文章核心观点 - 京投发展在2024年度定增计划于2025年末终止后，于2026年初迅速推出两笔合计30亿元人民币的债券融资计划，以应对紧迫的债务压力、补充流动资金并优化资产结构 [2] - 公司近一年融资动作频繁，涵盖债券、永续债、股东借款等多种形式，以缓解持续紧绷的资金链 [3] - 公司同步推进对参股子公司的股权收购，旨在强化核心资产管控并优化资产结构 [10] 定增终止与融资补位 - 2025年12月29日，公司2024年度向特定对象发行股票事项终止，该定增计划原拟募资5.95亿元，发行价4.47元/股，由控股股东京投公司独家认购，资金计划用于补充流动资金及偿债 [6] - 定增终止后，公司于2026年1月30日宣布两项融资计划：拟非公开发行不超过20亿元公司债券，及注册发行不超过10亿元非金融企业债务融资工具，均由控股股东京投公司提供全额担保 [2] - 截至新闻发布时，公司存续债券共6笔，总金额53.25亿元，其中4笔于2025年发行 [3] - 2025年融资活动包括：2月获准发行不超过13.25亿元债券，3月首期发行8.84亿元；8月发行8.6亿元中期票据用于偿债及补充流动资金 [4] - 除传统债券外，公司于2025年6月通过永续债权融资首期获得8.1亿元，初始利率2.9%，利率设置满五年后每两年跳涨2%，最高可达9% [5] - 2025年7月1日，公司向控股股东京投公司申请不超过34亿元借款，期限5年，利率为1年期LPR下浮90个基点，即2.1% [6] 大额融资背后的多重考量 - **行业融资环境转暖**：2025年底全国住房城乡建设工作会议政策导向支持房地产企业合理融资，公司近一年发行债券利率维持在2%左右的较低水平，为低成本融资创造条件 [7] - **沉重的债务压力**：公司资产负债率持续攀升，从2021年末的76.16%逐年上升至2024年末的87.80%，2025年三季度末进一步升至91.13% [7] - **短期偿债压力巨大**：截至2025年三季度，公司一年内到期的非流动负债为71.99亿元，而同期货币资金仅27.44亿元，覆盖严重不足；2026年8月有一笔20亿元债券到期 [8] - **经营表现持续低迷**：2025年公司签约销售金额29.98亿元，同比下降44.48%；签约销售面积7.60万平方米，同比下降66.33% [8] - **项目去化困难与存货跌价**：项目集中于北京非中心城区（如密云、门头沟），去化难度大；2024年对密云锦悦府、燕郊倬郡项目分别计提存货跌价准备1.93亿元和7838.29万元；2025年中报对同一项目继续计提跌价准备1.86亿元和7809.81万元 [8] - **盈利能力严重下滑**：房产销售业务毛利率从2022年的19.55%下滑至2023年的7.47%，2024年进一步降至1.51%；2023年和2024年分别计提资产减值损失1.38亿元和5.67亿元 [9] - **预计大幅亏损**：2025年年度业绩预告预计净亏损10.25亿元至12.3亿元 [9] - **土地储备拓展受阻**：2024年、2025年新增房地产储备均为0；2025年9月参与北京朝阳太阳宫地块竞拍未成功，该地块最终以43.145亿元总价、39.18%溢价率被竞得 [9] 同步推进的股权收购 - **收购鄂尔多斯项目股权**：2025年12月15日，公司收购鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权，完成后持股比例增至90.69%，将其纳入合并报表，旨在强化核心资产管控 [11] - **收购上海酒店资产**：2025年12月2日，公司拟以0元收购上海礼仕酒店有限公司45%股权，并以3500万元收购复地集团对上海礼仕的债权（本金及利息合计2.09亿元）；交易完成后上海礼仕将成为全资子公司，公司将向其提供不超过9000万元的财务资助 [12]

股东支持与借款安排 - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议，约定在2025年至2025年度股东会召开日期间，深铁集团向万科提供不超过220亿元借款额度 [1] - 万科将对实际发生的借款提供抵/质押担保，以对累计291.3亿元股东借款中部分未提供或后续无法实施担保的情况进行增信安排 [1] - 截至公告日，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元，框架协议下借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元 [1] - 至2025年度股东大会召开，万科剩余可提款金额为22.9亿元 [1] 关联交易与担保条款 - 深铁集团持有万科27.18%股权，构成关联方，本次交易为关联交易 [2] - 增信措施包括以经营性房地产、固定资产、存货、在建工程、股票或非上市公司股权等作为担保物 [2] - 抵/质押率设定为：对经营性资产等为60%-70%，对非上市公司股权为50%-60% [2] - 若万科未能提供约定的抵/质押担保，深铁集团有权要求其立即偿还相关借款本息 [2] 资金用途与交易评价 - 借款将用于偿还公司在公开市场发行的债券本金及利息，以及经出借人同意的指定借款利息 [3] - 借款利率遵循市场化原则，不低于公司从金融机构借款的利率水平 [3] - 公司评价此安排体现大股东支持，交易条款符合市场导向原则且优于市场水平，不会对公司财务状况和经营成果产生不利影响 [3]