1月21日，"21万科02"展期议案获得债券持有人会议审议通过，这是万科首笔完成展期的债券，债券规 模11亿元。同样寻求展期的"22万科MTN004"和"22万科MTN005"持有人会议也已经召开，两只债券同 样包括与"21万科02"类似的展期方案。 根据前期披露的议案，本次获得审议通过的展期议案包括固定兑付安排、回售部分债券兑付以及付息、 提供增信措施。其中固定兑付金额为不超过10万元，回售部分债券本金、利息的40%于1月30日兑付， 剩余60%展期1年，另提供万科持有的对项目公司武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公 司的应收款质押作为增信担保措施。 议案明确，上述调整不触发发行人对本期债券违约，不触发本期债券相关违约责任。 刘水分析称，足够的有效资产将是未来万科债券展期的重要考验。债券展期，目前情况下很重要的要有 增信担保措施，否则债权人很难同意展期。"近几年，全国房地产价格深度下跌，很多项目出现资不抵 债，或者难有较好的收益。万科能否提供足够多的有效资产作为增信担保，将是未来债券展期过程中的 重要考验。"刘水表示。 自去年底"22万科MTN004"被曝光寻求展期以来，"22万科MTN005"" ...

“21万科02”债券回售方案通过 - 万科“21万科02”债券2026年第一次持有人会议于1月19日至20日召开 议案一（豁免会议程序）以92.36%同意票通过 议案四（调整回售本息兑付安排及增信）以92.11%同意票通过[2] - 议案四核心条款为“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”组合 具体包括：2026年1月30日实施不超过10万元的固定兑付 剩余本金中40%于同日兑付并注销 剩余60%展期至2027年1月22日兑付[4] - 利息安排为：回售本金（扣除固定兑付后）40%对应在2026年1月22日至29日期间的利息于1月30日随本金兑付 剩余60%对应在2026年1月22日至2027年1月21日期间的利息于2027年兑付日随本金兑付[5] - 万科提供武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押作为增信担保措施[5] 市场反应与股价表现 - 1月21日 万科股价小幅上涨 截至上午收盘报4.90元/股 涨幅2.3%[3] - “21万科02”回售方案通过后 万科多只境内债大涨 “22万科06”、“23万科01”、“21万科04”早间均因上涨超过20%而临时停牌[7] 对其他债券展期的积极影响 - “21万科02”回售方案高票通过 为万科另外两只处于展期谈判中的债券“22万科MTN004”与“22万科MTN005”增强了信心 市场对其展期成功的预期提升[6][7] - “22万科MTN004”与“22万科MTN005”新展期方案核心条款包括10万元固定兑付 剩余本金40%提前兑付 并提供相关公司应收款等增信保障 同时正寻求将宽限期延长至90个交易日[7] 债券基本信息 - “21万科02”债券余额为11亿元 票面利率3.98% 为7年期债券 到期日为2028年1月22日 附第5年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权及投资者回售选择权[4]

公司股价与市场反应 - 万科企业(02202)股价午后涨超6%，截至发稿时上涨4.31%，报3.63港元，成交额达2.52亿港元 [1] 债务展期进展 - 万科一笔余额为11亿元人民币的“21万科02”债券，其展期1年的方案已获得通过 [1] - 该方案是公司本轮多笔债券展期谈判中首个成功落地的方案，标志着公司在应对流动性危机中争取到了宝贵的喘息空间 [1] 对后续债务处理的影响 - “21万科02”展期方案的通过提供了一个样板，基于此，对于万科剩余两笔正在谈判展期的“22万科MTN004”和“22万科MTN005”债券，其展期方案通过的概率较此前可能会有所提高 [1]

