报告行业投资评级 - 投资评级为看好，维持评级 [11] 报告的核心观点 - 截至5月30日一周银行指数上涨，市场对银行股关注度提升，板块延续上涨趋势，重点关注业绩优异城商行；央行一季度贷款投向显示房地产贷款增速转正、按揭同比多增；渝农商行和沪农商行将纳入沪深300指数样本；关注可转债转股银行的估值修复及交易机会 [2][6][19] 根据相关目录分别进行总结 本周银行股市场表现 - 截至5月30日一周长江银行指数累计上涨0.1%，相较沪深300指数超额收益1.2%，相较创业板指数超额收益1.5%，市场对银行股关注度提升，板块延续上涨趋势，重点关注业绩优异城商行 [2][6][19] - 个股层面，杭州银行涨幅领先，南京银行等股价受其带动上涨，苏农银行等中小银行涨幅靠前，渝农商行等股价回调 [2][6][19] - 截至5月30日，五大国有行A股平均股息率4.52%，与10年期国债收益率利差284BP，H股平均股息率5.84%，H股/A股平均折价率22% [21] 央行一季度贷款投向 - 一季度本外币企业中长期贷款同比少增，增速下行，工业中长期贷款新增1.52万亿，同比少增1400亿，3月末余额同比增速11.2%；服务业中长期贷款新增2.99万亿，同比少增5500亿，3月末余额同比增速6.8%，基础设施建设中长期贷款新增1.72万亿，同比少增2500亿，3月末余额同比增速8.0% [7][26] - 房地产贷款增速自2023年三季度末以来首次转正，3月末余额同比增长0.04%，主要受按揭回暖拉动，一季度新增个人住房贷款2144亿，同比多增2093亿，但4月以来房价降幅扩大，需观察按揭需求回暖持续性；一季度开发贷新增3535亿，同比少增 [7][26][34] - 居民信贷需求总体偏弱，经营贷拖累明显，一季度经营贷新增7965亿，同比少增5064亿，3月末余额同比增速6.5%；消费贷需求低迷，一季度非房消费贷新增321亿，增量同比小幅少增；普惠、绿色、涉农等领域贷款保持较高增速 [40] 指数样本调整 - 渝农商行、沪农商行将于2025年6月13日收盘后调入沪深300指数样本，渝农商行首次被纳入，沪农商行此次调入略超市场预期，预计未来指数资金将持续流入增配成分股 [8][47] 可转债转股银行机会 - 近期银行股加速上涨，发行可转债银行股价距强赎价空间收敛，5月26日杭州银行可转债触发强赎条款，触发后股价创新高，本周日均成交额放大至15亿，可转债余额消化至23亿，其估值提升空间显著，预计中期ROE维持14% - 15%，转股后估值有望抬升 [9][48] - 南京银行股价已有10个交易日超过强赎价，2024年以来营收增速居长三角地区城商行首位，分红比例长期30%，股息率优势突出，前期受转债影响滞涨 [9][48] - 齐鲁银行股价距可转债强赎价空间收敛至0.6%，上海银行、常熟银行、重庆银行股价距转债强赎价空间在12% - 15% [9][48]

房地产行业债务驱动模式分析 - 行业高度依赖杠杆实现规模扩张，形成高负债、高杠杆特点，从项目立项到预售各环节均伴随融资动作[3] - 开发贷无法完全覆盖土地成本及工程款，房企需通过公开市场发债、信托贷款、境外债等多渠道补充资金缺口[4] - 预售制度导致房企提前透支未来收益并挪用监管资金，加剧信用扩张风险，市场下行时易引发烂尾风险传导至购房者[4] 2018-2021年房企上市潮与融资变化 - 2018-2021年共20家房企在H股上市，募集净额212.85亿港元，7家房企上市后净负债率降幅超100个百分点[7] - 上市后房企境外融资规模激增，2019年境外债权融资同比增339.5%至337.09亿元，但后续债务违约率高达85%[8] - 上市虽短期改善财务指标，但过度依赖境外债支撑规模扩张，埋下债务危机隐患[8] 合作开发模式下的隐性风险 - 2016-2022年百强房企销售额权益比从85.5%降至70.1%，合作杠杆从2017年1.35升至2020年1.59，财务杠杆压力转移至合作方[11][12] - 应付合联营及关联方债务2017-2019年同比增幅超20%，违约组该指标显著高于非违约组，反映隐性负债累积风险[15] - 合作开发导致财报透明度下降，合联营融资、担保等操作增加系统性财务风险[15] 高杠杆房企暴雷案例研究 - 泰禾、华夏幸福、恒大暴雷主因均为高负债高周转模式，净负债率长期超150%，现金短债比低于0.6[19] - 三家企业2019年后债务融资净额恶化，恒大2021年债务融资净流出1405.34亿元，流动性危机集中爆发[20] - 商业模式缺陷加剧风险，如泰禾高端项目去化慢、华夏幸福产业新城回款慢、恒大过度多元化[22] 预售制度与国际经验对比 - 香港预售制度要求开发商全额支付地价及建筑费，资金存入信托账户并按工程进度提取，实现风险隔离[24] - 新加坡采用分期支付房款模式，预售资金20%存入专属账户且仅用于工程建设，完工前累计付款比例控制在75%以内[25] - 内地预售资金监管存在挪用漏洞，建议调整按揭发放节点、强化建设资金专户管理，阶段性提高资金使用灵活性[25][26]