香港按揭市场动态 - 5月份经络按揭息率指数(MMI)报2 8%，月环比急跌74点子，创31个月新低 [1] - 超过95%新客户选用H按计划，5月平均一个月HIBOR报1 47%，较4月的3 65%急跌2 18% [1] - 香港金管局5月4度入市，银行体系总结余升至1740亿港元，热钱涌入导致HIBOR急速下跌 [1] - 今日一个月HIBOR报0 54%，H按实际按息1 84%，较封顶息率3 5%减少1 66% [1] - 若港元需求持续且总结余维持千亿以上，HIBOR或下试0 5%以下，MMI可能挑战2%以下水平 [1] 美国经济数据与货币政策 - 5月美国CPI报2 4%，略高于4月的2 3%，失业率持平于4 2% [2] - 美联储议息结果预计按兵不动，下半年或有一次减息机会，取决于通胀走势 [2]

香港按揭保险市场动态 - 5月新批出按保贷款宗数为1462宗(环比减少28宗或1.9%)，金额71.85亿港元(环比增加0.57亿港元或0.8%)，宗数结束连续4个月上升趋势 [1] - 5月新取用按保贷款宗数612宗(环比增加2宗或0.3%)创8个月新高，金额28.96亿港元(环比减少4.82亿港元或14.3%)，平均贷款金额473万港元(环比大减81万港元或14.5%)创65个月新低 [1] - 新取用按保贷款中一手物业占比44%，二手物业占比56% [1] 年度累计数据表现 - 2025年前5个月新批按保贷款6910宗(同比暴跌3737宗或35.1%)，金额346.71亿港元(同比减少203.59亿港元或37%)，两项数据分别创9年和6年同期新低 [1] - 同期新取用按保贷款2781宗及141.88亿港元，同样创近9年和6年首5个月最低记录 [1] 行业趋势分析 - 按保需求下降主因包括楼价显著低于历史高位、买家按揭比率及借贷金额降低，以及政府放宽按揭成数至七成(无需按保)的政策影响 [2] - 行业预期按保数字未来难有大幅上升空间，主要受惠于息口回落对楼市交投的支撑作用有限 [2]

香港楼市及按揭市场概况 - 3月份香港楼市交投理想带动4月份新批出按揭宗数增至11个月新高 [1] - 大型发展商低价推盘吸引首置客及投资客入市销售情况理想 [1] - 目前息口回落推动整体入市气氛预计未来香港楼市交投将持续回稳 [1] 4月份按揭贷款数据 - 4月份新申请按揭贷款宗数为7795宗比3月份8456宗下跌661宗(78%)连升3个月后回落 [1] - 4月份新批出按揭贷款金额及宗数分别录25258亿港元及5719宗对比3月份金额增加586亿港元(24%)宗数增加358宗(67%)宗数创11个月新高 [1] - 4月份新取用按揭贷款金额及宗数分别录17129亿港元及3463宗对比3月份金额增加1232亿港元(77%)宗数增加100宗(3%) [1] 前4个月按揭贷款累计数据 - 前4个月新批出按揭贷款额及宗数为100975亿港元及21337宗比去年同期增加13849亿港元(159%)及1632宗(83%) [2] - 前4个月新取用按揭贷款额及宗数为66209亿港元及13921宗比去年同期分别增加13914亿港元(266%)及2585宗(228%) [2] 转按贷款数据 - 4月份转按贷款额及宗数分别录2266亿港元及576宗环比减少698亿港元(235%)及77宗(118%)金额及宗数创6个月新低 [2] - 前4个月转按贷款额及宗数分别录11088亿港元及2539宗比去年同期分别下跌1164亿港元(95%)及234宗(84%)金额创近13年前4个月新低宗数创自2003年有纪录的前4个月新低 [2] 其他按揭相关指标 - 4月份按揭比率为625%环比下跌08% [2] - 平均还款年期为319个月环比减少1个月 [2] - 平均按揭贷款金额442万港元环比跌18万港元创13个月新低 [2] - 4月份H按选用比例报918%环比升14% [2] - P按选用比例报23%环比跌09% [2] - 定息按揭计划报18%环比跌03% [2]

港元拆息下跌对楼市影响 - 1个月银行同业拆息跌至0.96%，创2022年7月21日后新低，H按实际按息降至2.26%，创同期新低 [1] - 以平均按揭额500万港元计，按息从月初封顶息3.5%降至2.26%，减幅1.24%，月供减少3341港元，减幅14.9% [1] - 租金回报率平均升至3.5%（部分超4%），按息2.26%大幅低于租金回报，7成按揭下供平过租幅度扩大至8% [1] - 租务旺季将至推升租金，供平过租现象将更广泛，刺激转租为买及买楼收租需求，支撑楼市回稳 [1] 拆息波动原因及趋势 - 5月初资金涌入致港元供应急增，1个月拆息从3.98%急跌至0.96%，跌幅达3% [2] - 当前港美息差拉大至逾3%属罕见（历史息差通常不超2%），与金融海啸后QE游资过多情况不同 [2] - 停泊资金或流向金融投资、企业派息等活动，银行体系结余供过于求状况正常化后，拆息或逐步回升 [2] - 1个月拆息波动仍大，H按实际息率预计在2%-3%区间震荡 [2]