报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年REITs市场开门红各板块普涨 三单首发REITs获交易所问询 全国首支地方政府引导的REITs主题基金设立 中航京能光伏REIT扩募发售圆满结束 [3] - 2025年以来已成功发行20单REITs 发行规模403亿元 本周4单首发公募REITs取得新进展 [3] - 本周中证REITs全收益指数收涨1.89% 产权类和特许经营权类REITs均上涨 数据中心等板块表现占优 [3] - 本周REITs市场流动性回升 产权类和特许经营权类REITs日均换手率和成交量均上升 数据中心板块活跃度最高 [3] - 从中债估值收益率看 产权类和特许经营权类REITs分别为3.93%/4.92% 交通等板块估值收益率位列前三 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共4单首发公募REITs取得新进展 - 2025年以来已成功发行20单REITs 发行规模403亿元 [3] - 本周共4单首发公募REITs取得新进展 其中平安西安高科产业园REIT、中航中核能源REIT、东方红隧道高速REIT进入交易所问询阶段 中航北京昌保租赁住房REIT已受理 [3][15] - 当前审批流程中REITs 已申报14只 已问询并反馈2只 通过审核1只 注册生效待上市1只 扩募已申报3只 [3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数涨幅1.89% - 本周中证REITs全收益指数收于1028.93点 涨幅1.89% 跑输沪深300 0.90个百分点、跑赢中证红利0.28个百分点 [3] - 2025年初至今中证REITs全收益涨幅6.31% 跑输沪深300 14.63个百分点、跑赢中证红利6.11个百分点 [3] - 本周产权类REITs上涨2.50% 特许经营权类REITs上涨1.77% [3] - 分资产类型看 数据中心（+4.42%）、消费（+3.18%）、园区（+3.16%）、仓储物流（+2.26%）板块表现占优 [3] - 本周共74只上涨、4只下跌 易方达华威农贸市场REIT（+7.92%）、招商科创REIT（+7.72%）、广发成都高投产业园REIT（+6.79%）位列前三 华夏南京交通高速公路REIT（-0.65%）、华夏基金华润有巢REIT（-0.30%）、国泰海通城投宽庭保租房REIT（-0.08%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均上升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.65%/0.50% 较上周+26.05/+8.68BP 周内成交量6.67/1.68亿份 周环比+67.53%/+20.90% [3] - 数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看 产权类/特许经营权类REITs分别为3.93%/4.92% 交通（6.10%）、仓储物流（5.48%）、园区（4.64%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026年1月5日 全国首支地方政府引导设立的REITs主题基金“圆信基石（厦门）REITs投资基金”在厦门正式设立 目标规模55亿元 期限10年 重点投向上市发行的REITs项目 [35] - 2026年1月5日 商务部等9部门发布通知 探索建立绿色消费基础设施项目库 支持符合条件的项目发行基础设施领域REITs [35] - 2026年1月7日 锦江酒店公募REITs项目中标候选人公示 投标报价为发行阶段费用500万元、存续期费用0.2% [35] - 2026年1月9日 全国首单清洁能源公募REIT中航京能光伏REIT扩募发售圆满完成 募集资金总额达29.22亿元 [35] 重要公告 - 多只REITs公布运营数据 包括出租率、租金单价、租金收缴率等情况 [36][37][38]

基金设立与基本概况 - 圆信基石（厦门）REITs投资基金于1月5日在厦门正式设立，目标总规模为55亿元，基金期限为10年 [1][5] - 该基金是全国首只由地方政府引导设立的REITs主题基金 [3] - 基金重点投向上市发行的REITs项目，并得到中保投资、中信证券等战略伙伴的支持 [5] 战略意义与行业背景 - 基金的设立是深化投融资体制改革、盘活存量资产领域的创新实践，响应了国家深化金融供给侧结构性改革的号召 [3] - REITs被定位为连接实体经济与资本市场的创新工具，是拓宽融资渠道、优化资本结构、推动有效投资、促进经济高质量发展的战略支点 [3] - 当前行业正积极推动存量资产盘活，引导更多长期资本投向基础设施领域 [3] 发起方背景与过往经验 - 基金发起方金圆集团是厦门市属国有金融服务企业，在资产盘活领域已有深入布局 [3] - 公司此前已投资多个全国首单或首批REITs项目，包括华威农贸REIT、首农产业园REIT、万国数据和润泽科技数据中心REIT [3] - 公司系统梳理储备了一批权属清晰、收益稳定的优质资产，为REITs发行提供了扎实基础 [3] 基金投资策略与价值目标 - 基金旨在通过REITs工具激活产业园区、保障房、新基建等领域的优质存量资产，将其转化为可流动的资本 [6] - 策略包括引入专业力量，通过Pre-REITs、并购基金等多元路径，探索可复制的“厦门模式” [6] - 基金致力于汇聚“耐心资本”，通过与险资、金控等机构合作，引导长期资本精准投向基础设施与战略性新兴产业 [6] 品牌定位与发展愿景 - 基金定位为厦门市特色REITs投资品牌标杆，旨在全国范围内树立REITs投资样板 [6] - 目标包括：做长期投资的“压舱石”，引导市场关注基础设施资产的稳定现金流与长期运营价值；做生态协同的“黏合剂”，构建以资产信用为核心的投融资新范式；做产业聚合的“连接器”，推动金融资本与产业发展深度融合 [6] - 基金将为厦门深化投融资体制改革、健全资产盘活机制提供新引擎 [6] 业务模式与服务体系规划 - 金圆集团计划打造“金圆REITs模式”，核心是“全牌照联动、全周期覆盖、全链条赋能” [7] - 公司将发挥旗下信托、证券、基金等多金融牌照协同优势，构建“Pre-REITs+私募REITs+公募REITs”完整产品矩阵 [7] - 计划建立覆盖“资产发现-培育孵化-投资发行-运营管理”的全流程服务体系，共建REITs领域“生态圈”，推动产融深度结合 [7]