文章核心观点 - 线下商超行业正经历从规模导向向价值导向的深度转型 永旺与永辉作为行业代表在广州核心商圈同日开业 以不同模式争夺客流 标志着行业向精品类、重体验、强服务的品质零售迈进 [3][7] - 行业整体面临传统门店大面积承压的困境 旧有经营模型导致业绩下滑 创新与差异化成为关键增量 商超模式已到非改不可的时候 [8][11] - 粤港澳大湾区成为零售创新的重要试炼场 其强劲的消费力、国际化程度以及港澳居民北上消费潮为商超转型破局提供了机遇 [11][12] 永旺天河城店调改分析 - 门店以AEON STYLE全新业态重装开业 门店面积仅为原来的三分之一左右 旨在打造具有差异性的购物体验 [1][3] - 主打幸福体验牌 商品突出高品质与新鲜度 例如鲜花从云南基地冷链空运 蔬菜为云南高山泉水灌溉的绿色款 鲜鱼为当日新鲜捕获的海鱼冷链当日到店 [3] - 针对都市打工人提供便捷食品 其专业岗位+场景体验模式有望铺设到大湾区其他门店 以带动高客单价商品销售占比提升 [3][10] 永辉超市中华广场店调改分析 - 门店以胖东来模式第二店身份亮相 调改聚焦商品迭代、服务升级与员工赋能三大核心维度 主打便民到极致 [1][5] - 调改后商品结构焕然一新 全新引入商品占比高达69% 门店总SKU数达8253支 进口商品占比提升至19.5% 并大幅增加了中高端品质生鲜商品 [5] - 熟食与烘焙区成为亮点 汇聚南北风味 并依托全国供应链优势 在中秋国庆双节主推阳澄湖大闸蟹和挪威冰鲜三文鱼等高品质商品 [5][7] 公司近期业绩与自救措施 - 永旺2025年中期业绩显示 集团收益为39.307亿港元 公司股东应占本期亏损为2.174亿港元 中国内地业务收益为21.466亿港元 亏损为6605万港元 [8][11] - 永辉超市2024年上半年营收299.48亿元人民币 同比下降逾20% 净亏损2.41亿元人民币 同比下降187.38% 由盈转亏 [8] - 为自救 永辉启动学习胖东来模式进行门店调改和供应链改革 自2024年下半年起关闭227家长期亏损门店 截至6月30日调改门店总数达124家 计划在2026年春节前完成300家门店调改目标 [8][10] - 永旺积极回血 上半年新开设五间独立超市 并押注AEON STYLE业态 在深圳、东莞试点3家模块化门店 以扩大其在大湾区市场的布局 [10] 行业转型趋势与湾区机遇 - 行业创新趋势包括砍掉尾品、压缩SKU、提高自有品牌占比、强化场景体验 用差异化供应链锁定中产家庭 [8] - 粤港澳大湾区是全国消费力最强、国际化程度最高的区域之一 港澳居民北上消费潮持续升温 2025年暑假期间约1274万人次港人北上内地 日均高达25.5万人次 较去年同期显著增长 加速了一小时生活圈的形成 [11]

基本信息 - 公司为永旺(香港)百貨有限公司，报告截至2025年9月30日，呈交日期为2025年10月2日[1] 股份数据 - 已发行股份（不包括库存股份）、库存股份、已发行股份总数上月底和本月底结存均分别为260,000,000股、0股、260,000,000股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）增加/减少为0股[2] 人员信息 - 呈交者为陳鄺良，职衔为秘书[5]

核心交易概述 - 公司持股65%的联营公司AEON GD与业主佛山普丰仓储经营订立仓库协议，协议实质为续租及扩租 [1] - 协议包括续租现有仓库及租赁附加仓库两部分 [1] 协议具体条款 - 现有仓库续租租期自2025年12月1日起 [1] - 附加仓库租赁租期自2025年8月1日或2026年1月1日起，具体日期视情况而定 [1] - AEON GD自2016年11月14日起已向该业主租用仓库，用于支援其零售业务 [1]

租赁协议核心内容 - 公司附属公司AEON GD与业主佛山普丰仓储经营订立仓库续租及扩租协议 [1] - 协议实质为续订协议，并新增附加仓库的租赁 [1] - 续租部分租期自2025年12月1日起，新增部分租期自2025年8月1日或2026年1月1日起 [1] 租赁历史与背景 - AEON GD自2016年11月14日起已向该业主租用仓库，以支援其零售业务 [1] - 现有补充租赁协议将于2025年11月30日届满 [1] - 此次协议旨在延长原有租赁条款并租赁附加仓库 [1]

