公司概况 - 華潤萬象生活有限公司的主席是李欣先生，總裁是喻霖康先生[3] - 華潤萬象生活有限公司的獨立非執行董事包括劉炳章先生、張國正先生和陳宗彝先生[3] - 華潤萬象生活有限公司的審核委員會主席是陳宗彝先生[3] - 華潤萬象生活有限公司集团架构及业务概况[6] 业绩回顾与展望 - 本集团二零二三年六月三十日止半年度业绩回顾与展望[7] - 上半年，华润万象生活有限公司保持战略定力，实现高质量规模增长和持续精进业务管理能力[13] - 上半年，华润万象生活有限公司实现综合收入人民币67.93亿元，同比增长28.7%[23] - 核心净利润达人民币14.22亿元，同比增长36.7%，每股盈利为人民币0.623元[24] - 本集团展望下半年，相信随着精准有力的稳增长政策落地，中国经济将保持向好发展，全力实现公司业绩稳健增长与股东价值提升[25] 业务发展 - 物管行业受政府宏观政策支持，具有较强的稳定性和发展韧性[8] - 物管行业告别唯速度论、唯规模论，迈入高质量发展新阶段[9] - 上半年，本集团购物中心业务实现零售额人民币841亿元，同比增长41.0%[15] - 业主端租金收入人民币105亿元，同比增长52.1%[15] - 写字楼业务出租率逆市上扬，提升至83.8%[15] 公司战略 - 公司计划加速扩大规模，鞏固领先市场地位，选择性收购具有互补优势的物业管理和商业运营服务提供者[47] - 公司将聚焦核心城市，注重利用已建立的业务网络和品牌优势，实现区域深耕，拓展第三方项目，扩大市场份额[48] - 公司将继续与华润置地合作，赢得新的物业管理和商业运营服务合同，计划承接华润集团所拥有的物业的管理服务委托[49]

集团整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日止六个月，集团收入67.93亿元，较去年同期增长28.7%[2] - 截至2023年6月30日止六个月，集团毛利润22.53亿元，较往期增长34.7%；毛利率从31.7%提高至33.2%[2] - 截至2023年6月30日止六个月，公司股东应占溢利14.02亿元，增长36.5%；股东应占核心溢利14.22亿元，增长36.7%[2] - 2023年上半年除税前溢利19.13亿元，2022年同期为14.06亿元[4][13][16] - 2023年6月30日非流动资产总值75.46亿元，2022年12月31日为99.99亿元[6] - 2023年6月30日资产净值149.94亿元，2022年12月31日为143.26亿元[7] - 2023年上半年来自客户合同收入65.78亿元，2022年同期为51.33亿元[17] - 2023年上半年来自其他来源收入2.16亿元，2022年同期为1.45亿元[17] - 2023年上半年来自最终控股公司及同系附属公司收入19.25亿元，2022年同期为16.67亿元[17] - 2023年上半年利息收入203,827千元，政府补助37,409千元，汇兑收益4,909千元，其他收入及收益总计261,494千元；2022年同期分别为206,025千元、39,406千元、0千元，总计284,427千元[18] - 2023年上半年所得税开支504,266千元，其中即期税项467,904千元，中国土地增值税1,173千元，递延税项35,189千元；2022年同期分别为376,020千元、369,026千元、14,929千元、 - 7,935千元[19] - 2023年上半年每股基本盈利根据公司权益股东应占溢利1,402,481,000元及已发行普通股加权平均数2,282,500,000股计算；2022年同期分别为1,027,586,000元、2,282,500,000股[21] - 2023年中期股息每股普通股人民币22.3分（折合24.3港仙），应付股息为508,998千元，2022年为每股普通股人民币12.7分（折合14.5港仙），应付股息为299,328千元[28] - 2023年上半年批准上一个财政年度的末期股息每股普通股人民币31.2分（折合35.7港仙），金额为751,279千元，2022年为每股普通股人民币27.6分（折合33.9港仙），金额为661,719千元[29] - 上半年综合收入67.93亿元，同比增长28.7%，核心净利润14.22亿元，同比增长36.7%[33] - 核心净利润对应每股盈利0.623元，董事会宣派中期股息每股0.223元（折合每股港币0.243元），同比增长75.6%[33] - 截至2023年6月30日止六个月，集团收入为67.933亿元，较过往期间增长28.7%[54] - 同期，集团销售成本为45.405亿元，较去年同期增长25.9%[55] - 同期，集团毛利为22.528亿元，同比增长34.7%；毛利率为33.2%，较过往期间增长1.5个百分点[56] - 同期，集团投资物业公允价值变动的收益为2150万元[59] - 同期，集团其他收入及收益为2.615亿元，较过往期间下降8.1%[60] - 同期，集团市场推广开支为1.088亿元，较过往期间增长105.3%[61] - 同期，集团净利润为14.09亿元，较过往期间增长36.8%[63] - 截至2023年6月30日，集团资产负债率43.1%，较去年底下降1.5个百分点[65] 各业务线数据关键指标变化 - 住宅物业管理服务板块收入44.84亿元，较往期增长33.7%；商业运营及物业管理服务板块收入23.09亿元，较往期增长20.1%[2] - 2023年上半年住宅物业管理服务收入44.84亿元，商业运营及物业管理服务收入23.10亿元，总计67.93亿元[13] - 2023年上半年住宅物业管理服务分部业绩8.91亿元，商业运营及物业管理服务分部业绩13.16亿元，总计22.07亿元[13] - 商业运营服务累计于17个城市实现“一城多汇”和“多城多汇”布局，期内新开业购物中心3座，在营重奢万象城增至12座，新签约商业轻资产外拓项目7个[31] - 物管合约面积净新增2,867万平方米，截至2023年6月30日，在管面积3.25亿平方米，合约面积3.80亿平方米，全国新拓城市空间项目29个，合同金额超4亿元[31] - 在营购物中心实现零售额841亿元，同比增长41.0%，业主端租金收入105亿元，同比增长52.1%，业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%[32] - 写字楼业务出租率较2022年底提升3.1个百分点至83.8%[32] - 物管业务综合收缴率实现83.0%[32] - 2023年物业管理服务收入34.496亿元，占比50.8%，较2022年增长44.8%[36][37] - 2023年针对开发商的增值服务收入4.07328亿元，占比6.0%；社区增值服务收入6.26709亿元，占比9.2%[36] - 2023年购物中心收入14.09789亿元，占比20.8%；写字楼收入8.99876亿元，占比13.2%[36] - 截至2023年6月30日，在管住宅及其他非商业物业项目1605个，新增288个，在管总面积3.132亿平方米，同比增加6850万平方米[37] - 2023年合同建筑面积3.6608亿平方米，项目数1980个；在管建筑面积3.13158亿平方米，项目数1605个[38] - 2023年在管建筑面积313,158千平方米、项目数目1,605个、收益3,449,621千元，2022年对应数据为244,699千平方米、1,317个、2,381,917千元[39] - 2023年上半年来自物业开发商的增值服务收入407.3百万元，较往期下降1.0%，占总收入6.0%[40] - 2023年上半年来自社区的增值服务收入626.7百万元，较去年同期增长11.8%，占总收入9.2%[41] - 2023年上半年向购物中心提供的商业运营及物业管理服务收入1,409.8百万元，较往期上升20.2%，占总收入20.8%[42] - 截至2023年6月30日，为85个已开业购物中心项目提供商运服务，总建筑面积9.1百万元平方米，有3个已开业购物中心分租项目[42] - 2023年上半年来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入899.9百万元，较往期增长19.8%，占总收入13.2%[45] - 截至2023年6月30日，为26个写字楼提供商运服务，总面积1.7百万元平方米；为156个写字楼提供物管服务，总面积11.64百万元平方米[45] - 