报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告认为粤港澳大湾区作为世界第四大湾区，具备打造科技湾区的优越禀赋，未来高新技术产业有望成为支柱产业，科技创新将推动区域经济跨越式发展；借鉴旧金山、纽约、东京三大湾区发展经验，提出粤港澳大湾区应成立协调机构、明确发展轴、发挥核心辐射带动作用、促进整体融合发展，最终实现均衡化和要素自由流动[16][59][60] 根据相关目录分别进行总结 引言 湾区经济在全球经济中作用独特，国际一流湾区是经济增长极和技术变革领头羊；中国的粤港澳大湾区呼之欲出，借鉴其他湾区经验有助于其健康高效成长，报告将探讨成熟湾区发展路径、经验，以及粤港澳大湾区发展基础、前景和趋势[4] 生而不同：粤港澳大湾区打造科技湾区的优越禀赋 - 政策推动一体化基础良好，2009 年起国家和地方政策推动规划发展，2017 年提出打造穗莞深科技创新走廊[8] - 港口群和机场群领先，2017 年港口集装箱吞吐量 6247 万标准箱，是世界三大湾区总和 4.5 倍，机场群运输规模居首，内部“1 小时交通圈”即将形成[9] - 经济总量比肩全球成熟湾区，2017 年 GDP 总量 1.37 万亿美元，高于旧金山湾区，接近纽约湾区；广东省 GDP 达 8.99 万亿元，同比增长 7.5%，先进制造业和高技术制造业增加值增长快；港澳第三产业占比超 90%；2017 年广东省 A 股 IPO98 家居全国首位[10][13] - 科创资源密集，2017 年广东省专利授权总量和有效发明专利量均居全国首位，拥有众多国家和省级科研机构；香港有 5 所世界百强大学等科研资源[14] - 高科技企业云集，有 17 家世界 500 强企业，大多“独角兽”业务与科技相关；2017 年底广东省有高新技术企业 3.3 万家；拥有港交所和深交所，香港金融市场发达，为科创产业营造良好金融环境[15] - 小结：粤港澳大湾区高新技术产业发展迅猛，科技创新创业生态系统不断构建，未来高新技术产业将成支柱产业，科技创新是经济发展主要驱动力[16] 他山之石：三大湾区发展案例解析 旧金山湾区 - 天然良港和交通网络奠定基础，2017 年集装箱吞吐量 227 万标准箱，多座跨海大桥及发达的机场、公路、铁路系统连接内外[22] - 产业多中心化和交通促进城市均衡发展，9 个县 101 个城镇实现相对均衡，行政边界模糊化[23] - 教育科研资源培育创新沃土，有加州大学伯克利分校等知名学府，斯坦福研究园推动产学研结合[24][25] - 高科技企业打造“科技湾区”，硅谷集聚众多知名企业，旧金山吸引中小科技企业，形成“科技湾区”[29] - 资金支持助力创新，2015 年美国研发投资占 GDP 比重 2.79%，总额居首；2010 - 2015 年旧金山湾区风险投资额年均复合增长率 25%，2015 年风投规模近 280 亿美元，占美国 46.5%[31] - 区域统筹机构促进一体化，1961 年成立区域性地方政府协会 ABAG[32] 纽约湾区 - 区域规划协会发挥重要作用，1921 年成立纽约区域规划协会 RPA，推出四次湾区发展规划，促进一体化[38] - 行业权威机构集聚产业，有纽约州银行厅、纽约联邦储备银行、纳斯达克等金融机构，吸引金融企业总部设立[40] - 就业结构转型，从制造业经济转型为服务业经济，曼哈顿金融商务服务业集群发展[46] 东京湾区 - 分工协作的港口群带动产业发展，拥有六大港口，形成职能分工体系，带动京滨、京叶两大工业地带发展，2017 年有 38 家世界 500 强企业上榜[47][50] - 政府推动发展，1951 年制定《港湾法》，1967 年提出《东京湾港湾计划的基本构想》[51] 湾区经济发展特点总结 - 港口经济是起步动力，促进制造业、物流业等产业生长[52] - 发达交通网络是基础，提升效率，促进城市协同发展[53] - 教育资源和创新机制带动产业，输出和汇聚人才，促进科创产业发展[54] - 风险投资打造创新生态，支持产学研结合，加速中小企业成长[55] - 整体规划利于协同发展，打破行政边界，实现分工协作和优势互补[56] - 行业权威机构促进产业集聚，吸引相关企业集聚[57] 见时知几：粤港澳大湾区发展趋势 - 成立高规格协调机构，借鉴旧金山和纽约湾区经验，解决不同体制下区域融合问题，促进协调发展[59] - 空间重构明确核心发展轴，未来广深港核心地位巩固，东莞与广深港构筑核心发展轴，高科技产业在四城互补协调发展，形成成熟科创生态系统[60][61] - 深圳：市场化程度高，是“创新之都”，但土地资源紧缺，需与东莞、惠州合作[66][68] - 广州：科教资源丰富，制造业基础扎实，可建成国际创新中心城市和科技创新枢纽[69][70] - 东莞：制造业历史积淀深厚，向“智造”转型，承接深广外溢功能，成为生产基地[73] - 香港：金融市场发达，院校科研实力强，对接国际市场，发展科技金融支持科创[75][76] - 核心辐射带动，东西联动，西岸次轴发力，重大基建项目加强两岸沟通，珠海、中山、佛山、澳门有望形成次级发展轴线，提升整体竞争力[78] - 大湾区整体融合发展，影响力深入腹地，惠州、江门、肇庆强化优势产业，承接产业转移，提升旅游和居住功能，带动周边城市发展[79] - 最终实现发展均衡化，要素自由流动更充分，“1 小时经济圈”提高要素流动效率，带动周边城镇发展，实现区域均衡[80]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2018年天津写字楼市场新增供应量将达历史峰值，空置率会继续攀升，库存压力加大，商家可提高楼宇品质及服务水平提升竞争力；2018年天津优质零售市场新增供应量预计达历史峰值，大体量供应入市或拉升整体空置率，但核心商圈平均租金预计维持稳定 [22][41] 各部分总结 天津宏观经济概况 - 与北中国区主要城市对比，2017年第三季度天津地区生产总值13449.5亿元，第三产业生产总值8180.6亿元，社会消费品零售总额4295.6亿元，房地产开发投资1899.1亿元，2016年失业率3.5%，人口1562.1万 [5] - 2017年第四季度天津有多宗地块成交，如津和营(挂)2017 - 128号被中国人民银行天津分行竞得，土地用途为商服，总价1.02亿元 [6] 天津甲级写字楼市场 各区域市场行情 - 友谊路平均租金119.3元/平方米/月，空置率29.2%；南市平均租金102.5元/平方米/月，空置率18.0%；小白楼平均租金108.4元/平方米/月，空置率20.2%；金融城平均租金103.3元/平方米/月，空置率40.9% [10] 市场动态 - 2017年第四季度无甲级写字楼入市，总存量155.6万平方米，租赁市场活跃，净吸纳量85441平方米，平均空置率降至30.7% [16] - 租赁需求良好，企业搬迁升级或扩张需求是主力，金融行业表现强劲，如日东新材料搬迁、中国金茂天津公司扩租、国商金控整层租赁 [17] - 本季度平均租金平稳，为109.4元/平方米/月，南京路商圈租金领跑，友谊路商圈最低，部分商家或下调租金去库存 [20][22] 未来供应(2018 - 2020) - 2018年一季度预计三座楼宇入市，带来约30万平方米体量，未来竞争加剧，空置率将攀升 [22] 天津优质零售市场 各区域市场行情 - 友谊路平均租金400 - 900元/平方米/月；南市 - 老城厢平均租金300 - 900元/平方米/月；南京路 - 滨江道 - 和平路平均租金200 - 800元/平方米/月；小白楼平均租金140 - 300元/平方米/月；津滨大道平均租金300 - 600元/平方米/月 [29] 市场动态 - 2017年第四季度无新增项目入市，总存量203.2万平方米，消费旺季拉动下，总体空置率降至9.2% [35] - 本季度多个品牌新店开幕，各购物中心开展促销活动，如晟嘉国际影城入驻恒隆广场、YSL和LANCOM入驻南开大悦城等 [36] - 本季度购物中心首层平均租金平稳，为467.0元/平方米/月 [39] 未来供应（2018 - 2020） - 2018年预计7个购物中心入市，带来约45.3万平方米新增商业面积，或拉升整体空置率，但核心商圈租金预计稳定 [41]

报告核心观点 - 世界各国政府积极鼓励绿色金融发展 随着绿色金融产品丰富、市场监管成熟 更多资金将投入全球绿色项目 绿色金融成为传统经济向绿色经济转型的催化剂 绿色建筑占比将逐步增加 中国绿色地产项目将从绿色金融产品中获益 [7][8][9] 绿色金融背景 - 联合国环境规划署指出污染等负面影响造成巨大经济损失 当前经济增长模式逼近环境承载极限 许多国际组织采取行动应对气候变化 中国重视可持续发展和经济增长质量 绿色经济成为重要组成部分 [17] - 2016年中国发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》 绿色金融支持环境改善等活动 是绿色经济不可或缺的部分 2016年G20峰会确立七项金融行业标准 成员国建立绿色金融体系 支持绿色债券市场发展 [20] - 2016 - 2017年绿色金融领域迅速发展 绿色债券和绿色信贷受青睐 2016年全球绿色债券市场规模几乎翻番 2017年发行量增长78％ 总规模达1608亿美元 中国成为全球第二大绿色债券发行国 2017年发行总额同比增长4.5％ 达2486亿元人民币 [21] - 中国加强绿色金融领域国际合作 “一带一路”倡议为绿色金融发展提供机会 中国工商银行发行21亿美元“一带一路”绿色气候债券 [23] 绿色金融全球维度 资金来源与问题 - 绿色金融发展促进公募和私募基金投资绿色项目 绿色基金成为向绿色经济转型的催化剂 其资金来源包括政府、金融机构、非营利基金会等 但绿色项目面临融资成本高、投资周期长等问题 关键在于降低融资成本和建立风险管理体系 [31][32][34] 政府、国际组织和企业行动 - 政府积极推动经济向绿色转型 采用多种机制规范绿色金融市场 如荷兰政府的绿色基金计划 有税收激励措施 自2001年起二氧化碳年均减排约50万吨 [33][35] - 国际绿色组织通过国际协定监督各国经济转型进度 举办活动促进国际合作 可持续证券交易所提高企业信息披露透明度 上海和深圳证券交易所是其合作伙伴 [36] - 企业重视业务的绿色化和可持续发展 公众环保意识增强 66％的受访者愿为有环境和社区积极影响企业的商品/服务付更高费用 环境问责制纳入企业社会责任计划 绿色金融发展使有相关计划和平台的企业更易获贷款 [37] 全球绿色债券市场 - 2018年绿色债券发行规模预计达2500亿美元 比2017年增长60％ 资产支持证券、主权和次主权绿色债券增长强劲 2017年主权和次主权机构等发行约1100亿美元绿色债券 占发行总额68％ [30][40][44] - 2017年可再生能源行业获绿色债券资金量最大 低碳建筑和节能行业资金比2016年增加2.4倍 占2017年总资金29％ 预计长远来看该行业绿色债券规模将占全球总体规模40％左右 [45][48] 全球绿色信贷市场 - 绿色信贷体系发展滞后 2017年是分水岭 更多企业申请绿色信贷 如飞利浦与银行财团签署协议 贷款利率与可持续发展绩效挂钩 [49] - 两套绿色信贷原则奠定全球绿色信贷市场基础 《赤道原则》被37个国家的93家金融机构采用 2018年3月相关协会推出绿色贷款原则 符合条件贷款用于绿色项目融资或再融资 [50][51] - 零售绿色信贷产品多样 绿色住房抵押贷款需求预计较高 如澳大利亚部分金融机构有相关产品 绿色信贷有接触广泛借款人等优势 预计未来几年快速发展 [52][54] - 德国绿色信贷体系相对成熟 政府参与产品开发推广 复兴信贷银行提供财政补贴 2014年为环保和可再生能源项目发放360亿欧元贷款 还在中国提供60亿欧元贷款 赤道原则被广泛接受 [55] - 美国从法律层面支持绿色信贷市场发展 国会通过一系列环保法律 金融机构承担环境责任 美国银行启动200亿美元绿色商业发展项目 设立基金为相关企业贷款 组织众筹等 [56] 绿色金融中国大陆维度 驱动因素与发展 - 绿色投资对中国经济可持续发展重要 中国每年需投资2万亿 - 4万亿美元实现环保承诺和绿色转型 民间资本占85％ - 90％ 银行业、保险业和资本市场改革 提供绿色金融产品组合 [58] - 2016年《关于构建绿色金融体系的指导意见》发布后 中国从确立法律设计、发布政策、建立评级和管理体系、改善监管合作四方面改革 并建立5个绿色金融试点区 [60][61][64] 