报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月底以来PVC社会库存累库拐点显现且近期累库速度加快，基本面弱势格局难改，预计8月延续7月累库格局，价格易跌难涨 [4] - 操作策略上单边反弹偏空，V2509关注区间【4850，5150】，V2601关注区间【5000，5300】；产业链库存承压，仓单持续增加，V3 - 5月间反套继续持有 [5] 根据相关目录分别进行总结 下月展望 - 供给方面，今年计划投产250万吨新产能（同比+9%），年内已兑现170万吨，耀望及海湾合计50万吨计划8 - 9月兑现；8月仅内蒙君正、新中贾等装置存检修计划，企业超预期检修概率不大，存量及增量装置均承压运行，供给充沛 [4] - 需求方面，1 - 6月表观消费量累计同比 - 3%，年中政治局会议首次未提楼市，地产销售面积连续2个月跌幅扩大；1 - 6月印度出口占比降至42%，BIS政策影响显著，后市对印度出口市场面临反倾销等政策不确定因素，出口增速恐将继续放缓 [4] 行情回顾 - 7月PVC震荡偏强，现涨后跌，基差同比中性偏低，仓单持续增加，7月25日基差跌至 - 213元/吨创月内低点 [7][12] - 截至7月31日，V9 - 1价差为 - 135元/吨，V3 - 5价差为 - 257元/吨，基本面现实端疲软，月间持续走反套，3 - 5月间反套可继续持有 [14] - 本周PVC产量45万吨（同比+6.4%），1 - 31周产量累计同比+4.0%，年初至今产能利用率始终维持在75%以上，7月万华化学及天津渤化合计90万吨新装置投产，8月新增产能兑现压力更高 [17] 装置动态 - 8月仅内蒙君正、新中贾等装置存检修计划，同时鄂尔多斯、中盐合计120万吨装置计划重启 [19] 房地产情况 - 2025年1 - 6月房地产新开工/竣工/施工/销售面积累计同比分别为 - 20%/-9.1%/-14.8%/-3.5%，新开工和施工面积降幅收窄，竣工面积跌幅收窄，销售面积连续2个月跌幅扩大 [22] - 2025年6月70个大中城市新建商品房当月同比 - 3.7%，自24年11月跌幅持续收窄；二手住宅价格当月同比 - 6.1%，自24年10月跌幅持续收窄 [22] 需求情况 - 2025年1 - 6月PVC表观消费量累计值为1017万吨（同比 - 3.0%），内需持续偏弱 [25] - 2025年1 - 6月PVC出口量为196万吨（同比+66万吨，同比+50%），6月出口量为26万吨（同比+21%），印度单月环比 - 62%，1 - 6月印度占比我国出口总量的比重下降至42%，下半年出口增速或较上半年有所放缓 [25] 库存情况 - 截至本周四，企业库存为34.5万吨（同比+19%），连续6周去库，3月下旬以来企业库存持续高于往年同期水平 [28] - 截止本周四，大、小样本社会库存分别为45、72万吨，6月底以来社会库存累库拐点显现，7月中下旬累库速度明显加快，预计8月底社会库存将升至去年同期水平 [28] 利润情况 - 7月以来，受反内卷政策预期驱动，PVC主力期货最多涨幅达到12.1%，烧碱表现坚挺，7月主力最高涨幅达20.3%，氯碱企业综合利润较前期显著修复，考虑到后续供需格局依旧承压，上游企业利润仍有压缩空间 [31]

房地产市场现状 - 一线城市中介门店气氛冷清但隐含蠢蠢欲动情绪 [1] - 70个大中城市中房价上涨城市数量持续减少 [1] - 2025年年中市场呈现惊涛骇浪后的余波状态，震荡温和 [8] 行业数据表现 - 2025年上半年全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，降幅比1-5月扩大0.5个百分点 [3] - 1-6月新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，降幅扩大0.6个百分点 [3] - 新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%，降幅扩大1.7个百分点 [3] 历史对比与周期特征 - 2009-2019年为楼市黄金十年，三四线城市房价显著上涨（例如某三线城市单价从3000元涨至15000元） [4] - 2020年成为市场分水岭，调头向下且跌势猛烈 [6] - 部分大城市热门板块房价从高点下跌30%-50% [7] 城市分化与复苏预期 - 国际投行预测一线城市2025年底止跌企稳，强二线城市需等到2026-2027年 [3] - 一线及强二线市场率先显露韧性，优质资产开始显现价值 [8][9] - 市场分化加剧，一线和核心二线复苏更快更稳，但不会重现"鸡犬升天"式暴涨 [10] 投资机会观察 - 被"错杀"的优质资产已在角落悄然闪光 [9] - 刚需和改善买家可从容筛选被低估房产，市场奖励耐心和眼光 [11] - 行业经历深度调整后，真实价值逐步浮出水面 [11]

