核心观点 - 中金维持华润万象生活“跑赢行业”评级及48港元目标价 预期公司购物中心业务增长强劲 物管业务平稳 现金流健康且股东回报积极 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额同比增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售同比增长10%至15% [1] 物业管理及写字楼业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长 预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币 与2023至2024年水平持平 [1] - 增值业务受环境影响有所承压 但压力可控 [1] 财务预测与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司延续积极的股东回报意愿 维持历史派息比例 2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1] - 略降2025年和2026年核心净利润预测3%和2% 至39.3亿元和44亿元 [1] - 引入2027年核心净利润预测48.5亿元 [1] - 预期2025年、2026年及2027年核心净利润分别同比增长12%、12%和10% [1]

核心观点 - 中金维持对华润万象生活"跑赢行业"评级及48港元目标价 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额按年增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售按年增长10%至15% [1] 物业管理与写字楼业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长 [1] - 预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币 与2023至2024年水平持平 [1] 财务与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司将延续积极的股东回报意愿 维持历史派息比例 [1] - 2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1]

评级与目标价调整 - 维持华润万象生活“持有”评级 [1] - 目标价由41.1港元上调至43港元 [1] 2025年整体财务预测 - 预测2025年核心净利润将同比增长12.2% [1] - 预测2025年收入将同比增长6.8% [1] 分业务收入预测 - 物业管理业务收入预计仅增长1.4% [1] - 物业管理业务增长受增值服务收入大幅收缩所拖累 [1] - 商业营运业务收入估计可增长16.8% [1] - 商业营运业务增长由购物中心收入增长带动 [1] 盈利预测调整 - 将2025年盈利预测下调3.4% [1] - 将2026年盈利预测下调6.4% [1] - 将2027年盈利预测下调7.2% [1] - 下调盈利预测因考虑到增值服务业务持续受压 [1]

评级与目标价调整 - 维持华润万象生活“持有”评级 [1] - 目标价由41.1港元上调至43港元 [1] 2025年整体财务预测 - 预测2025年核心净利润将同比增长12.2% [1] - 预测2025年收入将同比增长6.8% [1] 分业务收入预测 - 物业管理业务收入预计仅增长1.4% 主要受增值服务收入大幅收缩所拖累 [1] - 商业营运业务收入估计可增长16.8% 主要受购物中心收入增长带动 [1] 盈利预测调整 - 将2025年盈利预测下调3.4% [1] - 将2026年盈利预测下调6.4% [1] - 将2027年盈利预测下调7.2% [1] - 下调原因为增值服务业务持续受压 [1]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [6][130] 报告核心观点 - 2026年开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，旨在呵护量价指标加速筑底 [2][6][17] - 行业正从“生存”走向“重生”，面临分化并孕育机遇，投资应关注存量地产及优质产品力开发商 [1][6][17] - 近期核心政策包括：1) 保障性住房再贷款利率下调至1.25%，改善地方政府收储现房商业模式可行性；2) 商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，激活商办市场；3) 换房退税政策延期至2027年底，支持改善性需求 [2][14][15][16] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善 - **保障性住房再贷款**：央行于2026年1月15日将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，保障性住房再贷款利率从1.75%累计下调至1.25%，旨在解决资金成本与租金收益率不平衡问题，加速地方政府收储现房转为保障房 [14] - **商业地产去库存**：截至2025年11月末，办公楼现房库存达5234万平方米，商业用房现房库存达1.41亿平方米 [15]。2026年1月17日政策将商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，以降低购置门槛，激活交易 [2][15]。地方配套措施包括武汉给予50%契税补助、南宁对购买超100平方米项目发放1万元补贴等 [15] - **退税政策延期**：换房退税政策第二次延期，有效期延长至2027年12月31日，旨在稳定市场预期、降低换房资金压力，支持改善性住房需求有序释放 [2][16] - **城市更新潜力**：住建部部长指出城镇有超300亿平方米存量住房亟待更新改造，城市更新是挖掘潜在需求、化解存量风险的核心路径 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（截至2026年1月16日）A股房地产板块涨跌幅为-3.52%，跑输大盘（沪深300）2.95个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为2.54%，跑赢大盘（恒生指数）0.20个百分点 [3][19][20][32] - **阶段表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-6.91%，跑输沪深300（+1.71%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为4.67%，跑赢沪深300（+3.93%） [23] - **个股表现**： - A股涨幅靠前：南都物业（+4.73%）、中交地产（+0.89%）、大悦城（+0.34%）[27] - A股跌幅靠前：华夏幸福（-29.78%）、*ST中迪（-16.72%）、荣盛发展（-13.90%）[27] - 港股涨幅靠前：佳兆业集团（+18.99%）、彩生活（+16.02%）、建业地产（+13.33%）[35] - 港股跌幅靠前：方圆生活服务（-14.77%）、弘阳服务（-12.20%）、弘阳地产（-11.43%）[35] - **信用债市场**：本周地产信用债发行100.00亿元，净融资额-42.55亿元；截至2026年1月16日累计发行163.80亿元，净融资额-37.98亿元，去年同期净融资为119.43亿元 [3][19][39] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于117.47点，涨跌幅为-0.41% [4][40][41]。产权型REITs指数收于120.41点，涨跌幅-0.43%；特许经营权型REITs指数收于113.68点，涨跌幅-0.39% [4][40][44][47] - **细分类型表现**： - 产权型：产业园区型REITs指数涨跌幅+0.33%，物流仓储型-0.91%，保租房型-1.74% [44] - 特许经营权型：高速公路型REITs指数涨跌幅-0.52%，生态环保型+0.50%，能源型-0.62% [47] - **相对收益**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.95个百分点 [4][40][51] - **成交与活跃度**：本周REITs成交额12.88亿元，环比下降20.24%；换手率0.45%，环比下降0.12个百分点 [4][40][54][61] 4. 楼市成交 - **总体成交**：本周（2026年1月10日-16日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降20.37%和18.53%；年初至今累计同比分别下降61.83%和37.34% [6][70] - **新房市场**：45城商品房成交200.42万平方米，滚动四周同比下降20.37% [6][71]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.27%、-19.14%、+3.51% [6][71] - **二手房市场**：14城二手房成交179.26万平方米，滚动四周同比下降18.53% [6][78]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.46%、-18.60%、-15.11% [6][78] 5. 土地市场 - **百城土地市场**：本周100大中城市土地供应建面2199万平方米，成交建面1503万平方米，成交总价189亿元，供应和成交建面环比分别下降64.57%和14.03%，溢价率1.39%，环比上升0.96个百分点 [5][88][89] - **各线城市表现**： - 一线城市：供应和成交建面环比分别为-57.97%和+8.98%，溢价率0.00% [5][88][98] - 二线城市：供应和成交建面环比分别为-72.70%和-7.86%，溢价率0.48%，环比上升0.32个百分点 [5][88][108] - 三四线城市：供应和成交建面环比分别为-59.74%和-18.00%，溢价率2.20%，环比上升1.12个百分点 [5][88][118] 6. 投资建议 - **政策展望**：预计未来政策将从“需求侧”继续调减一线城市限购等限制性措施，从“供给侧”加快回收闲置用地与收储现房进度，并通过“好房子”标准体系建设引导行业向品质提升转型 [3] - **标的建议**：关注存量地产三个方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂） [6][17]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 事件核心：中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存[5] - 政策影响：降低商办资产购置初始资金压力，可能直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场，是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持[8] - 政策局限性：相对于住宅贷款，商办类贷款在首付比例（30% vs 15%）、利率（最低为央行基准利率1.1倍 vs LPR-45BPs）、贷款期限（最长10年 vs 30年）上仍处显著劣势，且商办类房地产税费成本较高，在商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下，单一降低首付比例效果预计有限，市场期待后续进一步宽松[7][8] 行业现状与背景 - 库存高企：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米[6] - 地方先行政策：近年较多城市已出台政策推动商业用房去库存，例如上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容”新业态，武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助，长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅[6] 投资建议与推荐标的 - 推荐逻辑：基于商业用房首付比例下调政策，结合地产复苏和消费促进背景[8] - 推荐标的分为三类： - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

