健康与幸福感 中国的 办公室健康 与 员工幸福感 研究 大中华区租户研究 2018 年 3 月 目录 P1 / 摘要 P2 / 报告介绍 P26 / 要点总结 2 健康与幸福感 P3 / 中国人的健康状况 P4 / 健康与幸福感 – 政府因素 P6 / 健康与幸福感 – 企业因素 P8 / 健康与幸福感 – 员工因素 P10 / 健康与幸福感 – 世界标准 P17 / 健康与幸福感 – 中国目前的最新趋势 P20 / 健康与幸福感 – 当前对于健康和幸福感项目的思考 魏超英 董事总经理 中国区企业服务部 "对于众多的企业而言，员工 医疗保障方面的成本是一项巨 大的财务支出。在这个层面上， 那些过去只是被当成员工额外 福利的健康和幸福感项目，现 在已被视为影响企业成功的重 要因素。" 侍大卫 高级董事 项目与建筑顾问部主管 "企业实施健康和幸福感项目， 并不只是为了降低员工医疗保 障方面的成本，提高员工的生 产力也是不可忽视的重要因素。 健康的员工也是快乐的员工， 更加快乐幸福的员工通常拥有 更高的生产力，与此同时，员 工的流失率也有望降低。" 摘要 在中国，逐步改善的生活质量提高了人们的预期寿命。 同时，由于 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 过去五年中国大陆独角兽企业数量迅速增加，发展得益于政府支持和科技巨头投资，在众多行业发光发热，给传统行业带来变革 [5][6][136] - 未来几年中国大陆独角兽企业数量预计继续增加，对办公空间需求将迅速增加，将极大影响办公空间租赁 [138] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 2013年底中国大陆仅有2家独角兽企业，到2019年1月底增长到82家，2018年前10个月全球超四分之一新独角兽企业在中国大陆诞生 [5] - 中国大陆独角兽企业发展得益于政府支持和科技巨头投资，带来创新浪潮，对办公空间需求增加 [6] 报告介绍 - 报告由背景和问卷分析两部分构成，背景部分论述独角兽企业特征及运营细节，问卷分析部分针对其未来在中国大陆选择办公空间的意向 [16][18][20] 背景 独角兽企业及其特征 - 2013年底全球仅有13家独角兽企业，截至2018年12月31日达309家，总估值约1.142万亿美元，增长原因包括风投注资、科技巨头投资和技术创新 [23][25][27] - 美国独角兽企业数量领先，中国大陆排第二，2018年12月全球估值最高的10家独角兽企业中，美国占7家，中国大陆占3家 [28][30][33] - 互联网软件与服务行业是独角兽企业摇篮，按需服务行业总市值居首，越来越多独角兽企业选择IPO且规模增大 [34][37][45] 中国大陆的独角兽企业 - 过去五年中国大陆独角兽企业数量大幅增长，收入也在增长，主要从互联网软件与服务等领域起步，初创企业达10亿美元估值门槛速度更快 [49][51][53] - 中国政府通过“中国制造2025”等政策支持初创企业，BAT为独角兽企业提供资金助力，投资朝阳产业 [58][62][66] - 独角兽企业推动数字经济发展，促进经济模式转型，多家已上市，未来将有大批在香港完成IPO [74][75] - 独角兽企业改变传统行业运作方式，如瑞幸咖啡和一起作业，还促进行业结构转变，如魔方公寓和优客工场 [77][79][81] - 独角兽企业崛起对商办领域需求增加，总部集中在一线和二线城市，或影响写字楼租金 [90][92][98] 问卷分析 - 受访独角兽企业总部多位于北京、上海、杭州和深圳，涉及行业广泛，多数企业员工超1000人 [102][103][104] - 78%受访企业打算扩大办公租赁面积，选址看重周边人才储备和交通通达度，倾向入驻高校及科研机构周边商务园区 [105][108][110] - 43%受访企业当前不优先选绿色建筑，48%表示会积极选择，83%会执行提高员工健康和幸福感计划 [116][117][121] - 100%受访企业会采用联合办公/灵活工位等设计元素，超60%认为智能办公空间技术重要，投资主要为提升员工体验和运营效率 [125][126][130] 要点总结 - 过去五年中国大陆独角兽企业数量迅速增加，发展得益于政府支持和科技巨头投资，带来创新浪潮和行业变革 [135][136] - 未来几年中国大陆独角兽企业数量预计继续增加，对办公空间需求将迅速增加，将极大影响办公空间租赁 [138] - 78％受访企业将扩大办公空间租赁面积，选址看重周边人才储备，员工重视健康和幸福感，多数愿意用智能办公技术，将采用联合办公设计元素，选择绿色建筑有进步空间 [139]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 住房租赁市场自2017年以来得到全方位支持进入发展快车道，长租公寓市场处于发展初期，虽未出现垄断品牌，但不同运营商影响力有差别 [2] - 报告梳理长租公寓市场宏观环境和发展现状，结合典型样本市场表现，分析运营现状、特征、问题及趋势，聚焦盈利模式和融资渠道等关键问题并展望未来 [2] 根据相关目录分别进行总结 第一章 长租公寓发展趋势分析 1. 参与主体——开发商品牌扩张势头最劲，国有企业发挥引领带动作用 - 长租公寓吸引房企、中介、酒店、创业品牌等多方参与，不同品牌特色鲜明 [9] - 从门店数量看，魔方公寓最多，龙湖冠寓和万科泊寓紧随其后，城家公寓和世联红璞次之 [9] - 创业系魔方公寓运营有经验优势，房企系品牌发展迅猛，酒店系城家公寓运营服务和成本控制有优势，世联红璞分散式公寓拿房优势强 [10] - 大型国有租赁企业在政策支持下发挥引领带动作用，未来将在住宅租赁市场发挥更重要作用 [14] - 银行、互联网巨头从多角度切入租赁市场，成为重要力量 [15] 2. 