媒体合作 - 日本经济新闻社与金融时报于2015年11月合并为同一媒体集团，以“高品质、最强大的经济新闻学”为旗帜推进协作 [1] - 两家报社中文网实现文章互换，作为协作的一部分 [1] 房地产市场现状 - 2025年5月一线城市楼市数据表现极差，被称为近几年最差5月 [4] - 除上海外，一线城市新房环比数据均下降 [4] - 一线城市二手房全线下跌：北京广州下跌0.8%，上海深圳分别下跌0.7%与0.5% [4] 核心问题 - 一线城市二手房市场全军覆没，引发对“谁在抛弃二手房”及楼市未来走势的探讨 [3][5] - 政策发力空间与下行时代现金持有的意义被提及 [3]

Loft公寓市场现状与消费者体验 核心观点 - Loft公寓曾因低总价、新潮设计成为一线城市年轻人过渡性选择，但当前面临价格跳水、交易困难等困境 [3][21][25] - 消费者购买动机主要包括子女教育、自住需求及投资目的，但实际居住后普遍遭遇商水商电、隔音差、流动性差等问题 [5][7][18] - 2017年后政策收紧（如北京商办项目限制）导致市场急剧降温，部分项目价格缩水达50% [25][26] 消费者购买动机分析 一线城市安家需求 - 北京购房者穆琪因学区住宅均价12万~13万/㎡超预算，转而选择70年产权、附带学位的117㎡ Loft，总价符合预期 [5][6] - 上海购房者左伊为建立婚前资产，以较低总价购入63㎡带露台Loft，实际使用面积扩展至80㎡ [7][17] - 北京房山购房者谷玲因租房成本（5500元/月）高于房贷（4000元/月），2017年以110万元购入19㎡ Loft作为落脚点 [8][9] Loft居住体验与痛点 空间设计优势 - 双层结构实现动静分区，满足家庭分层活动需求，楼梯设计增加儿童活动空间 [13][16] - 露台等附加空间提升居住品质，上海案例中15㎡露台提供晾晒、休闲功能 [17] 现实弊端 - 商水商电成本高：上海案例年电费3000元，北京案例两年电费累计超万元 [18] - 隔音差导致生活质量下降，北京案例因邻居夜间聚会需报警处理 [19] - 二手交易税费沉重：契税3%（住宅仅1%），叠加增值税、个税等，流动性显著低于住宅 [19][22] 市场价值变化与交易困境 价格与政策影响 - 北京房山Loft价格从2017年110万元跌至当前约60万元，缩水近50% [24][25] - 2017年北京商住调控政策限制个人购买商办新房，最小分割面积提至500㎡，直接导致市场遇冷 [25] - 2021年数据显示商业公寓成交均价仅为同城住宅50%~90%，小户型总价约为周边住宅一半 [26] 二手交易案例 - 上海浦东Loft挂牌后买家因产权和税费问题放弃，当前报价较购入价低80万元 [22][24] - 北京大兴投资案例出现出租难、租金下滑问题，转手价格直线下跌 [25] - 核心地段（如北京东城二环）Loft抗跌性较强，但整体贬值趋势难以避免 [24] 消费者态度分化 自住与投资差异 - 自住用户更关注居住功能，对价格波动容忍度较高 [13][27] - 投资者面临出租收益下降（北京案例租金无法覆盖成本）及资产贬值双重压力 [25] 年轻群体权衡 - 尽管存在缺陷，预算有限者仍视Loft为一线城市扎根的可行选项，提供租房无法比拟的安全感 [27][28]

