核心观点 - 恒大集团旗下多项实物资产与金融债权正被密集处置，涉及高尔夫球场、文旅项目、总部地块及关联债权，整体折价幅度较大，释放出房地产行业风险加速出清的信号 [2] - 资产处置的参与方主要包括地方国资与资产管理公司，方式兼具市场化与政策导向，部分资产由新接手方继续推进原规划建设 [2][12] 实物资产处置情况 - **惠州棕榈岛高尔夫球场**：将于2026年1月5日拍卖，起拍价1.5亿元，标的为意向重整投资人暨临时承包经营管理方资格 [1][3] - 核心资产包括土地使用权面积约99.17万平方米的高尔夫球场及相关设施，资产评估价值约2.63亿元，清算价值约1.31亿元 [3][6] - 竞得者除支付竞拍款，还需承担220名员工薪酬及离职补偿，并支付195万元临时承包年租金 [6] - 该项目由恒大于2015年以135亿元收购新世界多处项目时获得，土地用途为高尔夫球场及配套，使用期限至2043年10月 [6][7] - **深圳湾超级总部B塔项目**：原恒大超级总部大楼，2022年由兴业信托与深圳安居建业组成的联合体接手；2024年2月，兴业银行以不超过66亿元购置该项目部分物业用于运营 [1] - 截至12月30日，项目已全面进入地上主体施工，预计2029年整体完工 [2] - **长沙恒大童世界部分资产**：12月2日以2.83亿元成交，接盘方为湖南湘江新区发展集团全资控股的湖南湘江新区悦景投资有限公司 [9][12] - 资产包括三宗娱乐康体用地及地上在建工程等，总面积约17.2万平方米，土地使用期限至2056年12月 [9][10] - 评估价为5.05亿元，最终成交价较评估价折价近44% [10] - 该地块原规划为全球最大童话主题乐园核心区，预计年接待游客超1500万人次，但自2021年恒大危机后停工 [12] - **其他地区恒大童世界项目**：广州南沙、烟台莱阳、西安西咸新区等地项目已被五矿信托、本地国资、陕西建工等机构接手盘活 [12] - **恒大在惠州的其他项目**：百万花城已由中信城开接手并更名，仲恺城相关地块已纳入城中村改造项目并由本地公司开发，其余项目多已售罄或交付 [7] 金融债权及关联债务处置 - **民生银行深圳分行债权包**：12月10日，一笔涉及恒大系企业的23.6亿元金融债权包以3.19亿元成功转让，成交折扣仅约1.35折 [13] - 债权包主要涉及恒大地产，债权金额为23.59亿元 [13] - **民生银行重庆分行债权**：12月22日，挂牌转让本息合计9.92亿元的三户债权，起拍价1.48亿元，折扣约1.5折 [13] - 抵押物包括7038个车位（建筑面积约25.27万平方米）及2.09万平方米商业物业 [16] - **长城资产债权处置**：11月19日，长城资产北京市分公司公告拟处置恒大地产10.92亿元债权，其中本金9.59亿元、利息1.33亿元 [16] - 该债权以广州市天河区25套房产作为抵押 [16] - **AMC通过拿地化解债务**：2024年8月至12月，东方资产与信达资产通过在昆明市嵩明职教新城军长片区拿地的方式参与化解恒大关联债务 [16] - 东方资产分六批摘得310亩用地，耗资3.93亿元；信达资产分两批拿下约790亩用地，耗资约9.98亿元 [16] - 地块均位于原恒大文旅城规划范围内 [16] 资产处置特点与行业信号 - 恒大系资产密集被处置，整体折价幅度较大，反映了当下地产行业对不良资产定价的普遍规律 [16] - 处置参与主体主要包括地方国资与资产管理公司，地方国资政策属性更强，AMC则更侧重于平衡商业与政策目标 [2] - 不良资产未来折价幅度能否收窄，取决于行业复苏进度、资产质量改善情况及政策支持力度 [16]

