北京最大的码农聚集居住区——昌平南部板块，最近新盘卖房速度快速下降。 6月30日，开盘前期望值很高的中海未来之境一口气拿了6栋楼、342套房的预售证，两个月过去，去化率只有23.7%，成交价格也是擦着底部。 | 期房签约统计 | | | | | --- | --- | --- | --- | | 用途 | 已签约套数 | 已签约面积(M2) | 成交均价(¥/M2) | | 住宅 | 81 | 9018.18 | 61738.04 | 数据来源：北京市住建委，时间截至9月2日 取证更早的越秀星耀未来，第一期930套房源预售至今整整5个月，去化率只有17.5%。 | 销售楼号 | 批准销售 套 数 | 批准销售 商想(m4) | 销售状态 | 住宅拟售 价格(元/m²) | 楼盘表 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 5-1#住宅楼 | 48 | 4413.89 | 2025/8/1 0:00:00开盘 | 66710.57 | 查看信息 | | 5-10#住宅楼 | 64 | 6557.00 | 正在预售 | 63806.37 | 查看信息 | | 5-11#住 ...

北京楼市新政后市场反应 二手房市场活跃度提升 - 丰台角门片区中介反馈新政后首个周末成交量显著增加，多套高性价比房源迅速成交[1] - 西四五环间中介门店咨询量与成交量同步回升，此前7月20日起交易量持续偏低，新政带动非爆发式增长[2] - 北京链家当代名筑南门店数据显示：周六人均带看量从1次升至1.3次，线上咨询量单日最高达9次，整体咨询量增长30%[3] - 成交结构以总价200万-400万纯刚需户型为主，与公积金政策利好直接相关[2] 新房市场热度分化 - 昌平朱辛庄板块越秀星樾项目售楼处座无虚席，客户需排队看房，主要吸引海淀外溢购房群体[6] - 同板块中海未来之境项目同样人流密集，销售人员接待延迟达20分钟[6] - 六环外新盘到访量增长16%，但成交仍依赖原有产品力与生活圈匹配度[7] 政策核心内容 - 五环外商品住房取消限购套数限制，单身人士购房按家庭标准执行[7] - 公积金政策调整包括：首套"认房不认贷"、二套贷款额度从60万提至100万、最低首付比例统一为30%[8] - 政策力度超市场预期，合硕机构认为将有效提升成交量，开发商预计效力可持续至年底[8] 购房者行为变化 - 部分客户因担忧房价反弹放弃议价直接出手，中介反馈议价窗口期收窄[2] - 典型案例显示：原计划推迟购房的家庭因新政紧急签约，教育需求不紧迫的客户提前入市[3] - 高温与暑期旅游季促使部分客户转向线上咨询，但实际需求群体仍主导市场[2]

项目销售表现 - 中海未来之境开盘第4天即实现网签48套 另有8套被预订[2][3] - 项目短期内实现销售收入超3.27亿元 房源去化率超14% 地价覆盖率超25%[4] - 车位销售表现突出 网签18个 成交均价15万元/个[5] 产品定位与定价策略 - 项目拟售均价7万元/㎡创昌平房价新高 但实际成交均价为61944.36元/㎡ 相当于预售价8.85折[6][8] - 采取首期两个20万优惠叠加两个99折的促销政策[7] - 最小户型96平共16套 网签2套 105平户型网签17套 109平户型在2楼网签21套 5套被预订[12] - 最大户型129平四居共70套 网签8套 2套被预订[14] 项目竞争优势 - 距离地铁昌平线约400米 区位优势明显[9] - 实际得房率约75.7% 在朱辛庄板块处于领先水平[14] - 采用客厅主卧双跨阳台赠送 客厅和主卧均为落地窗设计[14] - 住宅楼面价约3.18万元/平米 与成交价存在较大利润空间[10] 区域市场环境 - 昌平区2023年新房供应量将突破1万套 供应压力堪比丰台区[20] - 区域竞品去化缓慢：越秀星耀未来供应930套仅网签156套 成交均价5.5万元/平米[22]；住总清樾府开盘近一年网签164套 去化率仅11.8%[23] - 海淀朝阳大规模土地出让导致外溢购买力减弱 昌平楼市显现疲态[21] 土地市场动态 - 项目东侧新公示未来科学城0801街区0055地块 规模略小但容积率指标相同 距离地铁更近[16][18] - 中海曾以12.8亿元底价获取该项目地块[15] - 区域内存在房企连续获取相邻地块的惯例 旨在避免价格战[20] 开发策略调整 - 项目拿地4个多月后取得预售证 7月27日低调开盘 官宣销售额10.87亿元约150套[15] - 面对新增土地供应和库存压力 公司采取降价快跑策略[25]

项目概况 - 项目名称为光阅里，位于昌平区朱辛庄新区，由北京中海未来置业有限公司开发，预售许可证编号为京房售证字(2025)71号，发证日期为2025年6月30日 [5] - 项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，地上建面4.22万㎡，容积率2.5，限高80米，规划6栋8-18F住宅楼，共342户 [33] - 项目配建公共服务设施超2600㎡，包括物业服务用房、邻里中心、两栋沿街商业服务楼（建面超1000㎡）及社区养老服务驿站（建面350㎡） [33] 产品设计 - 小区共6栋楼，包含4种户型，以刚需为主：1-3楼为18层小高（109㎡三居、129㎡四居），4-6楼为洋房（105㎡三居、96㎡三居） [4] - 主力户型为105㎡三居，全明格局，南北向三面宽，主卧客厅双跨阳台（进深1.2米），实际使用率约88% [11][13] - 顶配户型为129㎡四居（共70套），主卧客厅双跨阳台（进深1.25米），产权得房率78.9%，实际使用率83.7% [22][26][29] - 起步户型为96㎡三居（共16套），270度转角大飘窗，产权得房率82.4%，实际使用率92% [9][10] 定价策略 - 整盘拟售均价7万/㎡，创昌平单价新高，其中4楼均价最高达7.24万/㎡，次顶层105㎡边户三居均价7.37万/㎡ [5][7] - 小高层108㎡三居（套内面积比105㎡更小）均价67463元/㎡，比105户型每平米便宜6000多元 [18] - 对比周边竞品：同板块越秀星樾和中海寰宇未来成交均价6.2万/㎡，2公里外越秀星耀未来成交均价5.5万/㎡ [31] 土地与开发背景 - 朱辛庄0029地块由中海发展联合未来科学城于2025年2月18日摘得，总价12.8亿元，住宅楼面价约3.18万/㎡ [33] - 项目公司北京中海未来置业有限公司成立于2023年12月21日，注册资本26亿元，法定代表人为付熙嵬 [33] - 项目打包一幅体育用地（建面1.45万㎡），拟建设游泳池、篮球馆等设施，但转让前景存疑 [36] 市场定位与竞品对比 - 项目为中海在昌平的首个"好房子"新规产品，但阳台收窄至1.2米，未配置设备平台，产品扩容设计较竞品弱化 [35] - 核心优势为地铁 proximity，但实际使用率普遍低于90%，相比竞品越秀星耀未来（使用率91%）性价比偏低 [31][35] - 定价受兄弟盘中海寰宇未来（近三成房源待去化）牵制，避免价格倒挂 [36]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]