报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 为实现可持续城市环境，中国许多城市可考虑采用和实施“15分钟城市”概念，该概念能促进城市环境可持续性和宜居性，同时中国需结合政策方针、总体城市规划、公共空间打造、交通发展、生态解决方案和净零排放建筑等多方面举措来推动城市可持续发展 [7][115] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 新冠疫情引发对传统生活方式的质疑，可持续性成决策首要议题，全球超60%温室气体排放来自城市，中国城市可采用“15分钟城市”概念，该概念要求社区满足居民日常需求且步行或骑车在15分钟以内 [7] - 中国“十四五”规划和2035年长期目标注重以人为本，上海和北京已采用“15分钟城市”概念，中国城市还应推广TOD、EOD等模式，实现建筑碳中和 [7][8][9][10] 引言 - 新冠疫情和气候变化促使审视生活方式，城市地区设计等在应对变化中扮演重要角色，报告将探讨多个主题以实现生活和城市环境可持续变革 [12] 一个积极变化 - 新冠疫情使员工远程工作，更多时间在家附近生活，气候恶化使可持续性成首要议题，全球气温预计2050年前升高2.7°C，高于《巴黎协定》承诺的1.5°C [14] - 经济发展、宜居性和减少温室气体排放是城市社区发展方向，采用“15分钟城市”概念可实现可持续城市环境 [15] 15分钟城市 - “15分钟城市”是促进城市环境可持续性和宜居性的新概念，要求社区满足居民日常需求且步行或骑车在15分钟以内，倡导城市拥有大量可步行、自给自足、宜居的社区，减少私家车数量 [17][21] - 其优点包括增强可持续性、宜居性和健康、打造更平衡包容的城市、推动当地经济等 [25][26][27][28] - 该概念基于人类六大基本需求、三个主要目标或特征和四个主导原则 [32] 中国发展近况 - 过去几十年城市化重塑中国城市环境，带来机遇和挑战，超65%人口居住在城市地区，未来城市发展前景取决于是否完善、便捷、公平和可持续，“15分钟城市”概念可助实现这些目标 [35][36][37] 政策方针 - 中国“十四五”规划和2035年长期目标注重以人为本，制定碳强度目标和温室气体碳排放限制，为建设可持续城市环境提供机会，“15分钟城市”概念是关键特征 [39][42] 总体城市规划 - 上海和北京已采用“15分钟城市”概念，实现区域内基础设施和服务步行可达性成总体城市规划基础，该规划受青睐的原因包括为无车居民提供便利、激励新企业入驻、减少温室气体排放 [43][45] 城市公共空间 - 地方政府目标是创造包容性、人性化且经济可行的城市公共空间，采用场所塑造方法产生社区所有权，建立居民愿意反复光顾的15分钟步行社区 [46] - 场所塑造可在治理、交通等八个方面产生积极影响，上海徐汇滨江是成功案例 [50][52][53] 以交通为导向型的发展（TOD） - 为连通15分钟城市生活圈，城市需精心规划、高效运转的公共交通系统，中国许多城市大力推广TOD，国家层面支持增加 [59] - TOD可使公共交通枢纽步行范围内空间产生最大公共效益，促进城市紧凑发展与公共交通依存联系，助力城市环境可持续发展，杭州始版桥未来社区是案例 [60][63] 生态解决方案 - “15分钟城市”概念强调增加绿地、减少城市热岛效应等，深圳大鹏新区推进EOD模式，中国开展海绵城市试点项目 [67][68] - 该概念关注城市农业，中国采用EOD模式，注重当地食品生产最大化，中国农科院设施农业环境工程研究中心为城市农业发展提供支撑，城市农业纳入规划有诸多优势 [71][76][78] - 韩国首尔清溪川改造项目是国际EOD项目典范 [79] 净零排放建筑 - 全球建筑能耗和碳排放高，中国城市建筑是温室气体排放主要来源之一，实现建筑碳中和需建立“碳平衡”，考虑建筑全生命周期碳排放 [85][91][94] - 中国建筑投资者等需正确执行全生命周期方法，考虑碳抵消等因素，新冠疫情使人们重视建筑健康等，高效运营是智慧运营下一步，芝加哥威利斯塔改造计划值得关注 [95][99] - 政府推动和ESG原则驱动的投资资本受关注，越来越多房地产企业加入GRESB，考虑中国建筑碳中和需专业团队早期介入，多功能城市综合体是理想方案 [103][107][111] 要点总结 - 中国许多城市可采用“15分钟城市”概念，该概念促进城市环境可持续性和宜居性，规划发展要从政策出发，上海和北京已采用该概念 [115] - 城市公共空间要创造包容、人性化且经济可行的环境，需精心规划公共交通系统，“15分钟城市”注重绿色土地等，建筑要实现碳中和 [115] 附录（案例分析） - **上海徐汇滨江**：从废弃工业区和机场转型为活力公共空间，举办活动、进行绿化和建筑翻新等，有综合绿地、文化场馆，获多项荣誉，是上海滨江步道重要部分 [118][127][128] - **杭州始版桥未来社区**：以和睦共治等为内涵，构建九大场景创新集成系统，采用低碳节能技术，实现从“造房子”向“造生活”转变，提升居民幸福指数 [130][135][137] - **韩国首尔清溪川**：将小溪改造成绿色公共休闲空间，拆除高架公路，实施交通流量措施，形成“清溪川文化带”，带来降温、防汛、增加生物多样性等积极影响 [141][147][151] - **芝加哥威利斯大厦**：进行全面升级和基础设施改造，计划100%由可再生能源供能，已成为能源之星认证最大办公楼，可节约能源和成本 [155][163][164]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对大连写字楼与零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 大连甲级写字楼市场在2017年第一季度需求疲软，空置率上升，租金持续走低，且面临未来供应集中放量的压力，市场竞争预计将进一步加剧 [18][23] - 大连优质零售市场同样面临需求疲软、空置率微升和租金小幅下降的局面，但体验式业态成为市场亮点，且未来供应将丰富市场形态 [36][37][42][43] 大连宏观经济概况 - 2016年，大连地区生产总值为8,150亿元，社会消费品零售总额为3,410.1亿元，人均可支配收入为38,050元 [5] - 2017年第一季度，大连土地市场有3宗主要地块成交，其中高新区一宗商业服务业设施用地楼面价达每平方米10,222元 [6] - 2014年至2016年第四季度，大连写字楼与零售市场发生多起大宗交易，例如柏威年购物中心40%股份交易总额达11亿元 [8] 大连甲级写字楼市场概况 - **市场行情**：2017年第一季度，大连甲级写字楼总存量维持在72.9万平方米，无新增供应 [18] - **需求与空置**：市场需求疲软，全市甲级写字楼空置率环比上涨1.5个百分点至23.0%，当季净吸纳量为负10,992平方米 [18] - **区域表现**：青泥洼桥商圈空置率最低，为13.1%；东港商圈空置率环比上涨5.8个百分点至26.4%，退租迹象明显 [13][18] - **租金水平**：全市甲级写字楼平均租金环比下降1.7%至每月每平方米108.4元 [23] - **租赁需求结构**：金融行业是本季度需求主力，占租赁成交的46%；房地产、贸易、专业服务及物流行业合计占33% [19] - **租户行为**：部分金融企业出现降级搬迁或退出现象，例如辽宁葆盛投资从万达中心搬至高新区，盐业集团从万达中心退租1,587平方米 [19] - **未来供应与预测**：预计2017年将有裕景ST2、新星·星海中心两个高品质项目入市，新增面积19.4万平方米 [23] - **竞争态势**：2017年新增供应集中放量将加剧市场竞争，市场成交租金预计将继续走低 [23] - **项目不确定性**：部分项目如鼎森中心、石油大厦租售模式不确定性加大，欧力士总部大厦、绿地中心等项目处于长期停工状态 [23] 大连优质零售市场概况 - **市场行情**：2017年第一季度，大连优质商业总存量仍为244万平方米，无新增供应 [36] - **需求与空置**：市场需求疲软，全市优质购物中心空置率环比上涨0.2个百分点至12.7% [36] - **区域表现**：高新区商圈出租率达100%，华南商圈出租率达99% [30] - **租金水平**：全市优质购物中心首层租金环比下降1.3%至每月每平方米675元 [42] - **市场动态**：体验式业态开业占比较大，例如大连首家融合书店“漫读书店”开业，租赁面积1,800平方米；高新区万达广场将原百货楼层改造为融合多种体验式业态的“酷街区” [37] - **未来供应**：2017年，预计中央大道和甘井子区万达广场将入市，合计体量50万平方米 [43] - **规划项目**：太古广场和华润万象汇两大综合体项目预计2017年于主城区开工；社区类项目瑞沃广场和百斯德绿天地也将开业，丰富华南商圈形态 [43]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 香港作为全球门户城市，为吸引和留住人才推出多项政策，促使人才住房成为新的细分市场。报告探讨了香港人才住房供需动态、市场概况及投资机会，指出学生住房、合居和多家庭资产等领域具有发展潜力[3]。 根据相关目录分别进行总结 政策 才能 - 香港特首李家超在2022年政策演讲中强调吸引人才重要性，因2022年劳动力减少2.4%至378万人，政府成立新人才服务单位并引入新策略政策[8] - 推出优秀人才通行证方案（TTPS），吸引有丰富经验或优秀学历人才，授予24个月逗留时间，有年收入≥HK$250万等三类精英人才可申请，每年配额10000个[9] - 暂停优质移民入学计划（QMAS）年度配额两年，改善审批流程[10] - 增强技术人才准入方案（TechTAS），提高科技公司雇佣额外本地员工要求以支持创新技术产业发展[11] - 延长非本地毕业生安排（IANG）逗留限制至两年，试点扩大范围至香港大学GBA校区毕业生[13] - 简化一般就业政策（GEP）和《大陆人才和专业人员入学计划》（ASMTP），对人才清单职位或年薪≥HK$200万职位空缺，无需雇主提供本地招聘困难证明[14] - 符合条件的传入人才购买首个住宅物业并成为永久居民后仍持有，可获退还已缴纳的额外印花税[19] 青春 - 政府扩大青年旅舍计划（YHS），支持非政府组织提供青年旅舍，确定合适土地销售地点鼓励开发商参与，要求试点预留公寓作青年旅舍[22] - YHS于2011/12年度提出，非政府组织在未利用土地建宿舍由政府资助，自筹资金管理，目前至少七个项目进行中，2025年起完成，涵盖超3400个青年宿舍[23] - 