核心观点 - 公司正面临严峻的流动性挑战，本月核心任务是推动两笔关键债券的展期以争取时间，避免触发交叉违约[1][4][19] - 公司针对两笔债券提出了升级版的展期方案，通过“梯度设计”和延长宽限期等策略，旨在平衡债权人诉求与自身偿债能力[3][6][23] - 债券展期谈判成功与否直接关系到公司命运，因一旦失败将触发境内外债务的连锁违约反应[20][22][26] 债务展期方案详情 - **37亿元债券“22万科MTN005”展期方案**：共提出六项具有“梯度设计”的议案，将于12月22日由债权人审议[5][6] - 议案一：最简方案，本金与利息全部延期12个月支付，无附加条件[7] - 议案二：本息展期12个月，但展期前已产生的1.11亿元利息于原付息日正常兑付，并由发行人提供增信[9] - 议案三：在议案二基础上，增信主体更具针对性，提出追加由深圳市地铁集团有限公司或其他大型深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保[9] - 议案四：在议案三基础上新增“优先偿付条款”，即公司偿付后续到期债券前需先行偿付本期债券[10] - 议案五：在议案四基础上进一步追加交叉违约条款，若公司未能清偿其他到期债务，将触发本期票据立即到期[11] - 议案六：不涉及具体展期，核心是将本期票据的宽限期由5个工作日延长至30个交易日，以争取缓冲时间[12][13] - **20亿元债券“22万科MTN004”二次协商方案**：首次展期议案未获通过后进入二次谈判，提出三项特别议案[15] - 核心本息展期方案为：本息兑付时间展期12个月，原定2025年12月15日到期的6000万元利息在宽限期内（2025年12月22日）支付，并由发行人提供增信[16] - 此方案与首次投票中仅获18.95%支持率的议案相同，但被认为更能平衡多数债权人诉求与公司自身偿债能力[17] - 二次会议同样提出将宽限期由5个工作日延长至30个交易日[18] 展期面临的挑战与门槛 - 所有展期议案均需获得90%的投票支持率方可生效，这一高门槛加大了成功的难度[14] - 银行等核心债权人受严格风控规则约束，协商难度较大[22] - 公司处于“双线作战”状态，两笔债券（37亿元与20亿元）的展期需同时推进，任何一笔失败都将导致实质性违约[15][20] 公司债务状况与潜在风险 - 截至2025年12月3日，公司境内公开市场存续债券规模共计203亿元[21] - 境外有2只存续债券，余额合计13亿美元，且均包含交叉保护条款[21] - 一旦任何一笔债券触发违约，将同步传导至境内外债务，形成连锁反应[20][22] 公司已采取的自救措施 - 核心策略是通过“时间换空间”，为债务处置和经营改善争取缓冲时间，两笔债券方案均申请延长宽限期体现了这一目标[23][26] - 大股东深铁集团持续提供流动性支持，截至2025年11月29日，已累计向公司提供借款307.96亿元[24] 行业与公司经营背景 - 当前房地产市场仍处于深度调整期[25] - 公司自身的销售业绩与经营状况均陷入困境[25] - 大股东的现金支持能缓解短期流动性压力，但难以从根本上解决债务问题[25]

万科债券展期争议 - 公司提出对“22万科MTN004”债券进行展期安排，该债券余额20亿元，原定于2025年12月15日偿付本金，计划将兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面年利率维持3%不变 [1] - 展期方案引发部分债权人不满，焦点在于利息支付安排，方案计划将已产生利息及展期期间新增利息均延迟至2026年12月15日与本金一并支付，债权人期望至少能兑付当期利息 [1] - 至少有三位该债券投资者已表示将反对推迟偿付的计划 [1][2] 与同业方案的对比 - 债权人将万科方案与远洋集团2023年对“18远洋01”债券（规模同样为20亿元）的展期方案进行对比，后者虽同样展期12个月且维持利率，但设计了不同的兑付节奏 [2] - 远洋集团方案在本金兑付上设置多轮节点，从2023年9月至2024年5月分六期累计兑付35%本金，剩余65%于2024年8月展期到期时结清 [2] - 远洋集团方案对原应付利息于原到期日（2023年8月2日）一次性全额付清，为债权人提供了更明确的现金流保障，与万科“本息全展期无前置兑付”的设计形成对比 [2][3] 公司偿债压力与债券情况 - 除“22万科MTN004”外，公司年内还有37亿元的“22万科MTN005”债券需于2025年12月28日偿还 [4] - 未来两年为公司偿债高峰，2026年境内债到期规模超120亿元，2027年将面临70亿元海外债及30亿元境内债的兑付压力 [4] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，债券余额合计203.16亿元，其中2025年至2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比88.9% [4] 事件进展与行业影响 - 公司代表与部分持有人进行沟通，解释需保留现金用于住宅项目交付且方案改进空间有限，并提及该债券大部分由中国银行持有 [2] - “22万科MTN004”展期并非最终方案，12月3日前可提出补充议案，12月5日披露最终版本，12月12日停止表决，为方案调整留有时间窗口 [3] - 作为行业一梯队大型企业，公司的债权债务处理情况对行业心态、心理及资本市场影响重大，且因其规模庞大、与上下游关联紧密，债务问题波及面甚广 [4]

