记者丨张伟贤 编辑丨唐韶葵 视频丨柳润瑛 11月29日，京东资产交易平台披露，高银地产名下六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元底价拍出，核心资产包含 天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权。 这意味着，一座沉寂了近10年的597米地标建筑即将踏上盘活重生之路。 这并非孤例，今年以来有多个城市地标迎来盘活机遇。同策研究院联席院长宋红卫指出，当前行业正迎来资产处置加速与政策 支持加码的双重机遇。此外，保交楼专项政策、破产重整绿色通道、税收优惠等举措持续赋能，银行及金融机构持有的不良资 产包定价低于市场水平，为具备风险识别与资源整合能力的投资人提供"捡漏"机会。 宋红卫认为，地标盘活潮起，释放出一个明确信号：房地产风险已进入出清最后阶段。 全国地标级存量项目掀盘活热潮 同样在长三角地区，合肥与无锡的存量项目盘活工作，也取得了突破性进展。近日，合肥"亚洲最大书城"联投中心书城突然复 工的消息，引发广泛热议。尽管其"亚洲最大书城"的名号已被深圳"湾区之眼"超越，但作为滨湖新区重要的文化配套项目，它 的重启对区域文化建设与商业发展，有着不可忽视的意义。截至2025年底，合肥已有超10个重点烂尾项目 ...

长沙恒大童世界项目交易 - 湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地[2] - 该地块在首轮流拍后降价7000万元成交，标志着项目迈出“复活”第一步[2] - 接盘公司为长沙市管国企全资孙公司，实控人为长沙市国资委，于今年11月29日新成立[2] - 项目原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，其中童世界板块投资约120亿元，后因流动性危机停工[4] - 此次成交的3宗地块仅为原规划一角，后续需按原规划建设文旅业态，但具体运营方尚未确定[5] 全国烂尾地标项目盘活案例 - 重庆湾项目获中国长城资产等机构注资不超过24.76亿元重启，采用“政府+AMC+金融机构”模式[5] - 深圳深港国际中心由政府以68亿元完成12宗土地及地上建筑物收储，并调整规划提升住宅占比至60%以上[5][8] - 盘活根本原因在于地产行业深度调整后，核心地段项目的土地价值、区位优势及潜在商业价值被市场重新挖掘[2] 烂尾项目盘活的关键因素与模式 - 核心地段价值凸显，如重庆湾项目位于两江交汇核心区位，深港国际中心位于龙岗大运中心核心区域，基础价值决定机构参与意愿[8] - “政府+AMC+金融机构”的多方协同模式成为化解房地产风险的重要路径，AMC与金融机构的专业能力解决资金与运营难题[5][8] - 项目盘活需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则，计算新业态的租金收益、运营成本与债务成本，确保覆盖资金成本[9] - 最大难点在于债务复杂、业态陈旧、规划滞后，债务重组耗时且原规划业态可能已不适应当前市场需求[6] - 关键成功要素在于项目债权是否干净，优先债权能一揽子打折、解除查封，地方政府是否愿意让渡部分增值收益以保证机构收益率[8]

文章核心观点 - 全国多个核心地段的烂尾地标项目正通过政府协调、资产管理公司(AMC)及金融机构注资、调整规划等多种模式被盘活，其根本原因在于这些项目自身具备的土地价值、区位优势和潜在商业价值在行业深度调整后被市场重新认可，机构投资者倾向于抄底优质资产获取长期收益 [1][9] 长沙恒大童世界项目盘活案例 - 项目位于长沙岳麓区大王山片区，原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，其中童世界乐园投资约120亿元，后因恒大流动性危机停工 [2] - 项目3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地在首次流拍后，降价7000万元，最终于12月2日由长沙市国资委实控的国企湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元拍下 [1][3] - 此次成交的3宗地块仅为原规划的一角，根据拍卖要求需按原规划继续建设文旅业态，但具体运营方尚未确定 [4] 其他烂尾地标盘活模式 - **重庆湾项目**：采用“政府+AMC+金融机构”模式，重庆南岸区政府负责协调，中国长城资产搭建SPV作为重组平台，并联合招商银行、中信信托等金融机构注资不超过24.76亿元重启项目 [6] - **深圳深港国际中心**：在烂尾8年后，深圳政府以68亿元完成土地收储，并调整规划，将原本以商业和文体功能为主的区域调整为“居住+商业”主导的复合型功能区，住宅占比提升至60%以上 [7][9] 烂尾项目盘活的关键因素与挑战 - **核心地段价值凸显**：被盘活项目多位于核心区位，如重庆湾项目位于两江交汇核心区，深港国际中心位于龙岗大运中心核心区，其土地价值、市场需求明确是吸引机构参与的基础 [9] - **盘活面临的主要难点**：项目债务关系复杂、原有业态（如办公、酒店）规划滞后于当前市场需求，债务重组耗时耗力，对接盘方的专业能力和资金提出考验 [7] - **成功盘活的关键条件**：项目债权需相对“干净”，优先债权能一揽子打折、解除查封，为资产负债表重启创造条件；同时，地方政府是否愿意让渡部分增值收益以保障接盘机构的收益率也至关重要 [9] - **机构接盘的操作原则**：需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则，通过计算新业态的租金收益、运营与债务成本以确保覆盖资金成本，并通过引入复合功能（如商业、办公、文旅结合）提升项目溢价能力和抗风险能力 [10]

长沙恒大童世界项目盘活案例 - 长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下 此次成交是在首轮流拍后降价7000万元的结果[2] - 该项目原规划总占地超6000亩 计划总投资高达500亿元 其中童世界乐园部分计划投资约120亿元 自恒大出现流动性危机后项目停工[2][3] - 此次被国企接盘的3宗地块仅为原规划的一角 根据拍卖要求 后续需按原规划继续建设文旅业态 但具体运营方尚未确定[5] 全国烂尾地标项目盘活趋势与模式 - 近期全国出现多个烂尾地标“复活”案例 如重庆湾项目获中国长城资产等机构不超过24.76亿元注资重启 深圳深港国际中心由政府以68亿元完成土地收储并调整规划[2][5] - 烂尾楼盘活普遍存在“债务复杂、业态陈旧、规划滞后”的难点 债务重组耗时 原规划业态可能已不适应当前市场需求[6] - 盘活模式呈现多方协同特点 重庆湾项目是典型的“政府+AMC+金融机构”模式 政府负责协调 AMC搭建重组平台 金融机构提供资金[5] - 核心地段的土地价值、区位优势及潜在商业价值是项目能被盘活的基础 机构投资者倾向于抄底此类优质资产获取长期收益[2][7] 项目盘活的关键考量因素 - 核心地段价值凸显 决定机构参与意愿 如重庆湾项目位于两江交汇核心区 深港国际中心位于龙岗大运中心核心区[7] - 规划调整可提升项目价值与入局积极性 深圳深港国际中心通过规划调整将功能改为“居住+商业”主导 住宅占比提升至60%以上[5][7] - 项目债权是否干净是盘活关键 优先债权能一揽子打折并解除查封是项目资产负债表重启的重要条件[7] - 机构接盘需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则 计算新业态的收益与成本确保覆盖资金成本 并通过引入复合功能提升抗风险能力[8]