天河区楼市动态 - 天河区6月一手网签量达1044套 成为广州销冠 远超增城和番禺 [8] - 上半年天河区TOP10成交盘中6个为房票置换项目 包括保利天曜(208套) 华润置地·天河润府(197套)等 [11][12] - 中建天河精诚壹号6月网签环比暴涨3700%至148套 城投天禧和天河麓誉府环比增幅均超10倍 [13][14] - 7月首周天河6个一手盘成交近480套 当前库存7142套按此速度4个月内可去化完毕 [15] 回迁房政策影响 - 柯木塱回迁房选择从5个小区增至9个 新增天河壹品 文津府等热门项目 [3] - 开发商积极吸引村民客户 提供免费接送 粮油礼品及村民专场等促销手段 [17] - 联投文津府等楼盘因村民集中购房出现售楼部爆满现象 [1][4] 房票安置市场效应 - 黄埔区通过房票安置半年完成1100多套商品房认购 去化10多万平米 带动资金超20亿 [22] - 黄埔上半年一手成交同比增40% 增城同比增14.4% 旧改政策贡献显著 [23] - 黄埔萝岗和苑二期推出两种产权方案：1.5万元/㎡(不完全产权)或2.4万元/㎡(完全产权) [20] 广州楼市供需现状 - 广州狭义库存从2024年1200万㎡增至2025年1450万㎡ 去化周期延长至23个月 [26] - 天河库存面积106万㎡ 去化周期28个月 高于南沙 番禺等区域 [26] - 存量新房用于拆迁安置成为解决供需失衡的有效策略 [27]

行业格局变化 - 经历连续三年出清后，地产行业玩家结构发生显著变化，建筑系公司和地方城投成为土拍市场重要力量，中建系、中铁系及多地城投频繁出现在拿地榜单前列[2] - 2021-2024年城投拿地比重从50%攀升至64%，2024年达到顶峰，占据土拍市场超半数地块[14] - 中指研究院前4月新增货值榜显示，除大型央国企和头部民企外，地方国资平台公司占据重要位置，涉及泉州、太仓、厦门等十余个城市[14] 建筑系房企表现 - 中建系地产板块2023年实现销售额4219亿元成为行业第一，但利润总额同比下降34.1%，部分项目因布局高库存区域面临压力[9] - 中国铁建2023年销售额951.45亿元排名第13位，但现金短债比降至0.4；中国中铁采取保守策略，2023年销售额434.3亿元并转向综合开发模式[10] - 中交集团和中国电建正推进地产板块整合，中交拟将开发业务转让至房地产集团，电建地产拟受让南国置业相关资产[12] 项目去化难题 - 广州中建天钰项目开盘两个月仅网签4套，降价百万后去化率仍仅6%；中交天翠项目去化不足10%；城投天禧项目降价至单价跌破4万后去化率仅30%[4][5] - 北京丰台区库存达157.3万平方米居全市之首，中建壹品花香壹号项目网签均价5.38万/平较指导价7.2万/平出现显著价差[10] - 行业分析指出产品与需求错配、开发运营能力不足是主要原因，建筑系企业多为行业新兵缺乏开发经验[6][7] 城投开发模式 - 城投公司2021-2025年未开工地块超4200宗、未开工建面约3.6亿平方米，主要集中在二三线城市和一线城市郊区[15] - 城投公司2021-2024年拿地项目开工率从48.9%持续下滑至8.5%，显著低于地方国企95%和央企88%的水平[14][15] - "城投拿地+房企代建"模式逐渐普及，2024年典型代建企业项目中61.9%来自地方国资委托[16]

行业格局变化 - 地产行业经历三年出清后，玩家结构显著变化，建筑系公司和地方城投成为土拍市场重要力量，取代部分民企份额 [2] - 2024年城投拿地占比达64%，较2021年提升30个百分点，占据土拍市场超半数地块 [10] - 中建系、中铁系等建筑央企及北京、宁波、温州等地城投频繁现身拿地榜前列 [2] 建筑系房企表现 - 中建系地产板块2023年销售额达4219亿元，首次登顶行业第一，但利润总额同比下降34.1% [6] - 中国铁建2023年销售额951.45亿元排名第13位，但现金短债比仅0.4，资金压力显现 [7] - 中国中铁采取保守策略，2023年销售额434.3亿元，转向综合开发模式 [7] - 中交地产、中国电建正推进地产业务整合，南国置业连续四年亏损后拟剥离开发资产 [8][9] 项目去化难题 - 广州中建天钰项目开盘两月去化率仅6%，降价百万后仍仅网签9套，均价从6万/㎡降至4万/㎡ [3][4] - 广州中交天翠项目224套房源网签18套，去化不足10%，受噪音及配套不足制约 [4] - 北京丰台区库存达157.3万平方米，中建壹品花香壹号项目网签均价较指导价低25.3%至5.38万/㎡ [6][7] 城投开发困境 - 城投公司2024年拿地项目开工率仅8.5%，远低于地方国企95%和央企88%的水平 [10] - 2021-2025年城投未开工地块超4200宗，未开工建面约3.6亿平方米，集中在二三线城市 [11] - 广州城投天禧项目去化率仅30%，均价从5万/㎡跌破4万/㎡仍难吸引刚需客群 [5] 模式转型趋势 - "城投拿地+房企代建"模式普及，2024年代建项目中61.9%委托方为地方国资 [12] - 中建系凭借建造开发一体化降低20%建安成本，但激励机制薄弱制约人才留存 [9] - 中国中冶明确"去存控增"策略，聚焦现金流管理应对存货去化慢问题 [9]