核心观点 - 临近年底，多个一二线城市房地产市场掀起激烈营销战，房企通过直接折扣和营销创新加速去化回款 [3] - 市场情绪发生根本转变，购房者咨询焦点从购房资格转向开盘折扣，反映出房地产深度调整周期下销售压力加剧 [3][11] - 传统价格手段（如打折、特价房）仍是当前最有效的营销方式，同时创新型营销手段（如“先住后买”、赠送车位）应用显著增加 [12][13] 上海楼市营销战况 - 上海中环南大板块新盘中环麓岛未开盘即推出“普惠98折+首日认筹送物业费”组合优惠 [3][4] - 竞品项目金隅公园东序加码推出“95折+1000元购车位+认筹送购物卡”等优惠措施，营销战况激烈 [3][6] - 市场冷热变化明显，去年同期同板块楼盘需摇号且首开售罄，如今新盘未开先折 [6] 其他城市营销创新 - 广州珠实地产推出“先住后买”计划，客户支付10万元意向金即可体验入住指定现房1个月，再决定是否购买 [3][8] - 杭州高端楼盘营销策略逆转，从强制搭售车位转为主动赠送，安璞逸庭项目推出“买一套送双车位”优惠，两个车位原价达70万元 [3][9] - 杭州世纪城板块出现首个宣布赠送车位的项目，反映开发商去化压力增大 [9] 行业趋势与营销策略有效性 - 克而瑞统计显示，重点城市中87%通过强营销实现热销的项目使用了价格手段，包括低开、打折、特价房等 [12] - 过半项目采用创新型营销手段，其中66%采用实景展示，57%采用新媒体推广 [12] - 尽管营销创新增多，传统价格手段仍被开发商视为应用最多、最有效的营销工具 [13]

楼市营销战概况 - 临近年末多个一二线城市掀起楼市营销战包括上海广州杭州等[1] - 房企销售端压力加剧快速去化回款成为首要目标传统价格手段仍是最有效武器但营销创新亦成破局关键[1][7] - 购房客户咨询焦点从积分够不够转向开盘折扣有多少反映市场行情迅速变化[1][7] 上海市场折扣策略 - 上海中环南大板块新盘中环麓岛未开盘即推出普惠98折加首日认筹送物业费组合优惠[1][2] - 竞品项目金隅公园东序加码蓄客推出95折加1000元购车位加认筹送购物卡等优惠措施[1][4] - 南大板块从去年润府项目开盘售罄需摇号转变为今年新盘未开盘即打折显示市场冷热变化[4] 广州市场创新营销 - 广州珠实地产推出先住后买计划覆盖珠江花城等三大现房项目客户缴10万意向金可体验入住1个月[1][5] - 体验期内客户决定购房可叠加项目当期优惠若退出则承担相应房屋占用费[5] 杭州市场赠品促销 - 杭州新房市场赠品促销成风千万级豪宅安璞逸庭推出买一套房送两个车位优惠单个车位原价高达49万元[1][6] - 杭州顶流板块世纪城板块内建发英冠·宸云项目为首个宣布送车位的项目[6] 营销策略有效性分析 - 克而瑞统计显示重点城市中87%通过强营销实现热销的项目使用了价格手段包括低开打折特价房等[8] - 过半项目采用创新型营销手段如66%项目采用实景展示57%项目采用新媒体推广[8] - 低开打折特价房虽为传统手段却是开发商应用最多最有效的营销手段[8]

公司营销策略 - 广州房企珠实地产推出2025年“先住后买”计划，活动周期为2025年10月31日至11月30日 [1] - 计划覆盖旗下珠江花城、天河壹品、云湖花城3个项目的特定现楼房源 [1] - 客户需交纳10万元意向金并签署协议即可入住体验房源，旨在降低购房门槛并满足快速入住需求 [1] - 体验期内支付首付款并完成贷款手续或全款支付即可正式购房，若选择退出则需承担相应房屋占用费 [1] - 公司表示该模式意在消除购房人“开盲盒”的焦虑，让客户对产品品质、社区环境等有深入了解 [1] - 公司在今年8月初曾推出“保价”措施，覆盖广州区域7个在售楼盘，承诺“保价到年底，买贵补差价”，最高补偿20万元物管费 [1] 行业趋势与需求 - 公司举措旨在破解民生痛点，回应市场对“优居”的需求 [1] - “先住后买”模式强调“所见即所得”，以提升客户对项目产品及服务的信心 [1]