恒大系资产处置进入密集落地期 - 恒大系资产处置进入密集落地期，释放出行业风险加速出清信号 [1] - 资产处置的参与主体主要包括地方国资与资产管理公司，兼具市场化与政策导向 [1] 实物资产处置案例 - **惠州棕榈岛高尔夫球场**：将于2026年1月5日拍卖，起拍价1.5亿元，涉及土地使用权面积约99.17万平方米，资产评估价值约2.63亿元，清算价值约1.31亿元 [1][2][5] - 竞得者除支付竞拍款，还须承担220名员工薪酬及离职补偿，并支付195万元临时承包年租金 [5] - 该项目由恒大2015年以135亿元收购新世界获得，土地用途为高尔夫球场及配套，使用期限至2043年10月 [5] - **长沙恒大童世界部分资产**：三宗娱乐康体用地及地上在建工程以2.83亿元成交，总面积约17.2万平方米，土地使用期限至2056年12月 [7][8] - 该资产评估价5.05亿元，最终成交价较评估价折价近44% [8] - 接盘方为湖南湘江新区悦景投资有限公司，由湖南湘江新区发展集团100%控股 [10] - 全国多地恒大童世界项目已被盘活，包括广州南沙、烟台莱阳、西安西咸新区等地，由五矿信托、本地国资、陕西建工等接手 [10] 金融债权及关联地块处置 - **民生银行深圳分行**：一笔23.6亿元的恒大系金融债权包以3.19亿元成功转让，成交折扣仅约1.35折 [11] - **民生银行重庆分行**：挂牌转让本息合计9.92亿元债权，起拍价1.48亿元，折扣约1.5折，抵押物为7038个车位及2.09万平方米商业物业 [11][14] - **长城资产北京市分公司**：拟处置恒大地产10.92亿元债权，其中本金9.59亿元、利息1.33亿元，以广州市天河区25套房产作为抵押 [14] - **资产管理公司通过拿地化解债务**：东方资产在昆明耗资3.93亿元摘得310亩用地，信达资产耗资约9.98亿元拿下约790亩用地，地块位于原恒大文旅城规划范围内 [14] 资产处置特点与背景 - 恒大在惠州的其他项目多已处置：百万花城由中信城开接手，仲恺城相关地块纳入城中村改造项目，其余项目多已售罄或交付 [5] - 深圳湾超级总部B塔项目已于2022年被兴业信托与深圳安居建业联合体接手，今年2月兴业银行以不超66亿元购置部分物业，项目预计2029年整体完工 [1] - 从近期处置情况看，整体折价幅度较大，反映了地产行业对不良资产定价的普遍规律 [14]

恒大系资产处置进入密集落地期 - 恒大系资产处置进入密集落地期，释放出行业风险加速出清信号 [1] - 资产处置的参与主体主要包括地方国资与资产管理公司，兼具市场化与政策导向 [1] 实物资产处置案例 - **惠州棕榈岛高尔夫球场**：将于2026年1月5日拍卖，起拍价1.5亿元，涉及土地使用权面积约99.17万平方米 [1][2] - 棕榈岛项目资产评估价值约2.63亿元，清算价值约1.31亿元，竞得者还需承担220名员工相关费用及195万元年租金 [5] - 该项目由恒大在2015年以135亿元收购新世界多处项目时收入囊中，土地用途为高尔夫球场及配套，使用期限至2043年10月 [5][6] - **深圳湾超级总部B塔**：项目已被兴业信托与深圳安居建业组成的联合体接手，兴业银行以不超过66亿元购置部分物业，项目预计2029年整体完工 [1] - **长沙恒大童世界部分资产**：三宗娱乐康体用地及地上在建工程以2.83亿元成交，较评估价5.05亿元折价近44% [8][9] - 该地块总面积约17.2万平方米，原规划为全球最大童话主题乐园核心区，接盘方为湖南湘江新区发展集团全资控股的公司 [9][10] - 广州南沙、烟台莱阳、西安西咸新区等地的恒大童世界项目也已被五矿信托、本地国资、陕西建工等机构接手 [10] 金融债权及关联债务处置 - **民生银行深圳分行债权包**：一笔23.6亿元的恒大系金融债权以3.19亿元成功转让，成交折扣约1.35折 [11] - **民生银行重庆分行债权**：本息合计9.92亿元的债权起拍价1.48亿元，折扣约1.5折，抵押物包括7038个车位及2.09万平方米商业物业 [11][14] - **长城资产债权**：拟处置恒大地产10.92亿元债权，以广州市天河区25套房产作为抵押 [14] - **资产管理公司通过拿地化债**：东方资产与信达资产在昆明原恒大文旅城规划范围内拿地，东方资产耗资3.93亿元摘得310亩，信达资产耗资约9.98亿元拿下约790亩 [14] 资产处置特点与行业观察 - 恒大近期资产处置整体折价幅度较大，反映了地产行业对不良资产定价的普遍规律 [14] - 未来不良资产折价幅度能否收窄，取决于行业复苏进度、资产质量改善情况及政策支持力度 [14] - 恒大在惠州的其他项目，如百万花城已由中信城开接手，仲恺城相关地块已纳入城中村改造项目 [6]

核心观点 - 恒大系资产处置进入密集落地期，释放出房地产行业风险加速出清的信号 [1][2] 资产处置概况与模式 - 资产处置参与主体主要包括地方国资与资产管理公司，兼具市场化与政策导向 [2] - 地方国资参与不良资产政策属性更强，资产管理公司则更侧重于平衡商业与政策目标 [2] - 处置方式包括实物资产拍卖、金融债权转让以及资产管理公司通过招拍挂拿地等特殊方式化解关联债务 [12] 实物资产处置案例：惠州棕榈岛高尔夫球场 - 恒大旗下惠州惠阳棕榈岛高尔夫球场及相关资产将于2026年1月5日拍卖，起拍价1.5亿元 [1][3] - 核心资产包括土地使用权面积约99.17万平方米的高尔夫球场及配套设施 [3] - 资产评估价值约2.63亿元，清算价值约1.31亿元 [5] - 竞得者除支付竞拍款，还须承担220名员工薪酬及离职补偿，并支付195万元临时承包年租金 [5] - 该项目由恒大在2015年以135亿元收购新世界多处项目时收入囊中 [6] - 恒大在惠州的其他项目多已由其他企业接手、售罄或交付 [6] 实物资产处置案例：长沙恒大童世界 - 长沙恒大童世界三宗娱乐康体用地及地上在建工程以2.83亿元成交，较5.05亿元评估价折价近44% [8][9] - 资产总面积约17.2万平方米，原规划为全球最大童话主题乐园核心区，预计年接待游客超1500万人次 [9][11] - 接盘方为湖南湘江新区发展集团全资控股的湖南湘江新区悦景投资有限公司，预计将继续推进文旅建设 [11] - 全国多地恒大童世界项目已被盘活，接手方包括五矿信托、本地国资、陕西建工等 [11] 金融债权处置案例 - 民生银行深圳分行一笔23.6亿元的恒大系金融债权包以3.19亿元转让，成交折扣约1.35折 [12] - 民生银行重庆分行挂牌转让本息合计9.92亿元债权，起拍价1.48亿元，折扣约1.5折 [12] - 长城资产北京市分公司拟处置恒大地产10.92亿元债权，以广州市天河区25套房产作为抵押 [12] 资产管理公司特殊处置方式 - 东方资产在昆明嵩明分六批摘得310亩用地，耗资3.93亿元 [14] - 信达资产在昆明嵩明分两批拿下约790亩用地，耗资约9.98亿元 [14] - 上述地块均位于原恒大文旅城规划范围内，是通过招拍挂拿地方式化解恒大关联债务 [14] 资产处置特点与行业观察 - 从近期处置情况看，整体折价幅度较大，反映了当下地产行业对不良资产定价的普遍规律 [14] - 未来不良资产折价幅度能否收窄，取决于行业复苏进度、资产质量改善情况及政策支持力度 [14]

核心观点 - 恒大系资产处置进入密集落地期 释放出行业风险加速出清信号 处置主体主要包括地方国资与资产管理公司 兼具市场化与政策导向 [2][4] 实物资产处置情况 - **惠州棕榈岛高尔夫球场**：将于2026年1月5日拍卖 起拍价1.5亿元 标的为意向重整投资人暨临时承包经营管理方资格 核心资产包括土地使用权面积约99.17万平方米的高尔夫球场及相关设施 资产评估价值约2.63亿元 清算价值约1.31亿元 竞得者还需承担220名员工相关费用及195万元临时承包年租金 [3][5][9] - **深圳湾超级总部B塔项目**：已于2022年被深圳市安和一号房地产开发有限公司（兴业信托与深圳安居建业联合体）接手 