作为深耕房产领域10年的自媒体人，我每天都会收到上百条粉丝咨询。 而最近一周，问得最多的问题只有一个："住建部刚放的信号，是不是意味着'二次房改'真的来了？" 刚出炉的2025年1-10月数据或许能给出线索——全国配售型保障房供应套数同比激增120%，而商品住 宅成交面积却同比下滑7.2%，这种"一增一减"的反差，让我敏锐地察觉到楼市正在发生结构性巨变。 这波变革究竟是不是"二次房改"的序幕？至少有三类人，已经开始彻夜难眠。 第一类失眠的，是中小房企的掌舵人。常规解读总说房改针对炒房客，但真正首当其冲的是那些扛着高 负债的中小开发商。上周我刚和一位山东的房企老板张总通了电话，他的企业注册资本5亿元，在当地 也算有头有脸。 可他说今年日子比2022年还难熬："住建部要求配售型保障房'以需定建'，济南、天津这些城市都在批 量开工，我们根本没资格参与。商品房这边呢，融资成本比国企高9个百分点，华润拿地成本2.71%， 我们要11.88%，现在手里三个项目全卡着资金链。" 数据更残酷：2025年已有32家中小房企破产，同比增加35%，而配售型保障房占新增住房供应的比例已 达38%，直接挤压了中小房企的生存空间。 第二 ...

文章核心观点 - 广州市成功推行保障性住房“购房即办证”一体化服务模式 通过流程优化和信息共享实现选房、网签、办证全流程一站式服务 [1][3] - 该模式依托“一网通办”平台打通信息推送卡点 提前核验关键信息 有效避免群众多头跑问题 实现“全流程网办” [3] - 下一步将深化政策与登记融合 扩大“购房即交证”服务模式应用范围 助力更多群众实现安居 [3] 服务模式创新 - 创新推行“购房即办证”一体化服务模式 为选房群众提供全流程一站式服务 [1] - 通过流程优化、信息共享与现场驻点服务完成首套保障房的不动产登记手续 [1] - 派驻业务骨干前往项目现场提供办证咨询指导 并在选房现场实现办证 [3] 跨部门协作 - 广州市不动产登记中心联合广州安居集团、广州市公积金中心及多家金融机构共同推动 [1] - 依托“一网通办”平台打通与网签系统信息推送卡点问题 [3] - 通过市政务数据共享提前核验购房资格、婚姻状况等关键信息 [3] 流程优化成效 - 实现合同网签、不动产登记、税费缴纳等环节“一站式”“全流程网办” [3] - 有效避免群众签约、缴税、办证多头跑问题 [3] - 首位办证群众反馈选房现场就能办证 相比以往需跑多个部门且耗时久更为便捷 [3]

未来心居项目近况。图源：受访者提供 本报记者 董红艳 北京报道 另外，值得关注的是，未来心居是由停工多年的原福星养老院项目改建而来的。对此，业内人士向记者 分析指出，存量改配售的现象或会有所增多。存量房收购在短期内能快速补充保障房供给、消化库存， 但其效果受限于地方财政能力和房源质量。若要扩大存量房收购规模，需从资金机制创新、房源筛选运 营市场化等方面进行突破。 交付标准和商品房无异 近日，武汉首批配售型保障房（光谷安芯居和未来心居）开始预登记。《华夏时报》记者了解到，本批 保障房的交付标准和市面其他商品房差别不大，同时每平米的销售价格也比附近的新房和二手房要便宜 数千元。 市场人士一方面被此次房源的性价比所吸引，一方面又对这一新型保障住房存有退出等方面的顾虑。对 此，有专家向《华夏时报》记者表示，光谷等产业集聚区的年轻从业者将成为主要受益群体，配售型保 障房项目可能会对一、二手房市场形成一定价格压力。 不过，上述专家也表示，此类保障房的转售等都有相应要求，和普通商品房有一定差别，并且面积总体 偏小，因此对改善类需求的影响会相对较小。而配售型保障房需要有动态调整退出机制，确保保障体系 的可持续性。 8月6日， ...

