市场背景与变革动因 - 2025年上海二手房市场呈现库存高企、交易周期拉长的新常态，买卖双方需求发生显著变化：卖方需要中介具备更专业的营销能力以快速卖房，买方则期待中介能从客户视角提供决策分析和专业建议[1] - 为应对消费者需求的结构性转变，上海链家于今年7月开始推行“房客分离”服务新模式，旨在重新构建房客两端能力以满足买卖双方需求[1] “房客分离”服务模式核心 - “房客分离”模式打破传统一个经纪人同时服务买卖双方的做法，让每个经纪人只服务于其中一方，确保交易双方获得更专属、高效的服务[1] - 该模式本质是对国内传统中介“双边代理”模式的重构，重点围绕“房源端”提升服务效率[3] - 具体分工为房源端维护人专注于房源深度挖掘和价值提升，客源端经纪人聚焦于客户需求匹配和交易服务，且房源端经纪人不可获客以通过绩效牵引其重视房源维护[5] “9分房”体系与效率提升 - 链家通过AI+数据构建“房源分”评估模型，基于价格合理性、房源信息完整度、维护质量、历史带看等多重维度对房源进行动态评分，打造“9分房”标准化体系[6] - 高分房源获得更多曝光与资源倾斜，2025年9月上海链家自身成交结构中高分房源成交占比合计超过75%[2] - 推行新模式后房源成交周期显著缩短，2025年上半年平均成交周期为104天，而7-10月平均房源成交周期降至96天[6] 组织支撑与能力建设 - 上海链家过去五年持续推动“大店模式”落地，该模式在人员规模、资源整合、合作氛围、服务效率上更具优势，为“房客分离”推进提供了顺畅基础[9] - 公司启动面向全上海链家门店店总的“B轮训”，核心目标是识别优秀管理者并使其理解承接公司战略，具备推动大店模式、提升人效和店效的能力[9] - 创新使用open house集中带看模式，通过营造“类卖场”氛围加速房屋交易进程[8] 战略转型与行业影响 - 此次变革是探索业务由“规模”向“效率”的转型，通过大店模式的组织支撑、B轮训的能力建设、“9分房”的标准化与open house的场景创新，构建起“人、货、场”三大要素的闭环[9][10] - 在这一体系下信息流通更为高效，优质房源获得精准曝光，形成“好房—好客—好成交”的市场正循环[10] - 公司这种以提升服务效率为核心的模式创新，为整个行业发展提供了新思路[12]

文章核心观点 - 链家在上海推出“房客分离”新服务模式，旨在通过专业化分工提升房产交易效率，推动行业服务标准升级 [1][12] 房客分离模式概述 - “房客分离”指打破一个经纪人同时服务买卖双方的传统，让经纪人专服务一方，以提供更专属高效的服务 [2] - 该模式是公司从规模增长转向效率增长的重要尝试，重点围绕“房源端”提升服务效率 [1][2] 对业主卖房端的效率提升 - 新模式使房端维护人专注于房源深度挖掘和价值提升，帮助业主提升房源竞争力 [2] - 公司统一“9分房”标准，基于价格合理性、信息完整度、维护质量等多维度定义好房 [3] - 通过房源美化升级、加大推广力度、使用智能AI估价和维护助手等工具提升维护效率 [3] - 2025年上半年房源平均成交周期为104天，新模式实施后（7-10月）平均周期缩短至96天 [4] - 有实例显示业主房子在挂牌5天后即成交，售房速度显著提升 [5] 对购房者选房端的效率提升 - 公司通过统一的好房标准，在海量信息中为购房者快速筛选出优质好房，提高匹配效率 [7] - 引入国外open house集中看房模式，帮助购房者在有限时间内聚焦优质房源，提升看房和决策效率 [7] 对行业的影响与公司目标 - 此次变革在行业内引发热烈反响，可能推动上海中介市场迎来变革 [9] - 公司旨在上海建立行业内新的业主端和客户端服务标准，培养更优秀的专业分工服务者 [12] - 公司的服务模式、好房标准及全链条维护组合拳正推动着行业的服务迭代 [10] - 公司工具迭代领先行业，如美化、open house、AI工具等，为行业提供新的服务样本 [10][11]

上海链家"房客分离"服务新模式 - 上海链家全面推行"房客分离"服务新模式，要求每个经纪人只服务于交易中的一方（买方或卖方），打破传统一个经纪人同时服务买卖双方的做法 [1] - 新模式旨在确保客户和业主的核心诉求得到充分重视与满足，尝试打破传统服务模式的局限性 [1] - 公司内部将经纪人分为房源端和客源端，店经理(M序列)自动划为房源端，经纪人(A序列)自动划为客源端 [3] - 房源端经纪人不可获客，只能做房源维护，其成交占比从45%提升至53%，通过绩效牵引经纪人重视对房源端、业主的维护 [3] 新模式实施背景与目的 - 上海市场成交周期拉长，库存房源增多，客户获取信息渠道复杂，买卖双方都需要更懂自己的房产经纪人 [3] - 发达国家房产经纪人采用单边代理模式，只维护交易中某一方的利益，而国内传统模式是一个经纪人服务双方 [3] - 