公司股价表现 - 华润万象生活股价上涨3.42%至41.72港元，成交额1.64亿港元 [1] 公司业务拓展 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司经营业绩 - 国庆黄金周期间公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 年初至今公司同店销售录得低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 摩根士丹利预计公司全年同店销售增长将达10%，全年每股盈利增长能见度更高，预计为15% [1] 行业竞争优势 - 公司在商场营运方面持续胜预期，增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1]

核心观点 - 公司2025年上半年业绩稳健增长，营收同比增长6.5%至85亿元，归母净利润同比增长7.4%至20.3亿元 [4] - 商业运营板块表现尤为出色，购物中心零售额和租金收入实现高增长，带动毛利率显著提升 [5] - 公司维持慷慨的派息政策，中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润的100% [7] 财务业绩 - 2025年上半年公司收入85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [4] - 毛利为31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点 [4] - 经营利润（毛利-销售管理费）为26.3亿元，同比增长20.2% [7] 商业运营板块 - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6% [4] - 购物中心业务实现收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [5] - 公司旗下在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [5] - 截至2025年6月30日，公司为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，并承接5个购物中心分租项目 [5] - 上半年新开业购物中心4座，新签约优质商业轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [5] 物业管理板块 - 物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [4] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元，得益于管理规模扩张 [6] - 截至6月30日，公司总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [6] - 增值服务收入缩减，非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元，业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [6] 关联房企情况 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下滑13.2% [4] - 华润置地1-8月累计全口径销售额1368亿元，排名行业第3，同比下滑12.0% [4] - 1-8月，华润置地新增土地价值461亿元，排名行业第5，新增土地面积160万平方米，排名行业第7 [4]

文章核心观点 3月26日华润万象生活公布2024年度业绩报告，虽实现“营利双增”，但部分业务面临挑战，未来发展考验其轻资产外拓和市场外拓能力，2025年将重点发展城市空间服务 [1][3][6] 业绩情况 - 2024年公司实现营业收入170.4亿元，同比增长15.41%；归母净利润36.29亿元，同比增长23.92% [1] - 物业航道和商业航道分别贡献107.15亿元和62.74亿元收入，合计占比超99% [1] 业务挑战 - 非业主增值服务收入下滑12.5%，主要因开发商项目进度放缓，显示该业务对开发商依赖度高 [1] - 物业航道下部分业务毛利率下滑，城市空间业务规模增速达36.3%，但毛利率仅12.9% [1] 购物中心业务 - 2024年新开业购物中心21座，带来营收42.09亿元，同比增长30%，占营收比重升至24.7% [1][2] - 未来几年新开业购物中心数量预估每年维持在10座以下，考验企业轻资产外拓能力 [1] - 关联方华润置地未来每年新开业购物中心预计降至6座左右，商业航道持续增长考验轻资产外拓能力 [3] - 关联方华润置地购物中心单项目平均创收约3300万元，第三方外拓项目约1500万元，创收能力不如关联方项目 [3] 消费结构特征 - 消费行业呈现明显分化，消费力结构分化，在营项目增幅33%，零售额增速18.7%，客单价下滑，消费信心和能力有待提振 [3] - 高净值客群消费能力稳定，韧性更强，会员体系中高净值人员大单消费笔数提升，终端客群乏力，人均消费金额下滑 [3] 各业务毛利率情况 - 购物中心业务毛利率最高，2024年提升至72.6% [5] - 社区空间、非业主增值服务和业主增值服务毛利率分别为17.8%、33%和25.6%，均较上年下滑 [5] - 城市空间业务板块规模增长快，毛利率低，2024年同比增长36.3%，毛利率12.9%，同比增长0.6个百分点，回款率91.5%，同比增长3.6个百分点 [5] 未来发展重点 - 2025年扩大城市共建业务规模，聚焦高能级城市群，加码城市空间优势赛道布局，推进城区全域运营服务能力升级 [2][6] - 深化与政府和城投平台战略合作，打造城市服务+生态圈，拓展城市更新、智慧城市运营新兴领域 [6] - 在市政环卫等服务基础上，突破高校、医院等高潜力赛道，延伸城区全域运营服务链条 [6]