同期，住宅物业管理服务毛利率为20.1%，较去年同期下降0.9个百分点[57] - 同期，商业运营及物业管理服务毛利率为58.5%，较去年同期上涨8.2个百分点[58] 公司基本信息 - 公司于2017年5月18日在开曼群岛注册成立，2020年12月9日在港交所主板上市，直接控股公司为华润置地，最终控股公司为中国华润[8] 财务资料编制相关 - 2023年上半年未经审核中期财务资料于8月29日许可发出，按联交所规则及香港会计准则第34号编制[9] - 香港会计师公会颁布新订及修订准则，对本中期财务资料无重大影响[10] 税务相关 - 公司在中国内地运营的附属公司一般按25%税率缴纳企业所得税，部分按15%优惠税率缴纳；外商投资企业宣派股息适用5%预扣税税率[20] 应收应付款项相关 - 2023年6月30日贸易应收款项及应收票据为2,021,991千元，其中关联方766,286千元，第三方1,273,783千元；2022年12月31日为1,557,885千元，其中关联方708,490千元，第三方849,129千元[22] - 2023年6月30日贸易应收款项及应收票据1年内账龄为1,890,549千元，1 - 2年为121,596千元，2 - 3年为31,778千元，3年以上为9,411千元；2022年12月31日分别为1,472,929千元、77,787千元、17,545千元、5,454千元[23] - 2023年6月30日预付款项、其他应收款项及其他资产总计1,244,467千元，其中应收关联方款项461,163千元，其他应收款项467,102千元；2022年12月31日为1,410,493千元，其中应收关联方款项546,355千元，其他应收款项547,261千元[24] - 2023年6月30日贸易应付款项为1,333,897千元，其中关联方90,181千元，第三方1,243,716千元；2022年12月31日为1,339,345千元，其中关联方113,665千元，第三方1,225,680千元[24] - 2023年6月30日贸易应付款项1年内账龄为1,204,070千元，1 - 2年为86,443千元，2 - 3年为24,404千元，3年以上为18,980千元；2022年12月31日分别为1,208,093千元、89,714千元、22,151千元、19,387千元[25] 股息相关 - 董事会决议宣派中期股息每股港币0.243元（折合人民币0.223元）[2] - 2022年12月21日公司就2022年度宣派特别股息853,230,000元（折合港币928,749,000元）[27] - 公司将宣派2023年中期股息每股港币0.243元（折合人民币0.223元），以港币现金派发给股东，股东可选择按港币1.0元兑人民币0.9173元汇率以人民币收取[76] - 股东须在2023年10月9日下午4时30分前交回填妥的股息货币选择表格，否则自动以港币收取股息[76] - 股息支票预计于2023年10月27日或前后以普通邮递方式寄发，邮误风险由股东承担[76] 股份相关 - 法定股本为5,000,000,000股每股面值0.00001美元之普通股，已发行及缴足2,282,500,000股每股面值0.00001美元之普通股[28] - 公司将在2023年9月14日至9月15日暂停办理股份过户登记手续[77] - 为确定获发2023年中期股息资格，过户文件及股票最迟须于2023年9月13日下午4时30分前送抵指定地点办理登记[77] 业务布局与发展战略 - 2023年是公司首个五年战略规划承上启下的关键之年，坚持“城市品质生活服务平台”战略定位和一体化“2 + 1”发展业务模式[30] - 商管业务将融入“双循环”，物管业务坚持“有质量规模增长”，集团深化组织变革[34] - 中长期集团以创建世界一流企业为纲领，商管及物管业务实现长期稳健发展[34] - 公司计划选择性收购或股权合作，聚焦核心城市，拓展优质第三方项目[48] - 公司将与华润置地合作，承接华润集团物业，把握新业务机会[48] - 公司计划战略投资服务供货商和上下游产业链伙伴[50] 资金用途相关 - 扩大物业管理和商业运营业务战略投资和收购所得款项净额计划用途为69.603亿元，占比60%，截至2023年6月30日未动用50.005亿元[67] - 提供增值服务和本行上下游供应链战略性投资所得款项净额计划用途为17.401亿元，占比15%，截至2023年6月30日未动用14.117亿元[67] - 投资信息技术系统和智能化社区所得款项净额计划用途为17.401亿元，占比15%，截至2023年6月30日未动用13.241亿元[67] 外汇风险相关 - 截至2023年6月30日，非人民币资产及负债主要为现金港币5990万元、9912.52美元，管理层认为无重大外汇风险[70] 股权结构与融资相关 - 华润（集团）直接或间接实益拥有公司已发行股本约73.72%，华润置地直接拥有公司已发行股本约72.29%并控制公司[71] - 2021年10月20日公司订立最高为港币6亿元的循环贷款融资函件，承诺贷款期内促使华润（集团）及华润置地分别直接或间接持有不少于35%及51%公司已发行股本[71] 员工相关 - 截至2023年6月30日，集团在中国内地和香港雇用39824名全职员工[72] 公司治理相关 - 截至2023年6月30日止6个月，公司设立可持续发展委员会[73] - 截至2023年6月30日止6个月，公司全体董事及相关雇员遵守《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》[74] - 截至2023年6月30日止6个月，公司或其附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券[75

公司概况 - 公司董事包括主席李欣先生和总裁喻霖康先生[2] - 公司注册办事处位于开曼群岛，总部及中国主要营业地点在深圳[3] - 公司的独立核数师是安永会计师事务所[4] 公司业绩 - 公司2022年实现综合收入120.16亿人民币，同比增长35.4%，核心净利润22.25亿人民币，同比增长30.7%[18] - 公司年度营收达到78.02亿人民币，同比增长46.9%[24] - 公司完成了行业最大规模的并购，新增合同面积达到1.43亿平方米，覆盖全国153个城市[25] 公司荣誉 - 2022年度商业不动产影响力企业NO.1为萬商俱乐部，商业地产企业表现NO.1为观点，商业地产品牌价值表现NO.1为观点[7] 公司发展战略 - 未来，公司将加大对科技能力的投入，将科技创新作为公司最核心的优势，持续打造一体化生态系统，助力城市发展，引领美好生活[6] - 公司将坚持“城市品质生活服务平台”战略定位，加强品牌运营管理，搭建高品质服务形象，打造最具影响力的轻资产管理品牌[32] - 公司将持续探索业务智能升级和商业模式创新，提升经营效率和资源变现能力[32] 公司财务 - 公司销售成本主要包括员工成本、分包成本、能源费、公用区域设施成本和办公室及相关开支[67] - 二零二二年公司毛利为人民币3,610.9百万元，同比增长30.9%，毛利率为30.1%，同比下降1个百分点[69] 公司治理 - 公司及其董事会致力于建立良好的企业管治常规和程序[171] - 董事们已签订为期三年的服务合同或委任函，保障公司治理的稳定性[184] - 董事会每年至少召开四次会议，董事应积极参与[181]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日止年度，全年收入为人民币120.16亿元，同比增长35.4%[2] - 全年毛利润为人民币36.11亿元，同比增长30.9%；毛利率由2021年的31.1%下降至2022年的30.1%[2] - 股东应占溢利为人民币22.06亿元，同比增长27.9%；核心股东应占溢利达人民币22.25亿元，同比增长30.7%[2] - 全年每股股东应占溢利为人民币0.967元；公司每股核心股东应占溢利人民币0.975元[2] - 2022年非流动资产总值为人民币99.99亿元，较2021年的55.62亿元有所增长[4] - 2022年流动资产总值为人民币158.39亿元，较2021年的160.30亿元略有下降[4] - 2022年资产净值为人民币143.26亿元，较2021年的138.89亿元有所增加[5] - 2022年来自外部客户的收入为12016179千元，2021年为8875384千元，同比增长35.39%[17][18] - 