文章核心观点 - 长沙天心区凭借深厚历史文化底蕴和现代商业活力 正通过新增商业项目和优化区域格局 实现商业格局从“北有五一商圈”到“南有长株潭商圈”的升级 巩固其在长沙商业版图中的领先地位 [1][8] 新增商业项目 - 天心区有3个重点筹开项目 包括长沙永旺梦乐城省府店、龙湖长沙新姚天街与长沙碧湘楚巷 预计带来37.7万方商业增量 增量在长沙各行政区中排名第一 [2] - 长沙永旺梦乐城省府店计划打造集综合百货、超市、电影院、专卖店、餐饮、娱乐和文化教育于一体的大型商业综合体 是湖南第三座永旺梦乐城 [4] - 龙湖长沙新姚天街总体量约13万方 定位为城南品质生活目的地 融合型空间活力聚场 是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体 [6] - 加上2026年即将开业的开福天街 龙湖在长沙的“天街矩阵”将达到5座 [7] 商业发展现状与基础 - 天心区已开业购物中心和百货有17个 商业存量达128.1万方 [1] - 天心区人均购物中心商业面积为1.15平米 位列长沙各行政区第五 远超全市0.89平米的平均水平 [2] - 北部的五一商圈汇聚黄兴南路步行街、太平街历史文化街区及多个商业体 形成丰富多维的商业矩阵 [10] - 南部的长株潭商圈聚焦区域消费 聚集了友阿奥特莱斯、环宇城、鑫远鑫悦汇等项目 是服务周边居民和承接长株潭消费联动的重要节点 [11] 商业发展历程 - 天心区商业发展历经四个阶段：起步阶段（2000-2004年）以黄兴南路步行街和早期百货为主 构建五一商圈雏形 [14] - 平稳发展阶段（2005-2010年）代表性项目为太平街历史文化街区和长沙芙蓉天虹 丰富了商业形态并融入人文属性 [15] - 快速发展阶段（2011–2017年）大型商业体集中落地 如友阿奥特莱斯、悦方IDMALL、海信广场、环宇城 实现规模与品质双提升 [16] - 多元化发展阶段（2017-2025年）新增多个小体量、主题化商业项目 如国金街、叮叮mall、云玺潮汇、油脂厂1936 市场表现分化 [17][18] 代表性项目运营案例 - 黄兴南路步行街日均客流量逾10万人次 周末达20万人次 节假日最高超60万人次 已成为湖南最大的二次元客流聚集地 [14] - 国金街作为湖南首个中心交通枢纽级地铁商业 实现年度超5000万客流量 日均13万+稳定客流 是“小体量大能量”的商业典范 [17] - 长沙油脂厂1936以工业遗存为特色 定位“艺文新秀场” 通过引进首店和IP展览 成功吸引数万人次打卡 成为文旅商融合的先锋案例 [18]

股份数据 - 截至2025年10月31日，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为2.6亿股[2] - 截至2025年10月31日，公司库存股份数目为0股[2] - 截至2025年10月31日，公司已发行股份总数为2.6亿股[2] - 2025年10月，公司已发行股份（不包括库存股份）数目无增减[2] - 2025年10月，公司库存股份数目无增减[2] 基本信息 - 公司名称为永旺(香港)百货有限公司[1] - 呈交日期为2025年11月3日[1]

