第四，新房的涨价是人为的，只有二手房市场才是纯市场化的，今天买房最重要的心理建设是以卖房眼光来买房，心里预设下家的诉求与痛点。第五，随 着"好房子"标准全面落地，新旧两个机制下的房产将从产品价值的全面迭代，转向市场价格的全面脱钩，在未来市场上，"旧房子"只有低价才能赢得踩踏， 人心统一不了，所以足够天量的二手房市场，会拖住房价整体上涨的脚步。 如果要选择一个相对严谨的说法：不能排除上海楼市还有上涨的可能性，但像2022年前那种翻倍大涨与(不论地区与产品类型的)普涨，概率应该很小了。首 先，从土拍市场的供应结构来看，市中心不愁卖而不断加大"面粉"供应，郊区少有成交所以收缩供应→底价成交居多→按需推地，所以高价房供应增加，而 郊区刚需以去库存为已任。 | 序号 | 区域 | 推广名 | 开盘时间 | 户到 | 章数 | 备案均价 | 认购率 | 网 等工程 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | 76/ 4/4 | | | | 1 | 普陀 | 润雲金茂府 | 2025/6/28 | 165-217 | 48 ...

上海新房市场表现 - 上海新房市场在2025年上半年平稳收官，中高端住宅市场供需两旺，多个"红盘"持续入市带动市场加速筑底回稳 [1] - 4天内有至少5个楼盘"日光"，销售现场十分火爆，部分外围区域楼盘通过打造优质产品取得不错成绩 [1] - 下半年市场或将呈现"强者恒强"趋势，新房价格仍有持续上行动力 [9] 高端住宅热销案例 - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米（较上批上涨），48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [3] - 上海壹号院第四批次124套房源2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵单套1.87亿元，年内累计销售超170亿位列全国单盘榜首 [4] - 海上清和玺项目均价12.7万/平方米，25套洋房18分钟售罄，6月全面积段销售额达10.2亿元 [4] 外围区域楼盘表现 - 润雲金茂府二期均价9.16万/平方米（较上批涨2580元/平方米），48套房20分钟售罄，首开曾创36分钟14.5亿销售额 [7] - 保利·天奕（浦东唐镇）首开231套房均价8.04万/平方米，2小时售罄，认购率197%，配备1.7万㎡绿地及高端会所 [7] - 外围区域热销项目具备两大特征：靠近产业集聚区（如唐镇临近张江科学城）及产品力突出（得房率超100%、低容积率等） [8]

新房市场热销情况 - 上海新房市场在4天内至少有5个楼盘"日光"，部分楼盘销售现场十分火爆 [1] - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米，总价1617万起步，48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [2] - 上海壹号院第四批次房源开盘2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵一套1.87亿元，套均总价5400万元 [3] - 海上清和玺项目第四批次开盘18分钟售罄25套洋房，均价12.7万/平方米，认购率220%，6月全面积段劲销10.2亿元 [3] 高端住宅市场表现 - 康定壹拾玖项目两开两罄，去年土地成交价56.6亿元，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2% [2] - 上海顶豪领域诞生单盘年内销售超170亿项目，位列上半年全国单盘销售额榜首 [2] - 润雲金茂府二期加推48套房源20多分钟售罄，均价9.16万元/平方米，总价1500万起，首次开盘36分钟销售额14.5亿元 [5] 外围区域楼盘热销 - 保利·天奕项目首次开盘231套房源2个多小时售罄，均价8.04万/平方米，认购率197%，打破唐镇价格天花板 [6] - 润雲金茂府位于普陀区桃浦板块，容积率1.29，实际得房率超100%，产品竞争力强 [5] - 保利·天奕项目拥有1.7万平方米生态绿地，配备1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [6] 市场趋势分析 - 上海市中心高端改善类项目持续受购房者青睐，外围区域"好房子"产品表现强劲 [6] - 不限价土地出让增多，新房价格仍有持续上行动力，市场或呈现"强者恒强"趋势 [7]

青岛楼市三大热门板块分析 老四方板块 - 板块定位为传统居住区向现代都市活力区转型，凭借烟火气与新面貌融合吸引地缘客户及主城区溢出客群，占总成交六成以上[4] - 新房供应量显著增加，均价约2万元/平方米，部分项目如青实·清荷茗郡、中铁诺德·青樾湾因价格优势流速较佳[4] - 通和悦章项目主打99-140平方米改善三居，高得房率与2.3米进深阳台设计受年轻家庭青睐，绿化率达37%[5] - 国信·和悦项目以晶幕美学为卖点，采用三玻两腔玻璃+铝板+真石漆立面设计，大面宽玻璃窗提升采光与视野[5] - 中车四方智汇港产业示范区为区域更新关键项目，规划商业办公及智能工厂，多楼宇已封顶[5] 白云山板块 - 定位"产城融合示范区"与"高品质休闲生活区"，是城阳区唯一成片规划的高端居住区[7] - 生态优势突出，拥有凤山、驯虎山、观澜湖及虹字河水库等自然资源，绿化率普遍较高[7] - 去化周期约9个月，改善型需求旺盛，新房价格区间1.5-2.2万元/平方米[7] - 中巍云山墅项目打造2000平方米下沉式会所，户型起步面积超200平方米，最大达369平方米[8] - 青特滨湖国际二期推出195平方米湖景户型，满足不同家庭结构需求[8] 东李世园板块 - 板块发展历时19年，现聚集青铁芳华地、世园金茂府等名企项目，去化周期约17个月[8][9] - 青铁芳华地为东李首个地铁入户住区，地铁2号线二期汉川路站直连专属归家通道[9] - 项目主打100-120平方米改善三居，以高得房率、高赠送面积填补市场空白[10] - 板块优势包括商业配套完善、自然资源稀缺及交通便捷，成为主城改善型购房者首选[10] 行业趋势 - 改善型产品趋向品质升级与创新，如增配玻璃幕墙、会所等高端配置[5][8] - 刚需产品通过缩小面积、推出毛坯房降低总价门槛，主城区小户型增多[10] - 开发商竞争聚焦差异化定位，如老四方板块强化烟火气，白云山突出生态，东李结合地铁与自然资源[4][7][9]

点评：今年北京上半年土拍收官，22宗涉宅地块成交超千亿元，显示出北京土地市场仍具活力，为下半 年房地产市场发展奠定基础。 NO.2 中国金茂21.37亿元收购上海普陀金茂府股权 6月24日，中国金茂公告称，公司间接全资附属公司苏州腾茂当日与苏州淳茂签署股权转让协议，苏州 腾茂同意收购而苏州淳茂同意出售上海洮茂49%股权，总对价约为21.37亿元。交易完成后，上海洮茂 将成为中国金茂的间接全资附属公司。上海洮茂从事上海普陀金茂府项目的开发，截至2024年12月31 日，该公司经审核总资产值约为91.44亿元，经审核净资产值约为35.99亿元。 点评：此举有助于增强对上海普陀金茂府项目的控制和管理，保障项目后续的交付、销售及配套设施建 设等工作顺利进行。这有利于公司优化资产结构，提高资产质量，增强公司在房地产市场的竞争力和抗 风险能力。 ｜2025年6月25日星期三 | NO.1 北京上半年土拍成交总金额超千亿元 6月24日，北京丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02地块R2二类居住用 地成功出让，建发和金茂联合体以底价20.8亿元摘得该地块，楼面价40170元/平方米。此次竞拍标志 ...

