合作项目概览 - 未来科技城置业与贝好家就北京昌平未来科学城东区能源谷CP01-1703-0002、0003住宅组团地块达成深度合作 [1] - 贝好家将利用大数据与AI算法优势，为项目提供C2M产品定位、营销服务及设计咨询建议 [1] - 这是贝好家在北京的第四个合作项目，也是与未来科学城置业的第二次合作，首次合作于2025年6月摘得昌平生命科学园地块并打造国誉星城项目 [1] 地块交易与规划详情 - 地块由未来科学城置业于2025年11月19日以12.426亿元底价竞得，为“好房子”新政后区域内首个住宅项目，定位“中央公园人文美学住区” [3] - 项目总占地4.3公顷，规划总建筑面积约8.22万平方米，包含两幅居住地块（0002、0003）和一幅文化设施地块（0001） [3][7] - 居住用地楼面价约2万元/平方米，其中0002地块起始价约8.05亿元，占地1.87公顷，地上建面约4.02万平方米，容积率2.15；0003地块起始价4.38亿元，占地0.99公顷，地上建面2.19万平方米，容积率2.2 [3] - 文化设施地块（0001）占地1.44公顷，地上建筑规模2.01万平方米，容积率1.4，定位为综合性科技文化交流中心 [3][5][7] 项目设计与配套要求 - 文化设施地块需与周边绿地一体化设计，建设方案需经昌平区政府同意并符合未来科学城管委会要求 [5] - 地块周边涉及已运营的地铁17号线未来科学城站，该站为规划北部联络线换乘站，后续需配合实施 [5] - 地块内规划有街坊路，并根据公众反馈优先考虑规划为步行街坊路，02、03地块间预留由竞得人建设的地下连通通道用于地下车库 [6] - 项目需满足绿色、低碳、智慧等一系列控制性指标，如文化设施需达绿色建筑三星级，居住用地需达二星级，并应用BIM技术、创建智慧工地等 [9] 区域规划与市场背景 - 地块位于未来科学城东区CP01-1703街区，属于北七家镇未来科技城（南区）土地一级开发范围 [10][13] - 规划调整依据《北京城市总体规划》提出的提高居住用地比重目标，旨在优化能源谷核心区职住用地比例（当前约1:1.79，目标1:2以上） [11] - 未来科学城2019年扩区至170.6平方公里，形成“能源谷”、“生命谷”等创新发展格局，该区域规划有街道级公共文化设施、满足需求的规划学位、即将运营的保利商业综合体及规划中的社区卫生服务中心等配套 [13] - 区域内在售新盘包括北京国贤府、首开硅谷one等，板块内住宅项目较多，但商业配套仍在改善中，大型山姆会员店预计年底开业 [15][19][20] 可比项目销售情况 - **北京国贤府一期（盛世文庭）**：2023年7月以27亿元摘得，住宅建面约10.63万平方米，销售指导价6万元/平方米，目前网签717套，去化率近90%，成交均价约5.56万元/平方米（指导价93折），网签总金额50.32亿元，地价覆盖率186% [15][16][17] - **北京国贤府二期（逸贤华庭）**：2024年12月以21.14亿元摘得，楼面价2.1万元/平方米，地上建面9.23万平方米，销售指导价6万元/平方米，目前网签404套，去化率48%，成交均价5.31万元/平方米，网签总金额22.69亿元，地价覆盖率107% [17][18] - **首开硅谷one**：销售指导价约5.4万元/平方米，目前网签288套，去化率26%，均价4.8万元/平方米 [19][20]

公司土地获取与战略布局 - 公司于10月28日联合未来科学城以26.01亿元获取北京昌平歇甲地块，剔除配建后楼面价约2.85万元/㎡ [1] - 此次拿地是公司2025年在北京获取的第三个住宅地块，标志着其深耕北京的战略全面提速 [1] - 地块规划地上建筑面积约10.47万㎡，包含住宅及教育、文化等配套用地，采用“住宅+配套”捆绑出让模式，与公司此前成功项目模式类似 [2] - 公司依托文化营宅经验，聚焦一二线及高增长城市，5年内在北京实现20盘的整体布局 [4] 地块项目规划与区位 - 昌平歇甲地块临近北五环，西靠天通苑，西南接朝阳新北苑，与朝阳区仅一河之隔 [2] - 地块西边约1公里有地铁17号线天通苑东站，该站为17号线与在建18号线的换乘站，交通便利 [2] - 项目周边有温榆河公园、清河郊野公园等大型生态配套 [2] - 根据地块限高60米、容积率约2.0的要求，未来项目可能规划为高层与洋房组合的产品 [4] 公司销售业绩与市场地位 - 2025年上半年，公司以127.94亿元权益销售金额位居北京房企第一名 [5] - 北京宸园项目在2024年10月至12月及2025年2月多次获得北京住宅单月网签金额第一，开盘两个半月即成为2024年北京住宅年度网签金额第二，打破近10年北京10万+新盘网签破百亿最快记录 [5] - 中建璞园项目获得2025年1-9月朝阳区网签套数第一，中建璞园PARK位列同期朝阳区网签金额和套数第三 [6] - 紫京宸园项目于2025年10月首开创下56.5亿元销售额，单月网签77套 [6] - 北京国贤府及二期项目在2025年5-9月蝉联昌平区月度网签金额、套数、面积第一 [6] 产品体系与未来发展 - 公司已形成成熟的文化营宅体系，包含文化溯源、传世宅园、超极交付三大IP [8] - 产品线包括以中建宸园、北京宸园、紫京宸园为代表的“宸园系”，和以北京国贤府为代表的“国贤府系”，设计以唐风宋韵为基底 [8] - 获取歇甲地块被视为公司从“文化营宅”向“文化营城”进阶的重要一步，将基于中国建筑“好房子”体系进行深度挖掘并参与城市区域共建 [8]