2024年2月 兴业银行以不超过66亿元购置该项目部分物业用于自用 截至12月30日 项目已全面进入地上主体施工 预计2029年整体完工 [3][4] - **长沙恒大童世界部分资产**：于12月2日以2.83亿元成交 资产包括三宗总面积约17.2万平方米的娱乐康体用地及地上在建工程 评估价5.05亿元 成交价较评估价折价近44% 接盘方为湖南湘江新区发展集团全资控股的湖南湘江新区悦景投资有限公司 [9][10] - **其他项目处置**：恒大在惠州的百万花城项目已由中信城开接手并更名 仲恺城相关地块已纳入城中村改造项目 此外 广州南沙、烟台莱阳、西安西咸新区等地的恒大童世界项目已被五矿信托、本地国资、陕西建工等机构接手 [9][10] 金融债权及关联债务处置 - **民生银行深圳分行债权包**：一笔23.6亿元的恒大系金融债权包以3.19亿元成功转让 成交折扣仅约1.35折 该债权包主要涉及恒大地产 [11][12] - **民生银行重庆分行债权**：本息合计9.92亿元的债权（涉及恒大地产重庆有限公司全资子公司）以1.48亿元起拍 折扣约1.5折 抵押物包括7038个车位（建筑面积约25.27万平方米）及2.09万平方米商业物业 [12][14] - **长城资产债权**：长城资产北京市分公司拟处置恒大地产10.92亿元债权（本金9.59亿元、利息1.33亿元） 该债权以广州市天河区25套房产作为抵押 [14] - **资产管理公司通过拿地化债**：2024年8月至12月 东方资产在昆明嵩明耗资3.93亿元摘得310亩用地 信达资产耗资约9.98亿元拿下约790亩用地 这些地块均位于原恒大文旅城规划范围内 这是一种特殊的债务化解方式 [15] 资产处置特点与行业观察 - 近期恒大资产处置整体折价幅度较大 反映了当下地产行业对不良资产定价的普遍规律 [15] - 资产处置的参与主体主要包括地方国资与资产管理公司 地方国资政策属性更强 资产管理公司则更侧重于平衡商业与政策目标 [4] - 未来不良资产折价幅度能否收窄 很大程度上取决于行业复苏进度、资产质量改善情况以及政策支持力度 [15]

长沙恒大童世界项目交易 - 湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地[2] - 该地块在首轮流拍后降价7000万元成交，标志着项目迈出“复活”第一步[2] - 接盘公司为长沙市管国企全资孙公司，实控人为长沙市国资委，于今年11月29日新成立[2] - 项目原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，其中童世界板块投资约120亿元，后因流动性危机停工[4] - 此次成交的3宗地块仅为原规划一角，后续需按原规划建设文旅业态，但具体运营方尚未确定[5] 全国烂尾地标项目盘活案例 - 重庆湾项目获中国长城资产等机构注资不超过24.76亿元重启，采用“政府+AMC+金融机构”模式[5] - 深圳深港国际中心由政府以68亿元完成12宗土地及地上建筑物收储，并调整规划提升住宅占比至60%以上[5][8] - 盘活根本原因在于地产行业深度调整后，核心地段项目的土地价值、区位优势及潜在商业价值被市场重新挖掘[2] 烂尾项目盘活的关键因素与模式 - 核心地段价值凸显，如重庆湾项目位于两江交汇核心区位，深港国际中心位于龙岗大运中心核心区域，基础价值决定机构参与意愿[8] - “政府+AMC+金融机构”的多方协同模式成为化解房地产风险的重要路径，AMC与金融机构的专业能力解决资金与运营难题[5][8] - 项目盘活需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则，计算新业态的租金收益、运营成本与债务成本，确保覆盖资金成本[9] - 最大难点在于债务复杂、业态陈旧、规划滞后，债务重组耗时且原规划业态可能已不适应当前市场需求[6] - 关键成功要素在于项目债权是否干净，优先债权能一揽子打折、解除查封，地方政府是否愿意让渡部分增值收益以保证机构收益率[8]

