文章核心观点 - 房地产行业融资环境持续改善，融资渠道多元且规模稳步增长，为市场回稳注入资金“活水”[1] - 随着政策支持、风险缓释及房企自身融资活动重启，行业有望在2026年触底企稳[2][8] 房企具体融资案例 - 华发股份拟向控股股东定向增发募资不超过30亿元，发行价4.21元/股，发行数量不超过7.13亿股，资金将全部用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个具体项目开发[1][4] - 保利发展计划发行可转债募资不超过50亿元，资金将全部用于杭州、石家庄、广州等地的9个具体项目开发，这些项目总投资额为222.21亿元[1][5] - 大连万达商业管理集团成功发行3.6亿美元高级有担保美元债券，债券息票率12.75%，期限为2NC1.5结构，最终获得6.5亿美元认购，认购倍数超1.8倍[6] 行业融资规模与结构 - 2025年全年，65家典型房企累计融资总量为4143.14亿元[2] - 2025年12月，房企境内债权融资119.38亿元，境外债权融资40.4亿元，资产证券化融资81亿元，环比增长35.5%[2] - 2025年前11个月，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5%[7] - 从结构看，2025年前11个月信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%[7] 融资成本与债务化解 - 2025年65家典型房企新增债券类融资成本为2.89%，较2024年降低0.04个百分点[7] - 其中，境外债券融资成本6.21%，较2024年提升2.03个百分点；境内债券融资成本2.55%，较2024年降低0.36个百分点[7] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元[7] 市场环境与行业展望 - 房企融资渠道已基本重启，包括公司债、可转债、定增及海外信用债等[2] - 市场对房企信心增强，万达美元债发行获超额认购，显示投资者风险偏好有所转向[6] - 监管环境优化，市场传出多家房企已不再被要求每月上报“三条红线”指标，有助于提振市场信心[7] - 分析师认为，2026年行业有望触底企稳，政策支持及居民部门良好的现金流量表是市场止跌回稳的基础[8][9] - 行业主要融资性现金流入正从以信用债为主转向以项目融资为主，有助于解决企业资产和负债错配的矛盾[9]

文章核心观点 - 京投发展在2024年度定增计划于2025年末终止后，于2026年初迅速推出两笔合计30亿元人民币的债券融资计划，以应对紧迫的债务压力、补充流动资金并优化资产结构 [2] - 公司近一年融资动作频繁，涵盖债券、永续债、股东借款等多种形式，以缓解持续紧绷的资金链 [3] - 公司同步推进对参股子公司的股权收购，旨在强化核心资产管控并优化资产结构 [10] 定增终止与融资补位 - 2025年12月29日，公司2024年度向特定对象发行股票事项终止，该定增计划原拟募资5.95亿元，发行价4.47元/股，由控股股东京投公司独家认购，资金计划用于补充流动资金及偿债 [6] - 定增终止后，公司于2026年1月30日宣布两项融资计划：拟非公开发行不超过20亿元公司债券，及注册发行不超过10亿元非金融企业债务融资工具，均由控股股东京投公司提供全额担保 [2] - 截至新闻发布时，公司存续债券共6笔，总金额53.25亿元，其中4笔于2025年发行 [3] - 2025年融资活动包括：2月获准发行不超过13.25亿元债券，3月首期发行8.84亿元；8月发行8.6亿元中期票据用于偿债及补充流动资金 [4] - 除传统债券外，公司于2025年6月通过永续债权融资首期获得8.1亿元，初始利率2.9%，利率设置满五年后每两年跳涨2%，最高可达9% [5] - 2025年7月1日，公司向控股股东京投公司申请不超过34亿元借款，期限5年，利率为1年期LPR下浮90个基点，即2.1% [6] 大额融资背后的多重考量 - **行业融资环境转暖**：2025年底全国住房城乡建设工作会议政策导向支持房地产企业合理融资，公司近一年发行债券利率维持在2%左右的较低水平，为低成本融资创造条件 [7] - **沉重的债务压力**：公司资产负债率持续攀升，从2021年末的76.16%逐年上升至2024年末的87.80%，2025年三季度末进一步升至91.13% [7] - **短期偿债压力巨大**：截至2025年三季度，公司一年内到期的非流动负债为71.99亿元，而同期货币资金仅27.44亿元，覆盖严重不足；2026年8月有一笔20亿元债券到期 [8] - **经营表现持续低迷**：2025年公司签约销售金额29.98亿元，同比下降44.48%；签约销售面积7.60万平方米，同比下降66.33% [8] - **项目去化困难与存货跌价**：项目集中于北京非中心城区（如密云、门头沟），去化难度大；2024年对密云锦悦府、燕郊倬郡项目分别计提存货跌价准备1.93亿元和7838.29万元；2025年中报对同一项目继续计提跌价准备1.86亿元和7809.81万元 [8] - **盈利能力严重下滑**：房产销售业务毛利率从2022年的19.55%下滑至2023年的7.47%，2024年进一步降至1.51%；2023年和2024年分别计提资产减值损失1.38亿元和5.67亿元 [9] - **预计大幅亏损**：2025年年度业绩预告预计净亏损10.25亿元至12.3亿元 [9] - **土地储备拓展受阻**：2024年、2025年新增房地产储备均为0；2025年9月参与北京朝阳太阳宫地块竞拍未成功，该地块最终以43.145亿元总价、39.18%溢价率被竞得 [9] 同步推进的股权收购 - **收购鄂尔多斯项目股权**：2025年12月15日，公司收购鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权，完成后持股比例增至90.69%，将其纳入合并报表，旨在强化核心资产管控 [11] - **收购上海酒店资产**：2025年12月2日，公司拟以0元收购上海礼仕酒店有限公司45%股权，并以3500万元收购复地集团对上海礼仕的债权（本金及利息合计2.09亿元）；交易完成后上海礼仕将成为全资子公司，公司将向其提供不超过9000万元的财务资助 [12]

