行业促销策略 - 年末是房企冲刺全年业绩的核心窗口期，为应对市场存量竞争加剧和资金回笼需求，密集推出优惠促销已成为行业共识性选择 [1] - 房企促销手段多样，包括一口价特惠房源、车房同购专属补贴、品牌家电礼包等实打实的让利举措 [1][3] - 促销策略的核心逻辑与以往不同，需结合项目自身区位、竞争环境、价格走势及所处营销阶段（如开盘初期、顺销或尾盘清货）来制定针对性政策 [5] 公司具体举措：龙湖集团 - 龙湖·观萃项目在12月推出“双12购房节”，针对105平方米三居、116平方米四居等收官户型推出清盘特惠，提供多套一口价房源，并对105平方米户型设置专属9.8折优惠 [3] - 龙湖·观萃项目推出车房同购活动，可享房价额外9.9折及车位8.5折优惠，针对特定户型的折扣力度较往年明显加码 [3] - 龙湖·宸翰举办“龙湖帮你清空购物车”活动，针对118—138平方米户型推出一口价特惠房源；龙湖·恩祥凌雲颂加推公园头排新品楼座，主打112平方米四房户型 [3] - 为冲刺业绩，龙湖·观萃项目每日进行线上连续16小时不间断直播；龙湖·宸翰计划开启线上直播百场；龙湖·恩祥凌雲颂邀请本地达人做客直播间 [6] 公司具体举措：中建玖合 - 中建玖合多个项目推出年终优惠，优惠力度与客户付款比例挂钩，付款比例越高折扣越高，这是房企普遍采用的激励回款措施 [4] - 中建玖合旗下运河玖院项目计划在12月进行二批次加推，对一期售罄户型进行补货，一期在售户型均会加推 [4] - 对于具有购房资格的客户按现行首付和贷款比例执行；对少量置换客户可申请适当延长付款周期，但不鼓励不具备资格和资金的客户长期分期 [4] 公司具体举措：越秀地产 - 越秀地产各项目官方认证的抖音直播间，周一到周日至少播6天，每周安排四场直播，方便客户足不出户了解产品并与销售人员直接联系 [6] - 公司前11个月销售额主要依靠“爆款”项目拉动，和樾望雲、和樾玉鸣两项目分别实现91.6亿元、64.3亿元销售额，合计占公司总销售额的57.13% [8] 营销渠道创新 - 2025年末楼市营销更趋多元，不少开发商纷纷布局直播平台，通过线上沉浸式展示、实时互动答疑等形式，精准吸引购房者关注，拓宽获客路径 [1] - 线上直播旨在顺应客户信息获取习惯，突破地域与时间限制，提升项目曝光度与信息触达效率，弥补传统线下销售的局限 [6] - “线下让利+线上引流”的组合策略成为主流，源于市场竞争加剧、供大于求的现状，仅靠单一渠道已难有效触达客户，需线上线下联动以更精准匹配需求 [7] 市场表现与竞争格局 - 2025年前11个月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计达2806.2亿元，同比微增0.16%，整体市场增长平缓 [8] - 市场呈现“强者恒强”格局，TOP20房企在土储、产品打造及品质兑现方面显著优于中小房企，能持续获得更高市场关注度和购房者信任 [9] - 部分房企销售业绩出现下滑，例如华润置地前11个月销售额为245.9亿元，同比减少1.5亿元；绿城中国销售额同比相差2000万元；中建壹品同比减少19.7亿元 [10] 业绩驱动因素 - 头部房企如中海地产凭借近10个在售项目的广泛布局，覆盖北京各区域，为购房者提供充足选择，从而拉动整体销售额提升 [8] - 房企年末促销虽会挤压利润空间，但当前阶段企业的销售安全、回款速度及现金流健康度的优先级已高于短期利润诉求 [5] - 刚需与改善类基础置业需求仍客观存在，其激活一方面依赖房企优质产品与高品质兑现力，另一方面有赖于监管部门出台针对性宽松政策以重建置业信心 [10]