2022年除税前溢利为2906153千元，2021年为2336556千元，同比增长24.38%[17][18] - 2022年总资产为25837842千元，2021年为21591922千元，同比增长19.66%[17][18] - 2022年总负债为11512110千元，2021年为7702897千元，同比增长49.45%[17][18] - 2022年资本开支为121045千元，2021年为370908千元，同比下降67.37%[17][18] - 2022年来自最终控股公司及同系附属公司的收入占集团收入的31%，2021年为39%[19] - 2022年来自客户合同的收入为11706400千元，2021年为8555407千元，同比增长36.83%[20][21][23] - 2022年其他收入及收益为579899千元，2021年为523432千元，同比增长10.79%[23] - 2022年年内税项支出总额为692905千元，2021年为610486千元，同比增长13.50%[26] - 2022年母公司普通股权益持有人应占溢利22.06126亿元，2021年为17.24925亿元[28] - 2022年公司总收入为120.16亿元，2021年为88.75亿元[59] - 2022年公司收入为120.162亿元，同比增长35.4%[75] - 2022年公司销售成本为84.052亿元，同比增长37.4%[76] - 2022年公司毛利为36.109亿元，同比增长30.9%；毛利率为30.1%，同比下降1个百分点[77] - 2022年公司投资物业公允价值变动的收益为4330万元[80] - 2022年其他收入及收益为5.799亿元，同比增长10.8%[81] - 2022年市场推广开支为1.512亿元，同比增长160.3%[81] - 2022年行政开支为10.528亿元，同比增长28.5%[82] - 2022年实际所得税率23.8%，同比下降2.3个百分点[83] - 2022年净利润为22.132亿元，同比增长28.2%[83] - 2022年底银行存款和现金总额为127.228亿元，较去年底下降8.65%[84] - 2022年底资产负债率44.6%，较去年底增长8.9个百分点[85] - 2022年12月31日，集团资本承担为人民币5070万元，2021年为人民币1780万元[94] 各业务线数据关键指标变化 - 住宅物业管理服务板块收入为人民币78.02亿元，同比增长46.9%；商业运营及物业管理服务板块为人民币42.14亿元，同比增长18.2%[2] - 2022年公司商管业务零售总额1264.4亿元，同比增长6.3%，业主端经营利润94.52亿元，同比增长2.2%，利润率达59.7%，购物中心商业运营服务收入24.8亿元，同比增长16.5%[49] - 2022年公司新开业购物中心16座，平均开业率90.9%，新增3座重奢万象城，在营增至11座，新签约商业轻资产外拓项目13个[49] - 2022年公司写字楼业务出租率稳定在80.7%，运营及物业管理收入17.3亿元，同比增长20.7%[49] - 2022年公司物管业务收入78.02亿元，同比增长46.9%，客户满意度89分，业主增值服务收入同比增长73.3%，占比提升至16.1%[50] - 2022年住宅物业管理服务收入78.02亿元，同比增长46.9%，占总收入64.9% [60] - 截至2022年底，在管住宅及其他非商业物业项目1362个，新增608个，在管总面积2.8亿平方米，同比增加1.33亿平方米[60] - 2022年针对物业开发商的增值服务收入9.734亿元，同比增长19.7%，占总收入8.1% [62] - 2022年社区增值服务收入12.56亿元，同比增长73.3%，占总收入10.4% [63] - 2022年购物中心商业运营及物业管理服务收入24.82亿元，同比上升16.5%，占总收入20.7% [64] - 截至2022年底，为84个购物中心提供运营服务，总面积900万平方米，有2个分租项目 [64] - 2022年写字楼商业运营及物业管理服务收入17.32亿元，同比增长20.7%，占总收入14.4% [67] - 截至2022年底，为27个写字楼提供运营服务，面积180万平方米；为145个写字楼提供物管服务，面积1050万平方米 [67] - 2022年住宅物业管理服务中，华润集团相关项目收益3.22亿元，第三方开发商项目收益2.35亿元 [62] - 2022年住宅物业管理服务毛利率为18.9%，同比下降0.4个百分点，剔除无形资产摊销影响后同比增长0.5个百分点[78] - 2022年商业运营及物业管理服务毛利率为50.7%，同比增长2.1个百分点[79] - 商业运营服务在管建筑面积总计1766千平方米，项目数目27个，收益12.6563亿元[69] - 物业管理服务在管建筑面积总计10526千平方米，项目数目145个，收益16.05239亿元[69] 股息相关信息 - 董事会建议宣派末期股息每股人民币0.312元（折合港币0.357元）[2] - 2021年末期股息每股0.276元（折合港币0.339元），共6.617亿元（折合港币7.738亿元）；2022年中期股息每股0.127元（折合港币0.145元），约2.993亿元（折合港币3.31亿元）；2022年特别股息每股0.3643元（折合港币0.4069元），共8.532亿元（折合港币9.287亿元）；2022年末期股息建议每股0.312元（折合港币0.357元），共7.111亿元（折合港币8.149亿元）[27] - 董事会建议2023年7月28日或前后向2023年6月14日股东派付2022年末期股息每股人民币0.312元（折合港币0.357元）[100] - 2022年末期股息每股人民币0.312元，港币兑人民币汇率为1.0元兑0.8750元[101] - 股东选择以人民币收取股息，须于2023年7月7日下午4时30分前交回填妥的股息货币选择表格[101] - 人民币支票预计于2023年7月28日或前后寄发，港币股息于同日以惯常方式支付[101] - 建议末期股息派予2023年6月14日下午4时30分后在册股东[102] 收购相关信息 - 2022年3月公司收购禹洲100%股权，4月收购四川九洲51%权益，代价3343.9万元，5月收购南通长乐及江苏中南100%权益[43] - 收购禹洲、四川九洲、南通长乐及江苏中南时，可识别总资产净值分别为2.92867亿元、2501.4万元、6.78347亿元，商誉分别为6.30763亿元、2068.2万元、1.153274亿元[44] - 收购禹洲、四川九洲、南通长乐及江苏中南现金及现金等价物流出净额分别为5.40814亿元、3338.7万元、6.89301亿元[45] - 自收购以来，截至2022年12月31日，禹洲、四川九洲、南通长乐及江苏中南向公司综合收入贡献14.74588亿元，向综合溢利贡献1.08271亿元[45] - 若收购事项于2022年初进行，截至2022年12月31日，公司收入为124.85654亿元，溢利为21.35755亿元[46] - 2022年收购禹洲物业股权代价为10.58亿元，收购南通长乐及江苏中南股权代价为24.85亿元[86] 公司运营规模相关信息 - 2022年12月31日，集团提供物业管理服务的在管建筑面积为2.91亿平方米（不含购物中心项目）；已开业购物中心数量为84个，已开业写字楼数量为27个[2] - 年内完成行业最大规模并购，新增合约面积1.43亿平方米，截至2022年底在管建筑面积2.80亿平方米，合约建筑面积3.36亿平方米，住宅及其他物业管理业务覆盖全国153个城市[51] - 2022年大会员业务发布自有积分品牌“万象星”，上线大会员运营中台系统，截至年底会员总量超3400万人，年内新增约845万人[52] - 截至2022年底，商业人均管理面积同比提升11%，物业人均管理面积同比提升13%[53] 财务准则相关信息 - 公司首次采纳多项经修订香港财务报告准则，包括香港财务报告准则第3号（修订）、香港会计准则第16号（修订）等[11] - 香港财务报告准则第3号（修订）前瞻性应用于2022年1月1日或之后业务合并，对公司财务无影响[11] - 香港会计准则第16号（修订）追溯应用于2021年1月1日或之后物业、厂房及设备项目，对公司财务无影响[12] - 香港会计准则第37号（修订）前瞻性应用于截至2022年1月1日未履行义务合约，对公司财务无影响[13] - 