文章核心观点 - 全国多个核心地段的烂尾地标项目正通过政府协调、资产管理公司(AMC)及金融机构注资、调整规划等多种模式被盘活，其根本原因在于这些项目自身具备的土地价值、区位优势和潜在商业价值在行业深度调整后被市场重新认可，机构投资者倾向于抄底优质资产获取长期收益 [1][9] 长沙恒大童世界项目盘活案例 - 项目位于长沙岳麓区大王山片区，原规划总占地超6000亩，计划总投资高达500亿元，其中童世界乐园投资约120亿元，后因恒大流动性危机停工 [2] - 项目3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地在首次流拍后，降价7000万元，最终于12月2日由长沙市国资委实控的国企湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元拍下 [1][3] - 此次成交的3宗地块仅为原规划的一角，根据拍卖要求需按原规划继续建设文旅业态，但具体运营方尚未确定 [4] 其他烂尾地标盘活模式 - **重庆湾项目**：采用“政府+AMC+金融机构”模式，重庆南岸区政府负责协调，中国长城资产搭建SPV作为重组平台，并联合招商银行、中信信托等金融机构注资不超过24.76亿元重启项目 [6] - **深圳深港国际中心**：在烂尾8年后，深圳政府以68亿元完成土地收储，并调整规划，将原本以商业和文体功能为主的区域调整为“居住+商业”主导的复合型功能区，住宅占比提升至60%以上 [7][9] 烂尾项目盘活的关键因素与挑战 - **核心地段价值凸显**：被盘活项目多位于核心区位，如重庆湾项目位于两江交汇核心区，深港国际中心位于龙岗大运中心核心区，其土地价值、市场需求明确是吸引机构参与的基础 [9] - **盘活面临的主要难点**：项目债务关系复杂、原有业态（如办公、酒店）规划滞后于当前市场需求，债务重组耗时耗力，对接盘方的专业能力和资金提出考验 [7] - **成功盘活的关键条件**：项目债权需相对“干净”，优先债权能一揽子打折、解除查封，为资产负债表重启创造条件；同时，地方政府是否愿意让渡部分增值收益以保障接盘机构的收益率也至关重要 [9] - **机构接盘的操作原则**：需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则，通过计算新业态的租金收益、运营与债务成本以确保覆盖资金成本，并通过引入复合功能（如商业、办公、文旅结合）提升项目溢价能力和抗风险能力 [10]

长沙恒大童世界项目盘活案例 - 长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下 此次成交是在首轮流拍后降价7000万元的结果[2] - 该项目原规划总占地超6000亩 计划总投资高达500亿元 其中童世界乐园部分计划投资约120亿元 自恒大出现流动性危机后项目停工[2][3] - 此次被国企接盘的3宗地块仅为原规划的一角 根据拍卖要求 后续需按原规划继续建设文旅业态 但具体运营方尚未确定[5] 全国烂尾地标项目盘活趋势与模式 - 近期全国出现多个烂尾地标“复活”案例 如重庆湾项目获中国长城资产等机构不超过24.76亿元注资重启 深圳深港国际中心由政府以68亿元完成土地收储并调整规划[2][5] - 烂尾楼盘活普遍存在“债务复杂、业态陈旧、规划滞后”的难点 债务重组耗时 原规划业态可能已不适应当前市场需求[6] - 盘活模式呈现多方协同特点 重庆湾项目是典型的“政府+AMC+金融机构”模式 政府负责协调 AMC搭建重组平台 金融机构提供资金[5] - 核心地段的土地价值、区位优势及潜在商业价值是项目能被盘活的基础 机构投资者倾向于抄底此类优质资产获取长期收益[2][7] 项目盘活的关键考量因素 - 