2025年中国房地产投资前景排行榜核心观点 - 克而瑞发布2025年中国房地产投资前景排行榜，上海和北京以绝对优势稳居前两名，这已是两地连续11年占据榜首位置 [1][4] - 榜单显示房地产投资前景高度集中于头部城市，前景排名前50的城市以全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，并贡献了全国50%的商品房成交面积 [8] - 行业正处于深度调整期，城市间分化加剧，投资和成交规模进一步向核心城市集中，其中排名前20的城市未来年均增量住房需求预计仍可达3亿平方米 [16] 各能级城市排名与表现 - **一线城市**：上海、北京、深圳、广州分列第1、2、3、6位，其中深圳排名较上年提升4位至第3名 [2][7] - **二线城市**：杭州和成都作为二线龙头稳定在第4、5名，天津排名显著上升12位至第7名，济南上升6位至第17名，南宁上升8位至第23名 [2][12] - **三线城市**：部分沿海城市排名上升明显，如温州（升7位至第20）、中山（升16位至第27）、珠海（升20位至第28）、三亚（升28位至第30） [2][10][13] 头部城市优势分析（TOP 5） - **上海与北京**：优势在于超2000万的常住人口基数、大量外来人口带来的刚性需求、人均住房面积不足38平方米的改善空间，以及早已进入供求平衡新阶段，如北京年交易量1000万平方米对应住房更替周期超过80年 [1][4] - **深圳**：排名上升得益于强劲的经济活力，疫情后两年GDP平均增速达6%，2023年以来常住人口增长33万人，需求侧支持强劲，2024年商品住宅成交金额达3216亿元，同比上升23% [7][20] - **杭州与成都**：展现出需求侧韧性，商品住宅成交金额在2024年才出现转降，且均维持在2500亿元以上，库存健康，广义消化周期在3年以内，土地市场热度高，2024年平均溢价率分别为14%和7%，远高于二线城市4%的平均水平 [7] 需求侧支撑因素 - **人口集聚效应**：排名前20的城市常住人口合计3亿，超过全国总人口的21%，人口持续向核心城市集聚是需求的重要基础 [16] - **住房改善需求**：前20城年均增量改善需求合计达1.4亿平方米，其中成都、重庆改善性需求超1000万平方米，上海、武汉、天津超800万平方米 [17][18] - **一线城市需求结构**：需求稳定性最佳，2024年商品住宅成交金额1.4万亿元，较2021年高点下降21%，但显著优于全国44%的降幅，其需求支撑来自3700万无本地户籍人口的购置意愿以及强劲的改善性需求，2024年一线城市二手房成交金额达1.8万亿元，较2022年增长41% [20][22][23] 不同能级城市发展特点与潜力 - **二线城市潜力**：城镇化率提升仍带来可观需求，例如杭州和成都年均常住人口增长18万人，城镇人口持续增加支撑住房需求 [26][29] - **三线城市空间**：多数三线城市城镇化率低于60%，对应5亿常住人口，城镇化发展空间广阔，预计每年能保持0.9个百分点的提升速度，带来450万新增城镇人口，棚户区改造是下一阶段城市更新重点，三线城市在专项债拟收储规模中占比达72% [33][35][39]

配售型保障房加速推进 - 多地配售型保障房建设销售取得实质性进展，包括济南、南宁、成都、广州等城市[1] - 定价原则为"保本微利"，普遍为周边商品房价格的五六折[1] - 实行封闭管理，禁止变更为商品房流入市场，取消金融属性[1] - 中指研究院建议以"筹集为主、新建为辅"的方式推进[1] 各地项目定价情况 - 济南清河新筑项目售价6750元/平方米，较周边二手房低40%[4][5] - 济南凤鸣新筑项目售价7900元/平方米，为周边项目六七折[4][5] - 南宁首批配售型保障房价格4493-5449元/平方米，约为商品房6折[5] - 广州首批项目售价15800-17300元/平方米，为周边商品房一半[6] - 成都天府新区项目预计销售均价15200元/平方米[6] 市场反应与认购情况 - 广州两个项目共吸引9000多户家庭申请[6] - 嘉翠苑400套房源收到3719户申购[6] - 萝岗和苑936套房源收到5286户申购[6] - 西安浐灞家园项目仍在公开销售，尚有少量房源[6] 配售型保障房特点 - 主要面向工薪收入群体、机关事业单位人员和企业引进人才[8] - 筹集渠道包括新建和转化两种方式[8] - 可通过划拨土地出让或利用存量土地建设[8] - 也可通过存量人才房、共有产权房或企业破产处置商品房转化[8] 市场影响因素 - 商品房价格持续调整削弱部分保障房价格优势[9] - 项目质量、户型设计、物业服务、地段等因素影响购房选择[9] - 封闭管理和回购政策细节需进一步明确[9] - 需关注区位和配套问题，避免资源浪费[10] 行业影响与发展建议 - 大量新建保障房可能分流商品房刚需市场[10] - 建议在商品住房库存大的城市改建或收购存量商品房[10] - 当前建设体量较小，对整体市场影响有限[10] - 长期看有助于理顺市场与保障关系，房企可专注高端产品[11]