香港财务报告准则2018 - 2020年周期年度改进中香港财务报告准则第9号修订自2022年1月1日前瞻性应用，对公司财务无影响[13] 公司业务结构及定义相关信息 - 公司向执行董事报告资料专注于住宅物业管理服务与商业运营及物业管理服务分部[14] - 住宅物业管理服务包括物业管理服务、针对物业开发商的增值服务及社区增值服务[15] - 商业运营及物业管理服务提供给物业开发商、购物中心及写字楼业主或租户[16] - 分部业绩指各分部除税前溢利或亏损，不分配非经常性或无关收入开支[16] 公司未来规划相关信息 - 2023年商管业务将与核心品牌合作，强化外拓，探索创新产品与业务模式[57] - 2023年物管业务将提升市场化直拓能力，关注收购机会，优化管理，构建全业态增值服务体系[57] - 2023年会员业务将深化体系建设，做大积分池，打造自有产品体系[57] - 2023年公司将推动与外部异业伙伴合作，构建“2 + 1”一体化业务模式，深化组织变革，推进数字化建设[57] - 公司计划选择性收购或股权合作物业管理及商业运营服务提供者，拓展优质第三方项目[70] - 公司计划战略投资相关服务供货商和上下游产业链业务伙伴[72] 市场趋势相关信息 - 预计到2030年全球奢侈品市场有60%以上增长空间，中国奢侈品消费市场份额将扩大，国内高端及品质赛道购物中心长期向好[56] 公司数字化及战略相关信息 - 2022年自主搭建产研一体数字化团队，推进商管和物管业务数字化建设[54] - 2022年完成ESG、碳达峰及碳中和战略制定，发布ESG战略体系，纳入“恒指ESG增强指数”及“恒指ESG增强精选指数”[55] 公司股本及股东权益相关信息 - 2022年和2021年已发行普通股加权平均数均为22.825亿股[29] - 公告日期，华润（集团）直接或间接实益拥有公司已发行股本约73.72%，华润置地直接拥有公司已发行股本约72.29%并控制公司[94] 公司贷款融资相关信息 - 2021年6月28日，公司就最高为港币6.2亿元的贷款融资订立循环贷款融资函件，承诺华润（集团）应直接或间接持有不少于35%公司实益拥有权，华润置地应直接或间接持有不少于51%公司实益拥有权及控制公司[94] - 2021年10月20日，公司就最高为港币6亿元的贷款融资订立循环贷款融资函件，承诺华润（集团）及华润置地分别维持直接或间接持有不少于35%及51%公司已发行股本[95] - 2022年3月23日，公司就最高为港币10亿元的贷款融资订立循环贷款融资函件，承诺华润置地维持直接或间接持有不少于51%公司已发行股本并继续成为最大单一股东[95] - 2023年1月20日，公司订立2023年框架贷款协议，拟进行交易适用百分比率超0.1%但均未超5% [96] 公司证券交易相关信息 - 截至2022年12月31日止年度，公司或附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券[99] 公司股份过户及股东大会相关信息 - 公司于2023年5月31日至6月6日暂停办理股份过户登记手续，

公司业务板块构成 - 公司业务分为住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两大板块[24] - 公司收入主要来自住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两大业务板块[59] - 公司收入主要包括来自住宅物业管理服务与商业运营及物业管理服务的收益[200] 住宅物业管理服务业务数据 - 住宅物业管理服务在管项目1317个，合同项目1609个，在管建筑面积244.7百万平方米，合同建筑面积322.6百万平方米[6] - 物管业务上半年营业收入33.5亿元，同比增长40.2%，基础物业管理服务毛利率提升至15.1%[15][16] - 业主增值服务上半年收入5.6亿元，同比增长77.7%，收入占比提升至16.7%[15][16] - 上半年市场化直拓合约面积2220万平方米，同比增长25.4%，新增在管面积7285万平方米[15][16] - 截至6月30日，住宅及其他物业管理业务覆盖136个城市，合约面积3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，较2021年底增长0.98亿平方米[15][16] - 2022年上半年物业管理服务收入33.54亿元，同比增长40.2%，占总收入63.5%，在管住宅及非商业物业项目1317个，新增700个，在管总面积2.45亿平方米，同比增加1.23亿平方米[26][27][28] - 截至2022年6月30日，住宅及非商业物业合同建筑面积3.23亿平方米，项目1609个；在管建筑面积2.45亿平方米，项目1317个[30] - 2022年上半年来自华润置地住宅物业管理服务收益15.30亿元，在管面积1.01亿平方米，项目617个[31] - 2022年上半年来自华润集团与第三方开发商住宅物业管理服务收益8.52亿元，在管面积1.43亿平方米，项目700个[31] - 截至2022年6月30日止六个月，住宅物业管理服务毛利率为21.0%，较去年同期增长3.1个百分点[69][70] - 截至2022年6月30日止六个月，公司来自外部客户的收入为52.77728亿元，其中住宅物业管理服务收入33.53845亿元[194] - 截至2022年6月30日止六个月，公司分类业绩为16.72466亿元，其中住宅物业管理服务业绩7.0427亿元[194] - 截至2022年6月30日，公司总资产为252.82233亿元，其中住宅物业管理服务分部资产82.96278亿元[194] - 截至2022年6月30日，公司总负债为110.0231亿元，其中住宅物业管理服务分部负债67.19387亿元[194] - 截至2021年6月30日止六个月，公司来自外部客户的收入为40.14403亿元，其中住宅物业管理服务收入23.91544亿元[197] - 截至2021年6月30日止六个月，公司分类业绩为12.92675亿元，其中住宅物业管理服务业绩4.28872亿元[197] - 截至2021年12月31日，公司总资产为215.91922亿元，其中住宅物业管理服务分部资产34.18899亿元[197] - 截至2021年12月31日，公司总负债为77.02897亿元，其中住宅物业管理服务分部负债43.94096亿元[197] 商业运营及物业管理服务业务数据 - 商业运营及物业管理服务中，购物中心合同项目数133个，已开业项目数72个；商业分租购物中心已开业项目数2个；写字楼合同项目数32个，已开业项目数24个[6] - 旗下在营购物中心上半年零售额596.7亿元，同比增长6.6%，租金减免前经营利润率提升1.6个百分点至65.5%[13][14] - 购物中心运营服务收入7.5亿元，同比提升13.6%，写字楼运营及物业管理服务收入7.51亿元，同比增长8.9%[13][14] - 上半年新签母公司商业运营项目8个，获取第三方购物中心项目7个，新开业购物中心6个，重奢购物中心增至11个[13][14] - 截至6月30日，购物中心运营及物业管理业务布局68个城市，在营项目74个；写字楼业务布局42个城市，在营项目24个[13][14] - 2022年上半年商业运营及物业管理服务收入19.24亿元，占总收入36.5%，其中购物中心业务收益占该分部85.6%[26][34] - 截至2022年6月30日，购物中心商业运营服务合同建筑面积1419.2万平方米，项目133个；已开业项目建筑面积793.5万平方米，项目72个[39] - 2022年上半年来自华润置地购物中心商业运营服务收益8.99亿元，在管面积699.2万平方米，项目59个[40] - 2022年上半年写字楼商业运营及物业管理服务收入为7.513亿元，同比增长8.9%，占总收入14.3%[42] - 截至2022年6月30日，为24个写字楼提供商业运营服务，总面积160万平方米；为128个写字楼提供物业管理服务，总面积870万平方米[42] - 写字楼业务92.8%的收益来自物业管理服务[43] - 2022年商业运营服务合同建筑面积204.1万平方米，项目32个；物业管理服务合同建筑面积1126.1万平方米，项目148个[44] - 2022年商业运营服务在管建筑面积162.2万平方米，项目24个；物业管理服务在管建筑面积871万平方米，项目128个[44] - 