政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国绝大多数城市商业用房（包括商业、写字楼、商务公寓等）的贷款最低首付比例通常为50%，部分银行或特定项目甚至高达60% [1] 政策出台背景与行业现状 - 与住宅市场相比，商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题 [1] - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类，其去库存进展长期滞后于住宅市场 [2] - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积7.5亿平方米，其中办公楼待售面积5234万平方米，同比增长0.7%，商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [2] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30%，去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [3] 政策影响与市场展望 - 首付比例降至30%显著降低了购房者的初始资金压力，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [2] - 政策将直接刺激交易活跃度，加速房企商业存量去化，改善企业现金流状况 [3] - 短期来看，首付比例下调将明显降低购房门槛，激发部分观望需求入市，尤其在一二线商业活动活跃的城市，去库存进程有望提速 [4] - 中长期而言，商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [4] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳”，共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [3] - 政策既是“稳地产”的举措，更是“促消费、活经济”的联动工具，有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域 [3] 地方执行与现有措施 - 30%为“最低”首付款比例，各地区实际执行略有差异，各省级机构可根据辖区城市政府调控要求，按照因城施策原则自主确定最低首付款比例下限 [5] - 为推动商办市场去库存，不少城市已出台多项支持政策，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [5] - 多地针对购买商办用房发放补贴，例如武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助，南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [5] - 有市场反馈显示，目前北京的二手商业用房无法进行贷款，仍需全款购买，新房则与具体项目有关 [5] - 有分析建议，政策落地需因城施策精准适配，库存高、去化慢的城市按30%最低首付执行，一线城市核心区可维持40%—50%，以平衡去库存与防风险 [6]

政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [2][3] - 此前监管要求商业用房首付比例不得低于50%，“商住两用房”不得低于45%，多数城市实际执行的首付要求为50%或更高（部分达60%及以上）[3] 政策调整背景与市场现状 - 商办市场（商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）库存量偏大，去化周期高企已成为行业共识 [4] - 各地在售商业用房去化周期多在30个月，高者可达50至70个月 [4] - 库存去化承压导致已供应土地及在建项目开发受阻，二手商业用房价格显著下探，商业物业整体价格跌幅持续扩大 [4] - 商业用房在房地产企业库存商品房中占比约为20%至30%，去化缓慢是房企资金回笼的堵点 [5] 政策对行业与市场的影响 - 下调首付比例有助于释放被较高资金门槛抑制的购置需求，对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3][4] - 将直接提振市场交易活跃度，加快房企存量商业用房去化进程，助力房企纾解现金流压力 [5] - 房企可依托此政策加大促销力度或辅以价格调整策略，达成快速回款目标 [5] - 有效激活机构与个人投资者将商业办公物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求，盘活二手及在售存量资产 [6] - 从金融层面为存量物业的盘活与改造提供支撑，并间接助力REITs市场的发展壮大 [6] 政策的宏观意义与目标 - 政策是“稳地产”的重要抓手，也是打通“促消费、活经济”链路的关键联动工具 [2][5] - 与近期推出的个税退税、住房品质提升等举措形成协同发力的政策组合拳，释放出房地产领域政策持续发力、系统维稳的积极信号 [5] - 当前消费市场稳步回暖、服务业持续复苏，市场对商业空间需求出现客观增长，下调首付门槛是对经济复苏信号的积极呼应 [6] - 有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域（如承载消费零售的商铺、对应服务业与商务活动的写字楼），促进商业活动空间的扩充与升级 [2][6]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] - 政策将住宅市场的降首付利好延伸至商办房地产领域 直指行业去库存痛点 [1] 政策背景与历史对比 - 回顾近年房地产调控 重心多集中于商品住宅 针对商办房地产的专项支持政策实属凤毛麟角 [1] - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目甚至要求60%及以上 [2] - 以北京为例 2017年发布的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 此次政策引发市场强烈反响 被部分观点视为“商办市场迎来春天” [1] 政策影响与市场效应 - 政策将大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 此举将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新的活力 [3] - 热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] - 对于调控严格的城市 仅靠信贷支持尚不足以完全疏通市场 还需配套放开个人购买资格等限制 形成“信贷支持+资格放开”的组合拳 [2] 宏观政策环境 - 此次商办首付比例下调并非孤立政策 而是国家“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 行业展望与投资导向 - 此次政策调整并非简单的“政策松绑” 而是聚焦于结构性去库存的精准发力 [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者更应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 同时以理性投资助力商业房地产市场的健康复苏 [4]