政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国绝大多数城市商业用房（包括商业、写字楼、商务公寓等）的贷款最低首付比例通常为50%，部分银行或特定项目甚至高达60% [1] 政策出台背景与行业现状 - 与住宅市场相比，商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题 [1] - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类，其去库存进展长期滞后于住宅市场 [2] - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积7.5亿平方米，其中办公楼待售面积5234万平方米，同比增长0.7%，商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [2] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30%，去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [3] 政策影响与市场展望 - 首付比例降至30%显著降低了购房者的初始资金压力，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [2] - 政策将直接刺激交易活跃度，加速房企商业存量去化，改善企业现金流状况 [3] - 短期来看，首付比例下调将明显降低购房门槛，激发部分观望需求入市，尤其在一二线商业活动活跃的城市，去库存进程有望提速 [4] - 中长期而言，商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [4] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳”，共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [3] - 政策既是“稳地产”的举措，更是“促消费、活经济”的联动工具，有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域 [3] 地方执行与现有措施 - 30%为“最低”首付款比例，各地区实际执行略有差异，各省级机构可根据辖区城市政府调控要求，按照因城施策原则自主确定最低首付款比例下限 [5] - 为推动商办市场去库存，不少城市已出台多项支持政策，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [5] - 多地针对购买商办用房发放补贴，例如武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助，南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [5] - 有市场反馈显示，目前北京的二手商业用房无法进行贷款，仍需全款购买，新房则与具体项目有关 [5] - 有分析建议，政策落地需因城施策精准适配，库存高、去化慢的城市按30%最低首付执行，一线城市核心区可维持40%—50%，以平衡去库存与防风险 [6]

政策调整核心内容 - 中国人民银行发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国普遍执行的商业用房最低首付比例为50%，本次调整意味着首付比例直接降低了20个百分点 [3] - 各省级分行和派出机构可根据辖区城市政府调控要求，在统一最低比例基础上自主确定下限，实行因城施策 [1] 政策定义与适用范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种产品 [3] - 政策调整对象为商业用房购房贷款，旨在适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] 政策目标与市场影响 - 降低商业用房购买门槛，有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 这是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [3]