盈利和融资——前期资金投入量大，资产证券化探索中前行 - 建立良好盈利模式是长租公寓行业核心问题，“二房东”模式以租金差为主，重资产模式含资产增值，资产托管模式收服务费，但国内缺乏成熟品牌 [16] - 长租公寓前期资金成本高，扩张对资金挑战大，寻求融资渠道迫切 [16] - 主要融资方式有机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化，但中小运营商融资困难，个别品牌租金分期融资隐患大 [17] - 政策鼓励下住宅租赁类REITs等多有发行，但长租公寓收益率低、法规不完善、缺长期投资人，资产证券化仍需发展完善 [18] 3. 租金走势——长租公寓租金差距大，健全监管体系促持续健康发展 - 5大品牌公寓租金范围23.3 - 659.3元/平方米/月，因城市级别、地理位置、配置等因素差距大 [19] - 不同城市长租公寓与商品住宅租金关系不同，对不同客群有不同吸引力 [19] - 2018年上半年多地租金上涨、违规租金贷等乱象，多地发布管控政策使市场乱象减少 [20] - 未来需增加住房供应、加快租赁立法解决供需矛盾，完善监管体系使租金更合理 [25] 4. 产品供应——一居室为主力产品，多元化供应是发展趋势，把控品质是持续发展之道 - 年轻白领是长租公寓核心客群，一居室产品供应是主力，拎包入住等配置和服务吸引客群 [26] - 不少品牌推出多层次产品线，但受客群基础限制布局较少 [26] - 地方政府推出不同住宅租赁产品，如杭州蓝领公寓，既丰富产品选择又促进民生和城市发展 [27] - 2018年长租公寓甲醛超标事件暴露监管空白，多数品牌也在进行产品创新，政府监管规范在补充 [28] 5. 房屋来源——创新政策支持不断，新增与存量改造结合，多渠道增加供应 - 政府通过政策创新鼓励多渠道增加房源供应 [29] - 租赁用地出让：多地推出只租不售地块或配建租赁用房，2016 - 2018年底22个城市推出322宗租赁相关用地，上海、杭州、北京成交规模大，地价低利于长租公寓发展 [30] - 集体用地建设租赁住房：试点城市从13个增至18个，北京在该领域走在前列，项目供应将提升租赁市场规模、稳定租金 [31] - 存量房改造：盘活旧厂房、商用楼、城中村等用于租赁，如深圳改造城中村，为多方带来多赢效果 [33] 6. 市场分布——一线及强二线城市租赁市场规模快速扩大 - 一线城市和强二线城市流动人口多、房价高，长租公寓需求充足，上海门店最多，广州、北京等次之，公寓供给与城市人口正相关 [34] - 长租公寓活跃城市除样本品牌外还有本土品牌，部分城市市场规模发展较缓，未来有望扩大 [34][35] - 长租公寓门店选址除中心城区周边，还沿轨交沿线、商务园区和产业园区分布 [35] 第二章 长租公寓市场发展概览 北京 - 市场环境及相关政策：北京产业结构升级，第三产业占比高，营商环境好，人才吸引力强，住房租赁市场重要且向规模化等方向发展；政策方面，2015年起出台相关政策，开展集体建设用地建设租赁住房试点，加强监管 [39][40][41] - 长租公寓市场发展现状：供应端，长租公寓进入品牌化阶段，集中式公寓品质较好，主要分布在东部和南部，主流户型为一居室，提供多种服务和公共社区；需求端，主力租户为中高端白领，租金和通勤是考虑因素，产业集中和地铁沿线产品受欢迎；未来市场竞争压力将加大，产品需提升 [45][46][54] - 长租公寓租金分析：五大主流品牌租金范围70.6 - 659.3元/平方米/月，平均212.9元/平方米/月，与优质租赁住宅租金差距不大，中心城区高租金房源出租率高，运营商倾向长期租约租户，商务区和产业集中区项目出租率超90%；2018年前11个月商品住宅新房成交均价40,357元/平方米，较2017年同期下降5.7%，市场将强化监管、增加供给、规范租赁 [55][56][59] 上海 - 市场环境及相关政策：上海将建设为卓越全球城市，经济实力强，人才吸引力高，城市更新和政策红利为长租公寓提供市场空间；政策鼓励新增用地建设、改建租赁住房，提供金融支持，完善租赁市场框架 [63][64] - 长租公寓市场发展现状：供应端，市场发展迅猛，品牌超30家，主流运营商中城家公寓门店最多，集中式公寓偏好成熟区域，主流户型为一居室，注重增值服务，市场内部盘整，品牌升级多元化；需求端，房价高、人口流入大，需求旺盛，针对不同客群推出产品，中高端市场成绩优异，品牌效应降低违约和空置率；未来市场从扩张向精细化转变，需政策支持，提升收益率是问题 [68][69][77] - 长租公寓租金分析：五大主流品牌租金范围57.7 - 523.3元/平方米/月，平均172.9元/平方米/月，租金跨度大，中心区和非中心区有差异，与中高端商品住宅租金接近，预计租金走势平稳，长租公寓提供优惠吸引租户；2018年前11个月商品住宅新房成交均价52,417元/平方米，较2017年同期上升11.0%，市场处于调整期，走势趋向平稳 [78][79][82] 广州 - 市场环境及相关政策：广州经济稳定增长，人才流入稳定，广佛同城和大湾区融合带来需求；政策完善租赁住房制度，增加租赁住房供给，规范租赁市场 [86][87] - 