国泰海通房地产新周期 列电话会 纵横 法律声明 * 会议启用白名单,如需参会请联系您的国泰海通对口销售 | 序号 | 日期 | 时间 | 内容 | 主讲人 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 8月24日 | 16:00 | 开篇:地产过去,现在与未来 | 涂力磊 | | | | | 一、回看过去:海外研究 | | | 2 | 8月25日 | 20:00 | 从美日对比,看好中国地产信用修复能力 | 谢盐 | | 3 | 8月26日 | 20:00 | 穿越周期,七十年稳健前行 -- NIHON HOUSING,日本经济 | 涂力磊 | | | | | 寒冬中十倍回报物业龙头 | 陈昭颖 | | 4 | 8月27日 | 20:00 | 城市更新国际对比 | 黄可意 | | 5 | 8月28日 | 20:00 | 新加坡组屋模式 -- 从中新比较,看新加坡组屋制度特点 | 谢盐 | | 6 | 8月31日 | 16:00 | 从普尔特看房地产如何走出衰退 | 涂力磊 | | | | | 二、关注当下:公司深度 | | | 7 | 9月1日 | 20:00 | 招商蛇口公 ...

大公司动态 - 星巴克中国在广东部分门店推出"星子自习室"服务，计划未来在更多门店尝试"兴趣向"空间和活动 [1] - 中国首个农业开源鸿蒙国产替代标杆项目在湖北荆门启动，聚焦农业全场景国产替代化建设，构建全栈自主可控体系 [2] - 北京链家选拔1411位装修专家，推出"购房+装修"一站式服务，覆盖全市所有门店 [3] - 韩国时尚电商MUSINSA线下门店中国游客消费额大幅增长：圣水洞门店Q2中国顾客交易额环比增长257%，弘大入口门店上半年同比增长180% [4] - 美团拼好饭启动"万家品牌"计划，将为1万家知名餐饮品牌提供支持，目前入驻品牌超5000个，日订单量峰值超3500万单 [5] - 金盾股份澄清雅鲁藏布江下游水电工程项目招投标流程尚未启动 [6] 新产品发布 - 百度视频生成模型蒸汽机上线手机网页版，注册用户量突破30万，单小时任务提交量达18000次，累计生成内容超200万条 [8] - 智能眼镜品牌XREAL发布旗舰产品XREAL One Pro，连续三年蝉联AR领域全球销量冠军 [9] - 零一万物发布万智企业大模型2.0版本及企业级Agent智能体，具备深度思考和任务规划能力 [10] 行业数据 - 2025年上半年中国非银行部门跨境资金净流入1273亿美元，跨境收支规模7.6万亿美元创历史新高，人民币在跨境收支中占比达53% [11] - 2024年中国与东北亚五国贸易额达9016亿美元，同比增长1.6%，占中国对外贸易总额近15% [11] - 国务院公布《农村公路条例》，将于2025年9月15日起施行 [11] - 中国发布第七批17个新职业和42个新工种，主要受新技术驱动、新消费孕育和新业态催化 [12]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 公司将于7月1日起在上海试行"房客分离"新服务模式 每位经纪人专注服务购房客户或售房业主单一角色 [1] - 新模式中M序列(店经理)自动划为房源端负责房源维护管理 A序列(经纪人)自动划为客源端提供购房服务 [1] - 房源端经纪人成交占比从45%提升至53% 通过绩效牵引经纪人重视房源端维护 [1] - 公司表示新模式旨在打破传统服务局限性 更好满足客户和业主核心诉求 [1] 行业模式变革 - "房客分离"被视为行业向"单边代理"模式迈出的重要一步 国外常见但国内一直采用"双边代理"模式 [2] - "双边代理"模式存在利益博弈问题 市场好时偏袒卖方 市场差时偏袒买方 [2][4] - 深圳2021年已推出"单边代理"模式 但购房者对该模式了解仍有限 [4] - 专家认为单边代理可使经纪人利益诉求更清晰 提升专业度 可能在全国逐步推广 [4] 模式优势与挑战 - 单边代理模式下买卖双方拥有不同经纪人 可"各为其主"争取利益最大化 [4] - 专注于买方的经纪人能提供更精准的房源匹配和谈判策略 [4] - 新模式在佣金、服务等细则方面仍有待完善 [4]

