文章核心观点 - 中国房地产市场已进入长期调整与转型阶段，其下行是长期积累因素集中修正的结果，而非短期政策所致 [14] 当前政策目标是为市场“托底”和防范系统性风险，而非刺激新一轮价格上涨 [20][25] 展望至2026年，市场将呈现分化、筑底特征，行业逻辑从追求规模速度转向强调质量运营，住房价值评判标准亦在重塑 [27][33][31] 楼市发展历程与调整原因 - 过去二十多年房价走势呈现长时间加速攀升后急刹的特征 [3] - 长期上涨依赖人口持续流入、城镇化快速推进及金融环境宽松三股力量的叠加 [7] - 近年调整源于三大支撑力量同时变化：人口结构转向、城镇化速度放缓、居民部门杠杆率高企风险显性化 [9][10] - 行业自身高周转、高杠杆模式在市场下行时暴露问题，形成预期转弱、交易减少、价格下行、信心受挫的负反馈循环 [12] 当前政策导向与目标 - 2024年以来政策密集，包括降首付、降利率、税费减免、公积金优化等措施 [17] - 政策核心目标是减少购房者现金压力，释放真实的居住和改善需求，而非鼓励投机 [19] - 政策重心从过去“刺激需求、抬升价格”转向为市场“托底”，防止失速下滑 [20] - 政策同时推动行业转型，关注城市更新、保障性住房、存量房改造等领域 [22] - “保交楼”及房企债务重组等举措，核心在于降低系统性风险，避免市场因信任崩塌进一步下滑 [23] 市场未来展望（至2026年） - 市场将进入更长时间的筑底状态，下行速度和幅度放缓，核心城市有望率先企稳，缺乏支撑的城市需更长时间消化库存 [29] - 居住方式发生变化，租房成为更多家庭的长期选择，直接影响购房需求结构 [29] - 住房价值评判标准重塑，从关注上涨空间转向关注居住体验、配套成熟度和流动性 [31] - 行业从追求规模和速度，转向强调质量、运营、风险控制和产品力 [33] 行业逻辑与投资行为转变 - 房地产投资从全民参与的资产配置行为，逐渐回归居住属性 [5] - 房企经营逻辑面临根本转变，控制风险、稳定交付、打造适合长期居住的产品比单纯拿地扩张更重要 [33] - 对购房者而言，买房从“押注未来的赌博”转变为需要反复权衡的长期决策 [33]

宏观经济与人口核心数据 - 全年国内生产总值完成140.1879万亿元，按不变价格计算同比增长5.0%，完美达成年度目标 [5][6] - 分产业看，第一产业增加值9.3347万亿元增长3.9%，第二产业增加值49.9653万亿元增长4.5%，第三产业增加值80.8879万亿元增长5.4% [5] - 分季度看，GDP增速呈逐季放缓态势：一季度增长5.4%，二季度5.2%，三季度4.8%，四季度4.5% [5] - 年末全国总人口为14.0489亿人，较上年末减少339万人，标志着中国人口连续第四年下降 [7][8] - 过去四年（2022-2025年）人口累计减少771万人，其中2025年减少339万人，人口减少呈加速趋势 [10][11] 人口结构变化与直接原因 - 人口负增长直接原因是出生人口持续低于死亡人口，2025年出生人口792万人，人口出生率5.63‰，死亡人口1131万人，死亡率8.04‰，人口自然增长率为-2.41‰ [12][13] - 792万新生儿数量创下历史新低，并首次跌破800万关口 [16] - 2024年出生人口因2023年结婚人数反弹及龙年效应出现轻微反弹，较2023年增加52万人，但2024年结婚对数仍创45年来新低 [31][32] - 2025年前三季度结婚人数为515.2万对，较2024年同期的474.7万对增加40.5万对，据此预测2026年出生人口可能出现反弹，但无法扭转长期下降趋势 [33][34] 影响结婚与生育率的根本因素 - **经济成本高企**：结婚与育娃成本持续上升，现有补贴（如一年3600元育儿补贴）杯水车薪，同时经济环境下行导致收入不稳定，抑制生育意愿 [37][38] - **适婚人口基数下降**：根据第七次人口普查数据，90后总人口比80后少5637万人，00后总人口又比90后少885万人，适龄结婚人口持续减少是结婚对数未见底的最重要因素 [41][42][44] - **婚恋观念转变**：年轻一代普遍推迟甚至选择不婚不育，个人主义价值观兴起，这是社会经济发展到一定阶段的普遍现象 [45] - **全球普遍趋势**：低生育率成为全球性难题，中国大陆2023年粗出生率（6.39‰）已接近日本（6.0‰）、意大利（6.4‰）等低生育率地区，韩国总和生育率仅0.75，越南亦出现生育率急速下滑 [46][47][49][57] 人口下降引发的社会与经济影响 - **区域人口收缩加剧**：人口负增长的省市数量从2020年的6个激增至2024年的20个，全国三分之二的城市人口在减少，其中绝大多数为三四线城市 [60][61][108] - **老龄化压力陡增**：2024年60周岁及以上人口达3.1031亿，占总人口比重22.0%，65周岁及以上人口达2.2023亿，占比15.6%，养老抚养比压力巨大，预测养老保险抚养比将从2019年的2.65:1降至2050年的1.03:1 [66][68] - **收缩型城市面临优化**：官方明确探索人口收缩地区行政区划优化路径，措施包括精简行政机构与合并行政区划，东北、西部和中部人口收缩较快地区将首当其冲 [73][74][77][78][88] - **教育体系受到冲击**：新生儿减少已传导至教育系统，2024年全国幼儿园在园人数3583.99万人，较2023年减少508.99万人；小学在校生1.058437亿人，较2023年减少251.6万人 [89][92][94] - **教师队伍开始过剩**：幼儿园专任教师数量2022年见顶后连续两年减少，2024年减少24.18万人；小学专任教师数量2024年首次减少6.62万人 [102][103] - **房地产市场承压**：人口是楼市长期需求的源泉，人口下降将导致增量需求枯竭，叠加供大于求的市场现状，对楼市形成利空，尤其对于产业羸弱、人口流失的三四线城市，房价“鹤岗化”趋势难以阻挡 [106][107][116][118]

市场流动性恶化与价格下行压力 - 重点城市二手房市场流动性显著枯竭 平均成交周期拉长至182天[1] - 1月份重点城市二手房挂牌均价环比下跌的城市数量增加了17个[1] - 卖方市场情绪低迷 房产挂牌价格从420万降至368万仍难以成交 中介建议进一步降价30万[1] 新房市场风险与开发商行为转变 - 行业进入“生存模式” 开发商首要任务为回笼资金 楼盘建设进度普遍放缓[3] - 期房风险系数急剧升高 存在以廉价材料替换承诺品牌等质量问题[3] - 行业从扩张期转向 品质和口碑让位于成本控制和资金安全[3] 购房者预期与决策心理变化 - 普遍存在“利率焦虑” 历史购房者因后期利率下调而产生“买在半山腰”的心理落差[3] - 对未来利率是否会更优惠的预期 抑制了当下的购买决策[3] - 超过60%的员工对加薪缺乏信心 集体性收入保守预期成为楼市根本阻力[5] - 购房决策从“生活质量提升”让位于“生存保障” 大宗消费被无限期推迟[5] 房产属性与评估标准重构 - 市场话语体系发生深刻变化 讨论焦点从“涨了多少”、“板块潜力”转向“住得舒服吗”、“通勤方便吗”等居住本质[5] - 房产逐渐剥离金融投机色彩 价值评估标准回归光照、户型、社区环境等居住体验[5] - 基于新的居住标准 许多楼盘的价值需要重新评估[5] 