长租公寓市场发展现状：供应端，住房供求紧张，吸引长租公寓布局，世联红璞和万科泊寓门店最多，房源主要由城中村农民房等改造而来，集中式公寓布局首选中心城区，主流户型为一居室，配套服务差异不大；需求端，长租公寓租金占普通务工人群工资比例高，目标租户为中等偏上收入白领，能提供大众租赁住房缺乏的要素，但市场份额小；未来市场竞争加剧，分散式轻资产品牌主导地位持续，集中式公寓深化专业细分 [91][92][99] - 长租公寓租金分析：集中式长租公寓租金范围41 - 208元/平方米/月，平均95元/平方米/月，非中心城区最低租金高于中心城区，轻资产和重资产品牌盈利模式各有问题，利润增长点在于降低房源和财务成本；2018年前11个月商品住宅新房成交均价22,809元/平方米，较2017年同期上涨39%，受成交结构影响 [100][101][107] 深圳 - 市场环境及相关政策：深圳经济增速高，人口流入多，人口结构年轻，住房自有率低，租赁需求大；成为住房租赁试点城市后，开展制度建设和实践尝试，政策引导市场加速成长 [112][113][114]

智能办公建筑 认识中国的智能办公场所 大中华区租户研究 2 Cognitive Office Buildings 目录 | 摘要 | P2 | | --- | --- | | 报告介绍 | P3 | | 什么是智能办公建筑？ | P4 | | 智能建筑发展历程 | P5 | | 智能办公建筑有何功能？ | P7 | | 现时 智能办公建筑现今的控制系统 | P9 | | 智能办公建筑 | | | 六个增值点 | P10 | | 未来 | P14 | | 办公建筑项目间的竞争将推动智能办公建筑领域的发展 | | | 调查问卷 | P15 | | 中国智能办公建筑的现在与未来 | | | 要点总结 | P21 | | 附录 | P22 | 摘要 如今的办公建筑正在加速搭建以数据为基础的智能化管理系统。 江耀权 执行董事 大中华区资产解决方案主管 "这些系统通过物联网（IoT）和相关联的传感器设备收集数据。这 些数据进而被专门的软件直接分析，减少人工参与判断，并通过相关 的分析结果大幅加快判断并解决常见的物业问题。由于这些问题比以 往更及时解决，因此，业主和用户的满意度得到了很大提高。它们同 时也帮助有效地降低风险 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 当前中国金融开放加速，广度和深度不断加大，未来金融市场将迎来变局 [118] - 金融开放深化初期将伴随国际资本流入和境外金融机构涌入，给写字楼和大宗物业市场带来支撑 [118] - 境外金融机构进入将为一线城市及部分核心二线城市写字楼市场带来商机，境外险资有望支撑大宗物业投资市场 [118] 根据相关目录分别进行总结 金融开放背景 - 2019年11月国务院印发意见，全面取消在华外资金融机构业务范围限制，减少外国投资者准入条件，中国金融对外开放提速 [3] - 自2018年4月以来，中国发布数十条金融市场开放政策，“国十一条”对金融市场全面开放有重要意义，金融开放将给商业地产市场带来机遇 [4] 中国金融市场现状 - 2018年末我国金融业机构总资产达268.24万亿元，增加值从2009年的2.17万亿元升至2018年的6.91万亿元，十年间上涨218%，占GDP比重在全球处于较高水平 [6] - 因准入限制等，外资在银行、保险、股票及债券市场份额较低，截至2019年三季度，外资占中国股票市场比重为3.2%，债券市场为2.3%；截至2017年末，外资银行资产占比为1.7%，外资保险公司为6.2% [9] - 银行业对外开放始于90年代中期，2007年外资银行总资产达1.25万亿元，占比2.38%为历史最高，截至2017年末，外资银行总资产4.2万亿元，占比1.68%；中国企业跨境贷款额从2008年的1143亿美元升至2018年的7300亿美元，未来五年预计增长72% [12][16] - 保险业对外开放最早、程度最高，截至2017年末，有57家外资保险公司，资产占比6.2%，2014年占比6.5%达峰值；中国是全球第二大保险市场，预计2035年超越美国成最大市场 [20][25] - 证券市场自2018年起加速开放，外资积极加仓中国资产，2020年取消证券公司外资股比限制；境外投资者可通过多条渠道入市，2019年9月取消QFII额度限制；截至2018年末，中国外资持股占比2.65%，未来外资占比将提升 [28][31][35] - 债券市场初具规模但与发达国家有差距，截至2019年三季度末，债券市场余额94.8万亿元，境外机构和个人投资者持有2.2万亿元，占比2.3%；2019年4月中国债券纳入彭博巴克莱全球综合指数，10月境外机构交易额环比上升3%，同比大增211% [39][43] 中国商业地产市场的发展机遇 - 中国金融市场开放对商业地产尤其是写字楼市场有积极作用，全球前三十大金融中心中中国有五个城市上榜，二十大金融科技中心城市中中国有六个城市上榜，这些城市将成境外金融机构首选 [48][52] - 北京写字楼市场金融企业成交曾占主导，2019年三季度占比降至19.0%；金融企业偏好金融街、中央商务区和东二环等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比7.7%；未来境外金融机构进入将支撑市场，中央商务区、望京区域和丽泽商务区等将成首选 [54][55][67] - 上海写字楼市场2016 - 