核心观点 贝壳2026年第二季度交出三年来最佳财报，核心交易业务回暖，但新业务（家装家居、租赁）主动控规模以换取更健康的经营模型，收入下降但利润率逆势提升，公司战略从规模扩张转向品质与效率驱动 [1][2] 整体业绩表现 - 第二季度净收入245亿元，调整经营利润35.9亿元，调整经营利润率14.6%，同比提升8.5个百分点 [1] - 平台二手房成交单量同比增长25%，整体GTV达9338亿元，同比增长6.3%，实现一年来首次转涨 [1] 家装家居业务 - 第二季度净收入31.9亿元，下降30% [1] - 贡献利润率39.6%，同比提升7.5个百分点，环比提升3.4个百分点，为历史最好水平 [1] - 行业格局：家装家居市场规模约4万-5万亿元，行业增长重心从新房转向存量房，竞争加剧 [4] - 主动调整：退出部分城市、门店和低质量获客渠道，通过集中采购和精细化成本管理降低材料成本率，提升服务者人效 [6] - 调整已基本完成，今年不会再进行大范围收缩，但传导至收入端尚需时间 [6] - 交付品质：圣都全国推进“鲁班行动”，高层带队突击巡检，已完成超300场装修工地巡检 [6][7] - 资金存管：圣都资金存管服务累计金额突破50亿元，覆盖50多个城市，服务超4万户家庭，存管用户占比超过93% [8] - 管理层明确表示不会重新走以牺牲利润换规模的路径 [8] 租赁业务 - 第二季度收入48.3亿元，下降14.8% [1] - 贡献利润率15.3%，同比提升6.9个百分点，环比提升0.5个百分点 [1] - 收入下降主要源于统计口径调整，省心租业务向更轻、更低风险的净额法产品模式迭代 [11] - 在管房源规模超79万套，同比增加34% [11] - 经营策略：稳住存量，提高效率，优化增量 [12] - 业主到期续约率74%，同比提升4个百分点；租客到期续租率约56%，同比提升超过1个百分点 [12] - 资管经理月人均在管房源同比提升约40%至约170套 [12] - 发布《贝壳惠居安全标准》，为住房租赁行业首个系统化的居住安全企业标准 [12] 行业背景与战略展望 - 房地产市场逻辑切换，消费者关注点从“买房”延伸至“租房、装修、物业、更新、维护”等全链条需求 [2] - 政策利好：《住房公积金管理条例》完成修订，装修、支付房租被纳入可支付情形 [2][14] - 《住房租赁条例》发布，标志住房租赁市场法治化建设迈出关键一步 [14] - 贝壳提出“以消费者为中心”的战略变革，“一体”业务是基本盘，“三翼”业务（家装家居、租赁）是升级社区居住服务模式的底气和基座 [14] - 家装与租赁业务有效对冲交易业务的波动，承载贝壳从房产中介平台向居住服务平台的想象 [14]