报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][7][111] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司背靠央企，业务结构多元稳定，2024 年业绩扭亏，主业聚焦开发且多元航道并行，销售稳定、土储优质，债务压力可控，预计 2025 - 2027 年营收和归母净利润同比增长，结合绝对估值和相对估值，每股价值较当前股价有 20% - 26%的空间 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 背靠央企、业绩扭亏 - 背靠央企，股权结构稳定：报告研究的具体公司是中国中化旗下城市运营平台企业，2019 年后股权结构趋于稳定，截至 2024 年末中国中化持股约 38.4% [1][11][12] - 业务结构多元，业绩扭亏为盈：业务包括城市及物业开发等板块，2024 年城市及物业开发业务收入占比 89%；实现营业收入 591 亿元，同比下降 19%，归母净利润 11 亿元，扭亏为盈，原因是计提存货减值减少、开发业务毛利率回升、三费支出减少、合联营公司贡献利润增多 [1][15][17] - 主业聚焦开发，多元航道并行：以高品质地产开发为核心，聚焦精品持有等三类业务；城市及物业开发发布“金玉满堂”产品系，2024 年收入 492 亿元，同比下降 22%，毛利率 11%，同比增长 2pct；商务租赁及零售商业运营租金平稳出租率高，2024 年收入 16 亿元，同比下降 7%，毛利率 81%；酒店经营轻重并举，2024 年收入 17 亿元，同比下降 18%，毛利率 36%；物业服务分拆上市，业绩规模稳步增长，2024 年收入 30 亿元，同比增加 10%，毛利率 24% [1][30][58] 销售稳定，土储优质 - 销售稳居行业第一梯队：2024 年销售金额 983 亿元，排名第 12 位；销售面积 582 万平方米，均价 16887 元/平方米；华东、华北销售额占比 40%、28%，一二线销售额占比 90%，TOP10 城市销售额占比 61% [2][62][68] - “城市运营”模式强化拿地竞争力：坚持城市运营模式，具有可持续性和核心竞争力；2024 年精准获取 22 个项目，总土地款 333 亿，权益土地款 202 亿，新增土储计容总面积 202 万平方米，一线、二线城市货值占比 99%；2023 年以来招拍挂市场拿地强度提高，2024 年拿地强度 0.33，位于主流房企前列 [2][74][76] - 土储丰富，未售货值结构较好：截至 2024 年末，一级土地储备 4414 万平方米，二级土地储备 3382 万平方米；未售货值约 2800 亿，63%集中在华北及华东，87%位于一二线城市 [2][83][85] 债务压力可控 - 债务结构优化，压力可控：2024 年持续优化境内外债务结构，平均融资成本、债务总额同比下降，境内新增融资平均成本 2.87%，一年内到期占比下降至 18%，外币债务占比降低至 25% [89] - 三道红线维持绿档，融资渠道畅通：“三道红线”维持全绿，融资渠道多元畅通，成功发行多笔低利率债券，综合融资成本降低，财务状况稳健 [95] 盈利预测 - 假设前提：预计 2025 - 2027 年总营业收入分别为 560/542/554 亿元，同比 - 5%/- 3%/+ 2%；营业成本/营业收入分别为 85%/85%/85%；管理费用/营业收入为 5.0%；销售费用/营业收入为 3.5% [97][98] - 未来 3 年盈利预测及敏感性分析：2025 - 2027 年营收分别为 560/542/554 亿元，归母净利润分别为 11.0/11.3/11.6 亿元，同比 + 3%/+ 3%/+ 3%，每股收益分别为 0.08/0.08/0.09 元；盈利预测分乐观、中性、悲观三种情景 [99][100][103] 估值与投资建议 - 绝对估值：每股价值为 1.24 元，较当前股价有 26%的空间；采用调整现值法估算地产开发业务权益增值，假设 WACC 取 12.5%，保守假设下重估权益增值为 155 亿元，RNAVPS 为 1.24 元 [104][105][107] - 相对估值：每股价值为 1.18 元，较当前股价有 20%的空间；选取 A 股和港股龙头国央企等作为参考，可比公司 2025 年平均动态 PE 为 11.9 倍，报告研究的具体公司 2025 年动态 PE 为 10.0 倍，有估值修复空间 [108][109] - 投资建议：首次覆盖给予“优于大市”评级，公司土地质量好、财务健康、拿地积极，减值幅度位列主流房企前三，风险释放充分 [3][109][111]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][7][109][111] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司背靠央企，业务多元稳定，2024年业绩扭亏，销售稳定且土储优质，土地质量好、财务健康、拿地积极，有望在行业震荡后脱颖而出，预计2025 - 2027年营收和归母净利润同比增长，结合绝对估值和相对估值，每股价值较当前股价有20% - 26%的空间 [1][2][3][111] 根据相关目录分别进行总结 背靠央企、业绩扭亏 - 背靠央企，股权结构稳定：报告研究的具体公司是中国中化旗下城市运营平台企业，2007年在港上市，中国中化业务多元，公司2015年引入战投，2019年后股权结构稳定，截至2024年末，中国中化持股约38.4% [11][12] - 业务结构多元，业绩扭亏为盈：公司坚持城市运营商定位，业务多元，以城市及物业开发为主，2024年该业务收入占比89%；2024年营收591亿元，同比降19%，归母净利润11亿元，扭亏为盈，原因是计提存货减值减少、开发业务毛利率回升、三费支出减少、合联营公司贡献利润增多 [15][17][19] - 主业聚焦开发，多元航道并行：公司整合资源提升区域活力，以高品质地产开发为核心，聚焦三类业务发展。