配售型保障房加速推进 - 多地配售型保障房售建工作取得实质性进展，包括济南、南宁、成都、广州等城市[1] - 配售型保障房按"保本微利"原则定价，多为周边商品房价的五六折[1] - 实行封闭管理，禁止变更为商品房流入市场，金融属性被取消[1] 定价与市场对比 - 济南清河新筑项目售价6750元/平方米，较周边二手房低四成[3] - 济南凤鸣新筑项目售价7900元/平方米，为周边新房价格的三四折[3] - 南宁首批配售型保障房均价4493-5449元/平方米，约为商品房六折[4] - 广州萝岗和苑、嘉翠苑售价15800-17300元/平方米，为周边房价一半[4] 项目进展与认购情况 - 济南首批配售型保障房共433套，预计2027年6月底交房[3] - 南宁已筹集5000多套配售型保障房，首批71套房源开放报名[4] - 广州两个项目共1336套房源，吸引超9000户家庭申请[4] - 成都首个配售型保障房项目计划6月底预售，均价15200元/平方米[5] 筹集与建设模式 - 筹集渠道包括新建和转化两种途径，可利用存量土地或商品房转化[6] - 建议配售型保障房以"筹集为主、新建为辅"，避免重复建设[7] - 当前房地产库存压力大，需平衡保障房与商品房市场关系[7] 市场影响与长期展望 - 配售型保障房体量较小，对新房市场影响有限[8] - 长期看可理顺市场与保障关系，刚性需求由保障房满足[8] - 房企可专注高端改善型产品开发，不受面积价格限制[8]

深圳保障房新政与楼市双轨制 政策核心内容 - 深圳住建局发布保障房新政，明确配售型保障房实施封闭管理，禁止转为商品房 [1] - 切断保障房与商品房转换通道，安居房、人才房补差价转商品房路径被堵死 [4] - 配售型保障房售价仅为商品房50%-70%，但彻底失去投资属性，仅能自住或政府回购 [4] 住房体系分类 - 公租房：面向低收入家庭，只租不售，租金低于市场价 [4] - 保障性租赁住房：针对新市民、青年群体，只租不售 [4] - 配售型保障房：政府出售给符合条件的家庭，禁止上市交易 [4] 楼市逻辑转变 - 双轨制切割房产金融属性：保障房剥离金融属性，商品房金融属性弱化 [5] - 商品房需求结构改变：刚需客群被保障房分流，改善型需求及高净值人群成主力 [8] - 楼市分化加剧：核心地段抗跌性强，三四线及远郊风险攀升 [9] 房价影响分析 - 短期进入磨底期：缺乏上涨动力但难大跌，因核心地段需求支撑 [9] - 长期取决于经济基本面：经济复苏推动核心地段温和上涨，低迷则难有起色 [10][12] 行业趋势与建议 - 房企转型方向：开发高端改善型产品，优化户型、提升服务及配套 [8] - 购房策略：刚需优先保障房，改善型聚焦核心地段+高品质 [13] - 投资逻辑转变：从投机转向现金流思维，关注高端租赁及存量改造机会 [14] 双轨制长期影响 - 刚需焦虑缓解：保障房提供实惠选择 [16] - 改善型需求更专注居住品质而非增值 [16] - 投资门槛提高：楼市进入专业玩家时代 [16]