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][7][111] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司背靠央企，业务结构多元稳定，2024 年业绩扭亏，主业聚焦开发且多元航道并行，销售稳定、土储优质，债务压力可控，预计 2025 - 2027 年营收和归母净利润同比增长，结合绝对估值和相对估值，每股价值较当前股价有 20% - 26%的空间 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 背靠央企、业绩扭亏 - 背靠央企，股权结构稳定：报告研究的具体公司是中国中化旗下城市运营平台企业，2019 年后股权结构趋于稳定，截至 2024 年末中国中化持股约 38.4% [1][11][12] - 业务结构多元，业绩扭亏为盈：业务包括城市及物业开发等板块，2024 年城市及物业开发业务收入占比 89%；实现营业收入 591 亿元，同比下降 19%，归母净利润 11 亿元，扭亏为盈，原因是计提存货减值减少、开发业务毛利率回升、三费支出减少、合联营公司贡献利润增多 [1][15][17] - 主业聚焦开发，多元航道并行：以高品质地产开发为核心，聚焦精品持有等三类业务；城市及物业开发发布“金玉满堂”产品系，2024 年收入 492 亿元，同比下降 22%，毛利率 11%，同比增长 2pct；商务租赁及零售商业运营租金平稳出租率高，2024 年收入 16 亿元，同比下降 7%，毛利率 81%；酒店经营轻重并举，2024 年收入 17 亿元，同比下降 18%，毛利率 36%；物业服务分拆上市，业绩规模稳步增长，2024 年收入 30 亿元，同比增加 10%，毛利率 24% [1][30][58] 销售稳定，土储优质 - 销售稳居行业第一梯队：2024 年销售金额 983 亿元，排名第 12 位；销售面积 582 万平方米，均价 16887 元/平方米；华东、华北销售额占比 40%、28%，一二线销售额占比 90%，TOP10 城市销售额占比 61% [2][62][68] - “城市运营”模式强化拿地竞争力：坚持城市运营模式，具有可持续性和核心竞争力；2024 年精准获取 22 个项目，总土地款 333 亿，权益土地款 202 亿，新增土储计容总面积 202 万平方米，一线、二线城市货值占比 99%；2023 年以来招拍挂市场拿地强度提高，2024 年拿地强度 0.33，位于主流房企前列 [2][74][76] - 土储丰富，未售货值结构较好：截至 2024 年末，一级土地储备 4414 万平方米，二级土地储备 3382 万平方米；未售货值约 2800 亿，63%集中在华北及华东，87%位于一二线城市 [2][83][85] 债务压力可控 - 债务结构优化，压力可控：2024 年持续优化境内外债务结构，平均融资成本、债务总额同比下降，境内新增融资平均成本 2.87%，一年内到期占比下降至 18%，外币债务占比降低至 25% [89] - 三道红线维持绿档，融资渠道畅通：“三道红线”维持全绿，融资渠道多元畅通，成功发行多笔低利率债券，综合融资成本降低，财务状况稳健 [95] 盈利预测 - 假设前提：预计 2025 - 2027 年总营业收入分别为 560/542/554 亿元，同比 - 5%/- 3%/+ 2%；营业成本/营业收入分别为 85%/85%/85%；管理费用/营业收入为 5.0%；销售费用/营业收入为 3.5% [97][98] - 未来 3 年盈利预测及敏感性分析：2025 - 2027 年营收分别为 560/542/554 亿元，归母净利润分别为 11.0/11.3/11.6 亿元，同比 + 3%/+ 3%/+ 3%，每股收益分别为 0.08/0.08/0.09 元；盈利预测分乐观、中性、悲观三种情景 [99][100][103] 估值与投资建议 - 绝对估值：每股价值为 1.24 元，较当前股价有 26%的空间；采用调整现值法估算地产开发业务权益增值，假设 WACC 取 12.5%，保守假设下重估权益增值为 155 亿元，RNAVPS 为 1.24 元 [104][105][107] - 相对估值：每股价值为 1.18 元，较当前股价有 20%的空间；选取 A 股和港股龙头国央企等作为参考，可比公司 2025 年平均动态 PE 为 11.9 倍，报告研究的具体公司 2025 年动态 PE 为 10.0 倍，有估值修复空间 [108][109] - 投资建议：首次覆盖给予“优于大市”评级，公司土地质量好、财务健康、拿地积极，减值幅度位列主流房企前三，风险释放充分 [3][109][111]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [3][7][109][111] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司背靠央企，业务多元稳定，2024年业绩扭亏，销售稳定且土储优质，土地质量好、财务健康、拿地积极，有望在行业震荡后脱颖而出，预计2025 - 2027年营收和归母净利润同比增长，结合绝对估值和相对估值，每股价值较当前股价有20% - 26%的空间 [1][2][3][111] 根据相关目录分别进行总结 背靠央企、业绩扭亏 - 背靠央企，股权结构稳定：报告研究的具体公司是中国中化旗下城市运营平台企业，2007年在港上市，中国中化业务多元，公司2015年引入战投，2019年后股权结构稳定，截至2024年末，中国中化持股约38.4% [11][12] - 业务结构多元，业绩扭亏为盈：公司坚持城市运营商定位，业务多元，以城市及物业开发为主，2024年该业务收入占比89%；2024年营收591亿元，同比降19%，归母净利润11亿元，扭亏为盈，原因是计提存货减值减少、开发业务毛利率回升、三费支出减少、合联营公司贡献利润增多 [15][17][19] - 主业聚焦开发，多元航道并行：公司整合资源提升区域活力，以高品质地产开发为核心，聚焦三类业务发展。城市及物业开发发布“金玉满堂”产品系，2024年收入492亿元，同比降22%，毛利率11%，同比增2pct；商务租赁及零售商业运营中，写字楼多在一二线核心地段，出租率高，零售商业有多个品牌项目，2024年收入16亿元，同比降7%，毛利率81%；酒店经营致力于运营高级酒店，以“轻重并举，以轻为主”为战略，有三大产品线，2024年收入17亿元，同比降18%，毛利率36%；物业服务于2022年分拆上市，合约建筑面积约1.3亿平方米，2024年收入30亿元，同比增10%，毛利率24% [30][31][46][54][58] 销售稳定，土储优质 - 销售稳居行业第一梯队：2024年公司销售金额983亿元，排名第12位，销售面积582万平方米，均价16887元/平方米；按区域、城市能级、城市看，销售分布各有特点 [62][68] - “城市运营”模式强化拿地竞争力：公司坚持城市运营模式，从多维度定义三类项目，该模式更具可持续性，公司有穿越周期和长期开发运营能力，产业链支持强，多业态开发运营能力强劲；一级土地开发后期利润可观，二级土地开发地块规模大、地价低、利润率高，后期运营灵活；2024年精准获22个项目，总土地款333亿，权益土地款202亿，新增土储计容面积202万平方米，2023年以来招拍挂市场拿地强度提高，2024年拿地强度0.33，位于主流房企前列 [74][75][76] - 土储丰富，未售货值结构较好：截至2024年末，一级土地储备4414万平方米，权益面积3611万平方米，二级土地储备3382万平方米，权益面积2284万平方米；未售货值约2800亿，63%集中在华北及华东，87%位于一二线城市 [83][85] 债务压力可控 - 债务结构优化，压力可控：2024年公司优化境内外债务结构，平均融资成本、债务总额同比下降，境内新增融资平均成本2.87%，一年内到期债务占比降至18%，外币债务占比降至25% [89] - 三道红线维持绿档，融资渠道畅通：公司“三道红线”全绿，融资渠道多元畅通，发行多笔低利率债券，综合融资成本降低，项目融资维持极低水平，财务状况稳健 [95] 盈利预测 - 假设前提：基于公司2022 - 2024年销售情况，预计2025 - 2027年总营业收入分别为560/542/554亿元，同比 - 5%/- 3%/+ 2%；预计未来三年营业成本/营业收入、管理费用/营业收入、销售费用/营业收入与2024年基本持平 [97][98] - 未来3年盈利预测及敏感性分析：预计2025 - 2027年营收分别为560/542/554亿元，归母净利润分别为11.0/11.3/11.6亿元，同比 + 3%/+ 3%/+ 3%，每股收益分别为0.08/0.08/0.09元；敏感性分析分乐观、中性、悲观三种情况 [99][100][103] 估值与投资建议 - 绝对估值：每股价值为1.24元，较当前股价有26%的空间。