核心观点 - 在优质房源供给加速与优惠政策叠加的背景下，房企正全力冲刺2025年底的收官业绩，通过加大折扣力度和布局线上直播等多元化营销手段，以应对市场竞争和资金回笼压力 [1][2] 房企促销策略与力度 - 年末是房企全年业绩收官的核心窗口期，密集推出优惠促销已成为行业共识，促销活动包括一口价特惠房源、车房同购专属补贴、品牌家电礼包等实打实的让利举措 [2] - 龙湖·观萃项目针对105平方米三居、116平方米四居等收官户型推出清盘特惠，提供多套一口价房源，并对105平方米户型购房客户设置专属9.8折优惠，车房同购可享房价额外9.9折及车位8.5折优惠 [3] - 中建玖合的年终优惠主要与客户付款比例挂钩，付款比例越高折扣越高，这是房企普遍采用的激励回款措施 [4] - 房企年末优惠的核心逻辑需结合项目自身核心诉求制定，根据项目区位、竞争环境、价格走势及营销阶段（如开盘初期、顺销或尾盘清货）来制定差异化促销策略 [5] 线上营销渠道拓展 - 房企营销更趋多元，不少开发商纷纷布局直播平台，通过线上沉浸式展示、实时互动答疑等形式精准吸引购房者，拓宽获客路径 [2] - 龙湖·观萃项目为冲刺年末业绩，每日进行线上连续16小时不间断直播，龙湖·宸翰计划开启线上直播百场，龙湖·恩祥凌雲颂则邀请本地达人做客直播间 [7] - 越秀地产各项目官方认证的抖音直播间，周一到周日至少播6天，每周安排四场直播，方便客户足不出户了解项目并与销售人员联系 [7] - “线下让利+线上引流”的组合营销模式源于市场竞争加剧、供大于求的现状，通过线上线下联动能更精准匹配客户需求，推动销售成交 [8] 市场销售表现与竞争格局 - 2025年1—11月，北京房地产企业销售额TOP20的商品房销售金额合计达2806.2亿元，同比仅微增0.16%，整体市场增长态势平缓 [9] - 不同房企销售表现呈现分化，中海地产、越秀地产、建发房产、中建智地等企业实现同比增长，其中越秀地产的和樾望雲、和樾玉鸣两项目1—11月分别实现91.6亿元、64.3亿元销售额，合计占公司总销售额的57.13% [9] - 北京TOP20房企销售额实现微量增长，呈现“强者恒强”的竞争格局，头部房企在土储、产品打造及品质兑现方面优于中小房企，更易赢得市场信任 [10] - 部分房企销售业绩下滑，2025年前11月，华润置地销售额为245.9亿元，较去年同期减少1.5亿元；绿城中国销售额较上年同期相差0.2亿元；中建壹品则同比减少19.7亿元 [10] 行业背景与驱动因素 - 房企年末密集加码优惠的背后，是对完成全年销售额目标的冲刺压力，2025年最后一个月成为关键窗口期 [10] - 在通过一口价、优惠等方式拉动成交的过程中，房企利润空间会受到挤压，但当前阶段企业的销售安全、回款速度及现金流健康度的优先级已高于短期利润诉求 [4] - 刚需与改善类基础置业需求仍客观存在，仅存在一定程度的市场观望情绪，需求的激活有赖于房企优质产品与高品质兑现力，以及监管部门出台针对性宽松调控政策助力购房者重建信心 [11][12] - 当前楼市销售平稳、保持增长的表现，为2026年市场过渡奠定了良好基础，有助于2026年楼市实现开局“开门红” [10]

行业促销动态 - 年末是房企全年业绩收官的核心窗口期，密集推出优惠促销已成为行业共识性选择 [1] - 房企通过一口价特惠房源、车房同购专属补贴、品牌家电礼包等实打实的让利举措进行促销 [1] - 房企营销模式更趋多元，纷纷布局直播平台，通过线上沉浸式展示、实时互动答疑等形式拓宽获客路径 [1] - 当前“线下让利+线上引流”的组合营销模式，源于市场竞争加剧、供大于求的现状，旨在更精准匹配客户需求 [8] 公司具体举措 - **龙湖集团**：旗下多个项目推出年末优惠，龙湖·观萃针对105平方米户型设专属9.8折优惠，车房同购可享房价额外9.9折及车位8.5折优惠 [3] - **龙湖集团**：龙湖·宸翰针对118—138平方米户型推出一口价特惠房源，龙湖·恩祥凌雲颂加推112平方米四房新品楼座 [3] - **中建玖合**：年终优惠与客户付款比例挂钩，付款比例越高折扣越高，以此激励回款 [4] - **中建玖合**：运河玖院计划二批次加推，对一期售罄户型进行补货，对置换客户付款周期可申请适当延长 [4] - **越秀地产**：各项目官方认证的抖音直播间周播至少6天，每周安排四场直播，方便客户线上了解项目 [7] 线上营销创新 - 龙湖·观萃项目为冲刺年末业绩，每日进行线上连续16小时不间断直播 [7] - 龙湖·宸翰计划开启线上直播百场，以挖掘客户、展示项目核心价值 [7] - 龙湖·恩祥凌雲颂邀请昌平本地达人做客直播间，为本地客户提供购房资讯 [7] - 开通线上直播旨在顺应客户信息获取习惯，突破地域与时间限制，提升项目曝光度与信息触达效率 [7] 市场表现与竞争格局 - 2025年1—11月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计达2806.2亿元，同比仅微增0.16% [10] - 市场呈现“强者恒强”格局，头部房企在土储、产品打造及品质兑现方面优于中小房企，销量保持正增长 [11] - **中海地产**：凭借近10个在售项目的布局优势，覆盖北京各区域，拉动销售额同比增长 [10] - **越秀地产**：依靠和樾望雲、和樾玉鸣两个“爆款”项目发力，1—11月两项目分别实现91.6亿元、64.3亿元销售额，合计占公司总销售额的57.13% [10] - **部分房企销售承压**：2025年前11月，华润置地销售额为245.9亿元，较去年同期减少1.5亿元；绿城中国销售额较上年同期相差0.2亿元；中建壹品则同比减少19.7亿元 [11] 行业策略与展望 - 房企年末促销的核心逻辑需结合项目自身诉求制定，根据项目区位、竞争环境、价格走势及营销阶段采取差异化策略 [5] - 在当前阶段，企业的销售安全、回款速度及现金流健康度，其优先级已高于短期利润诉求 [5] - 刚需与改善类基础置业需求仍客观存在，需求的激活一方面依靠房企优质产品，另一方面有赖于监管部门出台针对性宽松政策 [12] - 当前楼市销售平稳、保持增长的态势，为2026年市场过渡奠定了良好基础，有助于实现开局“开门红” [11]

土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，东小口镇贺村地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 该板块长期缺少新增住宅用地的核心原因是地块拆迁腾退及平整工作的推进周期较长，此前相关地块尚未完成前期环节 [1][3] - 随着该地块入市，昌平区域已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] - 2025年截至11月昌平已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [4] 新房市场热度与价格特征 - 昌平新房市场持续保持较高热度，得益于高性价比产品优势以及地铁交通与大型商业配套的完善 [4] - 昌平在售新房项目成交均价存在梯度，最低为建工嘉境里约3.9万元/平方米，最高为朱辛庄板块的中海未来之境6.13万元/平方米，多数项目价格区间在4万至5万元/平方米 [4] - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块新房国贤府二期均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万至2.8万元/平方米 [5] - 新房市场需求受到区域内互联网大厂高购买力年轻群体的支撑，这类客群更倾向于选择新房 [5] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房项目主力户型区间集中在75至130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群 [8] - 部分开发商为打造产品差异化推出少量大户型，例如国贤府二期提供166及168平方米产品，但占项目总房源比例不足8% [9] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上改善盘为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [9] 住宅品质升级趋势 - 