租赁协议核心内容 - 公司附属公司AEON GD与业主佛山普丰仓储经营订立仓库协议，实质为续订协议 [1] - 协议包括续租现有仓库（普洛斯顺德陈村物流园A1库一楼3-4号单元）以及租赁附加仓库 [1] - 现有仓库续租期自2025年12月1日起，附加仓库租期自2025年8月1日或2026年1月1日起 [1] 租赁历史与背景 - AEON GD自2016年11月14日起已向该业主租用仓库，作为支援其零售业务的仓库用途 [1] - 当前补充租赁协议将于2025年11月30日届满 [1] - 订立新协议旨在延长现有租赁条款并增加租赁附加仓库面积 [1]

股权结构 - AEON Co持有公司1.5576亿股已发行普通股，占全部已发行股本的59.91%[4][15] - AEON GD是公司拥有65%权益的公司[18] 仓库协议 - 协议于2025年9月30日订立，续租仓库租期自2025年12月1日起，附加仓库租期自2025年12月1日或2026年1月1日起[3][6][7][21] - 原仓库租赁期至2025年11月30日届满，自2016年11月14日起租用[3][6] - 过往补充租赁协议于2022年12月1日订立[21] 财务数据 - 集团根据仓库协议确认的使用权资产价值约为人民币8083万元[3][14] - 仓库协议项下整个租期内应付租金总额（含税）约为人民币9613万元[7] - 仓库协议项下整个租期内应付管理费总额（含税）约为人民币4195.9万元[8] - 保证金金额为人民币290万元，已支付107万元，余额约180万元将在签订补充协议后30日内支付[9] 其他事项 - 订立仓库协议构成公司主要交易，最高适用百分比率为25%或以上但低于100%[4][14] - 公司已取得AEON Co书面批准，获豁免召开股东大会以批准仓库协议及其项下拟进行的交易[15] - 公司载有仓库协议及其项下拟进行交易进一步资料的通函预期于2025年10月23日或之前寄发股东[5][16] - 业主最终实益拥有人分别为普洛斯的基金持股60%、陈健涛持股40%[18] - 普洛斯投资（上海）有限公司由GLP China Holdings Limited持有100%股权[19] - 业主将提供20个小型车位及60个配10米长装卸区车位（5500个免费泊车编码）[9]

公司信息 - 公司为永旺(香港)百货有限公司，股份代号984[2] 通函预期 - 有关租赁协议主要交易的通函原预期2025年9月30日或之前寄发，现预期2025年10月31日或之前寄发[3]

租赁协议核心信息 - 公司非全资附属公司永旺广东作为承租人，与出租人东莞市瑞冠置业有限公司订立租赁协议 [1] - 租赁协议签署日期为2025年9月29日，租期长达12年6个月 [1] - 租赁物业位于中国广东省东莞市南城街道鹏瑞天玥广场2号商业楼B117-B119商铺 [1] 租赁目的与业务战略 - 租赁该处所主要用于经营集团的零售业务 [1] - 集团业务为在香港及中国通过"AEON STYLE"、"AEON"及"AEON SUPERMARKET"等连锁店经营零售业务 [1] - 类似该处所的大型商店有助于维持经营规模，从而降低总体经营成本 [1] - 扩大商店网络及市场份额是订立此类租赁协议的战略目的之一 [1]

租赁协议 - 2025年9月29日，永旺广东订立12年6个月租期协议[3][4][5][18] - 协定交付日期2026年6月1日，签约率不低于70%[5] - 总基本租金约1437万元，管理费约749万元[5] 开业相关 - 免租期180天，开业率不低于80%[6] - 开业率不同情况对应租金政策及终止协议条件[7] 提前终止 - 开业首60个月内提前终止需赔偿，之后无需[8][9] 其他要点 - 公司拥有永旺广东65%权益[16] - 确认使用权资产约951万元，适用比率5%-25%[3][14]

报告发布 - 公司于2025年9月26日发布2025年中期报告刊发通知[2][5][7] 通讯获取 - 公司通讯中英文版本已登载于公司网站及联交所网站[2][5] - 非登记股东可按不同方式收取公司通讯印刷本[3][4][6] 咨询方式 - 对通知内容有查询可工作日致电股份过户登记处热线[5][6]