行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

业绩概览 - 2025年第三季度公司实现营收231亿元，同比增长2.1% [1] - 2025年第三季度公司实现净利润7.5亿元，同比下降36.1% [1] - 2025年第三季度公司Non-GAAP净利润为12.9亿元，同比下降27.8% [1] - 2025年第三季度公司Non-GAAP净利率为5.6%，同比下降2.3个百分点 [3] 财务预测调整 - 下调2025年归母净利润预测至37.18亿元，较上次预测下调11% [1] - 下调2026年归母净利润预测至47.74亿元，较上次预测下调8% [1] - 下调2027年归母净利润预测至58.20亿元，较上次预测下调4% [1] 二手房业务 - 2025年第三季度二手房GTV为5056亿元，同比增长5.8% [2] - 2025年第三季度二手房业务收入为60亿元，同比下降3.6% [2] - 二手房收入表现弱于GTV主要因链家GTV占比从上年同期的41%下降至38% [2] - 链家货币化率为2.53%，贝联货币化率为0.38，环比第二季度均持平 [2] - 二手房业务贡献利润率为39.0%，同比下降2.0个百分点 [2] 新房业务 - 2025年第三季度新房GTV为1963亿元，同比下降13.8% [2] - 2025年第三季度新房业务收入为66亿元，同比下降14.1% [2] - 新房货币化率为3.38%，同比持平 [2] - 新房业务贡献利润率为24.1%，同比下降0.7个百分点 [2] 新兴业务 - 2025年第三季度家装家居业务收入为43亿元，同比增长2.1% [2] - 家装家居业务贡献利润率为32.0%，同比提升0.8个百分点 [2] - 2025年第三季度房屋租赁业务收入为57亿元，同比增长45.3% [2] - 房屋租赁业务贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点 [2] - 家装家居和房屋租赁业务在城市层面（分摊总部费用前）已连续两季度实现盈利 [2] 成本费用与股东回报 - 2025年第三季度公司毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点 [3] - 销售/管理/研发费用率分别为7.5%/8.1%/2.8%，同比变化-1.1/-0.3/+0.3个百分点 [3] - 2025年第三季度公司回购金额达2.8亿美元，单季度回购金额创近两年来新高 [3]