昌平新建住宅呈现高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质发展趋势，新房得房率普遍达90%以上，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [11] - 会所功能已成为在售项目的标配，例如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥・凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [11] - 户型设计因得房率提升而优化，90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [12] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [12]

兴宁区楼市整体表现 - 兴宁区楼市表现亮眼，主要得益于优质新项目入市为区域市场注入新鲜血液 [1] - 在9月南宁商品住宅成交榜单中，兴宁区的邦泰揽境与中海未来之境项目在销售金额与面积上均位居前列，持续领跑市场 [2] 邦泰揽境项目分析 - 项目自7月开盘以来累计售出5栋楼，取证602套，销售534套，去化率高达89%，月均销售178套 [4] - 项目热销原因包括产品实力在线，推出四种四房户型且得房率均超100%，其中122㎡户型因赠送约10㎡入户花园已快速售空 [6] - 项目规划方案获优化调整，内容包括小区面积扩大、楼层高度增加、车位数量增加、绿化率提升，旨在提升入住体验 [8] - 交通配套优越，靠近地铁3/5号线小鸡村站，并紧邻即将通车的建兴路及多条城市主干道 [9] - 教育资源丰富，周边规划有南宁二中初中部加盟校和中兴小学（沙江校区） [9] - 生活配套齐全，周边有融创茂、吾悦广场、狮山公园、沙江河湿地公园等设施 [10] - 价格优势明显，90㎡、108㎡户型均价区间为6983-9300元/㎡，部分楼栋推出6-7字头优惠房源，性价比高 [11] 中海未来之境项目分析 - 作为城中村改造项目，在9月以1.89亿元成交金额和2.11万平方米成交面积位列南宁商品住宅销售金额第二、面积第一 [12] - 双节期间项目来访超千人，并实现超6000万元销售业绩 [13] - 项目自8月30日开盘后迅速成为市场爆款盘 [14] - 地段优势显著，地处兴宁区那考河板块，距离地铁5号线降桥站约50米，具备“铁学商景”等醇熟配套 [15][16] 城中村改造与区域发展 - 鸡村城中村改造项目与降桥村改造项目均按计划稳步推进并取得阶段性成果 [20] - 鸡村片区第二幅商住地（GC2025-054）将于10月22日挂牌出让，该地块紧邻邦泰揽境项目 [20] - 随着城中村改造持续推进，未来将有更多道路通车、优质配套落地及新项目入驻，带动兴宁区整体居住品质提升和楼市发展活力 [22]

美联储降息对中国楼市影响 - 美联储降息25个基点 为2023年3月以来第七次降息 驱动全球资本从美元流出并寻找新价值机会点[1] - 中国央行政策选择空间扩大 外资购房限制取消 旨在吸引外资流入并提振市场信心[2] - 一线城市核心资产成为外资目标 房企融资成本降低且融资环境改善 购房贷款利率下降刺激刚需及改善型需求[2] 资产配置策略与选房标准 - 安全垫足够厚的优质房产具备强抗风险能力与高稳定性 需选择综合指标强的"六边形战士"型项目[3] - 板块选择需配套成熟且产业规划落地 朱辛庄板块被列为优质对标案例[3] - 开发商选择需考量产品研发 物业服务 资金实力及信用等级[5] 中海被推荐为优先关注对象[6] 朱辛庄板块市场表现 - 中海未来之境项目开盘50天网签超90套 整盘去化率接近30%[8] - 129平方米大户型去化率最高 打破板块传统以120平方米以下为主力的成交结构 开发商于8月底紧急加推该户型[15] - 项目总供应342套 网签92套 成交均价61597元/平方米 库存250套[14] 产品设计创新与差异化 - 放弃传统会所模式 采用342户小规模社区与邻里中心泛会所设计 降低运营成本且保障居住品质[11][13] - 105平方米三室洋房户型得房率高 均价较108平方米户型高4400元/平方米仍保持良好去化[17] - 97平方米三室户型配备270°转角窗 仅16套且多由开发商内部消化[19] 精装细节与产品力体现 - 双向流真新风系统管线成本增一倍 优于行业常见单向流系统[21] - 108户型收纳柜容量达586个登机箱 相当于2辆箱货汽车装载量[22] - 静音门条 后排水手盆 抽拉龙头 镜面柜顶 不锈钢灶下抽屉及家政柜挂烫杆等细节针对居住痛点设计[22][23][25][28]

