以下文章来源于图数室 ，作者图数室 图数室 . 新浪新闻出品《图数室》栏目。 关注我们，用数据读懂热点。 本文来自微信公众号： 图数室 ，作者：图数室，题图来自：视觉中国 时隔8年，上海在一线城市之中率先对"商改住"禁令作出调整，出台《关于推进商务楼宇更新提升的 实施意见》，鼓励楼宇因地制宜拓展租赁住房等功能。 这一转变，直面当前商业楼宇市场高空置率的现实压力。数据显示，北上广深四大一线城市中，甲级 写字楼空置率均逼近或超过20%的警戒线，市场承压明显，同时，大城市的通勤难题也日益凸显。随 着一线大批商业楼宇土地使用期限将至，改变迫在眉睫。 上海新政能否看作放开"商改住"？它能否有效激活存量资产、缓解职住分离，并为超大城市治理提供 新思路？值得持续关注与期待。 "商改住"迎来破冰时刻？ 近期，上海出台了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励商务楼宇因地制宜地进行功能拓 展，包括租赁住房、养老托育、文化体育以及科技创新等领域。 此政策一出，网络疯传"上海放开商改住"，但没过几天政府网站和媒体又辟谣，表示商业改住宅系误 读，新规实际是规定"符合一定条件的商务楼宇可改为租赁住房"。 商改住长期处于监管灰色地带 ...

政策调整背景 - 上海时隔8年率先调整"商改住"禁令，出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励楼宇拓展租赁住房等功能[1] - 当前一线城市甲级写字楼空置率均逼近或超过20%警戒线，市场承压明显[2] - 商业用房土地使用权最高年限为40年，剩余年限低于20年将显著影响市场流动性[29][30] 政策内容解读 - 新政并非完全放开"商改住"，而是允许符合条件商务楼宇改为租赁住房，仍限制买卖[5][7] - 政策导向为功能优化而非功能替代，住房只是包含在内的功能之一[7][18] - 此举标志着暂停8年的"商改住"在上海迎来破冰时刻[8] 历史政策演变 - 2017年起多地出台严格"商改住"禁令，北京要求商办项目最小分割单元不得低于500㎡[11][15] - 禁令实施后商业用房销售额从2018年13000亿元峰值跌至2024年3208亿元[16] - 新政代表政策转向精细化、可持续发展模式，不再一刀切禁止[18] 市场现状与需求 - 2024年底北京广州甲级写字楼空置率近20%，深圳上海超20%[20] - 超大城市近半数打工人通勤距离超5公里，北京三成需1小时通勤[24] - 商业用房多位于核心区，改租赁住房可改善职住平衡[26] 潜在影响 - 有助于缓解商办市场库存压力，北京广州空置率近20%，深圳上海超20%[20][21] - 长沙案例显示调规后可新增约700套住宅，提升区域活力[42][43] - 类似SOHO模式，实现居住与办公功能融合[45][46] 行业转型趋势 - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅投资降10.4%[36] - 行业正经历从"规模扩张"向"低负债、轻资产"转型[36] - "商改住"是盘活存量资产、优化空间资源配置的重要尝试[49]

政策调整核心内容 - 北京市住建委和公积金中心联合发布新政，取消五环外商品住房购买套数限制，并加大公积金贷款支持力度[1] - 新政明确自8月9日起，符合条件的京籍和非京籍家庭（社保/个税满2年）在五环外购房不限套数[4] - 公积金政策同步优化：缴存年限贷款系数从10万/年提升至15万/年，二套房最高贷款额度从60万提升至100万[8] 市场即时反应 - 新政首周末五环外项目迎客流高峰：龙湖·观萃日均看房量达110组（环比+35%），周末成交8套（环比+100%）[5] - 保利旗下颐璟和煦、朝观天珺等项目出现客户直接付首付签约现象，主要项目来访量增长20%-50%[5] - 新房网签数据暂未明显波动：新政首周末新建商品住宅日均成交87.5套，二手住宅日均成交147套[6] 企业策略与产品变化 - 开发商快速响应政策：龙湖·观萃推出楼王组团95折清栋折扣，加推117㎡改善型滨水楼王[5][9] - 项目结构向改善型倾斜：政策缓解资金压力后，客户更倾向选择核心区"一步到位"产品[9] - 五环外布局房企直接受益，中指研究院建议企业把握政策窗口期加强营销[2][5] 政策深层影响 - 五环外成市场主力：1-7月北京新建商品住宅成交80%位于五环外，二手房五环外占比超50%[11] - 置换链条有望激活：公积金新政使置换群体首套认定额度从60万升至120万，覆盖近30%交易者[9] - 购房成本测算显示：典型案例月供减少93元，总利息节省2.77万元[8] 政策调控逻辑 - 延续"五环分界"思路：继2024年"930政策"降低非京籍购房社保年限后，本次进一步放开套数限制[10][11] - 精准应对市场变化：7月北京二手房网签12784套（环比-15.56%），新房价格连续两月环比下跌0.3%-0.4%[13][14] - 职住平衡导向明确：支持人户分离家庭在五环外置业，匹配城市副中心发展需求[11][12]