上海链家试点"房客分离"服务模式 - 上海链家将于7月1日起试点"房客分离"模式 经纪人需选择专注服务购房客户或售房业主单一角色 M序列(店经理)自动划为房源端 A序列(经纪人)自动划为客源端 [1] - 房源端经纪人不可获客 仅负责房源维护 成交占比从45%提升至53% 通过绩效牵引经纪人重视房源端维护 [1] - A级经纪人达到单量标准后可竞聘房源端 M级经纪人可申请转客源端 实现角色灵活性 [1] 行业模式变革背景 - 传统"双边代理"模式存在利益博弈问题 市场好时偏袒卖方 市场差时偏袒买方 中介可能"买卖通吃"侵蚀双方利益 [2] - "单边代理"模式下买卖双方拥有不同中介 各为其主争取利益最大化 国外较常见但国内仍以双边代理为主 [2] - 深圳2021年已在新版二手房交易网签系统中推出单边代理模式 但购房者认知度仍有限 [3] 模式优势与推广前景 - 经纪人专注单方服务可使利益诉求更清晰 专业度提升 例如买方经纪人可提供更精准的房源匹配和谈判策略 [3] - 行业专家认为该模式可能向全国一二线城市复制推广 推动行业服务体系专业化升级 [3] - 当前单边代理模式仍需完善佣金、服务等细则 存在优化空间 [3] 市场痛点与需求驱动 - 成交周期拉长且信息渠道复杂 客户业主均需"懂自己"的专业经纪人 链家试点旨在突破传统模式局限性 [2] - 客户核心诉求包括快速找到合适房源 业主核心诉求是快速售房 新模式确保双方需求被充分重视 [2]

宏观动态 - 5月全国彩票销售570.36亿元，同比增长19.8%，其中福利彩票增长8.6%至185.29亿元，体育彩票增长26%至385.07亿元 [1] - 1-5月累计彩票销售2633.72亿元，同比增长4.3%，其中福利彩票增长2.3%至889.79亿元，体育彩票增长5.4%至1743.93亿元 [1] - 成都出台"低空经济14条"，支持建设低空起降基础设施，按投资10%补贴最高50万元/起降场，企业年度补贴上限500万元 [2] - 香港e道服务6月26日起扩展至11岁以上持有有效中国电子护照且经香港过境的人士 [3] 金融机构 - 星展银行计划2024年在香港和新加坡招聘约40名私人银行家，目前已招募约半数 [5] - 国泰君安国际获香港证监会批准升级牌照，成为首家可提供虚拟资产交易服务的香港中资券商，覆盖加密货币、稳定币等交易及衍生品发行 [6] 市场数据 - 6月25日A股三大指数集体上涨：沪指涨1.03%创年内新高，深成指涨1.72%，创业板指涨3.11%，两市成交额16027.89亿元 [7] - 港股恒生指数涨1.23%，恒生科技指数涨1.15%，国泰君安国际股价大涨近200% [8][9] 公司动态 - 小马智行美股盘前涨逾11%，因被纳入纳斯达克中国金龙指数 [10] - 苹果中国直营渠道首次参与国补活动，指定产品最高补贴2000元，覆盖智能手表、手机等品类 [11] - 特斯拉欧洲5月销量同比下滑27.9%至13863辆，连续第五个月下滑 [12] - 上海新华联索菲特大酒店7月28日司法拍卖，起拍价9.98亿元（评估价14.26亿元） [13] - 上海链家7月1日起试行"单边代理"模式，中介专服务购房客户或售房业主单一角色 [14]

房产中介行业现状 - 部分城市中介自掏腰包雇佣"演员"伪装购房者看房 每小时报酬35-60元 涉及总价200万至2000万元房源 [1][4][10] - 头部中介从业者普遍面临佣金共享 底薪微薄或无底薪 流动性高企 部分经纪人月开销达7000-8000元 [6][18] - 中介行业从"一年不开张 开张吃一年"转变为业绩压力剧增 带看量考核严格 未达标需延长工作时间 [6][11] 带看造假现象 - 本地跑腿群6月发布近60单看房需求 价格35-60元/小时 接单响应速度仅1-2秒 [8][9] - 造假动机包括完成KPI考核 吸引真实客户 部分新房带看可获100-200元/次奖励 [11] - 看房者伪装度高 包括拎名牌包 谈吐优雅等 甚至覆盖"老破小"低价房源 [10] 行业历史数据 - 房地产中介企业数量从2008年3.4万家增至2018年20.6万家 十年增长506% [15] - 从业人员从2008年37.4万人增至2020年200万人 20-39岁占比90% 本科率低于20% [15] - 2020年超40%经纪人从业不足1年 2025年有底薪者仅41.4% 其中40%底薪仅2000-3000元 [15][18] 人均成交效率 - 上海浦东2.5万中介年成交4.5万套二手房 人均1.8套/年 [16] - 深圳2.68万登记中介年成交6.69万套 人均2.5套/年 [17] - 总佣金3%需分配给多个环节 1000万房产30万中介费经拆分后个人所得有限 [16] 行业结构性变化 - 头部中介2019年起推行高学历招聘 佣金分配机制改革 降低个体"造富"可能 [16] - 当前58.3%经纪人期望"底薪+提成"模式 超半数从业者在当前公司工龄不足3年 [18][19] - 现象反映楼市供需关系反转 从排队看房转为需雇人充场 [12]