公司业务动态 - 永旺旗下SM+食品超市于2025年11月1日在广州塔广场正式开业，成为该商圈首个大型超市[1] - 新店位于项目地下二层南侧，主打生鲜及品质生活消费，引入手作Pizza、新鲜烘焙、自选沙拉、高山蔬菜等新品类[3] - 开业期间推出多项促销活动，包括88代100元、175代200元全场通用券，以及新会员注册赠券、满减活动等[6][7] 战略定位与协同效应 - 新店是永旺SM+业态（食品超市+生活方式）的海珠首店，体现差异化选品、场景化体验和数字化服务[9] - 进驻是广州塔广场“首店经济”战略的重要体现，将与华为全球超级旗舰店、意大利奢侈品百货蔻莎、八家米其林餐厅等高端品牌形成协同[9] - 公司旨在通过创新业态与周边高端商业互补，完善区域品质生活服务供给[1][9] 区位优势与发展前景 - 超市将无缝连接广州地铁12号线赤岗塔站出口，预计2026年内贯通，届时搭乘12号线、3号线及APM线的顾客可直接抵达[11] - 广州塔广场总客流已超1200万人次，新店将助力“登塔游玩、到场消费”的文商旅融合，推动客流量转化为留量[12] - 项目是广州培育建设国际消费中心城市的重要载体，未来将持续引进高品质品牌，助推广州塔旅游区创建国家5A级景区[12][14] 市场布局与品牌历史 - 永旺自1996年在广州开设首家门店以来，已在珠三角8个城市开设40家门店[3] - 公司作为亚洲领先的综合零售及服务企业集团，秉持“顾客第一”理念，提供“安全、安心、信赖”的商品和服务[3]

合作概况 - 日本永旺与比亚迪将于2025年内展开销售合作 [2] - 合作初期将在日本全国约30个商业设施内设置销售网点 [2] - 永旺将从事销售中介业务，负责订单和购车合同的撮合，与比亚迪专卖店合作展示实车 [3] 销售策略与定价 - 通过独特折扣策略使比亚迪小型纯电动汽车“海豚”的起售价降至约200万日元 [2][3] - 永旺自主设定价格，设置积分返还等促销活动，购车者可获得永旺电子货币“WAON”积分并享受充电器安装工程费用优惠 [3] - 折扣金额达数十万日元，结合政府补贴后降价总额约100万日元，使原价299.2万日元的车型实际购买价约为200万日元 [3] - 比亚迪计划在2025年内将日本国内专卖店增至100家，永旺将在其专卖店附近的商业设施设点 [3] 市场背景与行业影响 - 日本纯电动汽车市场渗透率低，2025年4月至9月纯电动乘用车销量为28,501辆，同比增长3%，但在新车总销量中占比仅约1%，远低于海外市场20%的水平 [3] - 日本汽车流通和售后服务长期由汽车厂商及其关联公司主导 [2][5] - 比亚迪在2025年9月占日本进口电动汽车销量约20%，市场存在感提高 [5] - 此次合作可能改变日本国内由汽车制造商关联专卖店主导的汽车流通框架 [2][5] 基础设施与历史背景 - 永旺在日本374家店铺拥有约2,500个纯电动汽车充电器，旨在创造顾客购物同时充电的乘数效应 [5] - 永旺在1980年代曾于购物中心内开设汽车专卖店，此次合作为其再次涉足汽车销售业务奠定基础 [5] - 其他零售巨头如山田控股自2010年起销售多品牌电动汽车，目前拥有10家销售店铺 [5] 比亚迪的扩张动机 - 比亚迪扩大日本销售网的背景之一是中国国内销售放缓及竞争激化，截至2025年3月底库存达1,500亿元 [6] - 公司正通过扩大日本等海外市场销售以打开局面，并计划在2026年内推出专为日本市场开发的纯电动轻型汽车 [6]