国家金融监督管理总局2024年五大工作重点 - 核心观点：国家金融监督管理总局明确了2024年五大工作重点，涵盖风险化解、行业高质量发展、金融监管强化及提升金融服务质效等多个方面，旨在守住风险底线并推动金融业更好服务实体经济[1] 风险化解与防范 - 有力有序有效推进中小金融机构风险化解，着力处置存量风险，坚决遏制增量风险，牢牢守住不“爆雷”底线[1] - 严密防范化解相关领域风险，推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式[1] - 依法合规支持融资平台债务风险化解，严防严打严处非法金融活动[1] 行业高质量发展与监管 - 切实提高行业高质量发展能力，稳妥推进中小金融机构减量提质，合理优化机构布局[1] - 深入整治无序竞争，持续规范行业秩序，督促银行保险机构专注主业、错位发展[1] - 推进金融高水平对外开放[1] - 全面加强和完善金融监管，不断强化“五大监管”，提高依法监管能力，做实分类分级监管[1] - 加快推进“金监工程”设计和建设，扎实履行统筹金融消费者保护职责，有效发挥“四级垂管”整体效能[1] - 积极参与国际金融治理改革[1] 金融服务实体经济 - 不断提升金融服务经济社会质效，做好金融“五篇大文章”，坚持投资于物和投资于人紧密结合[2] - 持续加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度，强化促消费、扩投资的金融供给，高效服务扩大内需战略[2] - 优化科技金融服务，积极培育耐心资本，助力新质生产力发展[2] - 加强应急救灾、养老健康、乡村全面振兴等民生领域金融支持[2] - 更好发挥支持小微企业融资协调工作机制作用，优化新就业群体金融服务，着力促进稳企业稳就业[2]

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

公司融资与债务动态 - 万科一笔余额20亿元、年利率3%的中期票据“22万科MTN004”展期方案未获通过，三份议案均未获得90%以上赞成票而失效，该债券本金兑付日为2025年12月15日 [1] - 保利发展计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，募集资金将用于总投资额222.21亿元的9个房地产开发项目 [2] - 南山控股及其控股子公司拟向控股股东中国南山集团申请70亿元借款额度，有效期三年且可循环使用，预计利息总额不超过6亿元 [5] 土地市场与项目进展 - 碧桂园此前以27.4亿元摘得的佛山南海大沥改造项目部分地块被重新挂牌，此次挂牌地块占地2.16万平方米，起拍价4.01亿元，折合楼面价6186元/平方米，较其2023年摘牌时的楼面价约1.09万元/平方米大幅下降 [4] 行业政策与市场举措 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，系统构建了“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式的政策框架，并提出支持“兜底收购”机制、鼓励市场化收购二手房、探索老旧住房原拆原建等15条具体措施 [3]

融资活跃度与规模 - 进入四季度房地产企业融资活跃度不减 多家头部房企近期密集发行债券 [1] - 9月份房地产行业债券融资总额达561亿元 同比增长31.0% [2] - 具体融资案例包括中国海外发展发行中期票据规模30亿元 招商蛇口发行公司债券规模不超过40亿元 华润置地发行公司债券规模20亿元 [1] 融资成本变化 - 房企融资成本持续下探 融资利率已下探至2%左右 部分房企利率下探至"1字头" [1] - 招商蛇口品种一债券票面利率为1.90% 华润置地债券票面年利率为2.16% [1] - 9月份房地产债券融资平均利率为2.68% 同比下降0.38个百分点 其中信用债平均利率为2.36% 同比下降0.44个百分点 [3] 融资结构特点 - 从融资结构来看 9月份房地产行业信用债融资322亿元 同比增长89.5% 占比57.4% [2] - 除信用债外 ABS等产品亦成为企业融资的重要补充 [2] - 9月份信用债发行期限较长 长期资金流入有助于企业延长债务期限结构 [3] 融资资金用途 - 融资资金主要用于偿还存量债务或旗下住宅项目建设 [1] - 中国海外发展募集资金将全部用于北京 天津 沈阳 厦门等多地项目建设 [1] - 利率下行为企业通过发债置换高成本存量债务和延长债务期限结构提供空间 [3] 融资主体特征 - 地方国企融资力度亦有所加大 例如京能置业完成规模不超过3亿元的非公开发行债券 [2] - 政策端对优质主体的再融资通道更加畅通 国企融资持续放量 [2] - 头部房企的融资成本优势尤为明显 9月份多个头部房企融资利率均在2%左右 [3] 行业环境与展望 - 政策端持续引导金融机构加大对房地产合理融资支持 市场利率整体下行 市场信心回升 [3] - 房地产融资环境正呈现边际改善态势 预计在政策支持下房企融资渠道将保持通畅 [3] - 融资利率下行有助于房企平稳度过偿债高峰 修复资产负债表 增强市场主体信心 [3]