2022年来自华润置地商业运营服务收益4251.8万元，物业管理服务收益5.1603亿元[46] - 2022年来自华润集团与第三方开发商商业运营服务收益1163.6万元，物业管理服务收益1.81107亿元[46] - 截至2022年6月30日止六个月，商业运营及物业管理服务毛利率为50.3%，较去年同期下降2.9个百分点[70] - 截至2022年6月30日止六个月，公司来自外部客户的收入为52.77728亿元，其中商业运营及物业管理服务收入19.23883亿元[194] - 截至2022年6月30日止六个月，公司分类业绩为16.72466亿元，其中商业运营及物业管理服务业绩9.68196亿元[194] - 截至2022年6月30日，公司总资产为252.82233亿元，其中商业运营及物业管理服务分部资产35.09978亿元[194] - 截至2022年6月30日，公司总负债为110.0231亿元，其中商业运营及物业管理服务分部负债27.38921亿元[194] - 截至2021年6月30日止六个月，公司来自外部客户的收入为40.14403亿元，其中商业运营及物业管理服务收入16.22859亿元[197] - 截至2021年6月30日止六个月，公司分类业绩为12.92675亿元，其中商业运营及物业管理服务业绩8.63803亿元[197] - 截至2021年12月31日，公司总资产为215.91922亿元，其中商业运营及物业管理服务分部资产37.33263亿元[197] - 截至2021年12月31日，公司总负债为77.02897亿元，其中商业运营及物业管理服务分部负债26.58994亿元[197] 公司财务关键指标变化 - 上半年公司实现营业收入52.8亿元，同比增长31.5%，核心净利润10.4亿元，同比增长33.5%[10][11] - 每股母公司拥有人应占溢利0.450元，每股核心母公司拥有人应占溢利0.456元[10][11] - 2022年上半年公司总收入为52.78亿元，较2021年同期的40.14亿元增长[26] - 2022年上半年针对开发商的增值服务收入4.12亿元，同比增长21.1%，占总收入7.8%[26][32][34] - 2022年上半年社区增值服务收入5.60亿元，同比增长77.7%，占总收入10.6%[26][33][35] - 截至2022年6月30日止六个月，公司收入为人民币5277.7百万元，较去年同期增长31.5%[60][61] - 截至2022年6月30日止六个月，公司销售成本为人民币3605.3百万元，较去年同期增长32.5%[64][66] - 截至2022年6月30日止六个月，公司毛利为人民币1672.5百万元，较去年同期增长29.4%；毛利率为31.7%，较去年同期下降0.5个百分点[67] - 2022年上半年投资物业公允价值变动收益为500万元，主要因深圳布吉万象汇租金水平提升评估增值[71] - 2022年上半年其他收入及收益为2.844亿元，同比增长27.4%，主要因银行存款利息收入增加[71] - 2022年上半年市场推广开支为5300万元，同比增长133.4%，因外拓力度加大市场拓展费用增加[71] - 2022年上半年行政开支为4.295亿元，同比增长10.8%，因业务规模扩大员工成本及办公费用增加，行政开支占收入比例同比下降1.6个百分点[71] - 2022年上半年实际所得税率为26.8%，较去年同期增加0.3个百分点[71] - 2022年上半年净利润为10.297亿元，同比增长27.7%[71][72] - 截至2022年6月30日，银行存款和现金总额为129.772亿元，较去年底下降6.8%，因收并购及偿还境外贷款支出[73][75] - 截至2022年6月30日，借贷为浮动利息借款6.394亿港元（折合人民币5.468亿元），用于支付上市前收购及向股东分派股利[73][75] - 2022年上半年资产负债率为43.5%，较去年底增长7.8个百分点[74][76] - 2022年润楹拟10.58亿元收购禹洲物业股权，禹洲物业从事物业管理服务业务[74][77] - 2022年1月20日，公司全资附属公司创润发展同意收购南通长乐全部股权和江苏中南1%股权，交易代价为24.85亿元人民币，4月27日订立补充协议，报告日期时交易已完成[78] - 公司股份于2020年12月9日在港交所上市，上市所得款项净额约为116.004亿元人民币[78] - 截至2022年6月30日，上市所得款项中30.735亿元人民币已获使用，余额以银行存款方式持有[79][80] - 扩大物业管理和商业运营业务战略投资和收购计划占比60%，对应金额116.004亿元中的69.603亿元，截至2022年6月30日未动用54.89亿元，预计2025年12月前悉數動用[80][81] - 提供增值服务和行业上下游供应链战略性投资计划占比15%，对应金额17.401亿元，截至2022年6月30日未动用15.986亿元，预计2025年12月前悉數動用[81] - 投资信息技术系统和智能化社区计划占比15%，对应金额17.401亿元，截至2022年6月30日未动用14.394亿元，预计2025年12月前悉數動用[81] - 营运资金及一般公司用途计划占比10%，对应金额11.6亿元，预计2025年12月前悉數動用[81] - 截至2021年12月31日，未动用所得款项为102.205亿元人民币[81] - 截至2022年6月30日止六个月所得款项为16.937亿元人民币[81] - 截至2022年6月30日，未动用所得款项为85.269亿元人民币[81] - 2022年上半年收益为52.78亿元人民币，2021年同期为40.14亿元人民币[162] - 2022年上半年毛利为16.72亿元人民币，2021年同期为12.93亿元人民币[162] - 2022年上半年投资物业公允价值变动收益为5000万元人民币，2021年同期为3.6亿元人民币[162] - 2022年上半年除税前溢利为14.06亿元人民币，2021年同期为10.96亿元人民币[162] - 2022年上半年所得税开支为3.76亿元人民币，2021年同期为2.9亿元人民币[162] - 2022年上半年期内溢利为10.3亿元人民币，2021年同期为8.06亿元人民币[162] - 2022年上半年母公司普通权益持有人应占每股盈利为人民币45.0分，2021年同期为人民币35.3分[162] - 2022年上半年全面收益总额为10.3亿元人民币，2021年同期为8.06亿元人民币[162] - 2022年上半年母公司拥有人应占溢利为10.28亿元人民币，非控股权益应占溢利为2086万元人民币[162] - 2022年上半年母公司拥有人应占全面收益总额为10.28亿元人民币，非控股权益应占全面收益总额为2086万元人民币[162] - 非流动资产总值从55.62亿元增长至90.56亿元，增幅约62.83%[165] - 流动资产总值从160.30亿元增长至162.26亿元，增幅约1.22%[165] - 流动负债总额从60.79亿元增长至82.90亿元，增幅约36.37%[165] - 流动资产净值从99.51亿元降至79.37亿元，降幅约20.24%[165] - 非流动负债总额从16.24亿元增长至27.13亿元，增幅约67.06%[167] - 资产净值从138.89亿元增长至142.80亿元，增幅约2.81%[167] - 截至2022年6月30日止六个月，期内溢利为10.28亿元[171] - 2022年已宣派2021年末期股息6.62亿元[171] - 非控股权益注资5870万元[171] - 收购附属公司涉及