项目交接与定位 - 北京鑫嘉汇购物中心于10月16日正式挂牌，标志着永旺梦乐城退出丰台商业舞台 [1] - 项目定位为“家庭欢聚场”，旨在通过亲子消费和家庭消费突围区域商业 [1] - 项目由北京南极星投资管理公司的全资子公司北京鑫嘉汇商业管理有限公司接手运营，这是该村集体经济所有制企业运营的首个大型商业项目，也是其从资产租赁迈向专业化商业运营的关键一步 [2] 改造升级与品牌调整 - 项目西侧灯光亮化工程已完成，墙面打造光影瀑布以助力发展夜经济 [1] - 商场内部适老化卫生间、母婴室等设施正在改造中，以兼顾年轻与老年客群需求 [1] - 截至揭牌当日，场内原有品牌换签率已超95%，并已引入鲜汇生活超市、Moussy、波司登、丽佳宝贝等新品牌 [1] - 未来将围绕亲子、商务需求，加强首店、概念店和体验店的引入，并在餐饮部分增加正餐、商务餐及主题餐饮等品类 [1] 区域环境与竞争格局 - 项目位于丰台科技园，是北京市高新技术产业重要基地和总部经济聚集区，3公里内可辐射约34万人口，核心消费群体占比近70% [2] - 一街之隔的丰科万达定位“家庭品质生活+职场商务消费”，与鑫嘉汇接手前的永旺梦乐城在品牌业态上有一定重复 [2] 行业趋势与发展愿景 - 实体商业正朝体验化、社交化、品质化转型，购物中心的核心价值转向为消费者提供休闲放松、社交活动及感受文化氛围的场所 [2] - 公司致力于将项目打造为区域内有辨识度的商业新地标，以商业活力激发区域发展动能，提升周边居民生活品质 [3]

项目交接与现状 - 北京鑫嘉汇购物中心于10月16日正式揭牌，标志着永旺梦乐城退出运营，项目灯光与户外广场已完成改造 [1] - 项目由北京南极星投资管理公司的全资子公司北京鑫嘉汇商业管理有限公司接手，这是该村集体企业运营的首个大型商业项目，是其从资产租赁迈向专业化商业运营的关键一步 [10] - 场内原有品牌的换签率已超过95%，影院、儿童游乐、核心餐饮等业态均保持正常营业 [1][4] 项目定位与战略 - 鑫嘉汇购物中心定位为“家庭欢聚场”，旨在依靠亲子消费和家庭消费突围区域商业 [1] - 项目未来将围绕亲子、商务需求，加强首店、概念店和体验店的引入，并在餐饮部分增加正餐、商务餐及主题餐饮等品类 [4] - 项目核心竞争力在于营造情绪价值，通过空间设计、品牌组合、场景体验与服务逻辑围绕情感满足展开，而非单纯追求坪效或客流量 [11] 设施改造与品牌调整 - 项目西侧灯光亮化工程已完成，墙面打造光影瀑布以助力发展夜经济，场内适老化卫生间、母婴室等设施正在改造中 [4] - 正式接手运营后，鑫嘉汇已引入鲜汇生活超市、Moussy、波司登、丽佳宝贝等新品牌 [4] - 项目计划通过艺术展览、文化活动、家庭节庆等主题策展，激发家庭成员互动，强化社群感与记忆黏性 [11] 区域市场环境 - 项目位于丰台科技园，是北京市核心的城市产业功能区和总部经济聚集区，3公里内可辐射约34万人口，其中核心消费群体占比近70% [4] - 与项目一街之隔的丰科万达定位为“家庭品质生活+职场商务消费”，与鑫嘉汇接手前的永旺梦乐城在品牌业态上存在一定重复 [4] 行业趋势与专家观点 - 实体商业正朝着体验化、社交化、品质化转型，购物中心的核心价值在于成为消费者可休闲放松、开展社交活动及感受文化氛围的场所 [5] - 家庭消费的主导方向正由“购物”转向“共情”，核心是家庭成员共同体验的生活价值，商业空间需重构“幸福感”的供给方式 [11] - 家庭消费更新频率高、感受敏感，项目运营需保持长期变化感，让“常来常新”成为家庭持续到访的理由，建立基于真实生活的复合体验体系 [12]

