文章核心观点 - 清洁能源REITs正步入“价值兑现”与“成长可期”相辅相成的新阶段，四只代表性产品展现出强劲现金流、稳健分红能力和明确成长扩募路线 [2] - 清洁能源REITs作为连接资本市场与实体产业的重要创新工具，拥有巨大发展潜力与绿色引资能力 [1][2] 收益分红情况 - 嘉实中国电建清洁能源REIT上半年实现收入31.52万元、可供分配金额51.52万元，2024年度累计分配金额7388万元，占可供分配金额96.94% [4] - 华夏特变电工新能源REIT上半年实现收入9798万元、可供分配金额1835万元，上市以来共完成三次分配，合计分配金额1.576亿元 [4] - 中航京能光伏REIT上半年实现收入1.53亿元、可供分配金额6800万元，上市以来累计涨幅达46.68%，累计分红6.73亿元 [5] - 中信建投明阳智能新能源REIT上半年实现收入11278.93万元、可供分配金额3672.33万元，上市以来累计分配金额2.35亿元 [6] 底层资产运营 - 嘉实中国电建清洁能源REIT底层资产为五一桥水电站，总装机容量13.7万千瓦，上半年上网电量同比增长8.17%至14805.96千瓦时，市场化电量占比约80% [8] - 华夏特变电工新能源REIT底层资产为哈密150MWp光伏项目，上半年完成首发预测全年收入52.7%，完成首发预测全年电量51.7%，平均结算电价较首发预测高3.8% [8] - 中航京能光伏REIT底层资产包括湖北100兆瓦和陕西300兆瓦光伏项目，年发电量分别近1.1亿千瓦时和约4亿千瓦时，上半年整体运营情况良好 [9] - 中信建投明阳智能新能源REIT底层资产为河北100兆瓦和内蒙古50兆瓦风电项目，上半年合计营收同比上升8%，财务指标居区域前列 [9] 扩募发展计划 - 中航京能光伏REIT“光伏+水电”扩募产品变更申请获证监会批准，拟扩募两个水电项目，成功后资产规模可增加近一倍，快速扩大现金流 [11] - 京能国际总装机容量突破13.69吉瓦，总资产达1056.27亿元，所属光伏、风电、水电、储能项目共计255座，具备较好可扩募资产储备 [11] - 嘉实中国电建清洁能源REIT扩募工作积极推进，中国电建体系内持有境内水电资产装机规模约500万千瓦，可扩募空间巨大 [12] - 华夏特变电工新能源REIT和明阳智能均在筹备扩募，计划优先收购旗下风电、储能等多元类型项目，推动“风光储一体化”布局 [12]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]