中国绿色债券 - 2017年中国发行181支绿色债券 总额2486亿元人民币 加强全球绿色债券市场领导者地位 金风科技2015年7月发行3亿美元绿色债券 实现近五倍超额认购 [57][66] - 2017年中国绿色债券82％属在岸市场 银行间市场占69％ 随着标准与国际惯例接轨 离岸债券发行规模预计快速增长 [69] - 2017年大型金融机构发行绿色债券占比最高 但从2016年的73％降至47％ 绿色资产支持证券份额从2016年的1.7％升至5.9％ 有望促进绿色建筑行业发展 [70] - 2017年与能源相关绿色债券占比最大 高效能/低碳建筑款项仅占12％ 但建筑活动和物业运营能耗占比较高 预计未来房地产行业绿色债券增多 [75] - 中国将使国内信用评级与国际接轨 鼓励通过债券通发行绿色债券 预计更多发行主体效仿 2016 - 2017年6个绿色债券指数启动 预计未来更多相关结构性产品问世 促进跨境资本流动 [77][78][79] 中国绿色信贷 - 2012年中国银监会印发《绿色信贷指引》 金融机构加强信贷审批管理等 绿色信贷制度使政府落实环保 削弱高能耗高污染项目投资 促使企业承担责任 为银行业提供转型机遇 [80][81][82] - 2017年6月底21家主要银行绿色信贷余额8.22万亿元人民币 2013年底为5.2万亿元 2017年绿色交通、可再生能源和清洁能源、节水项目获最多绿色贷款 实现可观环境效益 不良贷款率低 [82][83][87] - 中国绿色信贷市场有发展空间 应建立问责制度、信息共享平台 鼓励创新 绿色住房抵押贷款受关注 辽宁和马鞍山农村商业银行有相关措施 预计市场规模快速增长 [91][92][93] 全球及中国的绿色地产 全球维度 - 绿色商业建筑和空间受投资者、开发商和用户关注 因其有环保和商业利益 绿色建筑可带来更高租金和资本价值 如中国获LEED认证甲级写字楼租金中位数高于市场平均 [98] - 以上海甲级写字楼市场为例 2018年三季度绿色甲级办公楼面积占总存量53.2％ 2012 - 2018年存量增加9.1倍 2018年三季度绿色甲级写字楼平均租金比非绿色高出11.4％ 资本价值高出9.7％ [100][106] - 绿色建筑可降低运营成本 新建节约15％ 改造节约13％ 租户愿在绿色建筑工作 对公司股价有积极影响 绿色建筑促进租户健康和福祉 提高员工生产力 [109] - 新绿色技术包括建筑外部获取能源和资源的太阳能获取（毛发型、红外光谱太阳能电池板）、雨水收集 以及建筑内部转化能源和资源的升降机系统能量转化、灰水/黑水转化 [117][120][130] - 房地产投资信托基金中 底层资产是否为低碳和节能建筑成投资者考量因素 绿色建筑对其运营和回报有积极影响 绿色房地产投资信托基金有更透明信息披露机制 美国在该领域领先 相关指数涌现 [138][139][142]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][3][4][5][6][7] 报告核心观点 * 报告核心观点是：在中国，办公空间的健康与员工幸福感项目正从一项额外福利转变为企业成功的关键因素，其核心价值在于提升员工生产力、吸引和保留人才，并最终保障企业利润[3][4][5][113] * 报告认为，非传染性疾病对中国公共健康和经济构成重大挑战，而城市白领是高风险人群，这促使政府、企业和员工个人都更加重视健康[8][9][15] * 报告指出，全球性的健康和幸福感标准（如WELL建筑标准）已在中国广泛传播和应用，大量企业已经或计划实施相关项目，未来该领域在中国办公空间的应用将更加广泛[4][29][63][82][84] 根据相关目录分别进行总结 中国人的健康状况 * 2015年中国人均寿命达到76岁，但非传染性疾病（如心脏病、癌症）是主要健康威胁，占中国人死因的87%和医药负担的82%[8] * 人口老龄化加剧，2016年60岁及以上人口占总人口15.8%，是1986年（7.8%）的两倍多[8] * 城市化与生活方式改变导致久坐、压力增大，中国白领健康状况堪忧，2016年上海仅64%白领拥有健康生活方式，较2015年的77%显著下降，53%的男性超重[9] * 中国劳动者年均工作2000至2200小时，比美国多17%，56.6%的白领抱怨没有锻炼时间[10] 健康与幸福感 – 政府因素 * 劳动力健康恶化会对生产力、企业收入、储蓄、消费和国家税收产生持久负面影响[3][15] * 据研究，2012至2030年间，因四大非传染性疾病，中国经济预计损失19万亿美元，接近2014年GDP总值（10.4万亿美元）的两倍[15] * 中国政府已颁布《“健康中国2030”规划纲要》等一系列政策，旨在普及健康生活方式并提升健康服务水平[15][16] 健康与幸福感 – 企业因素 * 企业关注员工健康的核心动机是提升生产力，健康快乐的员工更可能留任、创新、努力工作和良好协作[20] * 投资健康和幸福感项目可降低企业成本并提高生产效率，例如：减少计划外缺勤（5%）、减少医疗开销（66%）、提高工作绩效（10%）[22][23] * 成功的项目需获得高层支持、基于员工价值观、融入日常生活并建立有效的评估标准[21][24] 健康与幸福感 – 员工因素 * 随着劳动力文化程度提高，员工个人对健康和幸福感的意识与追求日益增强[5][26] * 有效的项目能增强员工的归属感与同事情谊[26] * 在美国，85%的初创企业认为员工健康和幸福感项目值得投资，63%已实施此类项目[26] 健康与幸福感 – 世界标准 * WELL建筑标准是国际主流认证体系，涵盖空气、水、舒适度、健身、营养、光、精神七大概念，其中空气权重最大（29%）[30][32][33] * 中国于2017年颁布本土的“健康建筑评估标准”，包含空气、水、舒适度、健康、人文环境和服务六个维度，空气权重也为最大（24%）[31][34][35] 健康与幸福感 – 中国目前的最新趋势 * 截至2017年11月，全球超过530个项目获WELL认证，中国以114个项目位列全球第二，仅次于美国（253个）[63][66] * 融入健康和幸福感元素的办公空间设计在中国日益普及，包括：运用色彩心理学、引入自然光、布置绿植、打造亲近自然或水景的空间、设置安静休憩室等[64][65][67][68][69][70] * 