2019年前三季度金融业成交约占五分之一，2019年预计不足15%；金融企业偏好陆家嘴、竹园和黄浦等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比18.1%；未来外资金融企业比例将增加，世博前滩板块将吸引部分金融企业 [68][69][79] - 广州写字楼市场2018年金融机构成交占比降至9.3%，2019年前三季度回升至19.1%；金融企业偏好珠江新城、琶洲等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比12.2%；未来外资金融机构将催生更多租赁需求，更多保险机构将布局广州 [80][81][92] - 深圳写字楼市场金融业是租赁需求主力，2019年前三季度成交占比37%；金融企业偏好福田区，福田CBD、车公庙和华强北吸纳需求较多；成交以内资为主，外资金融企业占比6.2%；未来福田区和前海将吸引优质金融企业 [93][94][106] - 二线城市中，上海、广东、安徽等省市保费收入同比增幅高于全国，除一线城市外的省会城市或将成境外保险公司布局优先城市 [107] - 大宗物业交易市场，2018年境外机构投资者成交额占比达37.8%，2019年10月占比28.7%；境外险资表现抢眼，安联在中国配置多笔大宗物业资产；未来将有更多境外资本进入，境外险资将给市场带来活力 [110][114][116]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 气候变化是当今社会主要威胁，建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，房地产行业需更绿色环保，绿色租赁可促进该目标实现，让中国乃至全球房地产市场更绿色、清洁、高效 [6][13] - 绿色租赁能解决委托代理模式问题，为业主和租户增加环境、社会和商业价值，虽在中国内地较新，但在全球已成主流热点 [33][101] - 中国房地产市场变化推动绿色租赁发展，其有降低成本、提高公众形象等收益，且受绿色技术、智能建筑、行业需求和政府计划四个因素驱动 [43] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 过去100年全球气温上升1.1摄氏度，建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，中国大陆商业地产租赁有机会更绿色环保，需施行绿色商业地产租赁 [6] 气候变化——整体情况 - 气候变化迹象明显，过去100年全球气温上升1.1摄氏度，预计会导致野火、冰川融化等问题，喜马拉雅冰川恶化会影响农业和粮食供应 [17] - 减少温室气体排放最佳方法是空调技术革新，整体解决方案需改变生活方式，绿色房地产有发展空间，绿色租赁可促进其目标实现 [20] 绿色房地产——首要任务 - 建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，中国大陆商业建筑能耗占比预计上升，发展绿色房地产是首要任务，且在设计、建造、运营和绿色金融方面已取得进步 [22] - 中国内地开发商建造绿色建筑可吸引租户、降低成本、改善健康和营造社区感，绿色建筑能提高工作效率、留用率和降低缺勤率，在租金和增值方面表现优，中长期会成主流 [24] - 政府出台促进绿色融资举措，中国大陆是G20中满足金融行业标准国家，为绿色房地产和租赁业务拓展提供希望 [25] 绿色租赁——定义 - 普通商业租赁因委托代理模式难可持续，绿色租赁旨在解决该问题，可减少美国商业建筑能源消耗和支出，预计每年节约17 - 33亿美元成本 [33] - 绿色租赁是标准租赁一种，含新或调整条款，可协调业主和租户目标，分为浅、中、深绿色租赁，条款性质和范围可调整 [34] 绿色租赁——驱动力 - 中国房地产市场变化推动绿色租赁发展，其有利解决环境问题和为业主租户带来收益，有绿色技术、智能建筑、行业需求和政府计划四个驱动因素 [43] - 绿色技术降低成本，中国可再生能源专利居首，能源存储、人工智能和微型电网技术创新推动绿色房地产普及 [45] - 智能商业建筑和空间可整合系统、协调资源管理，通过物联网技术管理建筑，优化资源分配，增强绿色租赁条款可执行性 [53] - 行业对绿色空间需求增长，绿色改造有长期效益，可降低成本、提高效率、增加附加值和改善企业社会责任 [61] - 政府实施绿色金融等政策激励企业，中国有绿色发展目标和建筑节能规划，碳排放限额交易推动绿色投资增长 [69] 绿色租赁——成本与收益 - 绿色租赁为业主和租户带来收益，租户可减少能耗和成本、实现社会责任、提高形象和工作效率，业主可提升物业价值、降低维护成本和吸引高价值租户 [73] - 绿色租赁履行义务有费用，会约束租户行为，但投入不多可带来附加价值，暖通空调系统改造可节能和提高生产力 [76] 绿色租赁——构成要素 - 绿色租赁应包含统一目标评级、独立数字计量、成立物业管理委员会、能源管理计划和纠纷处理流程五项基本要素 [79] - 统一目标评级涉及绿色建筑认证，绿色租赁对维护建筑效率等级至关重要，中国大陆常见认证有绿色建筑三星和LEED认证 [79] - 独立数字计量需记录和披露能源使用数据，通过分计量表生成，多租户建筑能源目标应统一，实施实时跟踪和调查 [84] - 物业管理委员会由业主和租户代表组成，负责沟通、磋商和记录，职责广泛，条款应简单实际 [85] - 能源管理计划应按租户能源使用分配，需租户和业主信任，确保条款不超预算和影响生产力 [87] - 纠纷处理流程可采用奖惩综合方法，执行商定条款，实现绿色目标 [88] 绿色租赁——成本回收 - 绿色租赁合同需为业主提供成本回收方案，解决奖励分化问题，鼓励投资高能效项目 [91] - 以往业主收租回本慢，绿色租赁可将部分投资成本转嫁租户，缩短回报期，促进投资积极性，实现双赢 [94] 绿色租赁——国际视角 - 绿色租赁在中国内地较新，在美、加等国家已成主流热点，各地机构编制文件推广，不同国家支持政策和操作不同 [101] - 瑞典制定能效目标，业主和租户为房地产绿色化努力，绿色租赁合同附录成市场标准 [102] - 英国建筑法规要求新建楼宇达能效水平，英国建筑改善合作团推动绿色租赁发展 [107] - 澳大利亚建筑规范设定最低能源标准，政府制定绿色租赁工作计划，悉尼建筑改善合作团推广绿色租赁，成员能耗显著降低 [108] 绿色租赁的未来——净零能 / 净正能 - 绿色租赁是减排和环保重要举措，房地产行业目标是达到净零能或净正能消耗，通过绿色租赁可让房地产市场更绿色、清洁、高效 [115] 案例分析 美国宾夕法尼亚州普鲁士王North Gulph路500号 - Brandywine房地产信托重建写字楼，引入绿色成本转嫁条款，激励双方改造和降低能耗，协议可节省成本和促成合作 [120][123] - 信托将能效升级费用转嫁租户，展示改造情况，确保公平，解决租户疑虑，降低46%能源成本，促进合作和改善环境 [128] Cromwell地产集团新南威尔士 - Cromwell地产集团收购带绿色租赁条款物业，在绿色租赁委员会等协调下实施绿色租赁，提高能源效率 [130][134] - 从2014 - 2016年节省大量能源消耗，减少电力、天然气消耗和温室气体排放，提高建筑物评级，绿色租赁纳入回租条款效果显著 [137][141]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》为深圳设定新阶段目标，深圳要成为全球标杆城市需多方面努力，创新驱动是核心引擎，要扩大开放深化改革，提升国际化水平，重视软实力建设，避免房地产过度发展挤压产业空间 [8][12][13] 根据相关目录分别进行总结 深圳发展现状 - 深圳经济特区设立近40年，经济总量位列中国第三，2018年GDP总量24222亿元居粤港澳大湾区之首，人均GDP 189568元成中国内地城市之首，研发投入占GDP比重4.2%带动高新技术产业发展，2018年增加值8296.63亿元，增幅12.7% [2] - 2018年深圳GDP增速7.6%，在一线城市中居首，高新技术产业增加值占GDP比重多年保持30%以上，PCT国际专利申请量全国大中城市15连冠，高新企业达1.44万家居全国第二 [15] 发展目标 - 到2025年建成现代化国际化创新型城市；到2035年达到世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都；到本世纪中叶成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市 [12] 创新驱动 - 高新技术产业是深圳经济重要引擎，金融市场为创新型企业提供资金，深圳已实现从“三来一补”到创新驱动的结构调整 [15] - 深圳将成为第四个综合性国家科学中心，探索建设国际科技信息中心和全新机制的医学科学院，政策利好将推动高新技术产业发展 [17] 扩大开放深化改革 - 实行更加开放便利的境外人才引进和出入境管理制度，营造国际化创新创业环境，汇聚全球人才 [25] - 促进与港澳金融市场互联互通和金融（基金）产品互认，推进人民币国际化先行先试，探索创新跨境金融监管，支持企业融资和科技发展 [26][27] - 用足用好经济特区立法权，进行变通规定，构建与国际接轨的开放型经济新体制 [28] - 深化前海深港现代服务业合作区改革开放、加快深港科技创新合作区建设，加强深港对接和互联互通 [28] 提升国际化水平 - 深圳国际化程度与香港等城市有差距，常住外籍人口总量和占比低，机场出入境吞吐量排名靠后，尚无外国领事馆 [32] - 推动更多国际组织和机构落户深圳，举办国际大型体育赛事和文化交流活动，建设国家队训练基地，承办重大主场外交活动，有序推动国际邮轮港建设，增加国际班轮航线，加快建设全球海洋中心城市 [32] 重视城市软实力建设 - 深圳教育、医疗、文化等领域是短板，《意见》支持深圳在教育体制改革先行先试，构建优质医疗服务体系和创新型医保制度，鼓励国家级博物馆设立分馆 [36][37] - 深圳营商环境有改善空间，居民素质提升需加强，生态环境建设要实行最严格制度 [37] 避免房地产过度发展 - 深圳住户部门杠杆率和居民资金杠杆率高，过高资金流入房地产不利于产业发展，要防范房地产挤压产业空间 [43] - 深圳房价位居全球前列，“二次房改”确立住房供应体系，《意见》着眼房地产市场为民生和城市发展服务，长效机制将限制商品住宅价格上升影响 [44]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 回顾国企改革发展历程，探讨新一轮国企改革背景下国有资产转型之路，为国企资产处置、盘活、运营管理、资产证券化等提供借鉴，实现国有资产保值增值 [3] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 国企改革历经多次变革，虽解决部分问题但产生新问题，新一轮改革有望解决过往弊病，研究旨在为国企资产相关方面提供借鉴 [3] 国企改革背景 - 新中国成立后形成大量国企，2017 年全国有 325,800 