文章核心观点 - 当前养老金融市场存在“劣币驱逐良币”的怪现状，即养老诈骗频发，而正规的“以房养老”金融产品（信托版和保险版）却发展缓慢，面临复制难、推广难的问题 [1][2] - 住房资产是中国城镇居民家庭资产的重要组成部分（占比超过60%），通过机制完善的金融工具推进“以房养老”，对于盘活万亿级存量住房资产、丰富养老资金来源、激发市场活力意义深远，但任重道远 [2] 信托版“以房养老”现状与挑战 - **制度破冰与试点案例**：在地方政府推动下，不动产信托登记已在北京、上海、广州、厦门、天津、苏州等六个城市试点破冰，使服务从高净值人群走向普通家庭 [3] - 北京通州区70岁居民田女士为其自闭症儿子办理了全国首例不动产信托财产登记，将唯一房产纳入信托以提供终身照护的经济来源 [3] - 上海近80岁的李女士通过设立不动产信托，解决了无子女情况下的晚年生活保障和房产传承问题 [4] - **核心推广难题：税收与制度障碍**：首单落地后普遍遭遇“推广难题”，主要障碍在于税收问题 [4] - **重复征税问题**：由于缺乏“非交易过户”制度，信托设立与处置阶段被视为两次产权转移，需重复缴纳契税、印花税等税费 [4][5] - **信托税收身份问题**：信托产品无法成为不动产持有主体和纳税主体，需以信托公司名义缴税，适用较高税率，涉及增值税、房产税、土地增值税等 [6] - 在已落地案例中，各方对双重征税和税收成本较高异议较多，税负分担尚未形成规模化推广的成熟模式 [6] - **地方应对尝试**：例如北京通州区通过“政府引导+社会参与”模式，由慈善信托专项补贴特殊需要家庭设立不动产信托的契税费用，单户最高资助2万元 [6] 保险版“以房养老”现状与挑战 - **发展历程与规模**：自2015年首款产品上市，探索已逾10年，但发展缓慢，“叫好不叫座” [7] - 目前仅幸福人寿一家公司批量开展业务 [8] - 截至2025年8月底，幸福人寿累计发放养老金超过1.2亿元，仅为149户家庭、218名老人提供保障 [8] - **产品模式**：老年人住房反向抵押养老保险允许老人将房产抵押给保险公司，继续居住并定期领取养老金直至身故，身故后保险公司获得抵押房产处置权 [7] - **发展受阻原因**： - **客户准入限制**：咨询家庭多，但最终投保少，主要原因包括：年龄不合适、房子不合适、投保阻力大 [8] - **保险公司面临的现实难题**： 1. 项目周期长，业务前期现金流压力大 [8] 2. 房价波动风险大，对保险公司偿付能力和风险管理压力大 [8] 3. 房屋债权确认存在挑战，公证遗嘱效力可能被临终前最后一次有效遗嘱覆盖，影响处置环节债权实现 [8] 发展契机与建议 - **公众认知与顶层设计**：公众认知不足是突出制约因素，需政府部门、金融机构等多方协同的长期过程 [9] - **专家观点与建议**： - 中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文指出，住房反向抵押产品具有增加退休收入来源和保障居家养老方式的不可替代性，我国潜在市场和需求明显 [9] - **政策与立法建议**：完善政策与立法，参照国际经验引入担保机制（如对承保人或双向提供保险），以降低风险、激发市场活力 [10] - **丰富实现形式**： 1. 推广通州已落地的不动产信托财产登记制度，优化税收政策，避免重复征税，以服务特殊群体养老传承需求 [10] 2. 支持保障房领域的“以房养老”产品创新 [10] - **行业人士建议**： - 不动产信托普惠化需打通“登记—税收”政策闭环，核心在于消除重复征税与明确信托纳税身份，推进信托税制建立 [10] - 应明确可纳入养老金融或普惠型信托产品的不动产信托种类，制定专项政策配套，避免双重征税 [10] - 有信托公司负责人指出，房产装入信托是建立信托关系而非真正产权转移，在处置阶段缴税较为合理，解决重复征税问题将使该领域成为一片蓝海 [11]

人口老龄化与养老金融挑战 - 全球面临前所未有的人口老龄化浪潮，正重塑各国经济和社会结构，可能导致经济增长潜力减弱、社会保障压力加剧 [1] - 中国70、80后群体面临"双重压力"：需赡养4位老人（独生子女占比高），同时承担子女教育、房贷等高额支出，经济资源挤占严重 [4] - 该群体储蓄不足，部分家庭将收入的50%以上用于还贷，挤压养老储蓄，基本养老保险缴费基数偏低，职业养老金覆盖面低 [5] 70、80后养老准备现状 - 养老金替代率可能有限，依赖子女无望（多数仅有一个孩子），需为20-30年养老期储备，长寿风险加剧 [5] - 40-50岁是最后"黄金储备期"，建议通过"养老三支柱"（职工基本养老保险+企业年金/职业年金+个人养老金）多元化布局 [5] - 需优化家庭财务结构，避免过度加杠杆购房，将养老财富储备纳入刚性预算（如定投养老目标基金、增额终身寿险） [5] 养老金融产品优化方向 - 制度化产品：提升个人养老金年度缴费金额上限，加大税收优惠，对低收入群体发放财政补贴 [6] - 市场化产品：设计匹配70、80后需求特征的产品，如长期稳健型养老理财产品、权益类基金、"家庭护理保险"等 [8] - 推动企业年金"默认加入"机制，对中小企业提供年金缴费税费减免，完善养老金账户流动性支持机制 [6] 家庭养老金融需求特征 - 安全性与稳定性需求为首要考量，倾向低风险、收益稳定产品 [9] - 长期规划与持续性需求突出，需产品具备长期性和持续性 [9] - 多样化与个性化需求增长，除传统保险外，对创新型产品需求上升 [9] 养老金融认知误区 - 部分家庭忽略自身需求和风险承受能力，盲目跟风选择产品 [10] - 对产品缺乏了解，金融知识和风险意识不足，易陷入诈骗陷阱 [11] - 过分追求高收益而忽视风险性和可持续性 [12] 以房养老模式分析 - 截至2023年11月，214位老人（147户家庭）参与，平均投保年龄71岁，人均月领养老金近8000元，抵押房产总值近4亿元 [18] - 面临传统养老观念约束（养儿防老）、遗产动机、房产估值博弈、政策配套滞后等挑战 [20][21][22] - 国际经验显示政府参与和法律保障是关键，需构建相关法律体系并完善监管 [23][24] 国际经验借鉴 - 美国通过《住宅法》《银行法》详细规定以房养老，设立国家房屋价值转换中心（NCHEC）进行宣传 [25] - 需发达金融市场分散风险（如资产证券化），成熟房地产产业支撑，多方主体协同合作 [26] - 产品设计应多样化，如美国针对不同价值房屋开发三种反向抵押贷款，设置不同发放方式 [27] 以房养老适用条件 - 需自有住房且拥有完全产权，适合空巢老人、丁克家庭或"4-2-1"结构家庭 [28] - 房产价值需较高（城市或城郊），适合"房产富人、现金穷人"的中低收入老年群体 [28] - 不具普适性，需不涉及遗产顾虑且房产易变现 [28]