实施项目面临挑战包括：成本、高层支持、空间正确使用、污染控制、项目优化与长期维护承诺等[71][73] 健康与幸福感 – 当前对于健康和幸福感项目的思考（基于问卷） * 概念认知：90%的受访企业和房地产专业人士听说过办公空间健康和幸福感的概念[80][81][82] * 实施现状：约60%的企业已经或计划引入相关项目[84][85]，其中30%已实施成熟方案，40%为有待完善的方案[86][87] * 核心动机：48%的企业实施项目的主要目的是吸引并留住人才[90][91][92] * 成效衡量：42%的企业将员工满意度作为首要衡量标准[93][95] * 重要元素：受访者认为最重要的三个特征是：推崇健康的设计（33%）、员工幸福感项目（27%）和员工压力管理（15%）[99][101] * 关键标准：新鲜空气（31%）和工作环境舒适度（26%）被认为是最重要的健康标准[102][103][104] * 主要困难：54%的受访者认为成本是最大实施困难，25%认为成效难以衡量[105][106][107] * 未来挑战：56%的企业认为员工健康问题增多将是未来十年影响运营的最大因素[108][110]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 过去五年中国大陆独角兽企业数量迅速增加，发展得益于政府支持和科技巨头投资，在众多行业发光发热，给传统行业带来变革 [5][6][136] - 未来几年中国大陆独角兽企业数量预计继续增加，对办公空间需求将迅速增加，将极大影响办公空间租赁 [138] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 2013年底中国大陆仅有2家独角兽企业，到2019年1月底增长到82家，2018年前10个月全球超四分之一新独角兽企业在中国大陆诞生 [5] - 中国大陆独角兽企业发展得益于政府支持和科技巨头投资，带来创新浪潮，对办公空间需求增加 [6] 报告介绍 - 报告由背景和问卷分析两部分构成，背景部分论述独角兽企业特征及运营细节，问卷分析部分针对其未来在中国大陆选择办公空间的意向 [16][18][20] 背景 独角兽企业及其特征 - 2013年底全球仅有13家独角兽企业，截至2018年12月31日达309家，总估值约1.142万亿美元，增长原因包括风投注资、科技巨头投资和技术创新 [23][25][27] - 美国独角兽企业数量领先，中国大陆排第二，2018年12月全球估值最高的10家独角兽企业中，美国占7家，中国大陆占3家 [28][30][33] - 互联网软件与服务行业是独角兽企业摇篮，按需服务行业总市值居首，越来越多独角兽企业选择IPO且规模增大 [34][37][45] 中国大陆的独角兽企业 - 过去五年中国大陆独角兽企业数量大幅增长，收入也在增长，主要从互联网软件与服务等领域起步，初创企业达10亿美元估值门槛速度更快 [49][51][53] - 中国政府通过“中国制造2025”等政策支持初创企业，BAT为独角兽企业提供资金助力，投资朝阳产业 [58][62][66] - 独角兽企业推动数字经济发展，促进经济模式转型，多家已上市，未来将有大批在香港完成IPO [74][75] - 独角兽企业改变传统行业运作方式，如瑞幸咖啡和一起作业，还促进行业结构转变，如魔方公寓和优客工场 [77][79][81] - 独角兽企业崛起对商办领域需求增加，总部集中在一线和二线城市，或影响写字楼租金 [90][92][98] 问卷分析 - 受访独角兽企业总部多位于北京、上海、杭州和深圳，涉及行业广泛，多数企业员工超1000人 [102][103][104] - 78%受访企业打算扩大办公租赁面积，选址看重周边人才储备和交通通达度，倾向入驻高校及科研机构周边商务园区 [105][108][110] - 43%受访企业当前不优先选绿色建筑，48%表示会积极选择，83%会执行提高员工健康和幸福感计划 [116][117][121] - 100%受访企业会采用联合办公/灵活工位等设计元素，超60%认为智能办公空间技术重要，投资主要为提升员工体验和运营效率 [125][126][130] 要点总结 - 过去五年中国大陆独角兽企业数量迅速增加，发展得益于政府支持和科技巨头投资，带来创新浪潮和行业变革 [135][136] - 未来几年中国大陆独角兽企业数量预计继续增加，对办公空间需求将迅速增加，将极大影响办公空间租赁 [138] - 78％受访企业将扩大办公空间租赁面积，选址看重周边人才储备，员工重视健康和幸福感，多数愿意用智能办公技术，将采用联合办公设计元素，选择绿色建筑有进步空间 [139]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 住房租赁市场自2017年以来得到全方位支持进入发展快车道，长租公寓市场处于发展初期，虽未出现垄断品牌，但不同运营商影响力有差别 [2] - 报告梳理长租公寓市场宏观环境和发展现状，结合典型样本市场表现，分析运营现状、特征、问题及趋势，聚焦盈利模式和融资渠道等关键问题并展望未来 [2] 根据相关目录分别进行总结 第一章 长租公寓发展趋势分析 1. 参与主体——开发商品牌扩张势头最劲，国有企业发挥引领带动作用 - 长租公寓吸引房企、中介、酒店、创业品牌等多方参与，不同品牌特色鲜明 [9] - 从门店数量看，魔方公寓最多，龙湖冠寓和万科泊寓紧随其后，城家公寓和世联红璞次之 [9] - 创业系魔方公寓运营有经验优势，房企系品牌发展迅猛，酒店系城家公寓运营服务和成本控制有优势，世联红璞分散式公寓拿房优势强 [10] - 大型国有租赁企业在政策支持下发挥引领带动作用，未来将在住宅租赁市场发挥更重要作用 [14] - 银行、互联网巨头从多角度切入租赁市场，成为重要力量 [15] 2. 盈利和融资——前期资金投入量大，资产证券化探索中前行 - 建立良好盈利模式是长租公寓行业核心问题，“二房东”模式以租金差为主，重资产模式含资产增值，资产托管模式收服务费，但国内缺乏成熟品牌 [16] - 长租公寓前期资金成本高，扩张对资金挑战大，寻求融资渠道迫切 [16] - 主要融资方式有机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化，但中小运营商融资困难，个别品牌租金分期融资隐患大 [17] - 政策鼓励下住宅租赁类REITs等多有发行，但长租公寓收益率低、法规不完善、缺长期投资人，资产证券化仍需发展完善 [18] 3. 