今年以来，不动产作为信托财产登记已在北京、上海和广东等地展开试点。以此为契机，一些委托人通 过自己的不动产对接养老保障需求，信托的制度优势和灵活的服务模式得以显现。盘活不动产，是否能 打破传统"以房养老"的局限？信托公司如何在稳妥创新的基础上，扎实做好养老金融业务？带着上述问 题，《金融时报》记者采访了本报专家组成员、清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成。 《金融时报》记者：从试点落地的几单不动产信托财产登记案例来看，一些委托人对接了养老需求，请 问不动产信托财产登记解决了什么问题，在养老领域能发挥什么作用？ 邢成：不动产信托财产登记的核心突破点在于解决了信托财产权属登记的法律障碍。此前，由于缺乏统 一登记制度，房产等非现金资产难以装入信托，制约了养老金融创新。北京、上海开始先行先试，成功 推出四单不动产信托财产登记案例，创新性地将信托制度与养老需求融合，打通了房产资源与养老保障 的转化通道，为做好养老金融大文章提供了新思路。 不动产和股权财产登记是信托公司开展养老信托的基础保障，通过明确产权归属、增强资产安全性，为 养老金融提供稳定底层资产。在养老金融领域，其作用主要体现在：一是确权保障，规范登记制度 ...

不动产信托财产登记试点动态 - 国家金融监督管理总局厦门监管局等四部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》，自印发之日起试行一年[2] - 国家金融监督管理总局广东监管局等四部门也发布了《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》[2] - 目前北京、上海、广州、厦门四地均已启动不动产信托财产登记试点，标志着我国信托财产登记制度建设在实践层面进一步铺开[2] 厦门试点特色 - 厦门试点对不动产信托财产登记做了更为宽泛的定义，包括权属登记、信托公示登记等行为[3] - 登记类型相比北京和上海更加多样化，增加了追加交付不动产、受托人运用信托资金购买不动产等情形[3] - 按登记类型设计了七大事由，分别设计登记流程，并在登记簿上记载委托人和受益人[3] 广州试点特色 - 适用于广东辖内信托机构及在广州设有异地部门的全国性信托公司[4] - 引入不动产预告登记机制，未经信托机构同意，委托人处分不动产不发生物权效力[4] - 遗嘱信托程序设计是最大亮点，在法定继承人确认遗嘱有效性情况下可单方申请登记[4] 首单不动产家庭服务信托落地 - 粤财信托成功落地广东省首单不动产家庭服务信托"粤财信托・爱家和丰传承家庭服务信托"[5] - 运用预告登记方式将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入信托财产范围[5] - 构建"受托人+监察人"双重治理机制，整合财富传承、养老保障、公益慈善三大场景[5] 试点城市特征 - 当前不动产信托登记试点城市呈现"经济发达导向"特征，包括北京、上海、广州、厦门[6] - 这些城市不动产价值高、财富管理需求复杂，不动产信托发展潜力较大[6] - 试点推进呈现由一线城市向其他城市扩展的特点，旨在为制度完善积累经验[6] 不动产信托发展机遇 - 中国高净值人群的不动产传承市场规模超过百万亿元[9] - 不动产信托能实现"所有权、管理权、受益权"分离，在资产隔离、跨代传承等方面具有独特价值[9] - 信托架构可实现从货币资产到企业股权、知识产权的全方位财富管理[9] 行业面临挑战 - 不动产信托业务大规模落地面临法律适用模糊、税费政策空白、办理周期长等制度性障碍[7] - 受限于税收优惠、法律细则、跨部门协同和市场认知等因素[7] - 管理成本高、周期长，需要政策支持与市场需求同步跟进[7]