公司债务展期方案 - 公司宣布对“22万科MTN004”中期票据进行展期，本金兑付日由原定2025年12月15日调整至2026年12月15日，展期12个月 [1] - 债券余额为20亿元人民币，年利率为3%，展期期间票面利率维持3.00%不变，新增利息随本金一同支付 [1] - 展期前已产生的利息亦延期12个月支付，即于2026年12月15日支付，且延期期间不计复利 [1] 债权人反应与方案对比 - 部分债权人对本金展期方案接受度较高，但对未付及新增利息的安排表示不满，期望能至少兑付当期利息 [2] - 债权人将本方案与远洋集团“18远洋01”债券展期方案对比，后者规模同为20亿元，但采取了“即付利息+分期付本”的设计，利息于原到期日一次性付清，本金则设置多轮兑付节点 [3][4] - 相比之下，公司“本息全展期无前置兑付”的设计让债权人感觉权益保障力度存在落差 [4] 公司债务状况与未来偿债压力 - 除本次拟展期的20亿元债券外，公司年内还有37亿元的“22万科MTN005”需按期偿还 [4] - 未来两年为公司偿债高峰，2026年境内债到期规模超120亿元，2027年面临70亿元海外债及30亿元境内债的兑付压力 [4] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，债券余额合计203.16亿元，其中2025年至2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比88.9% [5] 行业影响与市场解读 - 作为行业一梯队大型企业，公司的债权债务处理情况对行业心态、心理及资本市场影响重大 [5] - 分析师认为，给予公司一年债务展期向市场传递了积极信号，表明其债务问题有望得到妥善处理，具备应对能力，在心理层面给市场带来正向支持 [5] - 债务展期在市场中较为常见，若公司能合理调配资源，此问题不构成特别大的风险，但未来仍需在债务化解和经营改善方面持续发力 [6]

事件概述 - 万科于11月27日遭遇股债双杀，A股和H股股价均创下新低，同时多只境内债跌停，美元债报价跳水 [1] - 事件直接导火索是公司于11月26日晚间公告，拟召开债券持有人会议审议“22万科MTN004”的展期事项，该债券余额20亿元，年利率3%，原定于2025年12月15日兑付本金 [1] 市场反应与股价表现 - 万科A股报收5.47元/股，单日跌幅达7.13% [1] - 万科H股（万科企业）报收3.58港元/股，单日跌幅达7.73% [1] 债务压力分析 - 拟展期的“22万科MTN004”债券仅是短期偿债压力的冰山一角，2025年12月万科境内债到期余额总计57亿元 [2] - 除拟展期的20亿元债券外，另有37亿元的“22万科MTN005”需在2025年12月28日按期偿还 [2] - 未来两年为偿债高峰，2026年境内债到期规模超120亿元，2027年面临70亿元海外债及30亿元境内债的兑付压力 [2] 大股东支持变化 - 过去大股东深铁集团持续输血，累计向万科提供借款达307.96亿元，其中165.22亿元用于偿还12笔公开债券的本息 [3] - 根据近期协议，万科可向深铁集团申请不超过220亿元的借款额度，目前已累计提款197.1亿元，剩余可用额度仅剩22.9亿元 [3][4] - 此次债券展期标志着大股东可能不再全额兜底，公司将更多以市场化方式依靠自身力量化解债务 [3] 对公司信用与经营的影响 - 债券展期虽不构成实质违约，但被视为公司偿债能力不足的信号，严重伤害公司信用，导致投资机构信任度下降，不利于后期融资 [1] - 债务问题引发购房者信心不足，预计将对公司销售和回款产生很大负面影响，使经营状况雪上加霜 [2] 对房地产行业的冲击 - 作为行业标杆企业和“精神领袖”，万科出现严重债务危机，是对房地产行业发展的沉重打击 [2] - 事件不利于房地产行业预期的改善和信心的提升，也不利于市场止跌回稳 [2] 潜在应对措施与资产状况 - 公司后续化债方式可能包括展期、出售资产、再融资、债转股等 [4] - 公司拥有优质资产，如一线城市的持有型物业和核心区域项目，可通过抵押或出售缓解压力 [4] - 公司在经营类业务（如持有型物业）方面表现积极，资产盘活工作已有进展，现金流状况正在改善 [4]