广州首批配售型保障房摇号情况 - 广州今年首批配售型保障房完成第二次摇号确定选房序号 最初9005户申请家庭中有2429户进入本次摇号环节 [1] - 摇号结果显示申请萝岗和苑的家庭有1714户 申请嘉翠苑的家庭有715户 [1] - 多名获得靠前选房号的家庭代表现场表现激动 有人立即联系亲属分享喜讯 有人向媒体表达对政府部门的感谢 [1][2] 申请家庭反应 - 选房顺序号排在80多位的郝先生表示肯定能选到萝岗和苑3房 特别提到当天是高考日 与十多年前自己参加高考形成人生两大顺利事件 [1] - 一位年轻女性在确定选房号130多位后当场电话告知丈夫 表示很有机会选中3房 对实现安居梦想表示感谢 [2] 后续安排 - 广州安居集团将分别在萝岗和苑和嘉翠苑举行现场选房仪式 [2] - 申请家庭可通过市住建局官网或指定微信公众号查询摇号结果 具体选房时间地点将在后续公告中公布 [2]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [5] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [5] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票较底部溢价不大，地产对经济内循环重要性不容忽视 [5] - 重视有区域和产品优势的开发商，以及有稳定现金流的龙头经纪公司和央国企物业 [5] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.91%，相对沪深300超额收益+1.99%，行业排名12/32；年初至今长江房地产指数-5.95%，相对沪深300超额收益-3.54%，行业排名29/32 [6] - 本周板块反弹，开发类部分标的上涨，物业类及收租类有涨有跌 [6] 政策 - 深圳发布配售型保障房管理办法，申请需深户、无自有住房、社保满5年等；配售价格综合确定；实行严格封闭管理，3年后可封闭流转，超1年无人买主管部门可回购；现房配售 [7][17] - 湖南发布新政，含加大对多子女家庭购房支持、盘活存量土地、收购存量商品房作保障房等十大措施 [7][17] - 重庆新政包括支持换购住房、加大商贷支持、开展“以旧换新”等六项措施 [7][17] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比持续回落 [8] - 37城新房成交面积四周滚动同比-4.5%，增速较上周-7.8pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+3.7%，较上周-7.0pct [8] - 年初至今37城新房成交面积累计同比+1.0%，19城二手房成交面积累计同比+24.4% [8] - 5月截至30日，37城新房成交面积当月同比+1.1%，19城二手成交当月同比+10.0%，12城新房及二手合计+2.5% [8] 当周热点 周期寻底阶段特征 - 总量指标调整斜率收窄，全球典型样本多如此，中国新房销量、一二手总量、房价累积跌幅大，后续下跌空间收窄 [2][9] - 中小城市房价压力释放更充分，全国均价超涨基本消化，中小城市核心区房价接近重置成本，净租金回报率高于利率，非核心区住房有折旧压力甚至负资产化 [2][9] - 部分新房中短期内有上涨潜力，核心城市核心区域高端化产品受益于市场化定价和产品力溢价，更多城市高得房率产品是对老库存迭代 [2][9]

市场反应 - 广州首批配售型保障性住房申请竞争激烈 竞争比接近1:7 共1336套房源吸引9005户家庭申请 最终2410户进入下一轮摇号 [1][2] - 价格优势显著 萝岗和苑和嘉翠苑销售基准价分别为15800元/平方米和17300元/平方米 约为同地段新房价格的6折 科学城核心区最小户型总价降至120万元 [2] - 与周边商品房价格对比明显 萝岗和苑15800元/平方米 vs 佳大瑞园25000元/平方米 vs 星機山畔/科城山庄38000-50000元/平方米 [3] 项目规划 - 广州正加快推进13个配售型保障房项目建设 总房源超1万套 总建筑面积175万平方米 [4] - 项目选址优越 均位于成熟地段 新滘西路和奥体中心项目热度突出 如新滘西项目步行5分钟可达地铁11号线 周边商业配套完善 [4] - 核心区项目定价受关注 如海珠区新滘西项目周边新房均价8万元/平方米 二手房5万元/平方米 [4] 行业影响 - 配售型住房将对同价位刚需商品房形成竞争 促使开发商提升产品品质以保持优势 [5] - 分析师建议购房者从"长期租约"角度评估配售型住房价值 相当于以较低租金获得核心区品质住房 且规避租金上涨风险 [5] - 项目居住品质良好 虽不及高端商品房 但环境整洁 配套完善 交通医疗教育资源丰富 [3]