项目概况与开业计划 - 永旺梦乐城（湘江新区店）预计将于2025年内开业，目前内部装修工程正在进行中 [1] - 项目总建筑面积约23万平方米，包括1栋4层购物中心、1栋6层停车楼及整体一层地下室 [6] - 项目于2024年5月动工，同年12月封顶，2025年5月主体工程全面竣工，建设推进高效 [4] 项目定位与设计理念 - 项目定位为河西地区重要的大型购物中心，致力打造集购物、休闲、娱乐于一体的城市新地标 [3] - 设计理念强调“与自然融合”，通过多元化的环境打造实现人与自然、自然与城市、城市与未来的融合 [4] - 项目缔造与自然共生的特色空间，诠释可持续发展购物场景，并打造女性友好、家庭友好、宠物友好三大主题空间及屋顶公园 [10] 区位优势与配套设施 - 项目地理位置优越，交通网络发达，聚合了58余万名常住人口，商业潜力巨大 [6] - 项目规划超3000个停车位，通过“地下+平面+立体”三位一体的停车模式缓解停车难题 [7] 品牌组合与业态规划 - 项目规划约250家品牌入驻，涵盖电影院、潮流服饰、大型餐饮、家居杂货、特色休闲娱乐等多种业态 [8] - 引入多家区域首店，包括集团自营的永旺超市、河西首家CINITY LED中影影院、湖南首家具有高抛滑梯的城市英雄超级旗舰店 [10] - 奥茵体育、星聚会X PARTY店等品牌将落户，构成家庭消费与潮流娱乐的核心引力点，满足不同年龄层顾客需求 [10]

核心观点 - 广州商超市场在国庆黄金周首日上演激烈竞争，永旺与永辉两家巨头同日以全新业态开业，标志着行业从“规模导向”向“价值导向”的深度转型 [1][5] - 两家公司均面临严峻的财务压力，通过关闭亏损门店、升级业态进行自救，行业整体陷入“旧模型”的失血状态，创新转型成为关键 [12][15] - 粤港澳大湾区消费潜力巨大，为零售商超创新提供了“试炼场”，港澳居民“北上”消费潮持续升温有望带来新机遇 [15][16] 永旺天河城店升级 - 门店以AEON STYLE全新业态重装开业，面积缩减至原来的三分之一左右，主打“幸福体验”和具有差异性的购物体验 [1][5] - 商品强调高品质与新鲜度，鲜花从云南基地冷链空运，蔬菜为云南高山泉水灌溉的绿色款，鲜鱼皆为当日捕获并冷链当日到店 [5] - 该店成为“试验场”，其“专业岗位+场景体验”模式有望铺设到大湾区其他门店，以提升高客单价商品销售占比 [14] 永辉超市“胖东来模式”调改 - 中华广场店作为“胖东来模式”第二店亮相，调改聚焦商品迭代、服务升级与员工赋能三大核心，主打“便民到极致” [5][7] - 调改后门店商品结构焕然一新，全新引入商品占比高达69%，门店总SKU数达8253支，进口商品占比提升至19.5% [7] - 公司计划在2026年农历春节前完成总计300家门店的调改目标，广州西城都荟店与天娱广场店也将在今年10月陆续开业 [14] 行业转型趋势 - 行业从传统大卖场向“精品类、重体验、强服务”的品质零售迈进，普遍做法是砍掉尾品、压缩SKU、提高自有品牌占比、强化场景体验 [5][10] - 线下商超的困境源于20年未变的旧模型，创新才是增量，消费者依旧愿意为好商品好体验付费 [10] - 山姆会员店的成功证明，只要把选品、会员体系与体验做到极致，高端客群仍愿为高品质食品买单，并带来高客单与高复购 [15] 公司财务表现与自救措施 - 永旺2025年中期业绩显示，集团收益为39.307亿港元，公司股东应占本期亏损为2.174亿港元 [12] - 永辉超市今年上半年营收为299.48亿元人民币，同比下降逾20%，净亏损2.41亿元人民币，同比下降187.38%，由盈转亏 [12] - 为自救，永辉自2024年下半年起关闭了227家长期亏损门店，截至今年6月30日，调改门店总数达124家 [14] - 永旺今年上半年新开设五间独立超市，并押注AEON STYLE业态，在深圳、东莞试点3家模块化门店，以调整网络布局提升效益 [14] 粤港澳大湾区市场机遇 - 大湾区是全国消费力最强、国际化程度最高的区域之一，港澳“北上”消费潮持续升温，2025年暑假期间约1274万人次港人北上内地，日均高达25.5万人次 [15][16] - 交通一体化与区域融合加速，为港澳居民“北上”消费提供便利，带动湾区消费业态持续丰富，“一小时生活圈”加速形成 [16]