城市及物业开发发布“金玉满堂”产品系，2024年收入492亿元，同比降22%，毛利率11%，同比增2pct；商务租赁及零售商业运营中，写字楼多在一二线核心地段，出租率高，零售商业有多个品牌项目，2024年收入16亿元，同比降7%，毛利率81%；酒店经营致力于运营高级酒店，以“轻重并举，以轻为主”为战略，有三大产品线，2024年收入17亿元，同比降18%，毛利率36%；物业服务于2022年分拆上市，合约建筑面积约1.3亿平方米，2024年收入30亿元，同比增10%，毛利率24% [30][31][46][54][58] 销售稳定，土储优质 - 销售稳居行业第一梯队：2024年公司销售金额983亿元，排名第12位，销售面积582万平方米，均价16887元/平方米；按区域、城市能级、城市看，销售分布各有特点 [62][68] - “城市运营”模式强化拿地竞争力：公司坚持城市运营模式，从多维度定义三类项目，该模式更具可持续性，公司有穿越周期和长期开发运营能力，产业链支持强，多业态开发运营能力强劲；一级土地开发后期利润可观，二级土地开发地块规模大、地价低、利润率高，后期运营灵活；2024年精准获22个项目，总土地款333亿，权益土地款202亿，新增土储计容面积202万平方米，2023年以来招拍挂市场拿地强度提高，2024年拿地强度0.33，位于主流房企前列 [74][75][76] - 土储丰富，未售货值结构较好：截至2024年末，一级土地储备4414万平方米，权益面积3611万平方米，二级土地储备3382万平方米，权益面积2284万平方米；未售货值约2800亿，63%集中在华北及华东，87%位于一二线城市 [83][85] 债务压力可控 - 债务结构优化，压力可控：2024年公司优化境内外债务结构，平均融资成本、债务总额同比下降，境内新增融资平均成本2.87%，一年内到期债务占比降至18%，外币债务占比降至25% [89] - 三道红线维持绿档，融资渠道畅通：公司“三道红线”全绿，融资渠道多元畅通，发行多笔低利率债券，综合融资成本降低，项目融资维持极低水平，财务状况稳健 [95] 盈利预测 - 假设前提：基于公司2022 - 2024年销售情况，预计2025 - 2027年总营业收入分别为560/542/554亿元，同比 - 5%/- 3%/+ 2%；预计未来三年营业成本/营业收入、管理费用/营业收入、销售费用/营业收入与2024年基本持平 [97][98] - 未来3年盈利预测及敏感性分析：预计2025 - 2027年营收分别为560/542/554亿元，归母净利润分别为11.0/11.3/11.6亿元，同比 + 3%/+ 3%/+ 3%，每股收益分别为0.08/0.08/0.09元；敏感性分析分乐观、中性、悲观三种情况 [99][100][103] 估值与投资建议 - 绝对估值：每股价值为1.24元，较当前股价有26%的空间。采用调整现值法评估地产开发业务，假设未来三年签约均价接近但不高于2024年，WACC取12.5%估算权益增值；敏感性分析显示，WACC上升且销售均价下跌时，RNAVPS与现在股价相当 [104][105][107] - 相对估值：每股价值为1.18元，较当前股价有20%的空间。选取A、港股龙头国央企和城市运营经验丰富的房企作参考，公司2025年动态PE为10.0倍，较可比公司有20%空间，土地质量优、融资背景强、减值计提充分，估值有修复空间 [108][109] - 投资建议：首次覆盖给予“优于大市”评级。公司土地质量好、财务健康、拿地积极，减值释放风险充分，预计2025 - 2027年营收和归母净利润同比增长，结合绝对和相对估值，每股价值较当前股价有20% - 26%的空间 [111]

北外滩与瑞虹新城开发成果 - 北外滩开发建设五周年成果显著，金茂作为主导开发者深度参与三分之二的项目开发，成为区域发展的关键引擎[1][10] - 瑞虹新城历经30年开发进入尾声，已完成旧区改造、配套完善阶段，当前需通过产品力突破实现价值跃升[3][4] - 金茂在瑞虹新城板块首次引入TOP序列"璞系"产品金茂璞元，重构高端人居版图，推动区域向"国际精英生活场"转型[1][4] 瑞虹新城超级社区价值逻辑 - 统一性与多样性：单一开发商30年持续操盘形成风格统一的城市界面，吸引中高阶人士并满足多元化需求[6] - 完整性与稀缺性：拥有55万立方米商业、5条轨交、42家咖啡馆、298家精品餐厅等超级配套，外籍人士占比达15%[6] - 未来性与在地性：2024年虹口区GDP增速上海第一，同时融合海派文化发源地历史底蕴，形成新旧交融的精神坐标[7] 金茂璞元产品战略 - 产品定位遵循"非一线不入、非核心不筑、非人文不璞"理念，此前在北京、成都等地项目已融入地域文化元素[11] - 将强化科技系统并进行定制化升级，在社区景观、功能场景等维度创新，目标成为金茂开发史上的里程碑作品[13] - 项目命名"璞元"寓意开创居住新纪元，整合DIOR御用钢琴师等顶级资源打造融合东方与国际设计的人居体验[10][13] 城市更新与板块联动效应 - 瑞虹新城与北外滩形成"世界会客厅-生活圈"价值闭环，高端商务区居住价值体现在产业圈与居住圈的交汇点[4][15] - 金茂通过北外滩产业蓝图与瑞虹新城区人居项目联动，将板块标准推向新高度，完成30年开发的终极定格[15]