购房决策建议与市场新规则 - 当前市场下 仅建议为“非买不可”的紧迫且无法替代的生活需求购房 例如子女落户上学、家人特殊需求、工作定居等[7] - 应避免因“感觉房价在跌会不会错过抄底”或“攀比”焦虑而购房[7] - 购房者应遵循三项原则：优先考虑现房或准现房以规避交付风险[7]；将月供控制在家庭收入三分之一以内以保留缓冲空间[8]；重点考察房屋采光通风、邻里氛围、生活便利度等内在条件 而非未来规划故事[8] - 楼市进入下半场 规则已变 市场从创造财富神话的舞台转变为需用理智、耐心和真实需求丈量的领域[8]

万科大股东支持态度转变 - 万科第一大股东深铁集团表态将按照市场化、法治化原则支持万科健康发展 此举被解读为未来将不会无底线提供财务支持 [1] - 深铁集团为深圳国资委旗下企业 过去已累计向万科提供约308亿元股东借款 条件优于外部贷款 [3] - 深铁集团态度的转变标志着房企依靠国有股东持续“输血”的时代已经结束 [3] 股东支持减弱的深层原因 - 地方政府财政资源有限 深圳市2024年政府性基金预算收入为475亿元 需兼顾基建与民生等多方面支出 [3] - 土地市场收入下滑 2025年至今深圳市土地成交金额刚过450亿元 在全国排名第七 广州土地收入为382亿元 排名第九 [3][9] - 房地产行业面临整体性调整 2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8% 销售额同比下降9.6% 政策刺激效果有限 [5][6][7] 当前房地产市场的政策与规则 - 当前政策导向明确为“救项目不救企业 保交房不保老板” 旨在保障购房者权益并推动市场回归理性 [8] - 政府政策以托底为主 2025年以来全国200个省市共出台470多条稳楼市政策 但市场分化严重 难以回到过去普遍上涨的局面 [12] 万科困境的行业象征意义 - 万科作为行业头部企业和“三好学生” 其需要自力更生的处境预示着整个房地产行业的艰难局面 [11] - 房企投资意愿持续谨慎 2025年1-11月TOP100房企拿地总额为8478亿元 虽然同比增长14.1% 但增幅较上月大幅收窄 年底拿地更为保守 [12] 房地产市场的新常态与趋势 - 市场已从增量转向存量 全国二手房交易占比已接近45% 深圳二手房交易占比接近65% [14] - 房地产市场将进入结构性分化阶段 房价只涨不跌的预期已被打破 [12][14] - 对于市场参与者而言 持有现金比持有房产更为重要 加杠杆购房的风险增大 [14][15]

楼市热度与销售现象 - 截至11月27日，多个前期热门楼盘出现“零报名”现象，例如天澜传序府、和萃揽悦园、元起观潮府等 [1] - “零报名”现象部分原因为意向报名人数不足，部分为购房者希望直接选定心仪房源而跳过登记环节 [1] - 尽管存在“零报名”现象，部分项目销售去化迅速，例如天澜传序府56套房源在十来天内网签50套，去化率达89.29% [1] - 四季度楼市热度明显下降，整体去化速度放缓，中高端项目首开未售完，后期加推房源销售更困难 [9] 具体楼盘销售数据 - 上城区锦上万象府1、5幢房源均价65600元/m²，63套房源全部网签 [2] - 上城区招商蛇口杭序府1、2、12幢房源均价59098元/m²，112套房源网签107套 [2] - 上城区御园4、5、6、8、11幢房源均价188638元/m²，30套房源网签15套 [2] - 拱墅区法璟文华轩1、7、9、15幢房源均价45000元/m²，124套房源全部网签 [3] - 西湖区绿城悦海棠18、19幢房源均价32681元/m²，78套房源全部网签 [3] - 钱塘区绿城湖映金沙轩12、13幢房源均价38057元/m²，86套房源全部网签 [4] - 余杭区滨江时舟里2、6幢房源均价34760元/m²，140套房源网签147套 [7] - 余杭区望云润玺6、7幢房源均价39237元/m²，114套房源全部网签 [7] 市场分析与预期 - 整体市场处于下行过程，购房预期下降导致成交周期拉长 [9] - 当前楼市下行压力较大，市场需要更多利好政策支持 [9]

