项目概况 - 项目名称为光阅里，位于昌平区朱辛庄新区，由北京中海未来置业有限公司开发，预售许可证编号为京房售证字(2025)71号，发证日期为2025年6月30日 [5] - 项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，地上建面4.22万㎡，容积率2.5，限高80米，规划6栋8-18F住宅楼，共342户 [33] - 项目配建公共服务设施超2600㎡，包括物业服务用房、邻里中心、两栋沿街商业服务楼（建面超1000㎡）及社区养老服务驿站（建面350㎡） [33] 产品设计 - 小区共6栋楼，包含4种户型，以刚需为主：1-3楼为18层小高（109㎡三居、129㎡四居），4-6楼为洋房（105㎡三居、96㎡三居） [4] - 主力户型为105㎡三居，全明格局，南北向三面宽，主卧客厅双跨阳台（进深1.2米），实际使用率约88% [11][13] - 顶配户型为129㎡四居（共70套），主卧客厅双跨阳台（进深1.25米），产权得房率78.9%，实际使用率83.7% [22][26][29] - 起步户型为96㎡三居（共16套），270度转角大飘窗，产权得房率82.4%，实际使用率92% [9][10] 定价策略 - 整盘拟售均价7万/㎡，创昌平单价新高，其中4楼均价最高达7.24万/㎡，次顶层105㎡边户三居均价7.37万/㎡ [5][7] - 小高层108㎡三居（套内面积比105㎡更小）均价67463元/㎡，比105户型每平米便宜6000多元 [18] - 对比周边竞品：同板块越秀星樾和中海寰宇未来成交均价6.2万/㎡，2公里外越秀星耀未来成交均价5.5万/㎡ [31] 土地与开发背景 - 朱辛庄0029地块由中海发展联合未来科学城于2025年2月18日摘得，总价12.8亿元，住宅楼面价约3.18万/㎡ [33] - 项目公司北京中海未来置业有限公司成立于2023年12月21日，注册资本26亿元，法定代表人为付熙嵬 [33] - 项目打包一幅体育用地（建面1.45万㎡），拟建设游泳池、篮球馆等设施，但转让前景存疑 [36] 市场定位与竞品对比 - 项目为中海在昌平的首个"好房子"新规产品，但阳台收窄至1.2米，未配置设备平台，产品扩容设计较竞品弱化 [35] - 核心优势为地铁 proximity，但实际使用率普遍低于90%，相比竞品越秀星耀未来（使用率91%）性价比偏低 [31][35] - 定价受兄弟盘中海寰宇未来（近三成房源待去化）牵制，避免价格倒挂 [36]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]