个国有控股企业、6064 万员工，分布各领域，由不同主管单位管理 [5] - 国企对国民经济发展、财政收入、政策执行、转型升级、国家发展等起重要作用，2018 年中国 500 强企业中，国企数量占 52.6%，纳税总额达 80.91%；过去 5 年央企参与 3120 个“一带一路”项目，承担项目数量占比 60%，合同额占比近 80%；2018 年发明专利授权量排名前十企业中，国企占 5 席，授权专利数量占 53.1% [8][12] - 国企履行社会责任是与生俱来的属性，2018 年中央企业贫困地区产业投资基金资金规模达 154 亿元，累计完成投资 100 多亿元；2017 年百家央企社会责任发展指数为 58.7，远高于民企的 29.7 及外企的 23.9 [14] - 国有制被诟病效率低、与市场经济不相容，世界各国进行国企私有化，为我国国企改革提供经验教训 [17] - 新加坡淡马锡是全球国企成功案例，1974 年成立，初期业务限于本土，资产近 3.5 亿新币，2018 年 3 月 31 日旗下管理 23 家公司，总市值达 3080 亿新币，约占全国 GDP 的 8%，其成功得益于市场化运作、政企分离、健全董事会制度和灵活投资策略 [18][19][20] - 国企获取资源有优势，导致出现僵尸企业、杠杆率高企、占用大量资源，2017 年国有工业企业总负债 26.61 万亿元，是私营工业企业负债的 2.08 倍，是外资及港澳台工业企业负债的 2.3 倍 [21] - 建立平等市场竞争关系，国企改革是必由之路，改革可解决国企顽疾，使其成为独立市场主体 [25] 国企改革的历程 - 中国国企改革随改革开放推进，模式从意识形态到政策到实施经历不同阶段变化，各阶段有鲜明特点，改革前政府会发布政策部署总体方针 [26] 国企改革 1.0 放权阶段 1978 - 1984 - 关键节点为 1978 年 12 月十一届三中全会，此前中国以计划经济为主导，企业按政府计划生产，利润上缴、亏损由政府补贴 [30] - 改革重点是“放权让利”，政府下放部分生产权利，允许企业保留部分利润发奖金，建立市场机制，刺激企业扩大生产和利润 [30] - “放权让利”效果显著，1978 - 1982 年工业生产上升，市场短缺缓解，生活品质提升，1982 年洗衣机和电视机产量较 1978 年分别增长 63315% 和 1044%，但国家与国企经济利益分配关系未解决，导致国家财政赤字 [32] 国企改革 2.0 权利分离阶段 1985 - 1992 - 关键节点为 1984 年 10 月《中共中央关于经济体制改革的决定》，确立经济体制改革重点从农村转向城市 [36] - 权利分离即国企所有权与经营权分离，国企成为自主经营、自负盈亏的法人，国家不干预企业经营 [36] - 此阶段国企发展黄金期，乡镇企业也迅猛发展，1978 - 1992 年国企从业人员从 7451 万人升至 1.09 亿人，涨幅 46.1%；乡镇企业从业人员从 2827 万人升至 1.06 亿人，涨幅 276%；1992 年乡镇企业总产值达 17584 亿元，比 1983 年增长 17.3 倍，但国企因经营机制陈旧等因素在竞争中处于下风，80 年代末出现大面积亏损 [40][43] 国企改革 3.0 现代化阶段 1993 - 2002 - 关键节点为 1993 年 11 月中共十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出国企改革方向是建立现代企业制度 [45] - 此阶段非国有经济强大，国企生存空间狭窄，亏损率从 1981 年的 7.9% 急速上升至 1996 年的 192.3% [45] - 1997 年国家实施三年改革攻坚与扭亏脱困计划，调整国有经济布局、改组国企，成立四大金融资产管理公司处置不良贷款、实行债转股，到 2000 年国企经营状况好转 [45][46] 国企改革 4.0 股份制阶段 2003 - 2013 - 关键节点为 2003 年十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出发展混合所有制经济，股份制成为公有制主要实现形式 [49] - 股份制改造为国企注入资金，加快制度创新和经营机制转换，2000 - 2005 年超 310 家中国企业海外上市，总市值超 3700 亿美元，80% 是优质国企，如中国人寿保险 2003 年在香港、纽约上市，2007 年在上海上市 [49] - 股份制改革使国家与企业关系变为股东关系，弱化行政干预，企业成为市场主体，建立现代公司体系，避免国有资产流失，实现保值增值；1992 - 2010 年国企上市平均占比 48.5%，2003 - 2013 年平均每年 115 家企业境内上市，2014 - 2018 年增至 260 家，2018 年沪深两市 3791 家上市公司中，国资控股国企上市公司 1114 家，占 29% [52] 国企改革 5.0 混改阶段 2013 至今 关键节点 - 2013 年 11 月中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，新一轮国企改革以混合所有制改革为重点 [55] 背景：三期叠加 - 2013 年上半年提出“三期叠加”，即增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，使国企改革迫切 [57] - 增长速度换挡期：改革开放前 30 年 GDP 增速年均 10%，2012 年开始增速放缓，从 