北京楼市新政核心内容 - 五环外取消购房套数限制 符合条件的家庭（北京户籍或连续缴纳社保/个税的非京籍）可在五环外不限购 [1] - 政策覆盖范围精准 新建商品房库存81.4%在五环外 二手房50%房源在五环外 1-7月新房销售五环外占比超80% 二手房超50% [1] - 政策目标明确 加速外围区域去库存 支持五环外置业家庭 满足多套资产配置需求 [1] 政策背景与市场数据 - 政策紧迫性显现 北京时隔10个月再调限购 上半年新建商品房销售面积537.6万平方米（+5.4%） 住宅销售面积352.3万平方米（-0.8%） [3] - 差异化市场特征突出 核心区域持续高热 边缘区域承压明显 需通过政策调节消减"温差" [5] 政策延伸效应 - 公积金配套支持 形成双重政策红利刺激市场 [2] - 促进职住平衡 引导人口产业向五环外迁移 缓解中心城区压力 优化城市空间布局 [5] - 政策示范效应显著 与上海外环外政策形成对比 体现因城施策导向 [5]

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市 房地产相关政策的通知》，自2025年8月9日起施行。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居 民家庭，购买五环外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套数。 对于新政后首个周末的市场情况，合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，从合硕代理项目的客户到访量 来看，新政的拉动效应非常明显，五环内外在售项目到访量都有所增加，根据项目地段位置、产品情 况、总价高低的不同，到访客户比此前周末增加比例在40%到200%之间。但从真正转化到认购的表现 来看，更多的还是以之前就来项目看过、一直处于观望犹豫的这类客户为主，总的认购增加量基本上在 20%—30%，而新增到访的客户们其实还在选择的过程中，没有那么快就确定自己要选择哪个项目去置 业，所以这类客户的转化周期还会比较长。 中原地产首席分析师张大伟则预计，北京五环外新房市场有望迎来销售高峰。一方面，五环外不限制购 房套数将吸引更多符合条件的购房者关注五环外的新房项目，增加市场需求。另一方面，对于开发商而 言，新政是个积极信号，将促使其加快项目建设和推盘节奏。此外，二手房市场同样会 ...

新政后北京五环外楼市反应 新政核心内容 - 北京市明确符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数，自2025年8月9日起施行 [1] - 住房公积金支持力度加大，包括二套房贷款最高额度提升至100万元 [1][4] 市场即时反应 - 新政首日（8月9日）某项目启动认筹即成交50多套，凌晨仍有客户订房 [1][2] - 通州区某项目周末中午到访量达70多组客户，样板间持续拥挤 [3][5] - 昌平区某项目周末单日看房量达300组，需排号等待接待 [7] 项目销售数据 - 通州区某项目西区开盘540套已售400余套，均价6万—6.3万元/m²，新政首日加推44套 [6] - 亦庄开发区某项目二期加推两栋楼，户型98—177m²，均价6.1万—6.2万元/m²，得房率较一期提升 [6] 分析师观点 - 五环外项目周末到访量同比增40%—200%，认购量增20%—30%，观望客户转化周期较长 [9] - 预计五环外新房将迎销售高峰，开发商或加速推盘，二手房交易活跃度提升 [9][10] - 1—7月北京五环外新房成交占比超80%，二手房占比超50%，新政将促进职住平衡与改善需求释放 [10] 政策影响范围 - 约80%新房项目直接受益，高库存板块压力缓解，2024年5月政策后五环外二手房成交量已增33% [10] - 公积金政策优化使二套房首付比例统一至30%，降低改善型家庭资金压力 [10]