上海二手房市场现状与核心特征 - 当前市场与过去两年的本质区别在于，简单的降价已无法有效推动成交，潜在购房者已成为“观望得利者”，延迟购买能获得切实利益，例如多等一个月可能节省数十万元，半年不买房可能相当于多出20平米空间 [7][8] - 市场成交已近乎冷冻，以作者所在小区为例，该小区作为区域成交大盘，去年成交68套，前年成交72套，但今年截至11月仅成交33套 [8] - 市场形成了一种不利的价格趋势：每套成交价都会成为下一套房子的价格上限，客户普遍要求比前一套更便宜，这加剧了价格下行压力 [8] 当前市场购房者画像 - 当前仍在购房的群体，特别是二手房买家，都具有非常明确且确定的硬性自住需求，并已做好房价继续下跌的心理准备，例如购买作者房产的客户已准备承受未来几百万的潜在亏损 [9] - 低总价房源成交活跃，例如上海总价200万以下的房子正在大量成交，这使得此前无力购房的底层外来务工人员获得了置业可能性 [9] 房东在市场中的处境 - 房东已彻底沦为弱势群体，根源在于市场房源数量过多，导致大量房源无人关注，挂牌后感到前所未有的“孤独感” [10] - 为促成交易，房东支付高额佣金已成为常态，普遍为1个点，2-3个点也常见，甚至有房东愿意支付高达5个点的佣金 [10] - 卖房难度极大，需要像一手房一样进行策划，包括设定足够低的价格、给予渠道高佣金以及为客户提供足够附赠 [11] 房产中介行业现状与行为 - 中介群体比房东更为焦虑，大量中介人员今年一整年未能开单，面临生存压力，其手机名单中的有效购房客户可能仅有一两个 [12] - 中介普遍存在“PUA”房东的行为，通过放大市场焦虑情绪来促使房东进一步降价，以此作为向客户收取中介费的主要底气，这种现象在各大小中介公司中普遍存在，且大型公司因成本压力问题可能更严重 [12] 对卖房房东的核心建议 - 在楼市下行周期，二手房交易是零和博弈，房东大概率成为不开心的一方，因此若决定卖房，应尽早行动，时间窗口很重要 [14] - 挂牌前需做好三项准备：第一是保持良好的心态，将卖房视为随行就市的生意；第二是彻底了解小区内是否存在直接竞品房源，并尽量选择小区或板块的供应空窗期挂牌以凸显稀缺性；第三是选择有能力、能客观分析市场的中介个体合作，而非仅依赖品牌 [15][16] - 房东应相信自己在市场中的真实感知，这比任何外部信息都更可靠 [17]

杭州二手房市场整体趋势 - 2025年10月杭州二手房市场呈现“量价齐跌”态势，十月份二手房总网签量为5934套 [2][15] - 市场成交结构以刚需为主，总价200万元以内的房源成交占比达到约51.3%，占据总成交量一半以上 [15] - 在成交前20榜单中，单价2万元/平方米以内的楼盘占了8个，凸显当前市场对性价比的高度关注 [15] 重点板块价格动态 - 临安青山湖板块价格大幅回调，一套184.45平方米法拍房起拍价108万，单价仅约5855元/平方米，且遭遇流拍；对比2021年高峰期，该板块高层二手房售价曾达约2.5万元/平方米 [2][4] - 下沙大学城北板块东郡国际锦湾一套69平方米房源总价约95万，折合单价约1.38万元/平方米，接近当年新房开盘均价约1.1万元/平方米；该户型在2021年高峰期成交价曾达227万元，单价约32798元/平方米 [5][6][7] - 