核心城市新盘物业费定价越来越高。 以上海为代表的核心城市豪宅项目（含公寓），物业费屡创新高，如海泰北外滩物业费已达到36元/平方米/月；但另一边，存量房物业费稳中有降，多地 出现物业费降价潮，不少物业企业甚至主动撤出小区。 中物智库高级研究员宋子谦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，"天价物业费"其实是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，其背后有多重原 因。 01 上海无疑是高物业费的"聚集地"。 10月18日，上海黄浦区高福云境项目开盘，25套总价1.3亿～1.7亿元的超大平层"一日售罄"，单盘成交金额高达60.54亿元。其物业费同样引人注目，超高 层部分物业费为18元/平方米/月，别墅部分为25元/平方米/月。 图源｜贝壳找房 公开资料显示，海泰北外滩项目面积段在370～1500平方米，物业费达到36元/平方米/月，这也意味着该楼盘业主一年最低物业费为16万元，最高则达到 了65万元。 今年全国单盘销冠融创上海壹号院，物业费为28元/平方米/月。 据克而瑞监测，2023年上海新入市的项目中，物业费均值是7.46元/平方米/月，中位数6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费最高， 分 ...

撰文｜陈利 编辑｜陈梦妤 封面｜每经资料图 核心城市新盘物业费定价越来越高。 以上海为代表的核心城市豪宅项目（含公寓），物业费屡创新高，如海泰北外滩物业费已达到36元/平方米/月；但另一边，存量房物业费稳中有降，多地 出现物业费降价潮，不少物业企业甚至主动撤出小区。 每平方米物业费36元 1 上海无疑是高物业费的"聚集地"。 10月18日，上海黄浦区高福云境项目开盘，25套总价1.3亿～1.7亿元的超大平层"一日售罄"，单盘成交金额高达60.54亿元。其物业费同样引人注目，超高 层部分物业费为18元/平方米/月，别墅部分为25元/平方米/月。 公开资料显示，海泰北外滩项目面积段在370～1500平方米，物业费达到36元/平方米/月，这也意味着该楼盘业主一年最低物业费为16万元，最高则达到 了65万元。 中物智库高级研究员宋子谦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，"天价物业费"其实是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，其背后有多重原 因。 今年全国单盘销冠融创上海壹号院，物业费为28元/平方米/月。 据克而瑞监测，2023年上海新入市的项目中，物业费均值是7.46元/平方米/月，中位数6.73元/平方米/月 ...

上海新房物业费价格水平 - 上海内环内新房物业费20元/平方米/月水平已是普遍现象，部分顶豪项目如海泰北外滩物业费达36元/平方米/月 [2] - 2025年上海新盘物业费按环线划分：内环内20元、内中环15元、中外环12元、外环外8元/平方米/月，较五年前实现翻倍增长 [6] - 中环以内高于10元/平方米/月的物业费已稀疏平常，外环外新房物业费从4元起步，现出现7-8元高价 [8] 物业费上涨驱动因素 - 新房限价政策下，开发商通过捆绑高价物业费来平衡利润，物业合同多由开发商相关企业承接 [11][12] - 上海自2015年初取消物业费政府指导价，实行市场调节价，为涨价提供理论条件 [12] - 物业费后期调价艰难，开发商在制定新盘物业费时选择高起点，以对冲未来十多年无法涨价的成本风险 [13] - 郊区新盘普遍配置高级会所，会所内卷带来的溢价由业主承受，推高物业费 [10] 物业费与服务质量匹配度 - 上海新房物业费涨幅远超房价涨幅，2020至2025年同类新房物业费上涨速度超过每年10%的房价涨幅 [14] - 同一地段新盘物业费在五年内翻2-3倍增长，如虹口北外滩项目从2021年的10.8元/平方米/月涨至2025年的20元/平方米/月以上 [15] - 收取高价物业费的小区服务内容与普通刚需盘差距不大，存在严重的质价不匹配问题 [16][17][18] - 对比仁恒、绿城等品牌的二手房，物业费仅约4元/平方米/月，但小区维护水平高，凸显新房物业费存在价格泡沫 [19] 行业趋势与潜在变化 - 房地产行业从一次性销售转向长期运营，但大部分物业服务匹配不上高价 [20] - 上海出台换物业征求意见稿，未来可能仅需20%业主提议即可召开业主大会更换物业公司，部分高端项目物业费存在下调10-20%的可能性 [20] - 徐汇滨江某新房豪宅已在交房时将物业服务费从13.6元/平方米/月调整为10.5元/平方米/月，并免除停车费 [21] - 建议建立透明的服务标准体系和阶梯式收费体系，让物业费回归服务本质 [23][24]