公司基本信息 - 公司是华润集团旗下华润置地成员公司，股票代码1209.HK[13][14] - 公司总部及中国主要营业地点在中国深圳市南山区深南大道9668号华润置地大厦B座30楼[4][6] - 公司商管业务核心品牌有“万象城”“万象天地”“万象汇”，物管业务核心品牌是“万象服务”[13][15] 公司人员构成 - 公司非执行董事有李欣（主席）、郭世清[3] - 公司执行董事有喻霖康（总裁）、王海民、魏小华、阳红霞[3] - 公司独立非执行董事有刘炳章、张国正、陈宗彝、秦虹[3] - 喻霖康50岁，拥有约29年地产投资、商业运营及企业管理经验，2020年8月获委任为公司总裁[108] - 喻霖康1992年取得中国北京第二外国语学院酒店管理专业学士学位，2006年取得美国俄亥俄州莱特州立大学工商管理硕士学位[111] - 喻霖康获2018年及2020年商业地产领军人物奖[110] - 王海民51岁，2020年8月获委任为公司执行董事兼副总裁[113] - 王海民1993年7月至2003年5月任职中国北方航空公司[113] - 王海民2003年8月至2010年4月担任南航集团旅游发展公司副总经理[113] - 王海民2012年1月至10月担任中国南方航空股份有限公司北方分公司企管部经理[113] - 王海民2012年10月至2013年10月担任沈阳越秀地产有限公司副总经理[113] - 王海民2013年10月起加入华润置地，2020年8月不再担任华润置地职务[113] - 王海民自2016年12月起监督公司业务，主要负责物业管理业务[113] - 魏小華女士53岁，2020年8月获委任为公司执行董事兼副总裁，1991年取得北京邮电大学科技英语专业工学学士学位，2001年取得清华大学工商管理专业硕士学位[114] - 阳女士2020年8月获委任为公司执行董事、首席财务官及财务部总经理，2001年和2004年分别取得厦门大学管理学院会计学学士及硕士学位，2003年获注册会计师资格，2006年起获中级会计师职称[116] - 李欣先生50岁，2020年7月起为公司董事，2020年8月获委任非执行董事，是公司提名委员会主席及薪酬委员会成员[118] - 王先生1993年取得中国东北财经大学投资经济管理专业经济学学士学位，2010年取得国民经济学博士学位[114] - 魏女士1998年5月至2003年9月任职爱立信（中国）有限公司市场经理[114] - 魏女士2003年9月至2005年6月任职华润深圳，担任市场部副经理[114] - 阳女士2004年7月硕士毕业后加入华润置地，2004年7月至2010年7月历任华润深圳财务部主任、助理经理、副经理[116] - 阳女士2010年7月至2016年11月为深圳区域财务部副经理、经理、副总经理[116] - 李先生1994年8月加入华润（集团）有限公司，2001年7月加入华润置地[118] - 李先生2001年7月至2013年6月历任华润置地企业发展部总经理、华润（大连）有限公司总经理、华润置地副总裁及沈阳区域总经理等职位[118] - 李先生1994年8月加入华润（集团）有限公司，2001年7月加入华润置地，2018年12月被任命为华润置地总裁[119] - 李先生1994年和2005年分别获得中国东北财经大学投资经济管理专业经济学学士学位和香港理工大学项目管理专业理学硕士学位[120] - 郭世清先生52岁，自2018年12月起为公司董事，2020年8月获委任为非执行董事[122] - 郭先生1994年7月至2001年10月担任广东省电力工业局第一工程局会计师，2001年10月加入华润置地[122] - 郭先生1994年本科毕业于中国厦门大学会计学专业[122] - 刘炳章先生70岁，2020年11月25日获委任为公司独立非执行董事[124] - 刘先生有逾30年房地产行业经验，现担任建滔积层板控股有限公司和澳达控股有限公司独立非执行董事[124][125] - 刘先生2015年8月至2019年5月担任香港铁路有限公司独立非执行董事[124][125] - 刘先生自2012年6月起出任香港专业联盟主席[124][125] - 刘先生1974年取得香港理工学院工科测量学高级文凭[126] - 张国正61岁，2020年11月25日获委任为独立非执行董事，有逾30年房地产行业经验[128] - 陈宗彝55岁，2020年11月25日获委任为独立非执行董事，拥有32年企业管理及管治经验[129] - 张国正1985年取得英国安格利亚鲁斯金大学城市环境规划理学学士学位，2018年起为英国皇家特许测量师学会资深会员[128] - 陈宗彝1989年取得香港理工学院商业学专业文凭（银行学），2000年和2006年分别取得澳洲蒙纳士大学实务会计硕士学位及商业法律硕士学位[132][133] - 陈宗彝自2002年及2014年起先后成为香港会计师公会会计师及资深会计师[132][133] - 陈宗彝自2001年及2014年起先后成为澳洲会计师公会注册会计师及资深注册会计师[132][133] - 陈宗彝自2003年起成为澳洲管理会计师公会注册管理会计师[132][133] - 陈宗彝自2001年起成为特许公司治理公会资深会员，2018年获「特许秘书」及「特许公司治理师」职称[132][133] - 陈宗彝自2015年及2021年起先后成为香港证券及投资学会普通会员及资深会员[132][133] - 陈宗彝自2014年成为英国特许银行学会会员，获「特许银行家」职称[132][133] - 秦虹女士59岁，于2020年11月25日获委任为公司独立非执行董事[135] - 秦女士自2019年5月起于中国人民大学担任研究员[135] - 秦女士在2019年11月至2020年6月期间，曾于房天下担任独立非执行董事等职[135] - 秦女士于1994年11月至2019年4月于住房和城乡建设部政策研究中心任职[135] - 秦女士于2000年8月至2004年6月担任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任[135] - 郭瑞锋先生44岁，于2020年8月获委任为公司助理总裁兼首席人力资源官[137] - 郭先生自2003年7月硕士毕业后加入华润置地至今[137] - 郭先生于2012年9月至2016年11月为武汉区域营销管理部总经理[137] - 郭先生于2016年11月至2019年2月任职商业地产事业部杭州万象城的总经理[137] - 郭先生于2019年2月获委任为商业地产事业部深圳万象城的总经理[137] - 罗冰44岁，2020年8月获委任为公司助理总裁兼首席战略官[139] 住宅物业管理服务业务数据 - 公司住宅物业管理服务在管项目754个，合同项目1041个，在管面积14680万平方米，合同面积18590万平方米[11] - 住宅物业合约面积18590万平方米，在管建筑面积14683.3万平方米，购物中心零售额118.9亿元，已开业购物中心数量71个，面积760万平方米，会员数量2.555万个[22] - 住宅物业管理服务合同建筑面积185904千平方米，较2020年增长30.1%，项目数目1041个，增长21.9% [24] - 住宅物业管理服务在管建筑面积146833千平方米，较2020年增长37.8%，项目数目754个，增长36.3% [24] - 公司住宅物业管理服务全年收入53.10亿元，同比增长36.7%，基础住宅物业管理服务毛利率提升至15.0%，社区增值服务收入同比增长86.9%[29] - 截至2021年底，公司住宅及其他物业管理业务覆盖100个城市，合约面积1.859亿平方米，在管面积1.468亿平方米[29] - 住宅物业管理服务年收入为53.10亿元，同比增长36.7%[30] - 基础住宅物业管理服务毛利率升至15.0%[30] - 社区增值服务收入显著增长86.9%[30] - 总建筑面积扩张同比大幅增长320.5%[30] - 截至2021年底，住宅及其他物业管理业务覆盖全国100个城市，合约建筑面积1.859亿平方米，在管建筑面积1.468亿平方米[30] - 2021年住宅物业管理服务收入为37.723亿元，同比增长29.1%，占总收入42.5%[37][38] - 截至2021年底，在管住宅及其他非商业物业项目754个，较上年新增201个，在管总面积1.468亿平方米，同比增加4030万平方米[37][38] - 2021年住宅物业管理服务毛利率为19.3%，同比增长3.4个百分点[81] 商业运营及物业管理服务业务数据 - 公司商业运营及物业管理服务中，商业运营服务购物中心合同项目数122个，已开业项目数69个，商业分租购物中心已开业项目数2个，商业运营服务写字楼合同项目数30个，已开业项目数25个[11] - 购物中心商业运营及物业管理服务合同建筑面积13014千平方米，较2020年增长28.9%，项目数目122个，增长23.2% [24] - 购物中心已开业项目建筑面积7378千平方米，较2020年增长20.4%，项目数目69个，增长21.1% [24] - 写字楼商业运营服务合同建筑面积1900千平方米，较2020年增长7.3%，项目数目30个，增长3.4% [24] - 写字楼商业运营服务建筑面积1622千平方米，较2020年增长9.5%，项目数目25个，增长8.7% [24] - 写字楼物业管理服务合同建筑面积10003千平方米，较2020年增长36.3%，项目数目127个，增长35.1% [24] - 