下沙沿江板块梦琴湾一套93方房源挂牌价130万，单价约1.4万元/平方米，一套161方房源总价210万，单价约1.3万元/平方米；相比2021年同户型成交单价约2.6万元/平方米，价格跌幅近一半 [8][9] - 下沙改善板块金沙湖价格下探，滟澜山挂牌价普遍低于3万元/平方米，成交均价回归“2字头”；曾为“顶流”书包房的江语海小区成交价从高峰期约4.8万元/平方米回落至约2.3-2.6万元/平方米 [13] 历史对比与市场心态转变 - 2021年前后市场火热，青山湖等板块新房中签率低至约15%，二手房价格高企 [4] - 当前市场讨论高频词为“价格腰斩”和“割肉离场”，反映市场从狂热投机向理性居住回归的显著转变 [14][18] - 价格大幅回调为预算有限的新刚需家庭提供了“低价上车”的机会，部分房源价格已接近当年新房开盘价，给刚需购房者带来安全感 [14][16]

上海二手房市场现状与核心特征 - 当前市场购买力与购买意愿严重不足 与过去两年“以价换量”不同 如今降价也难以推动成交 作者所在小区去年成交68套 前年72套 但今年截至11月仅成交33套 市场成交完全冷冻 [2] - 潜在购房者已成为“观望得利者” 延迟购房能获得切实利益 多等一个月可能节省数十万元 半年不买房可能相当于多出20平米空间 这种下跌预期强烈影响了购买决策 [2] - 市场价格形成机制恶化 每套成交价都成为下一套的价格上限 客户普遍要求比前一套更便宜 导致有购买力的客户犹豫不决 支付能力不足的客户则持续等待降价 [3] 当前市场购房者画像 - 当前购房者主要为有明确硬需求的刚需自住客户 他们已做好房价继续下跌的心理准备 例如购买作者房产的客户已准备承受未来几百万的潜在亏损 [4] - 低总价房源成交活跃 特别是上海200万以下总价的老旧小区 为外来务工人员等底层刚需群体创造了置业可能 这部分有明确硬需求的客户在数量上占很大比例 [4] 房东市场地位与处境 - 房东彻底沦为弱势群体 根源在于市场房源供应量过大 导致大量房源无人关注 房东面临前所未有的“孤独感” [5] - 为促成交易 房东支付高额佣金已成为常态 普遍为1个点 高的达到2-3个点 甚至有房东愿意支付5个点佣金 卖房需要像一手房一样策划 包括提供足够低的价格、高渠道佣金及客户附赠 [5] 房产中介行业现状与行为 - 中介群体比房东更为焦虑 大量中介全年未开单 面临生存压力 他们手上的准客户数量极少 普遍仅有一两个 [6] - 中介普遍存在“PUA”房东的行为 通过放大市场焦虑情绪促使房东恐慌性降价 以促成交易并收取中介费 这种现象普遍存在于大中小各类中介公司 且大型公司因成本压力问题可能更严重 [6] 对卖房房东的策略建议 - 建议房东尽早出售房产 因市场已从上行周期的多方共赢转变为下行周期的零和博弈 在当前交易中 弱势的房东大概率成为不开心的一方 [7] - 挂牌前需做好三项准备：保持良好的随行就市心态 彻底了解小区内直接竞争对手的情况并选择相对空窗期 选择有能力、能客观分析市场的中介个体而非单纯依赖品牌 [8][9][10]

文章核心观点 - 当前上海二手房市场已进入深度下行周期，简单的降价策略难以有效刺激成交，建议房东应尽早卖房以规避未来可能更大的价格风险 [9][40][43] 当前市场购买力分析 - 市场上有购买力和购买意愿的客户非常少，与过去两年的“以价换量”不同，当前市场即使降价也难以推动客户购买 [10][15][17] - 作者所在小区为例，去年成交68套，前年成交72套，但今年至11月仅成交33套，成交完全冷冻 [16] - 潜在购房者已成为观望得利者，多等待一个月可能节省数十万，半年不买房可能等效于多出20平米空间 [19] - 