香港按揭市场利率动态 - 2025年12月经络按揭息率指数(MMI)报3.25%，按月下跌6个基点，连续3个月下跌，创5个月新低 [1] - 指数下跌主因是香港银行于去年9月及10月合共下调最优惠利率(P)0.25%，导致新造H按计划封顶息率回落至3.25% [1] H按计划与市场偏好 - 大部分新造按揭业主倾向于选用与香港银行同业拆息(HIBOR)挂钩的H按计划 [1] - 目前一个月HIBOR报2.79%，预计上半年将在2%至3%区间反复徘徊 [1] 利率前景展望 - 预计普遍新造H按的实际息率将维持在3.25%水平 [1] - 若未来有资金流入香港，HIBOR有机会反复挑战2%以下水平，届时H按业主或有机会以低于封顶息率供楼，MMI亦可能跟随回调 [1]

核心观点 - 2025年11月香港按揭市场实际利率水平下降 经络按揭息率指数(MMI)报3.31%，环比下跌7个基点，连续两个月下跌并创三个月新低，主要原因是银行下调最优惠利率后，新造H按封顶息率回落至3.25% [1] - 市场预期利率环境可能进一步宽松 分析认为美国上半年可能再次预防性减息，香港银行同业拆息(HIBOR)上半年预计在2-3%区间反复，若资金流入可能挑战2%以下，届时H按实际利率或低于封顶水平，带动MMI进一步回调 [1] 按揭市场利率现状 - 新造按揭实际利率指数创阶段新低 2025年11月经络按揭息率指数(MMI)为3.31%，较上月下跌7个基点，为连续第二个月下跌，并创下三个月以来的最低水平 [1] - H按计划主导市场且封顶息率已下调 大部分新造按揭客户倾向选择H按计划，随着香港银行在去年9月及10月下调最优惠利率(P)，新造H按的封顶息率已回落至3.25%，这是导致MMI跟随回落的主要原因 [1] 利率走势分析与预测 - 拆息水平与外围环境关联 2025年1月6日一个月香港银行同业拆息(HIBOR)报2.98%，其未来走势将取决于美国利率政策及资金流向 [1] - 上半年拆息预计区间震荡 预计HIBOR在上半年将反复徘徊于2%至3%的水平，这使得普遍新造H按的实际息率将维持在3.25%的封顶水平 [1] - 存在进一步下行可能性 若后续有资金流入香港，HIBOR或有机会反复挑战2%以下的水平，届时采用H按的业主将有机会以低于3.25%封顶息率的实际利率供款，MMI指数亦有机会跟随回调 [1]

香港按揭市场利率动态 - 2025年10月经络按揭息率指数(MMI)报3.38%，环比下跌14个基点，为连升三个月后首次回落 [1] - 指数回落主要因香港银行于9月及10月合共下调最优惠利率(P)25个基点，使新造H按计划的封顶息率由3.5%降至3.25% [1] - 11月26日一个月香港银行同业拆息(HIBOR)报2.98%，连升5个工作日，但受年结因素影响，预计年尾前HIBOR仍会反复徘徊于3%水平 [1] 按揭客户实际供款情况 - 以一般新造H按计划H+1.3%计算，在HIBOR徘徊于3%水平时，H按业主仍需以封顶息率3.25%供楼 [1] - 未来HIBOR走势取决于资金流向，若再有资金流入香港，HIBOR才有机会反复挑战2%以下水平，届时H按业主或有机会以低于封顶息率供楼 [2] 外部货币政策环境 - 美国就业市场持续恶化，预计美联储下月议息会议仍有机会“预防性”减息25个基点 [2]

香港按揭市场动态 - 5月份经络按揭息率指数(MMI)报2 8%，月环比急跌74点子，创31个月新低 [1] - 超过95%新客户选用H按计划，5月平均一个月HIBOR报1 47%，较4月的3 65%急跌2 18% [1] - 香港金管局5月4度入市，银行体系总结余升至1740亿港元，热钱涌入导致HIBOR急速下跌 [1] - 今日一个月HIBOR报0 54%，H按实际按息1 84%，较封顶息率3 5%减少1 66% [1] - 若港元需求持续且总结余维持千亿以上，HIBOR或下试0 5%以下，MMI可能挑战2%以下水平 [1] 美国经济数据与货币政策 - 5月美国CPI报2 4%，略高于4月的2 3%，失业率持平于4 2% [2] - 美联储议息结果预计按兵不动，下半年或有一次减息机会，取决于通胀走势 [2]