文章核心观点 - 上海新房物业费在过去五年内快速翻倍增长，出现“天价”现象，且涨幅远超房价涨幅，存在价格泡沫化和质价不匹配的问题 [5][7][20][22] - 物业费非理性上涨是房地产行业特殊周期的产物，与新房限价政策、市场化定价机制以及后期调价困难等因素相关 [17][18][19] - 行业面临从开发销售向长期运营转型的阵痛，当前物业服务价值普遍未能匹配高昂收费，亟需建立透明的服务标准体系和更合理的收费机制 [28][31][32][34] 上海新房物业费现状 - 2025年上海内环内顶豪小区物业费门槛已达20元/平方米/月，部分项目如海泰北外滩高达36元/平方米/月 [5][6] - 各环线物业费水平显著提升：内环内平均16.39元，内中环10.56元，中外环7.49元，外环外4.42元，对比2020年数据实现翻倍增长 [7][13] - 同品牌新二手房物业费差异巨大，例如仁恒海上源新房物业费12元，而仁恒河滨花园二手房仅2元 [14] 物业费上涨原因分析 - 新房限价政策下，开发商通过捆绑高价物业费来反哺被压缩的利润空间 [17] - 上海自2015年起取消物业费政府指导价，实行市场调节价，开发商为对冲未来多年无法涨价的成本风险，倾向于初始高定价 [18] - 物业费缴纳率低（部分小区低于70%）及后期调价困难，进一步促使开发商在预售阶段设定高价 [19] 物业费泡沫化表现 - 2020年至2025年，上海新房房价年均涨幅约10%，而同类新房物业费涨幅远超该数字，部分地段五年内翻2-3倍 [20][21] - 价格快速上涨并未带来服务内容的同等优化，存在服务标准模糊、基础服务不到位、质价严重不匹配等问题 [22][23][24][27] - 对比部分物业费仅4元左右的二手品质小区（如仁恒、绿城项目），其维护水平反而高于许多高价新房，凸显新房物业费泡沫 [27] 行业趋势与建议 - 房地产行业向长期运营转型，但房企重开发轻运营的惯性导致物业服务价值转换不足 [28] - 建议建立透明的服务标准体系，明确收费对应的服务清单，并推行阶梯式收费机制，让业主按需选择不同价位的服务套餐 [31][32][34] - 政策层面鼓励业主参与治理（如上海新规拟允许20%业主提议即可召开业主大会更换物业），促使物业费回归服务本质 [29][30][33]

全国物业费降价趋势 - 物业费下降现象已从武汉、重庆、青岛、银川等二三线城市蔓延至全国，呈现多米诺骨牌式扩散[1][5][8] - 2025年6月全国20个重点城市物业服务价格综合指数为1074.47，同比下跌0.11%，环比下跌0.08%，超过三分之一城市物业费处于下跌通道[9][10] - 典型楼盘降幅显著，例如武汉绿地海珀御观物业费从7.6元/平方米·月降至3.84元/平方米·月，降幅达49%[1][2] - 降价潮覆盖所有房型，从刚需到豪宅，其中中端项目增值服务下降最为严重[16][17][20] 重点城市价格变动分析 - 中部、西南、环渤海区域城市降幅居前，南昌同比降幅1.59%位居20城首位，武汉同比降幅1.67%，重庆同比降幅0.28%[11][12] - 上海、北京、天津等一线城市价格暂时平稳，但均在2025年7月及8月统计数据公布后颁布了新规，未来存在不确定性[13] - 20城物业费样本均价呈现明显梯度，深圳最高为3.97元/平方米·月，常州最低为1.26元/平方米·月，二十城综合均价为2.72元/平方米·月[16] - 南京、昆明、南昌、常州等城市物业费均价已降至1元级别[15] 政策法规环境变化 - 2024年至2025年全国32个省、自治区及直辖市几乎都出台了规范物业收费的相关文件和条例[25][26] - 政策核心目的在于规范市场并强化业主话语权，具体条款聚焦于物业成本透明化、服务等级收费、业委会机制建设及业主监督权维护[27][28] - 上海在2025年8月出台新规，将决定物业企业去留的业主同意门槛从超过50%大幅降至20%[3] - 法规为业主提供了维权武器，若物业不作为或收费虚高，业主可依法要求保证服务质量或降低费用[29] 业主与物业企业的博弈 - 业主通过协商或更换物业实现降价，例如重庆风花树小区通过20%业主联名协商，物业费从1.80元/平/月降至1.30元/平/月，降幅27%[32][33] - 沙坪坝水印三生小区因服务差且收费高，原物业撤场后由万科物业接管，费用从3.5元/平/月降至3.15元/平/月[36][38] - 物业企业亦主动下调费用，原因包括响应政策、维持市场竞争力及保持业主信任，例如上海御江廷项目主动将物业费从13.6元/㎡降至10.5元/㎡[42][43][45] - 业主核心诉求并非单纯降价，而是追求与价格匹配的服务质量，担心过度降价会导致服务人力不足、设备维护缺失及小区老化加速[71][72][73] 物业行业经营状况与分化 - 行业净利润持续下滑，2024年500强物企净利润353.7亿元，同比下降2.8%，上市物企净利润125.0亿元，同比大幅下降23.3%[49][50] - 头部企业如融创服务连续三年亏损，世茂服务2024年净利润4.92亿元，同比锐减24%[51][53] - 市场竞争加剧导致行业分化，头部物企市占率接近一半，2024年管理面积增速达7.2%，呈现赢家通吃态势[56][59][60] - 优质物企通过提升服务品质实现逆势增长，例如上海仁恒河滨花园凭借日常用心维护，成都卡地亚提供24小时酒店式服务，均获得业主认可并愿意支付较高费用[64][68][69][76]