行业投资评级 - 强于大市 [2] 报告核心观点 - 2026年4月，在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，住宅销售同比降幅持续收窄，销售均价同环比均改善，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口 [4] - 短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳 [4] - 从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观 [4] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [4] 商品房销售 - **4月单月数据**：全国商品房销售面积5733万平方米，同比下降9.5%，降幅较3月扩大2.1个百分点；销售金额5738亿元，同比下降7.6%，降幅较3月收窄5.7个百分点 [2] - **住宅销售改善**：4月住宅销售面积同比下降9.1%，住宅销售金额同比下降6.4%，同比降幅较3月分别收窄1.2、8.8个百分点，主要受核心城市政策及传统“小阳春”行情驱动 [2] - **销售均价回升**：4月商品房销售均价10009元/平方米，环比增长12.8%，同比增长2.1%，自2025年3月以来时隔13个月同比增速转正，自2025年1月以来时隔15个月均价再度破万；其中住宅销售均价10601元/平方米，环比增长13.0%，同比增长3.0%，房价回升至2024年12月水平 [2] - **区域表现分化**：4月东部、中部、西部销售面积同比增速分别为-13.1%、-9.6%、-10.8%，降幅均扩大；销售均价同比增速分别为8.1%、-0.1%、-0.2%，东部地区销售均价达到1.42万元/平方米，为2024年11月以来最高水平，且同比增速转正 [2] - **1-4月累计数据**：全国商品房销售面积2.53亿平方米，同比下降10.2%；销售金额2.30万亿元，同比下降14.6%；销售均价9106元/平方米，同比下降4.9%，销售量价累计同比降幅均较前期收窄 [2] 商品住宅库存 - **广义库存**：截至4月末，商品住宅广义库存面积13.8亿平方米，环比下降1.6%，同比下降18.0%；去化周期24.5个月，环比下降0.1个月，同比下降0.9个月，因销售改善去化压力小幅减轻 [4] - **现房库存**：截至4月末，住宅现房库存面积约4.21亿平方米，环比下降1.5%，同比增长1.0%；现房去化周期为22.1个月，环比下降0.3个月；现房库存占广义库存比重为30.5%，处于历史最高水平 [4] 房地产开发投资、新开工与竣工 - **开发投资**：4月开发投资金额6249亿元，同比下降20.1%，降幅较3月扩大8.8个百分点；其中住宅开发投资4933亿元，同比下降18.4%，降幅扩大7.0个百分点；投资降幅扩大主要受土地投资与施工建安投资双双拖累 [4] - **土地投资走弱**：2025年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降11.5%，四季度降幅扩大至22.7%，预计对2026年一、二季度土地投资持续造成拖累 [4] - **新开工面积**：4月新开工面积3527万平方米，同比下降26.6%，降幅较3月扩大9.2个百分点，处于2003年以来同期最低水平；1-4月累计新开工1.39亿平方米，同比下降22.0% [4] - **竣工面积**：4月竣工面积2097万平方米，同比下降19.0%，降幅较3月微幅收窄0.1个百分点，但处于2006年以来同期最低水平；1-4月累计竣工1.19亿平方米，同比下降24.0% [4] 开发商资金 - **到位资金**：4月房企到位资金6173亿元，同比减少21.9% [4] - **房款部分**：4月房款3000亿元，同比减少14.2%，降幅收窄，其中定金及预收款同比减少9.8%，个人按揭贷款同比下降23.2%，降幅分别较3月收窄8.0、1.5个百分点，受销售修复影响 [4] - **非房款部分**：4月非房款3173亿元，同比减少27.9%，其中国内贷款780亿元，同比下降34.2%，自筹资金2076亿元，同比下降25.7% [4] - **累计资金**：1-4月房企到位资金2.67万亿元，同比下降18.4% [4] 2026年核心指标预测 - **商品房销售**：预计2026年销售面积8.1亿平方米，同比下降8%；销售均价9144元/平方米，同比下降4%；销售金额7.4万亿元，同比下降12%；全年成交量价预计呈现“前低后高”态势，同比降幅较2025年小幅收窄 [4] - **开发投资**：预计2026年房地产开发投资6.9万亿元，同比下降16%，降幅较2025年收窄；施工建安投资拖累预计缓解，但土地投资拖累预计仍在扩大 [4] - **新开工**：预计2026年新开工面积4.8亿平方米，同比下降18%，降幅较2025年收窄 [4] - **竣工**：预计2026年竣工面积4.9亿平方米，同比下降19%，将延续周期性缩量 [4] 投资建议 - 建议关注三类公司：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对弹性变化的公司：新城控股、我爱我家；3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产 [4]

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 5 月 19 日 强于大市 房地产行业 2026 年 4 月 70 个大中城市 房价数据点评 70 城房价环比跌幅持平；上海房价环比涨幅最大且继续扩大， 其余一线城市均走弱或持平 国家统计局发布 2026 年 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 70 大中城市新房价格环比下降 0.2%；二手房价格环比下降 0.2%。 核心观点 投资建议 相关研究报告 《延续"着力稳定房地产市场"基调；首次提出"加 强初婚初育家庭住房保障"——2026 年政府工作报 告学习体会》（2026/03/06） 《房地产行业 2026 年 1 月 70 个大中城市房价数据 点评：70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环 比跌幅收窄；一线城市二手房房价环比跌幅收窄幅 度最大》（2026/02/23） 《新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转 正；央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例 等利好——房地产行业 2026 年 1 月月报》 （2026/02/13） 《2026 年房地产市场"前低后高"；全年板块或迎 来两大拐点——2026 年房地产行业展望》 （2 ...