融创资产处置与战略调整 - 2022年底至2023年初融创寻求央企及地方国企战投未果后转向自救[1] - 2021-2023年通过转让华南区域项目股权回笼资金：广州增城地块全转厦门国贸(2022年3月)、中山铭晟30%股权转中融信托(2022年4月)、深圳冰雪文旅城51%股权转华发(2023年1月作价35.8亿元)[1] - 深圳冰雪文旅城交易保留2025年11月前回购权及轻资产代建管理权 形成"国企注资+民企代建"合作范式[1] 华发接盘深圳冰雪文旅城项目细节 - 2023年1月华发100%控股项目 融创方管理层全面退出 华发高管向宇接任法人后由李挺继任[3] - 项目含63.55亿元未付地价款 华发追加超100亿元投资(含收购款及借款)[7] - 原规划46.1万㎡商业用地(41.97万㎡写字楼+3.64万㎡商业)占项目办公商业部分6成以上[6][7] 华发战略扩张与财务表现 - 2022-2023年逆周期扩张：权益拿地金额从142亿元(2021年行业第54)增至299亿元(2022年行业第10) 挖角20+名企高管[13][14] - 2024年收缩至10个一线城市 2025年上半年仅成都拿地12.6亿元[15] - 2025年上半年营收502.2亿元(+11%)但净利润1.68亿元(-86.69%) 主因高成本项目结转及减值计提[17] 深圳冰雪文旅城项目后续发展 - 2025年7月政府44.05亿元回收7块未建商业用地 致华发13.55亿元亏损(折价24.59%)[4] - 剩余冰雪世界及酒店部分仍由华发持有 融创热雪奇迹参与运营 项目处雪道施工阶段[11] - 交易含2026年5亿元工抵尾款条款 整体交易跨度达2020-2026年[20] 行业与企业运营数据 - 华发存货周转率0.07次/年(2024年底)显著低于行业均值0.3次[15] - 现金流量比率降至0.05 反映财务压力加剧[15] - 2023-2024年权益拿地金额从280亿元(行业第10)骤减至68亿元(行业第31)[19]

交易概况 - 公司子公司融华置地收到深圳土储中心函件，拟以44.05亿元人民币收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地 [2] - 交易涉及土地面积7.0468万平方米，计容建筑面积460,959平方米，其中办公419,691.13平方米，商业36,367.87平方米 [8][11] - 标的地块均为未建状态的国有商业用地，部分地块需在交易前完成解抵押手续 [9][11] 项目背景 - 前海冰雪世界项目为深圳重点文旅工程，涵盖全球最大室内滑雪场、深潜基地、酒店等七大业态 [4][15] - 项目原由融创与华发2019年联合竞得（总价127.1亿元），2023年华发以35.8亿元收购融创所持51%股权实现全资控股 [14] - 项目总占地面积43.68万平方米，计容建筑面积131.07万平方米，计划2025年11月开放 [15] 交易影响 - 公司称交易旨在盘活滞重资产、降低流动性风险，预计亏损超2024年净利润的50%（2024年归母净利润9.51亿元） [8] - 2025年上半年公司预计营收381.99亿元（+53.76%），但归母净利润1.68亿元（-86.69%） [8] 行业分析 - 专家指出商业办公项目当前面临销售及运营困难，政府收储后可能调整规划减少商办指标 [6] - 前海区域未来土地出让或倾向增加住宅用地以促进产城融合 [6] 项目现状 - 拟收储的商业地块建设停滞，现场呈现未完工状态，与在建的雪场主体形成对比 [11] - 雪场主体结构已封顶，正进行室内装修及机电调试，营销工作同步推进中 [15]