新模式让经纪人单独为某一方服务和发声，改变过去客户和业主需要主动参与谈判交易的情况 [3] - 通过精挑细选优质房源，让专业从业者维护房源，加速合理定价和成交 [2] 行业专家观点 - 中原地产首席分析师认为这不是真正的单边代理，而是公司为降低业主心理预期、促进交易的短期业务模式微调 [5] - 上海易居房地产研究院副院长表示这是房地产发展新模式的探索，能促进市场供求平衡，改变过去市场乱象 [5] - 广东省住房政策研究中心首席研究员指出传统一手托两家模式导致恶性竞争和跳单现象，新模式可提升市场效率 [6] 实施现状与预期 - 新模式已在上海所有链家门店全面推行一周多，目前对市场无明显影响 [4] - 公司表示新模式主要是内部作业模式变化，长期看将提升服务效率，未来会持续优化 [4] - 一线中介反馈新模式能更好匹配买卖双方需求，但目前影响不大 [1][2]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 公司将于7月1日起在上海试行"房客分离"新服务模式 每位经纪人专注服务购房客户或售房业主单一角色 [1] - 新模式中M序列(店经理)自动划为房源端负责房源维护管理 A序列(经纪人)自动划为客源端提供购房服务 [1] - 房源端经纪人成交占比从45%提升至53% 通过绩效牵引经纪人重视房源端维护 [1] - 公司表示新模式旨在打破传统服务局限性 更好满足客户和业主核心诉求 [1] 行业模式变革 - "房客分离"被视为行业向"单边代理"模式迈出的重要一步 国外常见但国内一直采用"双边代理"模式 [2] - "双边代理"模式存在利益博弈问题 市场好时偏袒卖方 市场差时偏袒买方 [2][4] - 深圳2021年已推出"单边代理"模式 但购房者对该模式了解仍有限 [4] - 专家认为单边代理可使经纪人利益诉求更清晰 提升专业度 可能在全国逐步推广 [4] 模式优势与挑战 - 单边代理模式下买卖双方拥有不同经纪人 可"各为其主"争取利益最大化 [4] - 专注于买方的经纪人能提供更精准的房源匹配和谈判策略 [4] - 新模式在佣金、服务等细则方面仍有待完善 [4]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 上海链家将于7月1日起试点"房客分离"模式 经纪人需选择专注服务购房客户或售房业主单一角色 M序列(店经理)自动划为房源端 A序列(经纪人)自动划为客源端 [1] - 房源端经纪人不可获客 仅负责房源维护 成交占比从45%提升至53% 通过绩效牵引经纪人重视房源端维护 [1] - A级经纪人达到单量标准后可竞聘房源端 M级经纪人可申请转客源端 实现角色灵活性 [1] 行业模式变革背景 - 传统"双边代理"模式存在利益博弈问题 市场好时偏袒卖方 市场差时偏袒买方 中介可能"买卖通吃"侵蚀双方利益 [2] - "单边代理"模式下买卖双方拥有不同中介 各为其主争取利益最大化 国外较常见但国内仍以双边代理为主 [2] - 深圳2021年已在新版二手房交易网签系统中推出单边代理模式 但购房者认知度仍有限 [3] 模式优势与推广前景 - 经纪人专注单方服务可使利益诉求更清晰 专业度提升 例如买方经纪人可提供更精准的房源匹配和谈判策略 [3] - 行业专家认为该模式可能向全国一二线城市复制推广 推动行业服务体系专业化升级 [3] - 当前单边代理模式仍需完善佣金、服务等细则 存在优化空间 [3] 市场痛点与需求驱动 - 成交周期拉长且信息渠道复杂 客户业主均需"懂自己"的专业经纪人 链家试点旨在突破传统模式局限性 [2] - 客户核心诉求包括快速找到合适房源 业主核心诉求是快速售房 新模式确保双方需求被充分重视 [2]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 上海链家将于2025年7月1日起在全市试点"房客分离"模式 每位经纪人仅服务购房客户或售房业主单一角色 旨在提升服务专业度和透明度 [1][3] - 传统双边代理模式存在利益冲突风险 经纪人可能隐瞒不利信息 影响市场公平性和客户信任 [1] - 单边代理模式可明确利益诉求 提升专业度 例如买方经纪人能更精准匹配房源和制定谈判策略 [1] 行业实践与发展趋势 - 深圳已逐步推进中介从双边代理向单边代理过渡 通过数字化工具实现信息透明和职责分明 [1] - 海外成熟市场普遍采用单边代理模式 核心在于最大化委托方利益 上海链家试点是一线城市对市场变化的积极响应 [2][4] - 北京链家去年推出安心服务承诺 涵盖房源委托到置换等环节 包括佣金减免和超时赔偿等 显示行业服务升级趋势 [4] 潜在行业影响 - 客户决策日益理性 房企与中介需以更高服务标准和职业操守赢得市场 [4] - 若上海试点成效良好 单边代理模式可能向全国一二线城市推广 推动行业服务体系专业化 [4]