智通财经APP获悉，招银国际发布研报称，维持华润万象生活(01209)"买入"评级，目标价上调4%至 53.96港元。该行预测华润万象生活2025年收入将达到182亿元人民币，同比增长6.5%，其中住宅业务收 入因增值服务业务拖累而同比持平，商业营运业务收入则预计增长13.8%。 此外，招银国际预测华润万象生活2025年核心净利润同比增长10.8%至39亿元人民币，基础物业管理毛 利率稳定、购物中心毛利率持续改善，以及销售及行政开支比率下降，将带来支持，目前维持2025至 2027年收入预测不变，但因利润率扩张步伐趋向合理，将核心净利润预测下调4%。 ...

评级与目标价 - 招银国际维持华润万象生活“买入”评级 [1] - 目标价上调4%至53.96港元 [1] 财务预测 - 预测2025年收入将达到182亿元人民币，同比增长6.5% [1] - 预测2025年核心净利润同比增长10.8%至39亿元人民币 [1] - 维持2025至2027年收入预测不变 [1] - 将核心净利润预测下调4% [1] 业务分部表现 - 住宅业务收入因增值服务业务拖累而同比持平 [1] - 商业营运业务收入预计增长13.8% [1] 盈利驱动因素 - 基础物业管理毛利率稳定 [1] - 购物中心毛利率持续改善 [1] - 销售及行政开支比率下降 [1]

招银国际发表研报，预测华润万象生活2025年收入将按年增长6.5%至182亿元，其中住宅业务收入按年 持平，商业营运业务收入则预计增长13.8%。该行预测2025年核心净利润按年增长10.8%至39亿元，基 础物业管理毛利率稳定、购物中心毛利率持续改善以及销售及行政开支比率下降将带来支持。该行目前 维持2025至2027年收入预测不变，目标价上调4%至53.96港元，维持"买入"评级。 ...

公司评级与业绩展望 - 中信证券予华润万象生活“买入”评级 [1] - 预计公司商管业务分部在“十五五”期间（2025-2030年）收入和业绩年化复合增速均超过20% [1] - 预计“十五五”期间全公司年化业绩增速约为15% [1] - 预计“十四五”期间（2020-2025年）公司业绩年化复合增速为37% [1] 公司业务优势与发展模式 - 公司所管理资产良好的历史回报，令企业更容易获得好位置、好规划条件的订单 [1] - 单城市市占率提升，和同店销售额增长形成正循环 [1] - 随着公司管理规模扩大，公司同店销售额跑赢社零的幅度可能扩大 [1] - 当前阶段公司践行了规模效益同向增长的发展模式 [1] 行业外部环境 - 商管行业迎来了政策友善度最高的历史阶段 [1] - 多层次REITs市场的发展为商管行业带来更多潜在客户 [1]