土地交易概况 - 越秀地产以底价竞得广州天河棠德路以东和以西两宗地块，总成交金额近35亿元 [1][4] - 棠德路以东地块成交总价22.05亿元，成交楼面价31380元/平方米 [1] - 棠德路以西地块成交总价12.78亿元，成交楼面价30950元/平方米 [1] 地块开发规划 - 两宗地块距离相近，被同一主体竞得后鼓励设立空中连廊或地下通道进行连片开发 [4][6] - 地块建筑限高需满足岑村机场控制要求，不会建设超高层建筑 [7] - 规划要求预留地铁19号线公共敞开空间，未来可能成为地铁上盖项目 [7] - 越秀地产计划打造片区稀缺的低密度小高层板楼产品，预计今年底入市 [11] 区位优势与前景 - 地块位于天河区东圃板块广棠片区内，属于棠东村、棠下村约1043亩土地征收范围 [8] - 根据《天河智谷广棠片区控制性详细规划》，片区将规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园，打造"科创研发+生态宜居"的产城融合新样板 [9] - 地块周边拥有乐天棠德广场、天河棠下智汇Park、优托帮购物中心等商业配套，以及清华大学湾区附属学校、广州奥林匹克中学高中部等教育资源 [11] 板块市场参考 - 天河板块近6年出让过2宗地块：2019年天河广氮地块由珠实+城投联合体以约52.66亿元拿下，楼面价34000元/平方米；2023年天河中铁物流园地块由保利以约96亿元拿下，楼面价45915元/平方米 [11] - 地块劣势为多条主干道途经可能产生噪音，对开发商产品设计能力提出考验 [11]

活动概况 - 广州市房地产行业协会主办"品质筑家 惠聚花城——广州市2025年好房焕新季"活动 于9月23日启动[1] - 活动吸引100个楼盘参与 提供"金九银十"置业优惠[1] 区域分布与优惠力度 - 白云区18个楼盘参与 海珠区15个 番禺区14个 增城区12个 天河区11个 南沙区9个[2] - 推出面额3万元至10万元不等购房优惠券[2] - 珠实地产多个项目提供10万元优惠券 包括海珠里 荔湾都荟 珠江花城 天河壹品 云湖花城 花屿花城等项目 成交赠送1万至20万元家电礼包及管理费[2] - 万科广州所有楼盘参与活动 提供3万至5万元购房优惠券 万科黄埔新城在3万元优惠券基础上提供额外98折优惠 万科理想花地·臻园成交前10名送5万元车位券及3年物业费和6万元家装礼[2] 差异化优惠方案 - 拎包入住项目提供全屋家具家电[2] - 试住系列提供免费体验服务 中诚璟泷湾提供三天两夜免费试住体验[2][3] - 以旧换新系列由房企协助处置旧房[2] - 房票促销系列为城市更新拆迁村民提供专属优惠[2] 行业自律倡议 - 保利发展 越秀地产 万科地产等11家头部地产公司联合签署《诚信为基 筑造好房 稳序兴市——共建广州品质人居倡议书》[3] - 倡议实行无差别成交价 杜绝渠道价差和隐形折扣 确保购房过程公开公正[3]

天河区楼市动态 - 天河区6月一手网签量达1044套 成为广州销冠 远超增城和番禺 [8] - 上半年天河区TOP10成交盘中6个为房票置换项目 包括保利天曜(208套) 华润置地·天河润府(197套)等 [11][12] - 中建天河精诚壹号6月网签环比暴涨3700%至148套 城投天禧和天河麓誉府环比增幅均超10倍 [13][14] - 7月首周天河6个一手盘成交近480套 当前库存7142套按此速度4个月内可去化完毕 [15] 回迁房政策影响 - 柯木塱回迁房选择从5个小区增至9个 新增天河壹品 文津府等热门项目 [3] - 开发商积极吸引村民客户 提供免费接送 粮油礼品及村民专场等促销手段 [17] - 联投文津府等楼盘因村民集中购房出现售楼部爆满现象 [1][4] 房票安置市场效应 - 黄埔区通过房票安置半年完成1100多套商品房认购 去化10多万平米 带动资金超20亿 [22] - 黄埔上半年一手成交同比增40% 增城同比增14.4% 旧改政策贡献显著 [23] - 黄埔萝岗和苑二期推出两种产权方案：1.5万元/㎡(不完全产权)或2.4万元/㎡(完全产权) [20] 广州楼市供需现状 - 广州狭义库存从2024年1200万㎡增至2025年1450万㎡ 去化周期延长至23个月 [26] - 天河库存面积106万㎡ 去化周期28个月 高于南沙 番禺等区域 [26] - 存量新房用于拆迁安置成为解决供需失衡的有效策略 [27]