青年旅舍租金不超附近市场租金60％，申请人需接受收入和资产测试，无香港住宅单位，为18 - 30岁工作青年且为永久居民，首租期≥2年，总停留不超五年[24] - 政府资助非政府组织租用酒店和宾馆作青年旅舍，目标五年内提供额外3000个宿舍，已批准铜锣湾莫里森蝴蝶精品酒店、荃湾尼娜酒店等项目[26] 当前市场景观 - 疫情后香港人才流入反弹，2020 - 2022年外籍人士和大学生总数CAGR为9.6%，2013 - 2019年为6.3%，过去十年年均人才约67500人，但住房价格高，年轻外籍人士倾向租赁住房[32] - 过去十年教资会资助大学学生总数增长9%，非本地学生人数增长近50%，比例从15%提至20%，但学生与床比率显示现有宿舍容量不足，部分学生需校外住宿[37] - 香港高人口密度和有限生活空间使共享居住和多户住宅需求增长，年轻专业人士倾向灵活租赁解决方案，校园宿舍短缺推动校外学生住宿发展[43] 中国大陆 & 海外经验 比较人才政策 - 中国大陆人才公寓计划由政府驱动，吸引特定行业专业人士，提供租金补贴等激励；新加坡、英国私人主导的人才住房如学生住宿和合住公寓更常见[50] - 不同国家和城市有不同人才政策和住房示例，如上海、深圳、新加坡等针对不同人才群体有相应住房补贴和优惠政策[51] 海外人才房屋示例 - 前海龙湾国际人才公寓预计2024年建成，为前海高端人才租赁公寓，提供1036套65 - 155平方米公寓供符合条件企业员工租赁[55] - 虹桥人才公寓预计2023年第一阶段建成，涵盖27栋建筑、5300套公寓和1697个地下停车位，户型以20 - 30平方米一居室为主，提供约30000平方米配套服务设施[56] - 新加坡Coliwoo Orchard Co - living于2023年第一季度推出，将住宅物业翻新为22层合居场所，含135个单元、411个房间，步行5分钟到果园捷运，入住率98%[57] 才能住房作为一种新产品在香港（投资角度） 学生住房 - 香港学生住房与美欧相比处于发展阶段，但因国际学生增多，市场成为新利基行业，常通过酒店和住宅资产转换，具有稳定现金流、可签主租赁合同、维护成本低等优势[62] - 学生住房位置分布中东方占36%、南方占28%等，案例Y83项目2022年3月收购酒店转换为学生公寓，靠近大学，5个月完成转换，有388个房间可快速产生收入[64][65] 共同生活 / 多家庭 - 过去两年香港共同生活 / 多家庭住房部门增长，用户包括年轻专业人士、学生和商务旅客，多家庭指单一房东拥有多个住宅租赁公寓；与全球主要城市相比概念较新[69] - 2021 - 2022年有五大交易，如Q4 2022王安等收购新蒲岗Pentahotel花费20亿港元等；资产位置分布中沙田占32%、九龙占26%等；投资中单一买方占74%、合资占26%[70][71][73] - Weave是活跃的租赁住宿提供商，专注酒店或住宅建筑转换，在香港超九处物业，2022年收购总额达26亿港元，均为合资项目[77] 政府 - LED人才屋 - 香港传统上政府主导的人才住房少见，土地政策侧重公共和私人住房供应，但随着对创新技术重视，新田I＆T NM开发预计提供超12万个工作岗位，政府提议发展6400套人才住房[79] - 目前仅有香港科学园的InnoCell一个政府主导项目，17层约500床，租金为市场价格60%左右，推动共享工作与居住概念等[80][82] 投资机会 人才屋 - 拼图的缺失部分 - 香港纯粹学生住房项目少，非本地学生数量预计增加且校园宿舍供应短缺，学生住房部门需求将稳步增长[84] - 年轻新晋外籍人士面临住房成本高和租赁公寓选择有限问题，共同生活和多户住房可提供其他选择[85] - 学生住房、共同生活、多户住房区别主要取决于目标租户，学生住房适合学生，合住适合个人和情侣，多户住房适合家庭[86] 投资者需要考虑的角色 - 业主 - 运营商模式中业主负责建筑各方面，具有适应运营政策灵活、有财务激励、品牌协同等优势，适合长期投资[89] - 纯投资者模式主要进行资本投资，与运营商合作管理资产日常运营，适合希望短期获得风险敞口的机构投资者[92] 从酒店和住宅转换 - 酒店转换时间框架短，保留重新转换回酒店用途灵活性，适合长期投资开发商和投资者；住宅转换可提供住宅部门风险敞口，保留分层销售退出灵活性，但合适住宅建筑可用性有挑战[94]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 混合办公模式提供更高工作灵活性，提升员工独立性与工作生活平衡，提高敬业度 [10][18][120] - 尚未考虑实施/未实施混合办公模式的企业与正在考虑实施/已经实施混合办公系统的企业数量大致平分，各占约50% [13][120] - 未来全球（包括中国）许多城市办公场所将融合远程与办公室办公，技术是保持员工沟通和维持生产力的关键 [15][31][120] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 混合办公指一段时间回办公室办公，一段时间远程办公，提供更高工作灵活性，提升员工独立性与工作生活平衡，提高敬业度 [10][18] - 混合办公相关技术发展多年，但企业此前对灵活办公制度谨慎，新冠疫情使各地组织机构迅速适应并采用混合办公模式 [10][28] - 