行业趋势与政策背景 - 在房地产行业深度调整背景下，增量开发空间持续压缩，城市更新成为少数仍具确定性的发力方向之一 [1] - 政策层面持续释放积极信号，中央多次强调城市更新重要性，并将其定位为推动房地产高质量发展的核心抓手 [1] - 中国房地产行业正完成关键转向，从依赖增量扩张的开发逻辑转向以存量盘活为核心的资产运营逻辑 [4] 城市更新的核心挑战与门槛 - 城市更新项目普遍具有投资回报周期长的特点，对房企的资金实力与运营能力形成巨大考验 [3] - 政策确定性并不意味着普遍机会，城市更新并非所有企业都能走通的赛道 [2] - 行业普遍认为城市更新并非一条“轻松的赛道”，项目周期长、结构复杂，对资金耐力、专业能力与组织协同提出持续考验 [6] - 城市更新的核心门槛主要体现在三方面：资金耐力、专业整合能力以及复杂问题处理能力 [4] 企业转型与商业模式创新 - 行业正经历从“重开发”向“重运营”的转型趋势 [3] - 在存量时代，能够解决复杂难题、具备精细化操盘能力的企业，才能获得穿越周期的门票 [4] - 北京远洋安贞广场项目展示了“基金+改造+运营”的内生闭环运作模式，由远洋资本管理的城市更新基金主导投资，远洋致信主导工程改造，远洋不动产主导租赁运营 [3] - 该项目未依赖自有资金投入，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成了多元化资金组合 [3] 公司战略与实践案例 - 远洋管理层表示，城市更新项目高度依赖集团层面的统筹与协同，需要工具箱里有不同的工具 [4] - 据统计，仅近两年远洋在城市更新领域便落地了17个项目，覆盖写字楼、商业、酒店等多元业态 [4] - 未来计划将城市更新业务聚焦于城市住宅自主更新与城市不动产更新两大赛道 [5] - 住宅自主更新方面，已与新疆克拉玛依市政府等签署战略合作协议，围绕老旧小区及公共设施改造提供系统化、专业化支持 [5] - 不动产的更新改造则重点深耕北京、上海等核心城市 [5] - 公司看好城市更新业务方向，认为其有望走向更规范、更可持续的发展路径，并将是未来的重点方向之一 [6]