行业融资概况 - 四季度以来房地产行业融资活跃度提升，房企正通过信用债、海外债、资产证券化等多种渠道加速资金筹措，以应对年底债务到期压力并为未来发展储备资金[1] - 9月份房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4%[2] - 尽管融资端出现回暖迹象，但销售回款方面依然面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%[9] 信用债融资 - 信用债成为绝对融资主力，9月融资规模达322.0亿元，同比大幅增长89.5%[2] - 融资主体仍由央国企主导，华润置地发行金额最高达50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团、中国铁建等企业发行总额均超过20亿元[3] - 部分民营和混合所有制企业也在债券市场有所斩获，绿城中国、新城控股、新希望地产等企业成功发行信用债，合计金额约36.2亿元[3] - 10月份融资活动持续活跃，招商蛇口拟发行40亿元公司债券，信达地产启动不超过24亿元公司债券发行，保利发展150亿元公司债获上交所受理[2][4] 海外债融资 - 海外债融资规模较小，9月仅为11.4亿元[2] - 新城控股于9月成功发行1.6亿美元为期2年的无抵押固定利率债券，票面利率11.88%，资金主要用于偿还即将到期的境外债务[3] - 境内外融资成本差异显著，反映出国际投资者对民营房企仍保持较高风险溢价[3] 资产证券化融资 - 9月ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%[2] - 类REITs成为发行规模最大的ABS产品，占比高达37.2%，CMBS/CMBN和供应链ABS分别占比32.0%和21.4%[8] - 市场创新取得关键进展，首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元[8] - 持有型不动产ABS继续扩容，如"中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划"成功发行，规模达25.6亿元[8] 融资期限结构 - 9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主[7] - 长期资金的注入有助于企业优化债务结构，缓解短期偿债压力，为业务调整和转型争取更长时间窗口[7] - 绿城中国和新城控股发行的债券期限分别为3年和5年，体现了融资期限的优化趋势[7] 债务重组进展 - 部分出险房企的债务重组工作取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案均已获得超过75%的债权人通过[8] - 旭辉集团、碧桂园仍在继续推进其境外债重组流程[8] - 金科股份的重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，董事会完成换届，并与中信信托签署了破产重整专项服务信托合同[8] 销售回款压力 - 1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%，其中定金及预收款和个人按揭贷款降幅分别达到10.3%和10.6%[9] - 定金及预收款、个人按揭贷款降幅明显，直接反映出房企在销售回款方面遭遇的困难[9] - 销售市场的持续低迷仍在很大程度上拖累着房企整体的资金面，使其资金压力依然严峻[9]

融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

核心观点 - 房地产行业融资环境呈现积极信号 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 为行业提供现金流支持并助力发展模式转型 [1][2][3][4] 融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占比60.1% 为行业融资主力军 [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% 规模有限但象征意义重大 [3] 信用债融资作用 - 信用债持续供给成为优化资产负债表的重要抓手 通过置换高息债务降低融资成本 [1][2] - 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 为企业日常经营保障和债务重组提供空间 逐步缓释行业偿债压力 [2] 多元化融资体系 - 形成"白名单"机制与创新工具互为补充的多元融资体系 [2] - "白名单"项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 经营性物业贷放开后 招商蛇口 龙湖集团 新城控股等房企获贷款数百亿元 [3] - 融资工具创新推动行业从"增量依赖"转向"存量激活" [3] 境外融资突破 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 [4] - 新城环球有限公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% [4] - 境外融资通道重启标志信用资质重获国际资本认可 对行业具有信心传导效应 [4] 资金运用与转型方向 - 融资改善是"稳楼市"支撑力 也是房企转变商业模式的助推力 [4] - 资金需用于"保交楼"底线 修复购房者信心 [4] - 加快向"开发与经营并重"新模式转型 通过提升资产运营效率实现高质量发展 [4][5]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]