泛海控股 - 截至2025年6月30日公司及子公司未能按期偿还债务总额328亿元其中境内债券未偿本金余额47.37亿元其他有息债务280.63亿元 [1] - 涉及两起强制执行案件金额分别为8.1亿元和8亿元北京市第二中级人民法院裁定终结本次执行程序 [2] - 公司有5只债券处于违约状态违约金额34.10亿元 [2] 时代中国控股 - 境外债重组获大多数计划债权人批准547名债权人持有投票债权总额29.049亿美元赞成计划 [3] - 2024年公司收入131.105亿元同比减少37.6%亏损168.709亿元较2023年增加125.263亿元 [3] - 公司拥有人应占亏损166.103亿元较2023年增加121.036亿元 [3] - 存续中资离岸债7只余额31.500亿美元 [3] 旭辉集团 - 子公司债务逾期规模达10.188亿元涉及9家公司逾期债务均为银行项目贷款 [4] - 因未履行法院判决被列为失信被执行人涉及执行标的5.035亿元 [4] - 存续债券9只存量规模113.60亿元 [5] 鸿坤伟业 - 因多项债务违约被列为失信被执行人涉及34起案件且全部未履行其中滁州市中级人民法院执行标的超2.5亿元 [6] - 被限制高消费多个持有股份被冻结申请人已撤回破产清算申请 [6] - 原计划2025年4月30日前披露2024年年度报告因财务数据问题延期披露 [6] - 存续中资离岸债券1只余额1.930亿美元已全部违约 [7] 当代科技产业 - 法定代表人艾路明被湖北省武汉市中级人民法院执行标的金额1.66亿元 [8] - 股东当代科技产业解除冻结、轮候冻结8287.413万股占总股本4.06%其中1014万股继续冻结占总股本0.50% [8] - 当代集团持有7870.509万股全部被标记、冻结或轮候冻结占总股本3.86% [8] - 存续中资离岸债3只余额7.439亿美元已全部违约 [9]

政策环境与金融支持 - 2025年房地产政策保持宽松基调，政府工作报告提出实施适度宽松货币政策和更积极的财政政策，包括"适时降准降息"及安排地方政府专项债券4.4万亿元（同比增加5000亿元）用于土地收储和存量商品房收购[3][4] - 金融监管总局数据显示房地产"白名单"贷款审批金额从5万亿元攀升至6.7万亿元，全年处置不良资产超3万亿元[3][5] - 住建部强调城市更新为核心工作，2025年前4月全国新开工改造老旧小区5679个，6个地区开工率超50%[4][6] 房企融资现状与成本 - 2025年上半年房企融资规模1844亿元（同比下降30%），二季度环比上升19%但仍处历史低位，民营房企融资难问题突出[7] - 境外债券融资成本升至8.6%（绿城中国发行3.5亿美元票据利率8.45%，新城发展3亿美元债利率11.88%），境内债券成本降至2.71%（较2024年下降0.2个百分点），整体新增债券成本3.28%[9][10] - 央国企新增融资占比达86%，境内债权融资占比66%而境外占比升至21%[12][13] 债务压力与风险化解 - 2025年房企债券到期规模5327亿元（高于2024年的4829亿元），三季度为偿债高峰（约1600亿元），展期后仍存再违约风险[14] - 协信远创与金科股份完成司法重整，标志行业风险化解从"个案突破"转向"模式复制"，推动行业良性循环[16] 行业转型与发展模式 - 城市更新成为破局关键，政策支持"四好"建设（好房子、小区、社区、城区），老旧小区改造加速为房企提供新机会[17] - 国务院会议提出优化土地和在建项目摸底政策，多措并举稳定预期、激活需求，推动市场止跌回稳[4][17]

房地产行业债务驱动模式分析 - 行业高度依赖杠杆实现规模扩张，形成高负债、高杠杆特点，从项目立项到预售各环节均伴随融资动作[3] - 开发贷无法完全覆盖土地成本及工程款，房企需通过公开市场发债、信托贷款、境外债等多渠道补充资金缺口[4] - 预售制度导致房企提前透支未来收益并挪用监管资金，加剧信用扩张风险，市场下行时易引发烂尾风险传导至购房者[4] 2018-2021年房企上市潮与融资变化 - 2018-2021年共20家房企在H股上市，募集净额212.85亿港元，7家房企上市后净负债率降幅超100个百分点[7] - 上市后房企境外融资规模激增，2019年境外债权融资同比增339.5%至337.09亿元，但后续债务违约率高达85%[8] - 上市虽短期改善财务指标，但过度依赖境外债支撑规模扩张，埋下债务危机隐患[8] 合作开发模式下的隐性风险 - 2016-2022年百强房企销售额权益比从85.5%降至70.1%，合作杠杆从2017年1.35升至2020年1.59，财务杠杆压力转移至合作方[11][12] - 应付合联营及关联方债务2017-2019年同比增幅超20%，违约组该指标显著高于非违约组，反映隐性负债累积风险[15] - 合作开发导致财报透明度下降，合联营融资、担保等操作增加系统性财务风险[15] 高杠杆房企暴雷案例研究 - 泰禾、华夏幸福、恒大暴雷主因均为高负债高周转模式，净负债率长期超150%，现金短债比低于0.6[19] - 三家企业2019年后债务融资净额恶化，恒大2021年债务融资净流出1405.34亿元，流动性危机集中爆发[20] - 商业模式缺陷加剧风险，如泰禾高端项目去化慢、华夏幸福产业新城回款慢、恒大过度多元化[22] 预售制度与国际经验对比 - 香港预售制度要求开发商全额支付地价及建筑费，资金存入信托账户并按工程进度提取，实现风险隔离[24] - 新加坡采用分期支付房款模式，预售资金20%存入专属账户且仅用于工程建设，完工前累计付款比例控制在75%以内[25] - 内地预售资金监管存在挪用漏洞，建议调整按揭发放节点、强化建设资金专户管理，阶段性提高资金使用灵活性[25][26]