混合办公有好处也有缺点，戴德梁行研究部上半年对中国内地房地产专业人士进行调查研究 [11] - 调研结果显示未实施与实施混合办公模式的企业数量大致平分，新冠疫情加快实施决定，模式由管理层推动，千禧一代和Z世代最喜欢，优势是员工可自由选择工作时间和地点，挑战是员工间工作关系减弱，多数实施企业对办公空间重新设计 [13] 引言 - 报告将阐明混合办公定义、全球发展趋势，分析优缺点，提供企业采用前需考虑的要点 [18] 什么是混合办公 - 混合办公通过协同办公平台，允许员工在办公室或远程工作，部分员工定期在办公室，部分大部分时间远程工作 [20] - 典型混合办公空间预留会议、协作等空间，个人分配空间少，旨在提供工作生活平衡，与公司文化等联系起来 [20] 全球发展趋势 - 混合办公相关技术发展多年，但企业此前对灵活办公制度谨慎，新冠疫情使各地组织机构迅速适应并采用混合办公模式，多数员工居家办公 [28] - 疫情结束后，混合办公成为全球许多城市工作“常态”，未来办公场所将融合远程与办公室办公，技术是关键 [31] 混合办公的优势 - 员工能自由选择工作时间和地点，可根据偏好制定计划、安排事项，实现工作生活平衡 [33] - 增加员工满足感和幸福感，提高忠诚度，降低流动率 [33] - 员工更高效利用时间，节省通勤时间，提高工作责任感和自主权，促进工作产出和质量，提高效率 [33] - 减少办公空间需求，降低租赁、管理和公用事业成本 [33] - 减少办公租赁和通勤成本，降低能源消耗和碳排放，有益于环境可持续发展 [35] 混合办公的劣势 - 团队参与度和归属感降低，员工与公司文化连接减少 [39] - 挤压休息时间，给员工带来工作压力，使其精疲力竭 [39] - 员工面对面学习、培训和指导机会少，获得工作资源和设备少 [39] - 管理层不看好远程工作，现有办公空间需改造，增加成本 [39] 中国内地的调研结果 - 超68%受访者所在企业总部位于中国内地 [44][45] - 受访者从事行业排名前三的是房地产、专业服务和金融 [47][48] - 50%受访者表示所在企业未采用混合办公模式，略高于采用的比例 [50][51] - 企业不采用混合办公模式的主要原因是管理控制和工作效率，超33%受访者认为是员工的面对面互动等需求 [54] - 超86%采用并实施混合办公模式的企业受访者认为新冠疫情加快了决定 [56][57] - 超90%选择实施混合办公模式的企业受访者表示由管理层推动 [59][60] - 50%受访者所在企业为某些部门员工建立混合办公工作系统 [62][63] - 中国内地千禧一代和Z世代最赞成采用和实施混合办公模式，分别占超50%和36% [64][65] - 超63%受访者认为采用和实施混合办公模式的最大优势是员工可自由选择工作时间和地点，其次是更有效利用时间和更好的工作生活平衡 [67][68] - 选择实施混合办公模式的企业面临的三大挑战是员工间工作关系减弱、工作协作机会减少、工作流程中断 [71][72] - 选择混合办公模式的内地企业员工在办公室主要进行协作、与经理对接和使用工作资源 [74][75] - 混合办公模式下内地员工在远程办公时主要进行独立工作、与客户对接和接受培训 [79][80] - 内地员工喜欢混合办公模式的主要原因是灵活性可平衡其他职责，其次是无需通勤 [84][85] - 超31%员工选择“不知道”更喜欢的远程办公频率，占比第二和第三的是每周4天和3天，预计国内员工远程办公平均天数会减少到1到2天 [88][89] - 超36%受访者希望领导只对员工每周在办公室天数有要求，超31%希望领导协调排班表使员工每周至少一天在办公室 [92][93] - 超54%采用混合办公模式的企业对办公空间进行了重新设计，超31%的企业未重新设计 [97][98] - 未重新设计的企业中，超57%表示未来会考虑重新设计 [99][100] - 重新设计办公空间的主要方向是更灵活的空间、更多协作空间、更多舒适/社交/休闲和未分配的空间 [101] - 超83%受访者认为重新设计的办公空间需要进一步改进 [103] - 重新设计的办公空间最需要改进的是安静工作空间和协作空间 [104] 实现混合办公模式 – 需要考虑什么 - 政策方面，需制定混合办公工作指南，解决定义、期望和网络安全等问题 [105] - 空间重配置方面，需考虑空间大小、设计等，灵活调整，体现公司品牌，鼓励协作，考虑客户使用，以可持续发展为目标 [107] - 技术和工具方面，需了解所需硬件和软件，包括远程办公、在线交流、团队合作和办公室管理员等系统和功能 [110] - 不存在适合所有人的混合办公解决方案，组织机构需考虑自身业务，找到定制解决方案 [114]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 城市更新 4.0 是中国城市发展重要阶段，能推动城市经济，保障物业资产增值保值，对写字楼租户在多方面有重要突破 [6] - 写字楼租户挑选办公空间时，空间成本、员工工作效率、员工幸福指数、人才吸引与留用是重点考虑的驱动力因素 [6] 根据相关目录分别进行总结 内容概要 - 城市更新 4.0 推动中国城市经济发展，保障物业资产增值保值，对写字楼租户在多方面有重要突破，这四个方面也是租户挑选办公空间的驱动力因素 [6] 什么是城市更新 4.0 - 中国城市更新从基础方式演变成复杂的城市更新 