Loft公寓市场现状 - Loft公寓曾因总价低、户型新潮、购房限制少成为一线城市年轻人安家的性价比之选 [3] - 近年随着"商改住"政策收紧及楼市下行，Loft面临价格跳水、交易困难等问题 [4] - 部分购房者反映上百万买的公寓房如今难以脱手，成为难以变现的资产 [4] Loft公寓的吸引力 - 使用面积大：117平方米Loft总价低于同区域普通住宅 [9] - 设计灵活：63平方米产证面积通过夹层设计可扩展至七八十平方米使用面积 [13] - 配套优势：部分70年产权Loft附带学位，解决子女教育问题 [9] Loft公寓的缺陷 - 居住成本高：商水商电导致年电费达3000-10000元 [28] - 隔音问题严重：影响生活质量，甚至引发邻里纠纷 [29] - 交易税费高：二手交易需缴纳3%契税及个税、增值税等，远高于普通住宅1%的契税 [31] 市场价格表现 - 北京房山Loft价格从110万跌至60万，缩水近50% [41] - 上海浦东中环Loft报价较购入价低80万元 [38] - 2021年多数城市商业公寓成交价仅为同城住宅的50%-90% [46] 政策影响 - 2017年北京出台商住房调控政策，限制个人购买商办新房及贷款 [45] - 政策导致Loft市场骤冷，价格开始持续下滑 [45] - 新建商办项目最小分割面积不得低于500平方米的规定进一步限制市场 [45] 用户画像 - 购房主力为预算有限的年轻人，用于过渡性自住或婚前财产配置 [12][15] - 典型购房场景：月租金5500元vs月供4000元的经济账促使租房转购房 [15] - 部分用户因学区房价格过高（12万-13万/㎡）转而选择附带学位的Loft [8][9] 市场前景 - 核心地段、品质高的Loft仍有一定流动性，偏远区域则难以出手 [47] - 对预算有限的年轻人而言，Loft仍是大城市扎根的现实选择 [48] - 提供租房无法给予的安全感和稳定性，满足基本居住需求 [49][50]

楼市现状分析 - 百城房价连续30个月下跌，市场仍处于下行趋势[1] - 城镇化率接近饱和，住房刚需减少，炒房客退出市场[3] - 人口结构失衡导致三四线城市人口外流，住房需求下降[5] 区域分化特征 - 一线城市产业发达，持续吸引人口流入，房价具备上涨潜力[5] - 三四线城市产业单一，人口流失导致房产失去接盘者[5] - 老房子面临基础设施老化问题，拆迁比例大幅下降[11] 购房决策建议 - 需结合长期生活规划选择购房区域[5] - 现房交易可规避期房烂尾风险，质量更透明[9] - 特价房普遍存在10%-15%的价格折让，但伴随楼层或朝向缺陷[9] - 需全面评估财务状况，包括负债率、存款水平和还贷能力[7] 行业转型趋势 - 房地产行业从投资属性向居住属性回归[3] - 租购并举政策推进，租房也可享受城市配套红利[7] - 房价普涨时代结束，区域性分化将成为新常态[3][5]

文章核心观点 4月房价数据显示全国楼市下行态势明显，政策端虽有动作但效果不佳，市场回暖尚需时日，买房应回归居住本质 [1][3][5] 楼市现状 - 4月全国100个重点城市二手房价格无一上涨，超一线城市也下跌 [1] - 4月全国二手房均价13892元/㎡，环比下跌0.69%，跌幅比上月扩大0.1%，同比跌7.23% [3] - 一线城市集体沦陷，北京跌0.48%、上海跌0.32%、广州跌0.49%、深圳跌0.21% [3] - 二线城市惨烈，无锡取消限售当天二手房挂牌量暴涨644%，三天新增超6000套房源 [3] - 3月交易火热，4月急转直下，上海成交量从2.9万套降至2.2万套，杭州从1.2万套缩至9000套 [3] - 重点城市二手房挂牌量普遍比去年高出30%-50%，部分城市出现“10个卖房人抢1个买家”情况 [3] 政策举措 - 4月无锡、郑州等12城紧急取消限购，佛山部分银行首套房贷利率降至2.86% [4] 市场预测 - 多家机构预测二季度可能迎来30个基点降息，房贷成本有望再降15% [5] - 杭州、成都、西安等8个产业基础扎实、人口持续流入的城市可能率先企稳 [5] - 全国市场回暖需70城过半房价止跌和土地市场恢复活力，至少要到2025年上半年 [5] 购房建议 - 市场对刚需族是双刃剑，有低价购房机会但也有巨大风险 [5] - 购房者别光盯着价格，要算清家庭债务账 [5] - 买房应回归居住本质，审视自身是否真的需要房子 [6]