公司商管业务旗下在管购物中心全年零售额同比增长43.8%，突破千亿元，经营利润率同比提升9.9个百分点，购物中心运营服务收入同比提升85.7%[28] - 公司8个重奢购物中心零售额同比增长39.7%[28] - 公司商管业务全年新签母公司商业运营项目11个，获取12个第三方购物中心项目，新开业12个购物中心，新增首进城市6座[28] - 公司写字楼业务出租率同比增长11.4个百分点，运营及物业管理服务收入同比增长32.5%[28] - 2021年购物中心商业运营及物业管理服务收入21.30267亿元，占比24.0%；写字楼收入14.35062亿元，占比16.2%[35] - 截至2021年底，为69个已开业购物中心项目提供运营服务，总面积达740万平方米，有两个已开业分租项目[47][48] - 购物中心业务82.7%收益来自运营及物业管理服务，其余来自分租服务[47][48] - 2021年写字楼商业运营及物业管理服务收入为14.351亿元，同比增长32.5%，占总收入16.2%[53][54] - 截至2021年底，为25个写字楼提供运营服务，总面积160万平方米；为115个写字楼提供管理服务，总面积820万平方米[53][54] - 写字楼业务88.9%收益来自物业管理服务，其余来自运营服务[53][54] - 2021年商业运营服务合同建筑面积为1900千平方米，较2020年的1771千平方米增长7.28%；项目数目为30个，较2020年的29个增长3.45%[56] - 2021年商业运营服务在管建筑面积为1622千平方米，较2020年的1481千平方米增长9.52%；项目数目为25个，较2020年的23个增长8.70%[56][59] - 2021年物业管理服务合同建筑面积为10003千平方米，较2020年的7341千平方米增长36.26%；项目数目为127个，较2020年的94个增长35.11%[56] - 2021年物业管理服务在管建筑面积为8213千平方米，较2020年的5690千平方米增长44.34%；项目数目为115个，较2020年的80个增长43.75%[56][59] - 2021年商业运营服务收益为158904千元，较2020年的56877千元增长179.38%[59] - 2021年物业管理服务收益为1276158千元，较2020年的1026516千元增长24.32%[59] - 2021年商业运营及物业管理服务毛利率为48.6%，同比增长6.8个百分点[81] 公司财务关键指标变化 - 公司收益88.75亿元，较2020年增长30.9%，毛利27.59亿元，增长51.0% [24] - 母公司拥有人应占年内溢利17.25亿元，较2020年增长110.9%，核心净溢利17.02亿元，增长108.5% [24] - 公司2021年综合收入88.75亿元，同比增长30.9%，核心净利润17.02亿元，同比增长108.5%[28] - 公司董事会宣派末期股息每股0.276元，按年增长109.1%，全年派息率为37.0%[28] - 2021年物业管理服务收入37.72249亿元，占比42.5%；针对开发商的增值服务收入8.13029亿元，占比9.2%；社区增值服务收入7.24777亿元，占比8.1%[35] - 2021年公司总收入88.75384亿元，2020年为67.78911亿元[35] - 2021年物业开发商增值

股权结构 - 华润（集团）持有华润置地59.55%股份，华润置地持有华润万象生活72.29%股份[9] - 截至2021年6月30日，喻霖康先生持有公司普通股358,304股，持股约0.02%；王海民先生持有52,955股，持股约0.00%；魏小华为263,459股，持股约0.01%；阳红霞女士持有358,304股，持股约0.02%[121] - 截至2021年6月30日，李欣先生持有华润置地普通股40,000股，持股约0.00%[127] - 截至2021年6月30日，中国华润有限公司、华润股份有限公司、CRC Bluesky Limited、华润（集团）、CRH (Land) Limited均被视为持有公司16.82666亿股，持股约73.72%；华润置地直接持有16.5亿股，持股约72.29%[133] - 截至2021年6月30日，公司已发行股份总数为22.825亿股[135] - 华润置地、Commotra Company Limited及CRH (Land) Limited分别直接持有公司16.5亿股、2.16万股以及3264.44万股股份[135] - CRH (Land) Limited等关联方被视为拥有公司16.82666亿股股份的权益[135] - 华润置地直接持有公司股本约72.29%[149] - 华润置地由华润（集团）间接持有约59.55%[149] - 截至报告日期，珠海华润银行由华润股份有限公司持有约70.28%[149] 住宅物业管理服务业务数据 - 住宅物业管理服务在管项目617个，在管面积16180万平方米，合同面积12180万平方米[9] - 截至2021年6月30日，住宅及其他物业管理业务覆盖全国88个城市，合约面积1.618亿平方米，在管面积1.218亿平方米[17][19] - 2021年上半年住宅物业管理服务收入23.91544亿元，占比59.6%[30] - 2021年上半年物业管理服务收入17.36233亿元，同比增长31.8%，占总收入43.2%；在管住宅及非商业物业项目617个，新增115个；在管总面积1.218亿平方米，增加2430万平方米；物业费收缴率81%，提高6.4个百分点[32][33] - 2021年6月30日，住宅及非商业物业合同建筑面积1.61787亿平方米，项目918个；在管建筑面积1.21845亿平方米，项目617个[35] - 2021年6月30日，华润置地在管住宅及非商业物业面积8683.3万平方米，项目455个，收益13.14936亿元；华润集团与第三方开发商在管面积3501.2万平方米，项目162个，收益4.21297亿元[37] - 2020年6月30日，华润置地在管住宅及非商业物业面积7688.6万平方米，项目390个，收益11.06574亿元；华润集团与第三方开发商在管面积2061.2万平方米，项目112个，收益2.10535亿元[37] - 上半年物业管理实现收入23.9亿元，同比增长42.3%，基础物业管理服务毛利率提升至13.3%[17][19] - 上半年业主增值服务收入同比增长149.4%，占住宅物业管理服务业务收入比提升至13.2%[17][19] - 公司已成功落地10个项目，面积规模超1000万平方米，占整体外拓面积约59%[17][19] - 2021年上半年住宅物业管理服务毛利率为13.3%，同比增长2.4个百分点[78,82,83] 商业运营服务业务数据 - 购物中心 - 商业运营服务购物中心合同项目数116个，已开业项目数91个[9] - 商业分租购物中心已开业项目数64个[9] - 上半年公司旗下在管购物中心实现零售额560亿元，同比增长84.4%，经营利润率同比提升16.9个百分点，购物中心运营服务收入同比增长126.9%[15][16] - 公司经营的8个重奢购物中心零售额同比增长88.5%[15][16] - 上半年公司新签母公司商业运营项目9个，新开业7个购物中心，首进南昌、嘉兴、南京3座城市，获取8个第三方商业项目[15][16] - 截至2021年6月30日，购物中心运营及物业管理服务业务布局65个城市，在营项目66个[15][16] - 2021年上半年购物中心商业运营及物业管理服务收入9.32876亿元，同比下降7.2%，占总收入23.2%；为64个项目提供服务，总面积690万平方米；有两个分租项目[42][43] - 2021年上半年购物中心业务80.6%收益来自运营及管理服务，其余来自分租服务[43][44] - 截至2021年6月30日，合同建筑面积为12073千平方米，较2020年的5610千平方米增长明显；已开业项目建筑面积为6906千平方米，2020年为5610千平方米[45] - 截至2021年6月30日，在管建筑面积总计6906千平方米，项目数目64个，收益751732千元；2020年在管建筑面积5610千平方米，项目数目51个，收益884328千元[47] 商业运营服务业务数据 - 写字楼 - 商业运营服务写字楼合同项目数29个，已开业项目数24个[9] - 写字楼出租率较2020年底增长6.8个百分点，写字楼运营及物业管理服务收入同比增长54.0%[15][16] - 