4.0，引导未来城市发展，宏观上是建造明日城市基础，微观上预示卓越城市空间发展趋势 [7] - 城市更新 1.0 是低层次“大拆大建”阶段，存在于发展滞后地区，解决了部分公共安全问题，但带来项目使用周期短等问题 [9] - 城市更新 2.0 始于邓小平南巡后，追求规模与数量，有更发达城市中心等，以上海新天地为例，有修复保护建筑等优势 [11][13] - 城市更新 3.0 始于 2001 年中国加入世贸组织，建设重点从体量转向质量，2008 - 2009 年金融危机后优质物业需求回升 [16][17] - 城市更新 4.0 特征是智能、高效且可持续发展，部分一线城市已步入，强调物业改造核心要素，提升城市更新水平 [19] 租户选择更新 / 改造后办公空间的驱动力 - 潜在写字楼租户选择更新 / 改造后商业物业时，空间成本是重中之重，还考虑项目区位等因素，受租户和物业类型影响 [23] - 空间成本方面，区位和品质影响写字楼租赁价格，智能科技可降低办公空间成本 [23][30] - 员工工作效率方面，新颖设计和工作环境可提高员工生产力，健康快乐环境助公司提高生产率 [31] - 员工幸福指数方面，建议参考国际 WELL 建筑协会方针，健康舒适环境吸引租户入驻 [32][40] - 人才吸引和留用方面，办公空间绿色环保、有最新办公科技等能吸引优秀人才 [42][43] 总结 - 城市更新 4.0 前瞻性是确保城市可持续发展关键，政府需制定前瞻性方案 [46] - 写字楼租户从租赁成本、物业区位等多方面评价更新 / 改造空间吸引力 [47] - 成功的城市更新 4.0 推动改造 / 更新后物业成为卓越办公空间，使租户受益 [48] 附录 - 上海高觅办公室将 600 平方米写字楼改造成东亚首个获 LEED v4 铂金认证项目，2015 年初设立，有诸多绿色设计和成果 [52][54][57]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][8] 报告核心观点 - 创新区是以创新型产业发展为驱动的城市更新理念，通过产业与企业的发展帮助所在城市提高区域价值和全球竞争力 [3] - 全球领先的创新区正向城市中心或次中心聚集，以满足年轻人才对工作生活平衡的需求并促进创新网络的形成 [10] - 创新区通过产业升级驱动城市高质量发展，为城市注入新动能、推动面貌升级、优化城市效率和人才结构 [19][20][21][22][23] - 成功的创新区包含经济资产、物理空间与社交网络三大元素，需要引入"锚"机构、发挥资本作用并构建大企业与创业企业共生的生态系统 [26][110][114][122] 创新区向城市转移的原因 - 年轻一代知识份子和科研人员更注重生活与工作平衡，偏好热闹便捷的市区生活 [10] - 企业为自身发展选择靠近知识与创新源头，随人才向城市中心汇集 [10] - 市中心具备便利交通、高频社交活动，更易建立交流网络带动创新 [10] - 城市中心的历史文化痕迹满足创新企业偏好的"调性"，具有吸引落户的先天优势 [11] - 企业需要地理上接近终端用户和初级市场，城区恰好居住着企业服务的终端用户 [11] - 疫情后灵活办公模式兴起，城市中心可高效实现人才在社区、咖啡店等第三空间之间的转换 [15] 创新区对城市更新的意义 - 以产业升级为核心驱动的城市更新是城市高质量发展的重要持续动能 [19] - 创新与科研可帮助城市提升经济规模和增长速度，促使经济结构、劳动力结构等发生重大变革 [20] - 通过科技创新产业发展倒逼城市物理空间的持续改善与更新，如艺术空间、公园绿地等 [21] - 科技创新技术在数字政府、智慧城市等领域作用巨大，可打通城市各维度堵点难点痛点 [22] - 科技创新产业作为知识技术密集型产业，长期为城市吸引高素质人才并优化人才结构 [23] 创新区的组成元素 - 经济资产包括驱动、培育和支持创新区发展的相关企业、机构和组织，通常通过科技企业、高等学府或研究机构作为引擎 [26] - 物理空间不仅包括办公场所和住房，还应包含购物中心、广场、公园、交通、学校等承载人类活动所需的物理载体 [26] - 社交网络是创新区成功的关键，需要高校、科技企业与科研机构展开有序频繁的交流与信息共享 [26] 科技创新企业与机构的关注点 - 人才是创新区的主力军，靠近人才源头如高校是全球创新区的重要特点之一 [29] - 成本是企业选址的重要因素，我国以较低的土地、能源和人力成本多年排名第一，但优势较以往明显下滑 [29][31] - 便利度包括企业对外联系、员工生活工作、城市营商环境等，其中交通通达性在全球化经济发展下十分重要 [36][37] - 产业链与产业生态系统的完整性是支持科技创新企业发展的重要条件，包含产业链上下游及更多利益相关方参与 [39] 旧金山米逊湾案例启示 - 加州大学旧金山分校（UCSF）进驻带动区域发展，形成超过200家生命科学公司集群，包括新基医药（市值700亿美元）、辉瑞等大型国际医药公司 [43][47] - UCSF通过自身商业化机构UCSF创新创投支持创业，催生超过200家初创公司，是区域长期保持产业活力的重要因素 [52] - Mission Bay打造职住混合城市社区，包含6,000套住宅、56万平米办公空间、4.6万平米商业空间及49英亩以上公共公园 [57] - 