昌平南部新房市场销售疲软 - 中海未来之境项目342套房源两个月去化率仅23.7% 成交均价61738元/平方米 [1] - 越秀星耀未来项目930套房源五个月去化率仅17.5% [2] - 部分项目通过提高渠道佣金点位争夺客源 [4] 昌平南部新房价格持续下行 - 近一年主力楼盘价格普遍下跌 梧桐星辰降幅达7.94% 建发观堂府降幅3.97% [6] - 最近五个月出现加速下跌趋势 越秀星越项目五个月内降价5.26% [5][6] - 龙湖观琴项目最新成交价53014元/平方米 较三个月前下降6% [6] 二手房价格坍塌加剧市场压力 - 回龙观板块二手房挂牌价近一年下跌14.18% 沙河板块下跌11.41% [7][10] - 融泽嘉园二手房成交价较四年前高点下跌35.1% 总价减少235万元 [12][14] - 龙腾苑二手房成交价较2023年高点下跌超41% 总价减少261万元 [17][19] 供应过剩导致市场供需失衡 - 昌平区在售及待售新房供应量将突破1万套 [34] - 2025年前八个月月均成交365套 全年预计成交不足5000套 [35] - 朱辛庄工业用地转为住宅用地 加剧市场供应压力 [35] 市场出现内向型资产换仓趋势 - 2025年6-8月海淀区新房成交量同比增长83.86% 朝阳区增长35.67% [40] - 同期昌平区成交量下降5.39% 大兴区下降21.7% [40] - 城区项目吸引外溢客群回流 近郊购买力蓄水池下降 [44] 区域价格体系出现结构性变化 - 北五环外项目价格高于南五环内 中海未来之境均价较元启项目高9000元/平方米 [41] - 价格差异源于海淀互联网从业者的外溢需求支撑 [41][44] - 码农群体支付能力减弱 导致传统高价支撑区域出现补跌 [33][44]

北京楼市新政后市场反应 二手房市场活跃度提升 - 丰台角门片区中介反馈新政后首个周末成交量显著增加，多套高性价比房源迅速成交[1] - 西四五环间中介门店咨询量与成交量同步回升，此前7月20日起交易量持续偏低，新政带动非爆发式增长[2] - 北京链家当代名筑南门店数据显示：周六人均带看量从1次升至1.3次，线上咨询量单日最高达9次，整体咨询量增长30%[3] - 成交结构以总价200万-400万纯刚需户型为主，与公积金政策利好直接相关[2] 新房市场热度分化 - 昌平朱辛庄板块越秀星樾项目售楼处座无虚席，客户需排队看房，主要吸引海淀外溢购房群体[6] - 同板块中海未来之境项目同样人流密集，销售人员接待延迟达20分钟[6] - 六环外新盘到访量增长16%，但成交仍依赖原有产品力与生活圈匹配度[7] 政策核心内容 - 五环外商品住房取消限购套数限制，单身人士购房按家庭标准执行[7] - 公积金政策调整包括：首套"认房不认贷"、二套贷款额度从60万提至100万、最低首付比例统一为30%[8] - 政策力度超市场预期，合硕机构认为将有效提升成交量，开发商预计效力可持续至年底[8] 购房者行为变化 - 部分客户因担忧房价反弹放弃议价直接出手，中介反馈议价窗口期收窄[2] - 典型案例显示：原计划推迟购房的家庭因新政紧急签约，教育需求不紧迫的客户提前入市[3] - 高温与暑期旅游季促使部分客户转向线上咨询，但实际需求群体仍主导市场[2]

