政策支持与行业动态 - 国家金融监督管理总局发布方案，支持符合条件的信托公司等参与提供企业年金、职业年金基金管理服务 [1] - 中信信托作为受托人的“海南省拾贰号职业年金计划”正式启动投资运营，首笔委托资金已到账 [1] - 信托公司发力职业年金业务，可与家族信托、企业年金等协同补位，为养老金融体系完善注入新动力 [1] 不动产信托的制度突破与创新 - 不动产信托财产登记制度在各地快速落地，解决了非资金类信托财产登记制度缺失导致的“操作无路径”困境 [2] - 不动产信托财产登记采用“非交易过户”方式，既保留物权效力又确立信托关系，实现房产风险隔离 [2] - 在不动产信托财产登记试点的半年时间内，全国已落地覆盖养老保障、特需照料等场景的10余个项目 [2] 不动产信托的创新案例与服务模式 - 国投泰康信托落地全国首单不动产信托财产登记，将委托人自有住宅纳入信托财产以解决特殊需求子女的终身守护问题 [2] - 外贸信托设立全国首单仓储类不动产服务信托“吉量10号”，将物流仓储设施登记为信托财产，50%的仓储租赁收益定向用于公益捐赠 [3] - 爱建信托在上海落地首单不动产信托“心享”，北方信托落地“来福1号”，均为针对长者的养老类服务，兼顾养老与传承目标 [3] 不动产信托的市场定位与服务群体 - 在“信托三分类”指引下，不动产信托在养老金融领域的定位更趋清晰，成为衔接不动产与养老需求的核心载体 [4] - 服务群体覆盖特殊需求家庭、孤老群体、“422”结构中年家庭及普通家庭等多元场景 [4] - 不动产信托的普惠属性将逐步凸显，未来农村地区拥有宅基地、农房的家庭也有望通过信托模式盘活资产 [4] 行业转型与未来展望 - 信托公司正向综合服务生态转型，通过资产运营、养老规划、公益慈善等多元能力构建覆盖“养老—传承—公益”全场景的服务体系 [3] - 不动产信托将房产从静态“遗产”转化为可动态调配的养老资源，为老龄化背景下的养老与资产传承提供解决方案 [3][4] - 信托行业通过将信托工具与民生需求深度结合，拓展了行业发展边界 [3]

不动产信托财产登记试点进展 - 天津成为全国第5个开启不动产信托财产登记试点的地区 [1] - 天津落地的“津不动产1号”项目是企业将价值300万元的商业地产进行登记后交由信托公司运营 [1][2] - 与此前各地以个人持有不动产登记实践不同 此次试点针对企业持有的不动产 [1] 试点意义与作用 - 通过不动产信托登记明确信托财产的法律地位 以更有效地盘活庞大的存量资产 [2] - 借助信托制度实现对不动产的专业运营、集中规划、风险隔离和收益专用 [2] - 对于盘活企业闲置不动产、提升国有资产运营效率与管理水平取得新突破 [1] - 将“僵化”的不动产转化为可交易的金融资产份额 为后续市场化运营和资产证券化奠定基础 [2] 具体业务模式与价值 - “津不动产1号”项目采用不动产自益信托模式 在法律层面实现资产有效隔离与安全持有 [2] - 该模式在资产隔离、税收减免、提升资产流动性等方面对国有企业具有重要意义 [3] - 项目选取体量适中、灵活度高的产品 兼具宜租赁和宜金融转换功能 [3] - 价值300万元资产被盘活 对于国有资产盘活意义重大 [2] 信托行业转型与发展方向 - 不动产信托财产登记的突破是信托行业落实高质量发展政策的实践探索 [3] - 有助于信托公司摆脱对传统融资类业务的路径依赖 转向以资产隔离、财富规划为核心的本源业务 [3] - 信托工具打破了主要面向超高净值人群的传统印象 展现了在服务民生和实体经济方面的灵活性与价值 [5] - 业务可承载养老保障、代际传承与社会公益等多重使命 例如将盘活房产50%收益定向用于公益捐赠 [4] 信托公司未来竞争策略 - 信托公司应着力培养精通不动产投资、运营管理和财富传承的复合型人才团队 [6] - 可结合地方经济特色设计差异化产品 如针对天津的港口优势探索仓储物流不动产信托 [6] - 建议选择重点方向深耕 例如工业物流地产信托、商业地产运营信托及养老地产等 [6] - 在试点阶段需将合规置于首位 加强协同创新 扮演好“综合服务商”角色 [6]

不动产信托财产登记试点进展 - 天津成为全国第5个开启不动产信托财产登记试点的地区，紧随北京、上海、广州、厦门之后 [1] - 天津落地的“津不动产1号”项目是企业将持有的商业地产进行登记后交由信托公司运营，与此前各地以个人持有不动产登记实践不同 [1] 试点项目的具体实践与意义 - “津不动产1号”的委托人是天津市滨海新区国有资本投资运营有限公司下属子公司宏泰房产，企业将其持有的价值300万元的两层商业地产委托给北方信托 [2] - 该项目运用不动产自益信托模式，在法律层面实现资产有效隔离与安全持有，为后续市场化运营、价值提升及资产证券化奠定基础 [2] - 该模式对于国有企业在资产隔离、税收减免、提升资产流动性等方面具有重要意义，是盘活存量资产的有效途径 [3] 信托行业转型与政策背景 - 国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，为信托行业加速转型、回归本源业务明确方向 [3] - 不动产信托财产登记的突破是落实上述政策的实践探索，展现了信托公司主动创新、稳健转型的决心 [3] - 多地试点释放出从实操层面推动信托制度基础设施建设的强烈信号，有助于信托公司摆脱对传统融资类业务的路径依赖，转向服务信托等本源业务 [3] 不动产信托的应用场景与价值 - 信托机制可满足养老保障、代际传承与社会公益等多重使命，例如外贸信托“吉量10号”项目将盘活房产的50%收益定向用于公益捐赠，剩余部分用于老人赡养与子女教育 [4] - 上海信托的“房产+现金”混合财产家庭服务信托可用于满足补充养老保障、家庭财产保护、投资房产管理等多重诉求 [5] - 信托工具打破了主要面向超高净值人群的传统印象，展现了在服务民生领域个性化需求及实体经济方面的独特价值和灵活性 [5] 信托公司未来发展方向 - 信托公司应着力培养精通不动产投资、运营管理和财富传承的复合型人才团队 [6] - 建议结合地方经济特色设计差异化产品，例如针对天津的港口和自贸区优势，探索与仓储物流、保税维修等产业相关的不动产信托 [6] - 信托公司可结合自身资源禀赋，选择重点方向深耕，如工业物流地产信托、商业地产运营信托及长租公寓、养老地产等涉众不动产 [6]