2011 年的 9.5% 下滑到 2018 年的 6.6%，经济新常态需深化改革激发活力 [58] - 结构调整阵痛期：我国从 2012 年开始经济结构调整，第三产业占比从 2012 年的 45.4% 到 2018 年达 59.7%，国企大多处于传统行业，需深入改革 [61] - 前期刺激政策消化期：2008 年金融危机后政府采取激进政策拉动内需，虽短期有效，但导致环境污染、产能过剩、库存高企、打击民间投资、经济被房地产绑架等问题 [65] 进展情况 - 十三五期间，国企混改列为重点工作，2018 年国资委出台《国企改革“双百行动”工作方案》，遴选 404 家国有上市企业（央企 224 家、地方国企 180 家）进行多方面改革 [68] 阶段特点：由管企业变为管资产 - 国企改革 5.0 阶段突出特点是由管企业变为管资本，目标是实现国有资本灵活进退与增值，政府通过资本运作对企业增股或减持 [72] 国有企业在资产管理中存在的问题 - 存在大量资产闲置，未及时盘查，导致资源浪费和使用效能低下，缺乏竞争力 [75] - 产权分散，资产统一管理面临阻力 [75] - 缺乏长效激励机制，经营者不关注资产保值增值，缺乏市场定位和战略规划 [75] - 资产处置能力弱，传统国企沉淀资产多为土地、房屋，闲置和低效物业制约经济发展 [75] - 运营水平缺乏竞争力，缺乏经营能力，导致国有物业资产价值流失 [76] 应对措施 - 细化国有资产管理：结合公司战略和市场需求，做好国有资产更新、改造，对不符合产业规划的资产替代，对产能低或消耗高的资产优化改造 [78] - 采取多种方式盘活闲置资产：对闲置资产和重资产采取出售、转让等多种形式盘活，引导企业进入产权交易市场；对土地资源重新审视，采取转让、出租等方式处置，重视老厂房老仓库改造 [81][82] - 加大存量资产整合力度：鼓励企业整合内部资源，并入主业板块，提高存量资产利用水平；十八大以来，国企完成 20 组 38 家中央企业重组整合，中央企业数量由 116 家调至 96 家；如华润置地和天津城投置地混改，改造后的天津万象城经营状况提升 [83][84][89] - 有序开展国有企业的资产证券化进程：政府支持开展资产证券化业务，支持房地产企业转型；国企资产证券化可优化财务状况、降低负债率、提高竞争力；截止 2018 年底，国企发行 44 单房地产资产证券化产品，总发行额 878.34 亿元，占市场 40%；不同城市物业类型分布有差异，长租公寓发行 18 单；如云南城投通过资产证券化改善财务状况、落实轻资产运营战略 [90][94][105] 总结 - 2015 年开始新一轮国企改革加快，目标是到 2022 年建成适应中国特色现代国有企业制度的国有资本授权经营体制，增强国企活力和竞争力 [106] - 国企改革深入将展现全新面貌，提升国有资产管理水平，实现国有资产保值增值 [106]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告指出中国地方政府在城市公共空间规划中旨在创造经济可持续、全方位公民友好环境，可通过场所塑造实现这一目标。场所塑造是对城市公共空间规划、设计和管理的综合过程，能提升公民体验和幸福感。报告介绍了场所塑造的定义、方法、优质场所的构成要素及优势等内容，强调社区先行的发展途径是未来方向，并通过上海徐汇滨江和伦敦国王十字站的案例展示了场所塑造的成效[5][7][99]。 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 中国地方政府规划城市公共空间旨在创造经济可持续、公民友好环境，可通过场所塑造实现，其能审视社区品质与优势，提升公民体验和幸福感[5] 报告介绍 - 场所塑造是应用城市设计原则的过程和思路，可由官方指导或基层推进，需广泛社会参与，其方法会随概念发展而变化，“场所主导”方法将激发中国城市公共空间规划和管理的目标意识[7] - 中国城市公共空间发展受城镇化和政策支持，城市更新需求迫切，场所塑造是开发/更新项目重要组成部分，本报告将介绍场所塑造相关内容并解读其价值[8][10][11] 场所塑造是什么 - 场所塑造是对城市公共空间规划、设计和管理的综合过程，考虑当地社区资产，与社会成员合作，优化未充分利用空间，改善建筑环境体验，涉及利益相关者广泛参与[14] - 优秀场所塑造能培养社区认同感、提升舒适感、促进交流、支持社区经济、打造可达环境、吸引多样化群体[15] 场所塑造的四种方法 - 标准型场所塑造：定期改善场所体验、条件等，通过公共、非营利和私营企业的城市规划项目和活动实现，如街道修缮、公园开发等[22] - 策略型场所塑造：利用分阶段转型方法，通过低成本方案提升地点价值，包括都市主义和轻快省（LQC）主义，如道路瘦身计划、停车场改公园等[23][27] - 创新型场所塑造：将艺术、文化和创造性思维应用于城市环境，重振公共空间，提升活跃度和体验，如博物馆、音乐会等项目和活动[33][34] - 战略型场所塑造：塑造有价值场所吸引人才，创造经济和就业机会，聚焦市中心，提供住房、交通和娱乐选择，如混合使用项目、吸引人才活动等[35][41] 多维城市公共空间的多角度思考 - 城市公共空间是多维度体验，人们出于不同原因使用，合理规划和执行关键，场所塑造影响治理、交通及连接、服务、环境、权益、经济、房屋和建筑环境、社会及文化八类要素[43][44][46] 优质场所塑造——积极变革的驱动力 - 卓越城市需优质目的地，能给城市名片、吸引游客和投资，上海徐汇滨江是场所塑造成功案例，已吸引文化艺术机构，建成滨江岸线公共空间并举办品牌活动[50][51][55] 