 支持非营利性养老设施依法依规调整容积率、建筑高度 [1] - 在农村区域，优先利用闲置集体建设用地建设养老设施 [1] 创新供应与规划监管 - 推动创新资源组合供应模式，以精准匹配温泉康养、森林康养等新业态需求 [1] - 将养老服务设施用地纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图”实施动态监管，明确未经法定程序不得擅自改变用地用途 [1]

土地成交概况 - 2025年10月22日滁州市成功出让6宗经营性用地，总成交金额超过20亿元 [1] - 此次集中成交反映了市场对滁州未来发展潜力的持续看好，是年度土地供应计划的实质性进展 [1] 地块成交明细 - 1号宗地由滁州市悦城建设工程有限责任公司竞得，用地面积78978平方米，为二类城镇住宅用地兼容商业，成交价47487万元 [2] - 2号宗地由滁州市亭城文旅开发管理有限公司竞得，用地面积31116平方米，为二类城镇住宅用地兼容商业，成交价18770万元 [2] - 3号宗地由滁州市悦城建设工程有限责任公司竞得，用地面积37339平方米，为二类城镇住宅用地兼容商业，成交价22504万元 [2] - 4号宗地由滁州和顺实业有限公司竞得，用地面积47721平方米，为老年人社会福利用地，成交价2792万元 [2] - 5号宗地由安徽同创瑞隆新型材料有限公司竞得，用地面积111016平方米，为二类城镇住宅用地兼容商业，成交价65053万元 [2] - 6号宗地由安徽同创瑞隆新型材料有限公司竞得，用地面积96480平方米，为二类城镇住宅用地兼容商业，成交价55094万元 [2] 地块区位与规划特征 - 成交地块覆盖南谯路与恒兴路交叉口、阳明路沿线、敬梓路与南谯路交叉口、长江路与苏滁大道交叉口以及全椒路与洪武路交叉口等多个关键区域 [3] - 多数地块规划为二类城镇住宅用地兼容部分商业，商业占比在1%-10%之间，预示将发展集居住、商业服务于一体的综合性社区 [3] - 4号宗地明确为老年人社会福利用地，体现了城市建设中对养老服务体系建设的重视 [3] 竞得企业分析 - 竞得单位包括滁州市悦城建设工程有限责任公司、滁州市亭城文旅开发管理有限公司等本地国有平台公司，以及安徽同创瑞隆新型材料有限公司等实力企业 [4] - 安徽同创瑞隆新型材料有限公司一举竞得两宗大体量住宅兼容商业用地，显示出其深耕滁州市场的决心 [4] 土地供应计划背景 - 滁州市本级2025年度国有建设用地供应计划总量为878公顷，其中住宅用地271公顷，工矿仓储用地307公顷 [4] - 此次集中成交是年度供应计划有序落实的体现，地块结构反映了“优化用地结构”、“保障产业发展和民生需求”的要求 [4] 城市发展战略支撑 - 《滁州市国土空间总体规划（2021-2035年）》为城市发展提供清晰指引，着力构建集约紧凑的城镇空间，优化产业空间布局，引导产业向园区集聚 [7] - 滁州在融入长三角一体化发展方面步伐加快，与南京、合肥两大都市圈“双圈互动”，产业协作深化，省际毗邻地区新型功能区建设取得积极进展 [7] - 强劲的产业发展创造了就业岗位，吸引人口流入，为城市商业、住宅等配套需求提供支撑，促进产城融合、职住平衡 [7] 交通区位优势 - 滁州民用机场、多条高铁和城际铁路、高速公路网络以及内河航道港区的规划建设，正使滁州向区域性综合交通枢纽迈进 [9] - 便捷交通缩短了与长三角核心城市的时空距离，加速人才、资金、技术等要素流动，提升城市在区域发展格局中的能级 [9] 公共服务与人口集聚 - 规划致力于建设四级公共服务体系，构建15分钟社区生活圈，中心城区社区公共服务设施15分钟步行可达覆盖率目标为超过95% [10] - 在产业、交通、配套等多重利好驱动下，滁州的人口吸纳能力不断增强，持续的人口流入为房地产市场健康稳定发展和城市经济繁荣提供根本动力 [10] 市场意义与前景 - 此次土地成交反映出市场对滁州城市发展潜力的坚定信心，体现出城市建设由规模扩张向品质提升的重要转变 [11] - 国企与优质民企共同参与有助于稳定市场预期，推动职住平衡与功能完善，滁州长期价值日益凸显 [13] - 随着各项规划逐步落地，滁州有望进一步成长为活力充沛、宜居宜业的现代化城市 [13]

养老服务政策框架 - 北京市起草《养老服务条例》草案 共9章67条 聚焦居家养老 机构养老 医养结合 智慧服务等领域 [1] - 政策按兜底保障型 普惠支持型 完全市场型分类 构建全方位多层次广覆盖养老服务体系 [1] - 新建居住区需同步配建养老服务设施 已建成区域通过改造更新或租赁等方式补充配建 [1] 养老服务设施建设 - 鼓励企业改造存量厂房 办公用房等资源建设符合标准的养老设施 [2] - 推行功能混合使用模式 允许养老项目与其他公共服务设施综合设置 [2] - 社区需开辟康复器具体验专区 支持开展社区租赁服务 [3] 居家社区养老服务 - 街道养老服务中心整合资源 提供日间照料 康复护理 助餐助浴等上门服务 [2] - 鼓励养老机构参与居家社区服务 提供短期替代照护和适老化改造支持 [2] - 依托餐饮企业等设立助餐点 整合物业 志愿者等力量为特殊老人送餐 [2] 机构养老服务升级 - 养老机构需提供集中照护 精神慰藉等服务 便利家属探望 [3] - 新建机构护理型床位占比不低于80% 重点满足失能失智老人需求 [3] - 支持建设失智照护专业机构或专区 完善相关服务标准 [3] 医养结合服务 - 允许养老机构内设诊所 医务室等医疗机构 [3] - 提供转诊和医保报销服务 便利入住老人就医 [3]