核心地段价值凸显 决定机构参与意愿 如重庆湾项目位于两江交汇核心区 深港国际中心位于龙岗大运中心核心区[7] - 规划调整可提升项目价值与入局积极性 深圳深港国际中心通过规划调整将功能改为“居住+商业”主导 住宅占比提升至60%以上[5][7] - 项目债权是否干净是盘活关键 优先债权能一揽子打折并解除查封是项目资产负债表重启的重要条件[7] - 机构接盘需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则 计算新业态的收益与成本确保覆盖资金成本 并通过引入复合功能提升抗风险能力[8]

项目背景与现状 - 长沙恒大童世界项目原计划总投资500亿元，于2017年1月动工，规划包含童话世界、古镇、温泉小镇、酒店等多种业态，但核心配套均已停工 [3] - 项目总占地6070亩，运营主体为长沙恒大童世界旅游开发有限公司，由童世界公司持股约90.56% [5] - 项目入口主城堡、儿童剧场、旋转木马等设施主体结构已基本完工，但儿童房仅建有3004平方米基桩工程，许多设施现已生锈 [5] 资产拍卖情况 - 项目下属三宗娱乐康体用地在京东资产交易平台挂牌出让，总用地面积172015.42平方米，起拍价3.54亿元，但最终因无人出价而流拍 [1][8] - 三宗地块需整体拍卖，其中宗地一70943.75平方米，宗地二42508.06平方米，宗地三58563.61平方米，且建安工程报建图与施工图存在不一致情况 [8] - 拍卖标的为三宗国有土地使用权及地上在建工程和附着物，此次拍卖源于与长沙湘江资产管理有限公司的建设工程施工合同纠纷案 [6][10] 公司财务状况与法律纠纷 - 童世界公司、长沙童世界公司和恒大集团有限公司因建设工程施工合同纠纷被长沙湘江资产管理有限公司告上法庭并败诉，因无力偿还债务导致资产被拍卖 [5][6][10] - 项目公司股东深圳市坤行六号投资合伙企业的股东穿透后均为自然人，此种安排可能为明股实债的融资方式 [5] 区域市场环境 - 恒大于2016至2017年间在长沙大王山片区竞得多宗土地，开发了长沙恒大文化旅游城、恒大滨江左岸等住宅项目 [3][10] - 目前恒大童世界所在的长沙大王山片区发展势头强劲，市场对项目未来有“白衣骑士”接手盘活的预期 [10]

项目背景与规划 - 长沙恒大童世界项目原计划总投资高达500亿元，规划总占地超6000亩，旨在打造全球规模最大的童话神话主题乐园 [2] - 项目定位为“面向少年儿童”“全室内、全季节开放”，与迪士尼、环球影城错位竞争，并聘请7位全球顶尖大师操刀规划 [2] - 项目落成后预计年游客量超1500万人次，年消费总额超200亿元，贡献税收超10亿，带动就业超8万人 [3] 项目现状与资产拍卖 - 项目部分核心资产，即三宗总面积17.2万平方米的娱乐康体用地及地上在建工程，正以3.54亿元起拍价进行司法拍卖，较5.05亿元评估价折价近30% [1] - 资产处于“在建工程停滞”状态，地上附着物仅完成基础施工，尚未进入主体结构建设阶段 [2] - 项目停滞源于2021年恒大集团暴露的流动性危机 [4] 恒大债务危机与资产处置 - 根据香港法院清盘程序，截至2025年7月31日，清盘人收到债权总额约3500亿港元（450亿美元），但目前变现金额仅20亿港元（约合2.55亿美元），偿债缺口巨大 [6] - 恒大已通过多种方式处置资产，例如香港元朗地块以6.37亿美元出售，较其总成本超89亿港元缩水幅度超过60% [7] - 资产处置现由清盘人主导，2025年9月香港高等法院任命清盘人为许家印全部资产接管人，接管范围广泛，包括其通过离岸公司控制的资产 [7] 市场环境与行业影响 - 受房地产行业持续调整影响，商业文旅用地估值走低，此次拍卖30%的折价率体现了市场对文旅项目变现难度的预期 [6] - 业内人士指出，类似恒大规模的企业清盘处置通常需要多年时间，其债务复杂度与资产分布广度可能使周期更长 [8]