报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 REITs产品创新持续推进，港口和商业不动产REITs有新进展；ABS二级市场明显降温，全市场和各市场发行规模大多下降 [1][4] 各部分总结 REITs产品进展 - 2月25日国内首单港口公募REITs“建信天津临港港口REIT”申报，北部湾港也宣布开展申报工作，有利于开辟港口行业权益融资新渠道 [2] - 2026年以来商业不动产REITs申报数量为11单，预计募集资金超400亿元，发行审核加速推进 [3] 全市场发行情况 - 2026年1月全市场发行165期资产证券化产品，规模1426.88亿元，约为前一期的二分之一 [4] - 保单质押贷款、棚改/保障房等产品平均发行成本较高，个人汽车贷款、基础设施收费等产品平均发行成本处于低位 [4] - 供应链账款等类别产品次数分层比例不超10%，微小企业贷款、租赁资产等类别次级分层比例差异大，持有型不动产不分层 [5] 存量数据 - 截至2026年1月底，已上市公募REITs存量规模为2151.03亿元，美国REITs中基础设施为基础资产的产品存量规模为5031.36亿元，基础设施领域REITs产品存量规模合计约7182.39亿元 [7] 银行间和交易所市场发行情况 - 银行间市场ABS发行1期，规模37.93亿元，较上月大幅下降近九成，产品基础资产为个人汽车贷款，优先级为AAAsf级，票面利率1.75%，次级分层比例10% [9] - 交易商协会ABN发行40期，规模294.30亿元，较上月大幅减少54%，披露信用增进的优先档产品票面利率1.77% - 2.90%，无次级产品10期，占比25%，其余产品次级分层比例0.41% - 15% [9] - 本期租赁资产、应收账款产品平均发行成本较高，保理融资产品平均发行成本相对较低 [11] - 本期有4期私募REITs发行，无次级产品7期，占比6%，其余产品次级分层比例0.04% - 17% [13] - 本期租赁资产产品发行规模最大，占比超30%；棚改/保障房、保单质押贷款产品平均发行成本最高且显著高于其他类别产品；应收账款产品平均发行成本也相对较高；知识产权等类别产品发行规模处于较低水平 [14] - 本期个人消费贷款、小额贷款产品发行规模较大，二者规模占总规模比重约75%；供应链账款等类别产品发行规模相对较低 [27] - 交易所ABS发行124期，规模较上月减少45%至1977.66亿元，优先级信用级别涵盖AAAsf、AA+sf和AAsf级，票面利率最高为3.90% [28] 二级市场情况 - ABS产品交投转淡，个人汽车贷款、不良贷款产品成交规模相对较大，其余类别产品交投活跃度较低 [15] - 银行间市场ABS成交78.28亿元，交易热度明显降低 [15] - 交易商协会ABN成交465.85亿元，成交规模有所降低 [16] - 交易所ABS成交1051.54亿元，交易规模较上月减少，上交所、深交所分别成交786.28亿元和265.26亿元 [18] - 本期银行/互联网消费贷款、应收账款、小额贷款等类别产品成交相对活跃，不同产品成交规模差异较大 [21] - 交易所ABS产品中应收账款、美国REITs、GMBS/CMBN等类别产品成交规模相对较大 [23]

REITs市场整体表现 - 本周中证REITs全收益指数累计下跌1.08%，收于1035.78点，跑输同期沪深300指数 [1][2] - 自2024年12月24日阶段低点978.64点以来，该指数最高反弹幅度一度超过8%，2025年年初至今累计上涨2.57% [2] - 本周二级市场成交活跃度有所下降，呈现震荡下行态势 [1] 已上市REITs产品表现分化 - 本周79只已上市公募REITs中，17只上涨，62只下跌，其中41只产品跌幅超过1% [2][3] - 涨幅居前的产品多集中于数据中心、高速公路、消费和物流领域 [2] - 南方润泽科技数据中心REIT本周涨幅最大，达3.48%，华泰江苏交控REIT和中信建投明阳智能新能源REIT分别上涨2.72%和1.89% [2] - 华安外高桥REIT、南方万国数据中心REIT、中金安徽交控REIT等周涨幅均超过1% [3] - 华泰南京建邺REIT本周跌幅最大，为6.34%，中金重庆两江REIT跌幅也接近5% [3] - 2025年以来，多只REITs表现强劲，10只产品年内涨幅超过8% [3] - 南方润泽科技数据中心REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT年内涨幅均超10%，中金重庆两江REIT、华夏中海商业REIT、华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅超过9% [3] 新产品申报与市场扩容 - 本周共有4只新的公募REITs产品申报，市场有望进一步扩容 [1][4] - 申报产品包括2只商业不动产REITs [1] - 广发新城吾悦商业不动产REIT于2月27日申报，原始权益人为新城发展旗下吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，新城已在全国141个城市布局205座吾悦广场 [4] - 嘉实首开商业不动产REIT于2月26日申报，原始权益人为北京首都开发股份有限公司，标的资产包括华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂三个项目 [4] - 国金嘉泽新能源REIT于同日申报，底层资产为宁夏的两个风电项目 [5] - 建信天津临港港口REIT于本周申报，是全国首单港口不动产REITs，原始权益人为天津临港港务集团有限公司 [6] 监管审核动态 - 本周，上海证券交易所和深圳证券交易所针对首批5只商业不动产REITs项目发出了首轮审核问询，其中上交所涉及4只 [1][6]