当前成交价格成为下一套的价格上限，客户要求比前一套更便宜，导致有购买力的客户纠结不下单，有购买意愿的客户支付能力不足而继续等待 [20] 当前购房者画像 - 当前仍在买房的人均已做好房价继续下跌的心理准备，甚至接受可能亏损几百万 [21] - 购房者主要为有非常明确且确定的硬性自住需求的刚需客，近期上海200万以下总价的老破小房源因创造了置业可能性而大量成交 [22][23] 房东市场地位变化 - 房东彻底沦为弱势群体，根源在于房源数量过多导致部分房源在市场上失焦，挂牌后也无人看房 [24][25][26] - 为促进成交，房东支付高额佣金已成为常态，普遍为1个点，高的可见2-3个点，甚至有房东愿意支付5个点的佣金 [27][28] 中介行业现状 - 中介比房东更为焦虑，大量中介全年未开单，面临断粮风险 [31][32] - 中介手上准客户数量极少，普遍仅有一两个意向购房者 [33] - 中介普遍存在通过放大市场焦虑情绪来PUA房东的行为，以促使房东进一步降价，从而为其向客户收取中介费创造理由 [34][35][36] - 此现象在所有中介公司中普遍存在，大公司因人员成本高、个体分得佣金少，焦虑情绪更为严重 [37][38] 对房东的行动建议 - 在楼市下行周期，二手房交易是零和博弈，房东大概率成为不开心的一方，应尽早卖房 [41][42][43] - 挂牌前需做好三项准备：保持良好的随行就市心态 [45][46][47]；彻底了解小区内是否有直接竞品房源，并避开降价心狠手辣的竞争对手，选择小区房源空窗期挂牌以凸显稀缺性 [48][49][50][51][52]；不推荐特定中介品牌，但应选择有能力、能客观分析市场、而非只会贩卖焦虑的优秀中介个体 [53][54][55][56][57]

项目概况 - 项目为高端住宅“啓江42序”，位于广州国际金融城东区，主打南向一线江景和超低密度临江大平层，总房源42套 [2] - 项目共有5种户型，面积从318平方米到500平方米不等，房源分布在6至24楼，楼层越高面积越大 [3] - 318平方米户型单价在8万至9万元/平方米，380平方米以上户型单价在11万至12万元/平方米之间，项目总可售面积约1.7万平方米，整体货值超过18亿元 [3] 销售与定位 - 项目定位高端，看房需提前预约并验资2000万元，自今年8月开始售卖，截至当前去化率约40%，约售出16套房源 [4] - 项目由家居公司尚品宅配开发，非传统房地产开发商 [6] 土地获取与规划变更 - 尚品宅配于2021年以9.562亿元摘得该地块，总用地面积7601平方米，规划总建筑面积56247平方米，楼面价约1.7万元/平方米 [6] - 地块附属条件要求自持物业不低于总建筑面积70%，自持年限不少于10年 [6] - 公司最初计划将非自持部分（约三成）用于租赁，后因楼市下行、商业业态出租率下滑，变更为出售豪宅房源 [6] - 项目可售住宅面积约1.7万平方米，恰好占整体计容建筑面积约5.6万平方米的三成左右 [7] 公司经营状况 - 公司主营业务为家具定制与销售，近年受房地产市场下行影响业绩承压，2023年营收同比下滑7.8%至49亿元，净利润0.65亿元 [8] - 2024年营收同比跌幅扩大至22.67%，为37.89亿元，净利润由盈转亏，亏损2.15亿元 [8] - 今年前三季度累计营收25.5亿元，归母净利润亏损0.79亿元，尽管第三季度单季盈利119万元，但未能扭转整体亏损局面 [8] 公司财务状况 - 截至9月末，公司经营现金流净额约为-1.7亿元，较上年同期下滑75.95% [10] - 公司同期账面现金及现金等价物余额为10.34亿元，而短期借款近10.3亿元，一年内到期的非流动负债为1.46亿元，资金压力显著 [10]