北京楼市新政核心内容 - 五环外购房套数限制取消 符合条件的家庭可在五环外不限购 政策覆盖北京户籍家庭及连续缴纳社保/个税的非京籍家庭 [1] - 政策目标为加速五环外库存去化 当前北京新建商品房库存81.4%位于五环外 二手房50%房源在五环外 [1] - 五环外为市场成交主力 1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅成交五环外占比超50% [1] 政策背景与市场数据 - 北京时隔10个月再调限购政策 上半年新建商品房销售面积537.6万平方米（+5.4%） 住宅销售面积352.3万平方米（-0.8%） [3] - 政策同步推出公积金支持措施 形成双重政策红利 [2] 政策战略意图 - 促进职住平衡 引导人口与产业向五环外迁移 缓解中心城区压力 [5] - 差异化调控避免局部过热 政策精准释放改善需求 保持"稳步走"节奏 [1] - 应对城市发展"温差"现象 核心区域与边缘区域市场分化显著 [5] 行业比较与模式创新 - 上海外环外政策经验对比 北京五环外政策更强调产业联动与需求引导 [5] - 房地产发展需匹配城市能级 探索空间重构下的新型发展模式 [5]

记者丨张敏 编辑丨张伟贤 柳润瑛 8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本 市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。 《通知》从限购政策、公积金政策两个方面对楼市政策进行优化。其中最受关注的在于，京籍居民家 庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不 限套数。 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整，其内容和意义均值得关注。 符合条件家庭五环外不再限购 这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化。 此次北京楼市政策优化，主要体现在两个方面。 其一是限购政策的进一步松绑。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外 商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或 个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。 同时，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。 值得注意的是，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连 ...

北京楼市政策优化调整 - 北京市住建委和公积金管理中心联合发布《通知》，自2025年8月9日起施行，从限购政策和公积金政策两方面优化楼市政策 [1] - 京籍家庭和连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍家庭，购买五环外商品住房不限套数 [1][3] - 成年单身人士购买商品住房按居民家庭执行限购政策 [3] - 五环内限购政策保持不变：京籍家庭限购2套，连续缴纳社保/个税满3年及以上的非京籍家庭限购1套 [3] 公积金政策调整 - 无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次已结清的，执行首套公积金贷款政策 [3] - 购买二套住房公积金贷款最高额度100万元，最低首付比例不低于30% [3] - 每缴存一年公积金可贷款15万元，已婚按缴存年限较长的一方计算 [4] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款 [4] 政策背景与考量 - 这是北京时隔10个月后再次大幅优化楼市政策，2024年"930新政"曾将非京籍家庭五环内购房社保/个税年限从5年降至3年，五环外降至2年 [4][5] - 五环外新房库存占北京新房市场81.4%，二手房约50%房源在五环外 [8] - 政策调整旨在引导人口和产业向五环外迁移，促进职住平衡，缓解中心城区压力 [7][8] - 北京约80%新建商品房成交集中在五环外，新政将刺激五环外新房需求和二手房流通 [8][9] 政策影响 - 新政将吸引更多购房者关注五环外新房项目，增加市场需求 [8] - 开发商可能加快五环外项目建设和推盘节奏 [9] - 公积金政策松绑将释放购买力，尤其有利于改善型需求入市 [9] - 政策调整体现"稳步走"思路，为后续调整留出空间 [8]

房地产政策优化 - 北京市优化房地产政策 五环外商品住房不限购套数 符合购买条件的居民家庭可无限购买五环外新建及二手住房 但五环内限购政策不变 京籍家庭限购2套 非京籍连续缴税3年及以上限购1套 [1] - 成年单身人士购房限购标准调整 统一按家庭户执行限购政策 五环内限购2套 五环外套数不限 [1] - 政策明确区分五环内外限购差异 五环外解除套数限制但不等于全面解除限购 购买条件仍严格执行 [1] 公积金贷款政策调整 - 首套房认定标准放宽 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录者 由二套房认定调整为首套房 以400万房屋为例 首付最高减少60万元 月供最高减少253元 [2] - 二套房公积金贷款额度提升 最高额度从60万元提高至100万元 符合绿色建筑或多子女家庭政策可额外上浮40万元 首套房最高可贷160万元 二套房最高140万元 [2] - 二套房首付比例统一降至30% 取消五环内外差异 缴存年限贷款系数提高 每缴存1年可贷额度从10万元增至15万元 申请120万贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [2][3] 公积金使用便利化 - 支持公积金提取支付首付款同时申请贷款 购买新建住房且签订合同的缴存职工 可通过网签合同编号同步办理首付提取与贷款申请 [3] 城市发展规划联动 - 政策调整契合北京城市总体规划 重点提升顺义、大兴等平原新城综合承载力 通过优化住房政策促进产城融合与职住平衡 满足青年人才及特殊群体住房需求 [4] - 业内分析指出 五环外不限购政策既适应城市发展新格局 又助力改善性需求释放 推动公共服务配套升级 [4]