租金走势——长租公寓租金差距大，健全监管体系促持续健康发展 - 5大品牌公寓租金范围23.3 - 659.3元/平方米/月，因城市级别、地理位置、配置等因素差距大 [19] - 不同城市长租公寓与商品住宅租金关系不同，对不同客群有不同吸引力 [19] - 2018年上半年多地租金上涨、违规租金贷等乱象，多地发布管控政策使市场乱象减少 [20] - 未来需增加住房供应、加快租赁立法解决供需矛盾，完善监管体系使租金更合理 [25] 4. 产品供应——一居室为主力产品，多元化供应是发展趋势，把控品质是持续发展之道 - 年轻白领是长租公寓核心客群，一居室产品供应是主力，拎包入住等配置和服务吸引客群 [26] - 不少品牌推出多层次产品线，但受客群基础限制布局较少 [26] - 地方政府推出不同住宅租赁产品，如杭州蓝领公寓，既丰富产品选择又促进民生和城市发展 [27] - 2018年长租公寓甲醛超标事件暴露监管空白，多数品牌也在进行产品创新，政府监管规范在补充 [28] 5. 房屋来源——创新政策支持不断，新增与存量改造结合，多渠道增加供应 - 政府通过政策创新鼓励多渠道增加房源供应 [29] - 租赁用地出让：多地推出只租不售地块或配建租赁用房，2016 - 2018年底22个城市推出322宗租赁相关用地，上海、杭州、北京成交规模大，地价低利于长租公寓发展 [30] - 集体用地建设租赁住房：试点城市从13个增至18个，北京在该领域走在前列，项目供应将提升租赁市场规模、稳定租金 [31] - 存量房改造：盘活旧厂房、商用楼、城中村等用于租赁，如深圳改造城中村，为多方带来多赢效果 [33] 6. 市场分布——一线及强二线城市租赁市场规模快速扩大 - 一线城市和强二线城市流动人口多、房价高，长租公寓需求充足，上海门店最多，广州、北京等次之，公寓供给与城市人口正相关 [34] - 长租公寓活跃城市除样本品牌外还有本土品牌，部分城市市场规模发展较缓，未来有望扩大 [34][35] - 长租公寓门店选址除中心城区周边，还沿轨交沿线、商务园区和产业园区分布 [35] 第二章 长租公寓市场发展概览 北京 - 市场环境及相关政策：北京产业结构升级，第三产业占比高，营商环境好，人才吸引力强，住房租赁市场重要且向规模化等方向发展；政策方面，2015年起出台相关政策，开展集体建设用地建设租赁住房试点，加强监管 [39][40][41] - 长租公寓市场发展现状：供应端，长租公寓进入品牌化阶段，集中式公寓品质较好，主要分布在东部和南部，主流户型为一居室，提供多种服务和公共社区；需求端，主力租户为中高端白领，租金和通勤是考虑因素，产业集中和地铁沿线产品受欢迎；未来市场竞争压力将加大，产品需提升 [45][46][54] - 长租公寓租金分析：五大主流品牌租金范围70.6 - 659.3元/平方米/月，平均212.9元/平方米/月，与优质租赁住宅租金差距不大，中心城区高租金房源出租率高，运营商倾向长期租约租户，商务区和产业集中区项目出租率超90%；2018年前11个月商品住宅新房成交均价40,357元/平方米，较2017年同期下降5.7%，市场将强化监管、增加供给、规范租赁 [55][56][59] 上海 - 市场环境及相关政策：上海将建设为卓越全球城市，经济实力强，人才吸引力高，城市更新和政策红利为长租公寓提供市场空间；政策鼓励新增用地建设、改建租赁住房，提供金融支持，完善租赁市场框架 [63][64] - 长租公寓市场发展现状：供应端，市场发展迅猛，品牌超30家，主流运营商中城家公寓门店最多，集中式公寓偏好成熟区域，主流户型为一居室，注重增值服务，市场内部盘整，品牌升级多元化；需求端，房价高、人口流入大，需求旺盛，针对不同客群推出产品，中高端市场成绩优异，品牌效应降低违约和空置率；未来市场从扩张向精细化转变，需政策支持，提升收益率是问题 [68][69][77] - 长租公寓租金分析：五大主流品牌租金范围57.7 - 523.3元/平方米/月，平均172.9元/平方米/月，租金跨度大，中心区和非中心区有差异，与中高端商品住宅租金接近，预计租金走势平稳，长租公寓提供优惠吸引租户；2018年前11个月商品住宅新房成交均价52,417元/平方米，较2017年同期上升11.0%，市场处于调整期，走势趋向平稳 [78][79][82] 广州 - 市场环境及相关政策：广州经济稳定增长，人才流入稳定，广佛同城和大湾区融合带来需求；政策完善租赁住房制度，增加租赁住房供给，规范租赁市场 [86][87] - 长租公寓市场发展现状：供应端，住房供求紧张，吸引长租公寓布局，世联红璞和万科泊寓门店最多，房源主要由城中村农民房等改造而来，集中式公寓布局首选中心城区，主流户型为一居室，配套服务差异不大；需求端，长租公寓租金占普通务工人群工资比例高，目标租户为中等偏上收入白领，能提供大众租赁住房缺乏的要素，但市场份额小；未来市场竞争加剧，分散式轻资产品牌主导地位持续，集中式公寓深化专业细分 [91][92][99] - 长租公寓租金分析：集中式长租公寓租金范围41 - 208元/平方米/月，平均95元/平方米/月，非中心城区最低租金高于中心城区，轻资产和重资产品牌盈利模式各有问题，利润增长点在于降低房源和财务成本；2018年前11个月商品住宅新房成交均价22,809元/平方米，较2017年同期上涨39%，受成交结构影响 [100][101][107] 深圳 - 市场环境及相关政策：深圳经济增速高，人口流入多，人口结构年轻，住房自有率低，租赁需求大；成为住房租赁试点城市后，开展制度建设和实践尝试，政策引导市场加速成长 [112][113][114]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 如今办公建筑加速搭建以数据为基础的智能化管理系统，可减少人工参与判断，及时解决物业问题，提高业主和用户满意度，降低风险并提高成本效率 [4] - 真正智能的办公建筑在中国大陆刚崭露头角，未来会更多涌现，其能独立集成物联网软硬件，学习用户行为并带来六个关键增值点 [5][6] - 办公建筑项目间的竞争将推动智能办公建筑领域发展，未来用户对办公空间智能程度要求会更高 [72] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 办公建筑搭建智能化管理系统，通过物联网和传感器收集数据，经软件分析解决物业问题，提高满意度、降低风险和成本 [4] - 真正智能办公建筑能连接写字楼各部分成智能平台，在中国大陆刚起步，未来会增多，可带来六个关键增值点 [5][6] 报告介绍 - 阐述智能办公建筑理念和发展历程，阐明主要功能和六个增值点，关注项目竞争对该领域未来发展的推动，呈现并分析中国大陆智能办公建筑调查问卷成果 [7] 什么是智能办公建筑 - 过去写字楼各系统独立运行，如今智能办公建筑风靡，要将不同部分整合到统一实用平台，实现运营目标、经济可行性和环境影响目标，降低消耗、吸引留住用户 [9][10] - 真正智能办公建筑能自动集成物联网软硬件，学习用户行为，在中国大陆刚出现，未来会增加 [9] 智能建筑发展历程 - 建筑智能化始于20世纪80年代，1980 - 2000年自动化楼宇出现，推动关键性能指标可视化；2000 - 2015年智能建筑面世，实现建筑管理程序化；2015年至今进入认知建筑阶段，可学习并独立采取措施 [11][14] - 期间有诸多重大进展和里程碑事件，如1984年首栋智能楼宇竣工，1999年提出物联网概念，2003年自动采光技术可节约35% - 60%能源等 [15][19] 智能办公建筑有何功能 - 智能建筑提供便利物业服务，包括企业增值、能源和运营、提高舒适度与生产力、空间改造和互联基础设施服务，让用户低成本提升生产力，减少环境负面影响 [27] - 需在建筑设计或翻新时增加智能技术，连接各子系统共享信息，实现主动管理和提升性能，通过多种方式实现建筑结构与功能联系，带来资产管理增值效益 [30][31] - 阿姆斯特丹前沿大厦实现多个智能办公建筑目标，获得资产管理增值效益 [37] 现时 - 智能办公建筑现今的控制系统 - 当代建筑系统复杂，数据多为“暗数据”未被利用，真正智能楼宇能让设施和系统相互联系，数据自由流动可提高系统运行效率，使建筑更安全舒适、运营成本更低 [39] 智能办公建筑六个增值点 - 降低成本：超级连接建筑相关系统，可通过主动检测电网负荷等方式降低运营成本 [46][47] - 提高用户工作效率：提供改善实用性的工具，收集用户数据设计针对性办公空间，提升工作效率 [48] - 增强环境可持续性：利用自动化控制调节温度亮度，实现环境可持续目标，管理数据可视化助决策者了解建筑可持续情况 [51][54] - 吸引并留住人才：提升用户体验感，支持高效工作，移动应用程序辅助协作，帮助企业留住和吸引人才 [55][59] - 提升健康和幸福感：自动调节室内舒适度，包括空气质量、温度、采光和噪音等，激发用户生产力，减少病假 [60][66] - 改善品牌形象：区分不同人员，提供个性化参访流程，自动聚集用户，提升品牌价值 [63] 未来 - 办公建筑项目间的竞争将推动智能办公建筑领域的发展 - 未来楼宇需智能化保持竞争力，用户对智能程度要求更高，中国大城市商业地产市场需与新技术共进，优质物业将成首批智能平台 [72] - 以上海为例，2022年超甲级写字楼供应量将超283万平方米，占甲级写字楼供应总量11%，非智能甲级写字楼将面临租户流失风险 [72] - 未来智能办公建筑不仅关乎能源和可持续发展，有效经济寿命会延长，形成良性循环推动新技术和创新 [72] 调查问卷 - 中国智能办公建筑的现在与未来 - 61%业主选二线城市优质写字楼，39%选一线城市 [75][76] - 91%业主所选写字楼位于核心区域，9%位于非核心区域 [77][78] - 60%业主所选写字楼楼龄0 - 5年，无楼龄超30年的选择 [79] - 多数业主认为优质写字楼比较智能，国内智能化水平有提升空间，3%认为非常智能，无认为根本不智能的 [83] - 74%业主认为用户舒适度等提升是写字楼变智能的首要因素，整体运营和空间利用效率、租金和资本价值上涨分别以51%、49%排名第二、第三 [86] - 51%业主认为租户是推动智能化的主要群体，26%认为是业主 [89] - 63%业主未来五年会投资翻新使写字楼智能化，即使短期无可观回报 [91] - 34%业主认为未来十年所选城市办公建筑智能程度为8分，6%认为会尤为智能 [94] - 63%业主愿意将前沿技术融入写字楼 [96] - 83%业主认为未来20年智能办公建筑将成优质写字楼主流 [99] 要点总结 - 认知型智能办公建筑能连接写字楼各部分成智能平台，在中国大陆刚起步，未来会增多，可带来六个关键增值点 [102][103] - 中国大陆优质写字楼较智能化，首要变智能因素是用户舒适度等提升，推动群体是租户和业主，未来20年多数将完全智能化 [105] 附录 - 阿姆斯特丹前沿大厦是智能商业办公项目，为用户提供自主智能楼宇解决方案，有诸多智能设计和环保措施，降低成本、产生积极影响、推动可持续发展楼宇设计 [109][118]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 当前中国金融开放加速，广度和深度不断加大，未来金融市场将迎来变局 [118] - 金融开放深化初期将伴随国际资本流入和境外金融机构涌入，给写字楼和大宗物业市场带来支撑 [118] - 境外金融机构进入将为一线城市及部分核心二线城市写字楼市场带来商机，境外险资有望支撑大宗物业投资市场 [118] 根据相关目录分别进行总结 金融开放背景 - 2019年11月国务院印发意见，全面取消在华外资金融机构业务范围限制，减少外国投资者准入条件，中国金融对外开放提速 [3] - 自2018年4月以来，中国发布数十条金融市场开放政策，“国十一条”对金融市场全面开放有重要意义，金融开放将给商业地产市场带来机遇 [4] 中国金融市场现状 - 2018年末我国金融业机构总资产达268.24万亿元，增加值从2009年的2.17万亿元升至2018年的6.91万亿元，十年间上涨218%，占GDP比重在全球处于较高水平 [6] - 