土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，东小口镇贺村地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 该板块长期缺少新增住宅用地的核心原因是地块拆迁腾退及平整工作的推进周期较长，此前相关地块尚未完成前期环节 [1][3] - 随着该地块入市，昌平区域已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] - 2025年截至11月昌平已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [4] 新房市场热度与价格特征 - 昌平新房市场持续保持较高热度，得益于高性价比产品优势以及地铁交通与大型商业配套的完善 [4] - 昌平在售新房项目成交均价存在梯度，最低为建工嘉境里约3.9万元/平方米，最高为朱辛庄板块的中海未来之境6.13万元/平方米，多数项目价格区间在4万至5万元/平方米 [4] - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块新房国贤府二期均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万至2.8万元/平方米 [5] - 新房市场需求受到区域内互联网大厂高购买力年轻群体的支撑，这类客群更倾向于选择新房 [5] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房项目主力户型区间集中在75至130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群 [8] - 部分开发商为打造产品差异化推出少量大户型，例如国贤府二期提供166及168平方米产品，但占项目总房源比例不足8% [9] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上改善盘为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [9] 住宅品质升级趋势 - 昌平新建住宅呈现高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质发展趋势，新房得房率普遍达90%以上，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [11] - 会所功能已成为在售项目的标配，例如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥・凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [11] - 户型设计因得房率提升而优化，90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [12] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [12]

昌平南部新房市场销售疲软 - 中海未来之境项目342套房源两个月去化率仅23.7% 成交均价61738元/平方米 [1] - 越秀星耀未来项目930套房源五个月去化率仅17.5% [2] - 部分项目通过提高渠道佣金点位争夺客源 [4] 昌平南部新房价格持续下行 - 近一年主力楼盘价格普遍下跌 梧桐星辰降幅达7.94% 建发观堂府降幅3.97% [6] - 最近五个月出现加速下跌趋势 越秀星越项目五个月内降价5.26% [5][6] - 龙湖观琴项目最新成交价53014元/平方米 较三个月前下降6% [6] 二手房价格坍塌加剧市场压力 - 回龙观板块二手房挂牌价近一年下跌14.18% 沙河板块下跌11.41% [7][10] - 融泽嘉园二手房成交价较四年前高点下跌35.1% 总价减少235万元 [12][14] - 龙腾苑二手房成交价较2023年高点下跌超41% 总价减少261万元 [17][19] 供应过剩导致市场供需失衡 - 昌平区在售及待售新房供应量将突破1万套 [34] - 2025年前八个月月均成交365套 全年预计成交不足5000套 [35] - 朱辛庄工业用地转为住宅用地 加剧市场供应压力 [35] 市场出现内向型资产换仓趋势 - 2025年6-8月海淀区新房成交量同比增长83.86% 朝阳区增长35.67% [40] - 同期昌平区成交量下降5.39% 大兴区下降21.7% [40] - 城区项目吸引外溢客群回流 近郊购买力蓄水池下降 [44] 区域价格体系出现结构性变化 - 北五环外项目价格高于南五环内 中海未来之境均价较元启项目高9000元/平方米 [41] - 价格差异源于海淀互联网从业者的外溢需求支撑 [41][44] - 码农群体支付能力减弱 导致传统高价支撑区域出现补跌 [33][44]