区域吸引70多家孵化加速器进驻，成为生命医学创新创业圣地，2006至2016年间孵化出数百家生命科学或医疗技术初创公司 [58] 剑桥市肯德尔广场案例启示 - 区域被称为"全球最具创新性的1平方英里"，2022年获得NIH资金31.72亿美元、VC资金235.92亿美元，拥有10,119项专利 [65] - 麻省理工学院连续11年QS排名世界第一，关注研究成果市场化，搭建学校、企业、政府三方交流平台 [68][70] - 政府积极干预，2010年启动"创新波士顿"战略，将肯德尔广场改造为适合孵化创新的城市空间 [74] - 区域内辉瑞、阿斯利康等医药巨头落户奠定产业地位，风投机构支持初创企业成长，80%为创业企业 [80][83] 伦敦知识园区案例启示 - 以国王十字车站为中心1英里范围内由73个知识机构发起成立，成为世界最大知识集群之一，拥有98,500名学生、57,000名员工 [86][89] - 片区改造后拥有发达地铁线路，可便利到达伦敦5个国际机场，欧洲之星2小时16分可达巴黎市中心 [90] - 规划建造约10万平米公共空间，约占开发面积40%，通过谷仓广场、潘克拉斯广场及运河走廊等节点促进人才交流 [92][94][99][101] - 吸引谷歌、Meta、Rolls-Royce等科技巨头入驻，形成科技、媒体、娱乐、金融、时尚等多产业融合 [89][106] 创新区建设经验总结 - 引入"锚"机构如大学、研究机构是创新区成功的关键因素，可培育集聚人才并助推科研成果产业化 [110] - 政策制度是政府、科研机构与企业之间的纽带，维持科研机构与商业化组织在创新创业生态系统中的平衡 [113] - 资本是推动科技创新走向商业市场的重要助力，如深圳创新投累计投资金额约936亿元，助力245家投资企业上市 [114] - 创新区需要大企业与创业企业共生，既保持创新活力又具备资金及伙伴联盟关系 [122] - 规划应重视土地混合利用开发，提倡商业、居住、娱乐等功能融合，并加强交通设施建设避免"孤岛化"发展 [125][131]

报告行业投资评级 报告未提及投资评级相关内容 报告的核心观点 - “一带一路”自2013年提出后受国际社会高度关注 旨在加强沟通联系、促进贸易发展 国内外企业应重视并把握其带来的机遇 [30] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - “一带一路”是习近平提出的经济合作倡议 旨在加强欧亚非国家交流合作 突显中国在国际事务中发挥更大作用的决心 [4] - 2010 - 2016年 《财富》世界500强中国上榜企业从43家增至103家 大中华区约900家企业规模达十亿美元级别 [4] - 国内国企和民企发展到一定规模后 希望借“一带一路”“走出去” 海外企业也将其作为跳板发掘新商机 [4] 什么是“一带一路” - “一带一路”是习近平提出的经济合作倡议 包括“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路” 旨在加强与欧亚非国家交流合作 [6] - “一带一路”包括六条陆上经济走廊和一条远洋航线 涵盖近60个国家 贯穿欧亚大陆 延伸至大洋洲和非洲东部 整体建设预计投资4 - 8万亿美元 [7][8][9] 中国企业新商机 - 中国企业可借“一带一路”在全球扩张业务 原因包括开辟新市场、获取自然资源、获取科技和管理经验等 许多中国企业排名世界前列且金融实力强大 [11] - 制造企业渴望“走出去”开拓国外市场 以解决产能过剩和利润偏低问题 [14] - 中国企业意识到创新重要性 部分通过自主研发和管理提高竞争力 部分通过寻找伙伴或境外收购引入先进技术 [15] - 2016年中国企业海外并购交易量同比增长21%达438笔 实际投资金额达2158亿美金 较2015年增长148% 热点行业集中于制造业、金融服务和医疗健康 [16] - 中国国有企业国际化战略实施数十年 取得一定成效 “一带一路”为国企融入国际市场开辟新道路 使其国际化转向优化运营管理和增强竞争力 [20] - 2015年国企对外直接投资流量占全年总流量的34.7% 民营企业占比65.3% 民营企业业务灵活、投资多样 但面临“融资难”和海外战略管理经验不足等问题 [21] 海外企业如何受益 - 海外企业需透彻理解“一带一路” 结合自身优势和商业策略 才能把握商机 在市场中立足 [25] - “一带一路”将在参与基建项目、提供设备技术、联合提供服务、合作开发客户、进入中国市场、利用资金、参与融资、加强国际贸易等八个方面为海外企业带来机会 [25] 总结 - “一带一路”受国际社会高度关注 是规模庞大的贸易合作计划 对全球贸易投资影响深远 国内外企业应重视并把握机遇 [30]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30] 报告核心观点 - 中国住房租赁市场在政策推动下发展进程大大提速，将成为房地产市场长效机制的重要组成部分，并对市场参与主体及经济社会发展产生深远影响[1][3][6] - 当前中国住宅租赁市场远远落后于商品住宅买卖市场，市场化的租赁体系亟待发展，未来将构建“高收入者购房、低收入者靠保障、中间地带靠市场化租赁”的多层次住房体系[2][3] - 住房租赁市场的健康发展有助于缓解房价压力、引导资金流向、稳定房地产市场，并需要系统化的制度建设和金融、税收等政策支持作为前提与基础[6][8][9][13][14] - 