房产中介行业现状 - 部分城市中介自掏腰包雇佣"演员"伪装购房者看房，每小时报酬35-60元不等 [1] - 头部中介从业者普遍面临佣金共享、底薪微薄、流动性高企的现状 [1] - 中介刘乾自述"最艰难的一段时期"，业绩难做且担心被裁员，月花销达七八千元 [5] 带看造假现象 - 中介通过本地生活跑腿群发布看房需求，6月以来某200人群已发布近60单看房需求 [7] - 看房价格介于35-60元之间，多数要求看满半小时或一小时 [7] - 看房对象包括总价2000万豪宅和200多万的"老破小" [8] 考核机制问题 - 公司对带看量考核严格，完不成指标需延长在岗时间 [5] - 部分新房带看有100-200元奖励，无真实客户时会雇人看房 [9] - 绝大多数二手房带看无成交时无任何收入，极少数高价值房源业主会提供奖励 [9] 行业历史变迁 - 2008-2018年房地产中介企业从3.4万增至20.6万，从业人员从37.4万增至158.3万 [11] - 2020年中国房地产经纪人达200万，20-39岁占比90%，本科率不足20% [12] - 头部中介改革佣金分配机制，总佣金3%需分配给多个环节参与者 [12] 从业人员数据 - 上海浦东新区2.5万中介年人均成交1.8套房 [12] - 深圳2.68万登记中介年人均成交约2.5套二手房 [13] - 2025年有底薪经纪人占比41.4%，其中40%月薪仅2000-3000元 [14] 行业挑战 - 58.3%经纪人期望"底薪+提成"薪资结构 [14] - 普遍面临获客困难、客户转化难、带看较少等问题 [14] - 超半数经纪人在当前公司工作未满三年，行业流动性高 [14]

行业现状 - 2024年全国新建商品房销售面积9.7亿平方米同比下降12.9% 销售额9.7万亿元同比下降17.1% 上海新建商品房销售面积1656.86万平方米下降8.5% [6] - 上海房价每月以2.88%的速度下跌 导致中介开单困难 [8] - 行业薪资政策改革 本科生底薪从8000元/月降至3000元/月 加上人才补贴后为5000元/月 [7][19] 公司运营变化 - 2024年8月后入职的本科生考核压力增加 新人保护期绩效要求提高 [19] - 广州门店新人底薪从6000元缩水至2500元 实际到手工资普遍在1700-3000元范围 [21][25] - 工作要求大幅提升 包括每日至少看四套房源 整理照片文案 社交媒体运营等 [22] 人员流动情况 - 上海某门店同期入职8人中7人申请离职 留存率仅12.5% [3][4] - 2024年6月前入职员工可利用宽松政策完成带看指标 存在"演戏"完成考核现象 [16] - 2025年新人离职率显著上升 主要因薪资缩水与工作强度不匹配 [12][25] 招聘策略演变 - 2024年前通过"8000-9000元/月无责底薪+补贴"吸引本科毕业生 [5][13] - 2024年后招聘信息仍显示高薪 但实际offer薪资已下调40-60% [12][19] - 主要招聘对象为待业/考研考公失败的211院校及前大厂员工 [15][20] 员工工作状态 - 日均工作时间达11小时(早9点至晚8点) 每周工作6天 [21] - 新人平均开单周期13天 月均开单量不足考核标准的4单 [24][25] - 实际收入难以覆盖生活成本 上海案例显示月结余仅数百元 [9]

深圳中介进军香港房产市场 - 深圳大型房产中介机构开始重点推销香港房产项目，包括新房和二手房业务 [1] - "总价低高租金"房源成为推销重点，例如36平方米房产总价340万港元，月租金超2万港元 [1] - 中介团队中近三分之一经理涉及香港房产业务，新招聘中介经理要求会粤语 [1] 香港房产投资需求分析 - 高租金回报率是吸引深圳及内地买家赴港置业的关键因素，投资需求为主 [1] - 香港新房楼盘积极在深圳及大湾区营销，地铁沿线二手房最受内地投资者欢迎 [1] - 莱坊预测2025年香港一般住宅租金将上升3%至5%，受海外高才和非本地大学生需求推动 [1] 香港楼市政策变化 - 香港撤销所有住宅物业交易额外印花税、买家印花税和新住宅印花税 [2] - 征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，预计惠及15%成交个案 [2] 内地客户购房趋势 - 香港人才引进计划推动内地客户成交占比提升，成为楼市生力军 [2] - 内地企业赴港上市或设分支机构可能为香港楼市带来持续客源 [2] - 内地客户需了解香港购房流程、费用构成及出租相关权责以计算回报率 [2]

行业趋势 - 日本在家电和汽车行业衰退后，平价零售和食品饮料行业崛起 [2][3] - 中国在智能新能源汽车、互联网、手机和AI等新兴产业崛起 [3] - 中国可能通过国内新浪潮产品和国外成熟产品寻找增长 [4] - 未来经济结构可能类似美国，依赖高科技和金融产业 [6] 职业发展 - 未来高收入人群可能集中在高科技和纯人工专业服务领域 [7] - 专业技能结合标准化SOP是赚钱关键，高科技加持更具优势 [8][9] - 顶级人才选择进入餐饮、零售、房产中介和出租车行业 [10][11] 成功原则 - 科技是核心生产力，资本和人力资源是重要驱动力 [5] - 成功依赖天时地利人和、胆识和团队管理能力 [5]