因准入限制等，外资在银行、保险、股票及债券市场份额较低，截至2019年三季度，外资占中国股票市场比重为3.2%，债券市场为2.3%；截至2017年末，外资银行资产占比为1.7%，外资保险公司为6.2% [9] - 银行业对外开放始于90年代中期，2007年外资银行总资产达1.25万亿元，占比2.38%为历史最高，截至2017年末，外资银行总资产4.2万亿元，占比1.68%；中国企业跨境贷款额从2008年的1143亿美元升至2018年的7300亿美元，未来五年预计增长72% [12][16] - 保险业对外开放最早、程度最高，截至2017年末，有57家外资保险公司，资产占比6.2%，2014年占比6.5%达峰值；中国是全球第二大保险市场，预计2035年超越美国成最大市场 [20][25] - 证券市场自2018年起加速开放，外资积极加仓中国资产，2020年取消证券公司外资股比限制；境外投资者可通过多条渠道入市，2019年9月取消QFII额度限制；截至2018年末，中国外资持股占比2.65%，未来外资占比将提升 [28][31][35] - 债券市场初具规模但与发达国家有差距，截至2019年三季度末，债券市场余额94.8万亿元，境外机构和个人投资者持有2.2万亿元，占比2.3%；2019年4月中国债券纳入彭博巴克莱全球综合指数，10月境外机构交易额环比上升3%，同比大增211% [39][43] 中国商业地产市场的发展机遇 - 中国金融市场开放对商业地产尤其是写字楼市场有积极作用，全球前三十大金融中心中中国有五个城市上榜，二十大金融科技中心城市中中国有六个城市上榜，这些城市将成境外金融机构首选 [48][52] - 北京写字楼市场金融企业成交曾占主导，2019年三季度占比降至19.0%；金融企业偏好金融街、中央商务区和东二环等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比7.7%；未来境外金融机构进入将支撑市场，中央商务区、望京区域和丽泽商务区等将成首选 [54][55][67] - 上海写字楼市场2016 - 2019年前三季度金融业成交约占五分之一，2019年预计不足15%；金融企业偏好陆家嘴、竹园和黄浦等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比18.1%；未来外资金融企业比例将增加，世博前滩板块将吸引部分金融企业 [68][69][79] - 广州写字楼市场2018年金融机构成交占比降至9.3%，2019年前三季度回升至19.1%；金融企业偏好珠江新城、琶洲等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比12.2%；未来外资金融机构将催生更多租赁需求，更多保险机构将布局广州 [80][81][92] - 深圳写字楼市场金融业是租赁需求主力，2019年前三季度成交占比37%；金融企业偏好福田区，福田CBD、车公庙和华强北吸纳需求较多；成交以内资为主，外资金融企业占比6.2%；未来福田区和前海将吸引优质金融企业 [93][94][106] - 二线城市中，上海、广东、安徽等省市保费收入同比增幅高于全国，除一线城市外的省会城市或将成境外保险公司布局优先城市 [107] - 大宗物业交易市场，2018年境外机构投资者成交额占比达37.8%，2019年10月占比28.7%；境外险资表现抢眼，安联在中国配置多笔大宗物业资产；未来将有更多境外资本进入，境外险资将给市场带来活力 [110][114][116]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 气候变化是当今社会主要威胁，建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，房地产行业需更绿色环保，绿色租赁可促进该目标实现，让中国乃至全球房地产市场更绿色、清洁、高效 [6][13] - 绿色租赁能解决委托代理模式问题，为业主和租户增加环境、社会和商业价值，虽在中国内地较新，但在全球已成主流热点 [33][101] - 中国房地产市场变化推动绿色租赁发展，其有降低成本、提高公众形象等收益，且受绿色技术、智能建筑、行业需求和政府计划四个因素驱动 [43] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 过去100年全球气温上升1.1摄氏度，建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，中国大陆商业地产租赁有机会更绿色环保，需施行绿色商业地产租赁 [6] 气候变化——整体情况 - 气候变化迹象明显，过去100年全球气温上升1.1摄氏度，预计会导致野火、冰川融化等问题，喜马拉雅冰川恶化会影响农业和粮食供应 [17] - 减少温室气体排放最佳方法是空调技术革新，整体解决方案需改变生活方式，绿色房地产有发展空间，绿色租赁可促进其目标实现 [20] 绿色房地产——首要任务 - 建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，中国大陆商业建筑能耗占比预计上升，发展绿色房地产是首要任务，且在设计、建造、运营和绿色金融方面已取得进步 [22] - 中国内地开发商建造绿色建筑可吸引租户、降低成本、改善健康和营造社区感，绿色建筑能提高工作效率、留用率和降低缺勤率，在租金和增值方面表现优，中长期会成主流 [24] - 政府出台促进绿色融资举措，中国大陆是G20中满足金融行业标准国家，为绿色房地产和租赁业务拓展提供希望 [25] 绿色租赁——定义 - 普通商业租赁因委托代理模式难可持续，绿色租赁旨在解决该问题，可减少美国商业建筑能源消耗和支出，预计每年节约17 - 33亿美元成本 [33] - 绿色租赁是标准租赁一种，含新或调整条款，可协调业主和租户目标，分为浅、中、深绿色租赁，条款性质和范围可调整 [34] 绿色租赁——驱动力 - 中国房地产市场变化推动绿色租赁发展，其有利解决环境问题和为业主租户带来收益，有绿色技术、智能建筑、行业需求和政府计划四个驱动因素 [43] - 绿色技术降低成本，中国可再生能源专利居首，能源存储、人工智能和微型电网技术创新推动绿色房地产普及 [45] - 智能商业建筑和空间可整合系统、协调资源管理，通过物联网技术管理建筑，优化资源分配，增强绿色租赁条款可执行性 [53] - 行业对绿色空间需求增长，绿色改造有长期效益，可降低成本、提高效率、增加附加值和改善企业社会责任 [61] - 政府实施绿色金融等政策激励企业，中国有绿色发展目标和建筑节能规划，碳排放限额交易推动绿色投资增长 [69] 绿色租赁——成本与收益 - 绿色租赁为业主和租户带来收益，租户可减少能耗和成本、实现社会责任、提高形象和工作效率，业主可提升物业价值、降低维护成本和吸引高价值租户 [73] - 绿色租赁履行义务有费用，会约束租户行为，但投入不多可带来附加价值，暖通空调系统改造可节能和提高生产力 [76] 绿色租赁——构成要素 - 绿色租赁应包含统一目标评级、独立数字计量、成立物业管理委员会、能源管理计划和纠纷处理流程五项基本要素 [79] - 统一目标评级涉及绿色建筑认证，绿色租赁对维护建筑效率等级至关重要，中国大陆常见认证有绿色建筑三星和LEED认证 [79] - 独立数字计量需记录和披露能源使用数据，通过分计量表生成，多租户建筑能源目标应统一，实施实时跟踪和调查 [84] - 物业管理委员会由业主和租户代表组成，负责沟通、磋商和记录，职责广泛，条款应简单实际 [85] - 能源管理计划应按租户能源使用分配，需租户和业主信任，确保条款不超预算和影响生产力 [87] - 纠纷处理流程可采用奖惩综合方法，执行商定条款，实现绿色目标 [88] 绿色租赁——成本回收 - 绿色租赁合同需为业主提供成本回收方案，解决奖励分化问题，鼓励投资高能效项目 [91] - 以往业主收租回本慢，绿色租赁可将部分投资成本转嫁租户，缩短回报期，促进投资积极性，实现双赢 [94] 绿色租赁——国际视角 - 绿色租赁在中国内地较新，在美、加等国家已成主流热点，各地机构编制文件推广，不同国家支持政策和操作不同 [101] - 瑞典制定能效目标，业主和租户为房地产绿色化努力，绿色租赁合同附录成市场标准 [102] - 英国建筑法规要求新建楼宇达能效水平，英国建筑改善合作团推动绿色租赁发展 [107] - 澳大利亚建筑规范设定最低能源标准，政府制定绿色租赁工作计划，悉尼建筑改善合作团推广绿色租赁，成员能耗显著降低 [108] 绿色租赁的未来——净零能 / 净正能 - 绿色租赁是减排和环保重要举措，房地产行业目标是达到净零能或净正能消耗，通过绿色租赁可让房地产市场更绿色、清洁、高效 [115] 案例分析 美国宾夕法尼亚州普鲁士王North Gulph路500号 - Brandywine房地产信托重建写字楼，引入绿色成本转嫁条款，激励双方改造和降低能耗，协议可节省成本和促成合作 [120][123] - 信托将能效升级费用转嫁租户，展示改造情况，确保公平，解决租户疑虑，降低46%能源成本，促进合作和改善环境 [128] Cromwell地产集团新南威尔士 - Cromwell地产集团收购带绿色租赁条款物业，在绿色租赁委员会等协调下实施绿色租赁，提高能源效率 [130][134] - 从2014 - 2016年节省大量能源消耗，减少电力、天然气消耗和温室气体排放，提高建筑物评级，绿色租赁纳入回租条款效果显著 [137][141]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》为深圳设定新阶段目标，深圳要成为全球标杆城市需多方面努力，创新驱动是核心引擎，要扩大开放深化改革，提升国际化水平，重视软实力建设，避免房地产过度发展挤压产业空间 [8][12][13] 根据相关目录分别进行总结 深圳发展现状 - 深圳经济特区设立近40年，经济总量位列中国第三，2018年GDP总量24222亿元居粤港澳大湾区之首，人均GDP 189568元成中国内地城市之首，研发投入占GDP比重4.2%带动高新技术产业发展，2018年增加值8296.63亿元，增幅12.7% [2] - 2018年深圳GDP增速7.6%，在一线城市中居首，高新技术产业增加值占GDP比重多年保持30%以上，PCT国际专利申请量全国大中城市15连冠，高新企业达1.44万家居全国第二 [15] 发展目标 - 到2025年建成现代化国际化创新型城市；到2035年达到世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都；到本世纪中叶成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市 [12] 创新驱动 - 高新技术产业是深圳经济重要引擎，金融市场为创新型企业提供资金，深圳已实现从“三来一补”到创新驱动的结构调整 [15] - 深圳将成为第四个综合性国家科学中心，探索建设国际科技信息中心和全新机制的医学科学院，政策利好将推动高新技术产业发展 [17] 扩大开放深化改革 - 实行更加开放便利的境外人才引进和出入境管理制度，营造国际化创新创业环境，汇聚全球人才 [25] - 促进与港澳金融市场互联互通和金融（基金）产品互认，推进人民币国际化先行先试，探索创新跨境金融监管，支持企业融资和科技发展 [26][27] - 用足用好经济特区立法权，进行变通规定，构建与国际接轨的开放型经济新体制 [28] - 深化前海深港现代服务业合作区改革开放、加快深港科技创新合作区建设，加强深港对接和互联互通 [28] 提升国际化水平 - 深圳国际化程度与香港等城市有差距，常住外籍人口总量和占比低，机场出入境吞吐量排名靠后，尚无外国领事馆 [32] - 推动更多国际组织和机构落户深圳，举办国际大型体育赛事和文化交流活动，建设国家队训练基地，承办重大主场外交活动，有序推动国际邮轮港建设，增加国际班轮航线，加快建设全球海洋中心城市 [32] 重视城市软实力建设 - 深圳教育、医疗、文化等领域是短板，《意见》支持深圳在教育体制改革先行先试，构建优质医疗服务体系和创新型医保制度，鼓励国家级博物馆设立分馆 [36][37] - 深圳营商环境有改善空间，居民素质提升需加强，生态环境建设要实行最严格制度 [37] 避免房地产过度发展 - 深圳住户部门杠杆率和居民资金杠杆率高，过高资金流入房地产不利于产业发展，要防范房地产挤压产业空间 [43] - 深圳房价位居全球前列，“二次房改”确立住房供应体系，《意见》着眼房地产市场为民生和城市发展服务，长效机制将限制商品住宅价格上升影响 [44]