报告展望了租赁住房市场发展的三大趋势：压低租赁用地价格并引入资产证券化、鼓励国企涉足以培育龙头企业、认识到长效机制建设道阻且长[15][16][17][24][26] 现状与不足 - 中国住宅开发投资额从2000年的3,582亿元上升到2016年的68,704亿元，但市场化的住房租赁市场多年来未受关注，缺乏制度规范和规模化运营企业，体系不成熟[2] - 在以买卖和保障房为主的体系下，大量中低收入人群住房需求难以满足，至“十二五”末，针对中低收入者的保障房覆盖率仍低于20%[2] - 中国流动人口高达2.47亿人（截至2015年末），大部分租住私人住宅，面临中介不规范、租期不稳定、监管缺位等问题，且家庭化流动趋势对居住资源提出了更高要求[8] 作用与意义 - 完善的住宅租赁体系及“租购同权”能促使部分居住需求转向租赁市场，使买卖交易回归理性，有助于缓解房价压力[6] - 伴随市场化租赁住房发展，REITs的推出将为资金提供新的投资路径，减少资金过度集中于商品住宅交易，有助于化解金融风险并支撑实体经济发展[6] 前提与基础 - 租赁市场发达的国家均有完善的租赁法律体系，中国目前虽无正式法律，但自2015年底以来中央多次在重要会议和文件中指导租赁市场发展，地方政府也陆续出台政策（如广州“租购同权”）[8][9][10] - 住建部等九部委于2017年7月联合发文，选取12个人口净流入的大中城市开展住房租赁市场试点，支持国企转型为住房租赁企业，并建设政府住房租赁交易服务平台[10] 探索与借鉴 - 根据OECD 2014年数据，美国市场化租赁解决住房的比例为34.9%，德国高达50.3%，而中国面对超2亿流动人口，住房租赁市场发展空间巨大[12] - 房地产开发企业（如万科泊寓、龙湖冠寓）、酒店集团（如家逗号）、中介平台（链家自如）等均已尝试涉足住房租赁市场，但尚未出现规模化、专业化的大型租赁企业，缺乏良好盈利模式是重要障碍[12][13] - 金融政策支持是市场发展的基石，可借鉴国际经验如美国的HOME FUNDING和REITs、德国的税收优惠及低息贷款、法国的地方政府信贷担保等[13] - 中国九部委文件已要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，未来预计在金融、税收、补贴方面会有更多鼓励政策出台[14] 发展与趋势：趋势一 - 为鼓励市场发展，上海于2017年7月成交的两幅租赁住宅用地楼面地价均不足6,000元/平方米，远低于普通宅地，旨在通过低成本保障物业租金收益率[16] - 租赁住房用地供应已被纳入北京、广州等多个热点城市的土地供应计划，例如北京2017-2021年计划供地中租赁住房占22%（6000公顷中的1300公顷），上海“十三五”计划中租赁住房占31%（5500公顷中的1700公顷）[16][19][20][21][22] - 中国大多数重点城市住宅租金回报率不足2%，与国际上5%左右的平均水平相差甚远，制约了REITs发展[16] - 随着租赁市场发达、观念形成及产品多样化，租金收益率有望稳步提升，为REITs的长足发展创造条件[17] 发展与趋势：趋势二 - 政策支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以发挥其在稳定租金租期、盘活存量房屋、增加有效供给等方面的引领和带动作用[24] - 在发展初期，通过国有企业推动市场快速启动效果将更为显著，未来随着制度完善，预计将培育出规模化、专业化、多样化的租赁运营企业[24] 发展与趋势：趋势三 - 建立租赁住房市场是系统性、长期性的建设工程，涉及供给侧改革和公共资源均等化，预计短期内不会对房价或租金产生显著影响[26] - 未来预计将有更多法律法规、具体规范措施以及土地供应、金融环境等支持政策陆续出台，最终形成新型住房供应体系[26]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 中美贸易摩擦升级对中国商业地产和投资市场不同板块或产生轻微或严重影响，若全面贸易战爆发，将对商业地产市场带来较大负面影响 [7] - 报告分析了贸易争端对中国写字楼、零售和工业物流地产的影响，聚焦中国大陆大宗物业投资市场及中国资本在美投资现状与走势，探讨中国面临的贸易挑战 [7] 根据相关目录分别进行总结 第一部分：中美贸易摩擦现状 - 近几个月中美贸易摩擦逐步升级，双方多次增加征收额外进口关税产品，虽 5 月达成和解，但 6 月中旬美国再次宣布对 500 亿美元中国产品加征关税，中国立即报复，目前局势仍在加剧，美国宣称可能对 2000 亿美元中国进口商品加征关税，中国商务部考虑对策 [6] 第二部分：相关数据展示 - 展示了中国房地产相关数据，如不同年份的占比数据等，但未明确数据具体含义 [10][13][15] 第三部分：中国写字楼市场 - 全球金融危机后，中国 4 万亿经济刺激措施使一线城市贸易风险降低，内资公司增长，对优质办公空间需求增加，支撑写字楼租赁市场，缓解经济动荡冲击，外资租户占比低，对整体市场影响不大，如 2017 年北京写字楼外资租赁占比仅 15% [21] - 中美贸易问题恶化或使美国租户投资谨慎、冻结招聘，美资公司可能重新审视扩张或搬迁计划，对上海等外资企业集中市场中长期写字楼需求有影响，短期内外资企业不会大幅缩减办公空间 [22] 第四部分：中国零售市场 - 经济因素曾导致零售业下滑，如 2009 年全球金融危机时中国社会消费品零售额增速下降，但中国经济基础为零售业提供保障，增幅虽放缓但仍保持增长，预计到 2022 年中产阶级达 4 亿人，农村消费力增长快，自 2013 年农村社会消费品零售额增速高于城市，2017 年农村消费占比 14.2% [28] - 中国经济放缓间接影响部分城市零售市场，贸易密集型行业就业人数下降，消费者消费能力可能降低，沿海传统制造业密集城市更明显，零售商营业额和租赁需求预计下降 [28] 第五部分：中国工业地产市场 - 中国是制造业和物流运营发源地，占全球制造业四分之一份额，全面贸易战爆发或影响全球供应链，美国贸易导向公司考虑转移产能，如彪马制定应急计划，但不确定有多少公司会迁出中国 [34] - 若公司迁出，沿海省份物流服务及仓储空间需求将受影响，广东、江苏和浙江等省份未来 6 - 12 个月物流仓储物业空置率将上升，内陆和西部省份基本不受影响，中部及西南区域省份物流仓储物业需求在“一带一路”倡议下增长迅速 [34][35] 第六部分：中国大陆投资市场 - 展示了中国大陆投资市场相关数据，如不同年份的投资金额等，但未明确数据具体含义 [41] 第七部分：中资在美投资 - 展示了中资在美投资相关数据，如不同企业的投资金额和项目数量等，但未明确数据具体含义 [58] 第八部分：总结与展望 - 虽贸易摩擦未全面升级，但中美贸易联系紧密，有望通过谈判解决问题，5 月高层会谈是积极步骤，预计双方会合理处理贸易问题 [68] - 未来应关注 2018 年 11 月美国中期选举、2018 年世贸组织预计制裁美国及欧盟对中国实施非市场经济国待遇等事件，这些可能影响中美贸易关系及两国房地产和资本市场 [69]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 我国在战略和实践层面与 ESG 多个目标契合，基础设施投资运营与 ESG 管理理念高度契合，有必要构建具有中国特色的基础设施公募 REITs ESG 评价体系，推动 ESG 理念融入基础设施项目运作全过程，以服务实体经济高质量发展 [15][16][20] 根据相关目录分别进行总结 研究目的及意义 - 探讨市场对 ESG 的理解和实践现状、ESG 与资产运营和公募 REITs 二级市场相关性、国际主流 ESG 评级机构经验，构建符合中国国情的基础设施公募 REITs ESG 评价体系 [14] 中国基础设施公募 REITs 的范畴及其 ESG 特征 - 公募 REITs 是资本市场新兴投资产品，我国基础设施公募 REITs 2020 年正式启动，试点底层资产多样，以“公募基金 + 专项计划 + 项目公司”持有底层资产，原始权益人在全生命周期扮演多重角色 [23][24] - 截至 2023 年 7 月 31 日，28 支 REITs 总发行额约 924 亿元，包括 16 支不动产产权类和 12 支特许经营权类，底层资产涵盖七大类型；特许经营权类资产投资者关注项目运营安全等 ESG 特征，产权类资产投资者关注可持续建筑设计等 ESG 特征 [28][30] - ESG 政策影响基础设施建设和运营，关注长期可持续回报，提高抗风险能力；ESG 投资理念获认可，投资者可在多环节整合 ESG 因素，“绿色资产”受青睐；基础设施 ESG 发展呈环境友好、社会融洽、科技向上、数据可靠趋势；实现可持续发展可采取生态环境、经济社会、金融财务可持续发展三大策略 [35][38][41][45] ESG 在我国公募 REITs 领域的实践情况和市场呼声 - 5 支 REITs 发布 ESG 报告，信息披露参考标准和关键议题有共性，各项目根据资产类型选特色议题，不同程度披露对国家政策响应情况，体现本土化尝试 [48][49][52] - 调研回收 163 份有效问卷，近半数受访者未开展 ESG 实践，整体处早期阶段，管理机制和披露制度待提升，管理人和投资人开展 ESG 驱动力有侧重 [56][59] - 40% 受访者认为 E、S、G 重要性排序为 E ＞ S ＞ G，现阶段更关注环境效益；受访者关注环境、社会、治理维度的多个议题 [61][62][63] - 84% 受访者认为 ESG 表现对资产运营有正面影响，85% 投资人愿为 ESG 表现更优项目支付更高价格，58% 受访者认为 ESG 与二级表现一般相关 [74][70][72] - 管理人推行 ESG 难点在于认知不足、缺人才等，投资人难点在于缺披露规则、评估工具等；77% 受访者认为有必要构建中国特色基础设施 ESG 评级体系 [76][75] 中国基础设施公募 REITs 的 ESG 评价体系构建思路 - 国际 ESG 信息披露标准与评价体系为 ESG 生态系统提供指引，GRESB 对基础设施类项目打分并融入气候风险管理指标 [78][79] - C-REITs ESG 评价体系由资产和主体两部分构成，资产维度从 E、S、G 评估，主体维度采用原始权益人 ESG 评分，加权得综合得分 [83] - 该体系体现基础设施行业特点和我国国情，贯彻五大发展理念，避免照搬西方原则；设置环境、社会、治理范畴的多个二级议题，各有核心关注内容和参考标准 [86][87] - 与 GRESB 评级体系对比，在数据来源、评分权重、E、S、G 范畴重要性议题及基金管理层面存在不同 [93]