采用调整现值法评估地产开发业务，假设未来三年签约均价接近但不高于2024年，WACC取12.5%估算权益增值；敏感性分析显示，WACC上升且销售均价下跌时，RNAVPS与现在股价相当 [104][105][107] - 相对估值：每股价值为1.18元，较当前股价有20%的空间。选取A、港股龙头国央企和城市运营经验丰富的房企作参考，公司2025年动态PE为10.0倍，较可比公司有20%空间，土地质量优、融资背景强、减值计提充分，估值有修复空间 [108][109] - 投资建议：首次覆盖给予“优于大市”评级。公司土地质量好、财务健康、拿地积极，减值释放风险充分，预计2025 - 2027年营收和归母净利润同比增长，结合绝对和相对估值，每股价值较当前股价有20% - 26%的空间 [111]

深圳楼市现状 - 龙华金茂府156平米房产流拍 单价仅7 1万 平米 较此前10-11万 平米均价大幅下跌 总价1410万购入 加上品质提升费和利息成本达1600多万 [1][3] - 深圳楼市去年10月快速成交涨价潮已消退 二手房和新房均陷入降价低谷 鸿荣源尚云新房备案均价半年降约6000元 平米 起价降约8000元 平米 [4] - 南山赤湾片区金众云山海去年开盘价800万左右 现周边楼盘开云府同面积房源总价降至680万 单价约5 5万 平米 较去年购房者短期损失至少100万 [4] 北京楼市现状 - 石景山中海寰宇天下天镜价格从7-8万 平米降至6万出头 朝阳御翠园 北熙区价格突降 [4] - 海淀西山观复更名为翠湖玖章 价格降至6 5万 平米 较开盘均价直降近万元 创2020年后海淀新盘价格新低 [4] 房地产行业趋势 - 4月新增贷款仅2800亿 不及去年同期的二分之一 反映房地产行业持续低迷 [7] - 去年10月抄底购房者被套牢 严重打击楼市核心抄底力量 削弱市场抄底信心 [8] - 央行持续放水但资金未流入楼市 居民资金流向提前还贷 谨慎消费或储蓄 房价阴跌导致资产信心崩溃 [10]

据乐有家研究中心数据，今年5月，深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%。但与去年同期 相比，仍有约两成的增幅。 同期，广州新房、二手房网签量均有提升。据广州阳光家缘的统计，5月广州一手住宅网签量达到6573 套，环比增长41%，同比增长29.34%。广州市房地产中介协会发布数据显示，5月（统计周期:4月26日 至5月25日）广州市二手住宅共网签9228套、92.23万平方米，同比分别增长17.73%和16.79%。 21世纪经济报道记者张敏 深圳报道 经历了"金三银四"的热度后，重点城市的房地产市场正进入平稳 期。 根据北京市住建委的数据，5月北京二手房网签量为14277套，环比下降约8.3%，同比有所上涨；新建 商品住房网签量为3917套，环比和同比均有上涨。 上海楼市则继续走出独立行情。根据上海市房管局的数据，今年5月，上海一二手住房合计成交223万平 方米，同比增加17%。 中指研究院指出，5月楼市保持平稳态势，但出现一定的分化。其中，重点城市新房成交量保持一定规 模，一线城市同比均增长，部分二线城市市场热度有所回落，三四线城市普遍仍面临压力。 相比之下，二手房成交量出现季节性回落，同比虽 ...

公司动态 - 滨江集团拟使用不超过100亿元闲置自有资金进行委托理财 投资期限为一年 资金来源为公司及子公司闲置资金 不涉及募集或信贷资金 [1] - 融创中国境外债重组获重大进展 现有票据82%持有人已支持重组方案 整体债务64%债权人已加入支持协议 部分债权人仍在履行加入流程 [2] - 绿城中国联合贝好家以7.81亿元竞得佛山禅城区宅地 楼面价11846元/平方米 溢价率27.37% 为佛山2024年首宗溢价宅地 项目规划包含30%阳台率新规户型及1800平方米运动场 [4] - 绿城景丰等联合体以11亿元底价摘得杭州临平区两宗地铁上盖地块 总建筑面积27.7万方 楼面价分别为4544元/平方米和3624元/平方米 [5] 市场表现 - 上海三个楼盘同日"日光"：保利·海玥外滩序223套房源清盘 均价12.64万元/平方米 润雲金茂府36分钟销售额达14.5亿元 金茂棠前264套房源售罄 [3] - 杭州5月土拍收官 总成交金额92.99亿元 [5] 政策动向 - 河南出台提振消费方案 稳定住房消费措施包括：因城施策增量政策 加大购房优惠 落实低首付比例及契税减免 推行"以旧换新"模式 扩大公积金使用范围至房租及电梯改造 提高贷款额度上限20% 鼓励商转公及组合贷 [6]