什么构成一个优质场所 - 优质场所需满足易于通达、舒适有良好形象、活动丰富、利于交际等条件[58][59] - 可达性指与周围环境连接，往返便捷、进出方便、活动易观察；舒适和形象要求干净、安全、有吸引力，提供多种座位；活动选择重要，能吸引不同人群；社交属性不可低估，优质社交场所受欢迎[60][64][66] 优质场所有很大的优势 - 优质场所能打造更优可达环境、支持社区经济、促进社交互动、提倡健康、培养社区认同感、提升舒适感，伦敦国王十字站是展示场所塑造优势的案例[69][70][74] 建设优秀社区的理念 - 公共空间项目列出将城市公共空间转变为活力社区体验场所的11项重要原则，包括公众也是专家、场所塑造不只是纸上谈兵、寻找合作伙伴等[77][79] 在场所塑造的发展过程中涉及什么 - 场所塑造采用社区先行方法，关注公众意见，制定执行策略，进行短期试验，成功后长期实行并定期监控，未来场所塑造可能聚焦公众参与成果，培养城市公共空间规划和管理的目的感[93][99] 展望未来 - 场所塑造方法将随发展改变，未来可能聚焦公众参与成果，场所先行方法将在中国培养目的感，城市公共空间规划和管理由包容性群体进行[99] 案例分析 - 上海徐汇滨江：棕地生态恢复与资源再利用项目，从废弃工业场地改造为活力滨水新城区，绿化好，获多项美誉，聚集文化艺术场馆，举办高品质活动，规划注重景观、建筑翻新和步道结合[103][112][113] - 伦敦国王十字站：伦敦市中心大规模多维混合用途开发项目，关注公共空间提升社区体验，举办多项活动，建成多个公共空间，区域易于到达、包容有生机[115][125][126]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 交通基建构筑的硬连接是发挥湾区经济效应的前提，粤港澳大湾区重大交通设施建设对房地产市场影响深刻，持续的交通设施建设将提高区域融合发展效率，环珠江口区域因交通网络交织密布将迎来发展利好 [3][10][56] 根据相关目录分别进行总结 交通基建对湾区经济的重要性 - 交通基建设施是湾区实现互联互通、融合发展的前提，为要素自由流动提供保障，是发挥湾区经济效应的必要因素之一 [3] 重大交通设施建设对粤港澳大湾区的意义 - 广深港高铁和港珠澳大桥是连接内地与港澳的里程碑项目，投入使用后旅客交通时间、总量和往返方式变化，对香港写字楼和商铺市场影响深刻 [10][13] - 新交通设施使香港与内地往返时间大幅缩短，高铁西九龙管制站和港珠澳大桥管制站出入境旅客人次均突破千万 [14] - 两大项目拓展香港经济潜力与民生便利，使其融入内地经济运行引擎区域，发挥自身优势，迎来发展机遇 [15] - 内地访港旅客人数创新高，2019年首季整体访港旅客数字达1458万人次，同比增长19.7％，尖沙咀和旺角商铺市场受益，租金分别录得1.1％和2.6％的季度增长 [16] - 即日来回旅客增加，内地旅客消费模式改变，对日常消费品及服务购买增多，大湾区交通网络发达将持续支持香港零售业，航天城有望成为新零售地标 [18][19] - 通勤效率提高改善写字楼需求活跃度，2019年一季度九龙东及尖沙咀区甲级写字楼吸纳量达9504平方米，保险和专业服务业带动办公物业需求 [22] - 未来西九龙周边商务市场有望发挥更大影响力，2019 - 2023年九龙东、九龙西、尖沙咀供应量占比预计超七成 [25] 持续的交通设施建设对区域融合发展的影响 连通珠江口东西两岸的重大项目 - 包括南沙大桥、深中通道、莲花山过江通道、深珠通道等，这些项目促进珠江口两岸城市融合发展，改善西岸经济落后局面 [32][33] 城际铁路 - 穗莞深城际、广佛环线、佛莞城际等有望通车，提升城际通勤效率，缓解交通压力，增强产业经济协同发展动能，带动物业需求 [34][35] 高速公路网络 - 预计到2020年大湾区9城高速公路通车里程较2016年底增加30%，城市互通时间缩短，多式联运重塑产业格局，带动物流、旅游等产业发展 [38][41] 对外综合运输通道 - 赣深铁路、广汕铁路、深湛铁路等畅通对外综合运输通道，延伸大湾区对更广阔区域的影响力，促进城市合作和发展 [45][47] 口岸 - 莲塘/香园围口岸、粤澳新通道、横琴口岸等预计2019年底投入使用，提高通关效率，增强港澳与广东九市融合发展，扩大物业市场需求 [48] 结论：重大交通基建设施密集，环珠江口迎来发展利好 - 环珠江口区域交通网络交织密布，成为大湾区联通效率最高的区域，前海、大空港、滨海湾新区、南沙、翠亨新区、横琴等区域受益 [56] 前海 - 区位优势明显，集聚多种优势，截至2018年底发展成果显著，未来将打造交通枢纽，成为粤港澳合作重要平台和大湾区核心区域 [58] 大空港 - 是交通必经之地和关键节点，交通便利，规划面积大，项目多，有望与前海构筑深圳未来核心战略走廊 [61] 滨海湾新区 - 是粤港澳协同发展先导区，产业基础强，地理位置优越，交通枢纽地位明显，将成为大湾区融合发展首要受益区域之一 [63][64] 南沙新区 - 半小时交通圈助力湾区一体化，产业吸引力增强，交通设施促进交流互通，带动多项产业发展，打造湾区综合交通枢纽雏形初现 [67][68] 翠亨新区 - 交通设施提升枢纽功能，承接深港产业外溢，引进重点产业项目，发展空间巨大，桥头堡地位显著 [70] 横琴新区 - 与港澳陆桥相连，交通便利，发展成就显著，将建设国际休闲旅游岛，带动珠江西岸旅游资源开发 [73][74]