项目销售表现 - 中海未来之境开盘第4天即实现网签48套 另有8套被预订[2][3] - 项目短期内实现销售收入超3.27亿元 房源去化率超14% 地价覆盖率超25%[4] - 车位销售表现突出 网签18个 成交均价15万元/个[5] 产品定位与定价策略 - 项目拟售均价7万元/㎡创昌平房价新高 但实际成交均价为61944.36元/㎡ 相当于预售价8.85折[6][8] - 采取首期两个20万优惠叠加两个99折的促销政策[7] - 最小户型96平共16套 网签2套 105平户型网签17套 109平户型在2楼网签21套 5套被预订[12] - 最大户型129平四居共70套 网签8套 2套被预订[14] 项目竞争优势 - 距离地铁昌平线约400米 区位优势明显[9] - 实际得房率约75.7% 在朱辛庄板块处于领先水平[14] - 采用客厅主卧双跨阳台赠送 客厅和主卧均为落地窗设计[14] - 住宅楼面价约3.18万元/平米 与成交价存在较大利润空间[10] 区域市场环境 - 昌平区2023年新房供应量将突破1万套 供应压力堪比丰台区[20] - 区域竞品去化缓慢：越秀星耀未来供应930套仅网签156套 成交均价5.5万元/平米[22]；住总清樾府开盘近一年网签164套 去化率仅11.8%[23] - 海淀朝阳大规模土地出让导致外溢购买力减弱 昌平楼市显现疲态[21] 土地市场动态 - 项目东侧新公示未来科学城0801街区0055地块 规模略小但容积率指标相同 距离地铁更近[16][18] - 中海曾以12.8亿元底价获取该项目地块[15] - 区域内存在房企连续获取相邻地块的惯例 旨在避免价格战[20] 开发策略调整 - 项目拿地4个多月后取得预售证 7月27日低调开盘 官宣销售额10.87亿元约150套[15] - 面对新增土地供应和库存压力 公司采取降价快跑策略[25]

项目概况 - 项目名称为光阅里，位于昌平区朱辛庄新区，由北京中海未来置业有限公司开发，预售许可证编号为京房售证字(2025)71号，发证日期为2025年6月30日 [5] - 项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，地上建面4.22万㎡，容积率2.5，限高80米，规划6栋8-18F住宅楼，共342户 [33] - 项目配建公共服务设施超2600㎡，包括物业服务用房、邻里中心、两栋沿街商业服务楼（建面超1000㎡）及社区养老服务驿站（建面350㎡） [33] 产品设计 - 小区共6栋楼，包含4种户型，以刚需为主：1-3楼为18层小高（109㎡三居、129㎡四居），4-6楼为洋房（105㎡三居、96㎡三居） [4] - 主力户型为105㎡三居，全明格局，南北向三面宽，主卧客厅双跨阳台（进深1.2米），实际使用率约88% [11][13] - 顶配户型为129㎡四居（共70套），主卧客厅双跨阳台（进深1.25米），产权得房率78.9%，实际使用率83.7% [22][26][29] - 起步户型为96㎡三居（共16套），270度转角大飘窗，产权得房率82.4%，实际使用率92% [9][10] 定价策略 - 整盘拟售均价7万/㎡，创昌平单价新高，其中4楼均价最高达7.24万/㎡，次顶层105㎡边户三居均价7.37万/㎡ [5][7] - 小高层108㎡三居（套内面积比105㎡更小）均价67463元/㎡，比105户型每平米便宜6000多元 [18] - 对比周边竞品：同板块越秀星樾和中海寰宇未来成交均价6.2万/㎡，2公里外越秀星耀未来成交均价5.5万/㎡ [31] 土地与开发背景 - 朱辛庄0029地块由中海发展联合未来科学城于2025年2月18日摘得，总价12.8亿元，住宅楼面价约3.18万/㎡ [33] - 项目公司北京中海未来置业有限公司成立于2023年12月21日，注册资本26亿元，法定代表人为付熙嵬 [33] - 项目打包一幅体育用地（建面1.45万㎡），拟建设游泳池、篮球馆等设施，但转让前景存疑 [36] 市场定位与竞品对比 - 项目为中海在昌平的首个"好房子"新规产品，但阳台收窄至1.2米，未配置设备平台，产品扩容设计较竞品弱化 [35] - 核心优势为地铁 proximity，但实际使用率普遍低于90%，相比竞品越秀星耀未来（使用率91%）性价比偏低 [31][35] - 定价受兄弟盘中海寰宇未来（近三成房源待去化）牵制，避免价格倒挂 [36]