文章核心观点 - 线下商超行业正经历从规模导向向价值导向的深度转型 永旺与永辉作为行业代表在广州核心商圈同日开业 以不同模式争夺客流 标志着行业向精品类、重体验、强服务的品质零售迈进 [3][7] - 行业整体面临传统门店大面积承压的困境 旧有经营模型导致业绩下滑 创新与差异化成为关键增量 商超模式已到非改不可的时候 [8][11] - 粤港澳大湾区成为零售创新的重要试炼场 其强劲的消费力、国际化程度以及港澳居民北上消费潮为商超转型破局提供了机遇 [11][12] 永旺天河城店调改分析 - 门店以AEON STYLE全新业态重装开业 门店面积仅为原来的三分之一左右 旨在打造具有差异性的购物体验 [1][3] - 主打幸福体验牌 商品突出高品质与新鲜度 例如鲜花从云南基地冷链空运 蔬菜为云南高山泉水灌溉的绿色款 鲜鱼为当日新鲜捕获的海鱼冷链当日到店 [3] - 针对都市打工人提供便捷食品 其专业岗位+场景体验模式有望铺设到大湾区其他门店 以带动高客单价商品销售占比提升 [3][10] 永辉超市中华广场店调改分析 - 门店以胖东来模式第二店身份亮相 调改聚焦商品迭代、服务升级与员工赋能三大核心维度 主打便民到极致 [1][5] - 调改后商品结构焕然一新 全新引入商品占比高达69% 门店总SKU数达8253支 进口商品占比提升至19.5% 并大幅增加了中高端品质生鲜商品 [5] - 熟食与烘焙区成为亮点 汇聚南北风味 并依托全国供应链优势 在中秋国庆双节主推阳澄湖大闸蟹和挪威冰鲜三文鱼等高品质商品 [5][7] 公司近期业绩与自救措施 - 永旺2025年中期业绩显示 集团收益为39.307亿港元 公司股东应占本期亏损为2.174亿港元 中国内地业务收益为21.466亿港元 亏损为6605万港元 [8][11] - 永辉超市2024年上半年营收299.48亿元人民币 同比下降逾20% 净亏损2.41亿元人民币 同比下降187.38% 由盈转亏 [8] - 为自救 永辉启动学习胖东来模式进行门店调改和供应链改革 自2024年下半年起关闭227家长期亏损门店 截至6月30日调改门店总数达124家 计划在2026年春节前完成300家门店调改目标 [8][10] - 永旺积极回血 上半年新开设五间独立超市 并押注AEON STYLE业态 在深圳、东莞试点3家模块化门店 以扩大其在大湾区市场的布局 [10] 行业转型趋势与湾区机遇 - 行业创新趋势包括砍掉尾品、压缩SKU、提高自有品牌占比、强化场景体验 用差异化供应链锁定中产家庭 [8] - 粤港澳大湾区是全国消费力最强、国际化程度最高的区域之一 港澳居民北上消费潮持续升温 2025年暑假期间约1274万人次港人北上内地 日均高达25.5万人次 较去年同期显著增长 加速了一小时生活圈的形成 [11]

基本信息 - 公司为永旺(香港)百貨有限公司，报告截至2025年9月30日，呈交日期为2025年10月2日[1] 股份数据 - 已发行股份（不包括库存股份）、库存股份、已发行股份总数上月底和本月底结存均分别为260,000,000股、0股、260,000,000股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）增加/减少为0股[2] 人员信息 - 呈交者为陳鄺良，职衔为秘书[5]