截至2021年6月30日，写字楼运营及物业管理业务布局39个城市，在营项目24个[15][16] - 截至2021年6月30日止六个月，公司来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为690.0百万元，较去年同期增长54.0%，占总收入17.2%[48][50] - 截至2021年6月30日，公司为24个写字楼提供商业运营服务，总面积1.5百万平方米；为93个写字楼提供物业管理服务，总面积7.1百万平方米[48][50] - 截至2021年6月30日止六个月，写字楼物业管理费收缴率为83.3%，较上年同期提高7.9个百分点[48][50] - 截至2021年6月30日止六个月，写字楼业务88.0%的收益来自物业管理服务，其余来自商业运营服务[49][51] - 截至2021年6月30日，写字楼商业运营服务合同建筑面积1767千平方米，项目数目29个；物业管理服务合同建筑面积9908千平方米，项目数目114个[53] - 截至2021年6月30日，写字楼商业运营服务在管建筑面积1487千平方米，项目数目24个，收益82819千元；物业管理服务在管建筑面积7088千平方米，项目数目93个，收益607164千元[55] - 2020年6月及以前，公司为写字楼提供的商业运营服务作为跨部门服务，未另行收取服务费[56] 公司整体财务数据 - 2021年上半年国内社会消费品零售总额同比增长23%[10][13] - 2020年以来物管板块总市值已突破万亿港币[10][13] - 2021年上半年公司实现综合收入人民币40.1亿元，同比增长28.1%[11][14] - 2021年上半年公司实现净利润人民币8.060亿元，同比大幅增长138.1%[11][14] - 2021年上半年公司每股股东应占溢利人民币0.353元，每股股东应占核心溢利人民币0.341元[11][14] - 2021年上半年公司总收入40.14403亿元，2020年同期为31.34亿元[30] - 2021年上半年公司收入为人民币401440万元，较去年同期增长28.1%[69][73] - 2021年上半年公司销售成本为人民币272170万元，较去年同期增长14.4%[70][74] - 2021年上半年公司毛利为人民币129270万元，较去年同期增长71.1%[75] - 2021年上半年公司毛利率为32.2%，较去年同期增长8.1个百分点[75] - 截至2021年6月30日止六个月，公司总毛利为人民币1292675千元，毛利率为32.2%，较2020年同期的755311千元和24.1%有所增长[77] - 截至2021年6月30日止六个月，公司投资物业公允价值变动收益为人民币36.0百万元[79,84] - 截至2021年6月30日止六个月，公司其他收入及收益为人民币223.3百万元，较去年同期增长260.1%[80,85] - 截至2021年6月30日止六个月，公司市场推广开支为人民币22.7百万元，较去年同期增长16.0%[81,86] - 截至2021年6月30日止六个月，公司行政开支为人民币387.7百万元，较去年同期增长46.7%[87,88] - 截至2021年6月30日止六个月，公司实际所得税率26.5%，较去年同期下降1.2个百分点[89,92] - 截至2021年6月30日止六个月，公司净利润为人民币806.0百万元，较去年同期增长138.1%[90,93] - 截至2021年6月30日，公司银行存款和现金总额为人民币12761.6百万元，较去年底增长19.5%；借贷为浮动利息借款港币620.0百万元（折合人民币515.9百万元）[91,94,95] - 截至2021年6月30日，公司资产负债率34.8%，较2020年12月31日增长0.1个百分点[96,98] 公司战略规划 - 公司计划选择性收购或股权合作，坚持区域深耕，拓展第三方项目，与华润置地合作，承接华润集团物业，把握新业务机会[57] - 公司计划选择性收购或与物业管理和商业运营服务提供商建立合资企业，扩大市场份额[59] - 公司计划战略投资与集团业务有协同效应的服务供货商及上下游产业链业务伙伴[62][65] - 公司计划整合在管住宅社区、购物中心及写字楼，构建一体化跨业态大会员体系[63][66] - 公司计划推进数字化举措，战略投资科技公司，升级数字化服务平台功能[64][67] - 公司计划以有竞争力薪酬和良好文化吸引人才，加强薪酬计划和激励机制[68][71] - 公司将继续与华润置地合作获取新项目，承接华润集团物业的管理服务[60] - 扩大物业管理和商业运营业务战略投资和收购计划占比60%，金额696030万元，预计2025年12月前动用[102] - 提供增值服务和行业上下游供应链战略性投资占比15%，金额174010万元，2021年上半年已动用2380万元，预计2025年12月前动用[102] - 投资信息技术系统和智能化社区占比15%，金额174010万元，2021年上半年已动用3660万元，预计2025年12月前动用[103] - 营运资金及一般公司用途占比10%，金额116000万元，2021年上半年已全部动用，预计2025年12月前动用[103] - 截至2021年6月30日，公司所得款项净额合计1160040万元，2021年上半年已动用122040万元，未动用1038000万元[103] - 预期未动用所得款项将按招股章程披露方式动用[105][107] 公司其他信息 - 2021年6月公司发布上市后首份可持续发展报告，已被MSCI纳入ESG指数评级[18][20] - 截至2021年6月30日止6个月，深圳布吉万象汇确认为使用权资产和投资物业，相关百分比率超5% [106][108] - 深圳布吉万象汇位于广东省深圳市龙岗区布吉街道翔鸽路2号，用作商业分租服务，以长期租赁持有[106][108] - 截至2021年6月30日，公司无重大或然负债[109] - 截至2021年6月30日，公司无抵押资产[110] - 截至2021年6月30日，非人民币资产及负债主要为现金港币2.021亿、13,158美元及银行借款港币6.2亿[111][116] - 截至2021年6月30日，期后至报告日期，公司无对集团表现及价值产生重大影响的重大事项[112][117] - 公司主要采用人民币作为结算货币，管理层认为人民币汇率波动不会对公司财务状况带来显著影响[111][116] - 截至2021年6月30日，公司在中国内地和香港雇用了26,845名全职员工[113][118] - 公司根据员工的业绩表现、工作经验和市场工资水平决定员工薪酬，酌情给予绩效奖金，还有公积金、保险与医疗计划等福利[113][118] - 截至2021年6月30日，公司无重大或有负债[114] - 截至2021年6月30日，公司无资产质押[115] 公司资产交易 - 2021年3月30日，华润万象深圳收购无形资产，版权转让代价为1.160054亿元，域名转让代价为1600元[136][139] - 2021年3月30日，华润物业工程出售资产，约9100棵苗木及相关固定资产总代价为1915.761964万元，款项已结算[141][144] 公司关联交易框架协议 - 2020年11月20日，公司与华润置地订立物业租赁框架协议，初步年期至2022年12月31日[151] - 华润置地物业租赁框架协议2021年集团自华润置地关连人士租物业年度上限96459千元，上半年实际交易12663千元[154] - 华润置地物业租赁框架协议2021年华润置地关连人士自集团租物业年度上限5175千元，上半年实际交易0千元[154] - 华润置地物业租赁框架协议2021年华润置地关连人士按商业分租模式自集团租物业年度上限20072千元，上半年实际交易1503千元[154] - 华润（集团）物业租赁框架协议2021年集团自华润（集团）关

股权结构 - 华润（集团）有限公司持有公司72.29%股份[22] 业务布局与项目数量 - 住宅物业管理服务在管项目553个，合同项目854个[22] - 商业运营及物业管理服务中，购物中心合同项目数未提及具体数字，已开业项目数未提及具体数字，分租购物中心已开业项目数为2个，写字楼合同项目数为29个，已开业项目数未提及具体数字[22] - 2020年公司逆市新开业5个购物中心，截至年底购物中心业务布局56个城市，已开业项目59个；写字楼业务布局37个城市，已开业项目23个[42][43] - 截至2020年底，公司住宅及其他物业管理业务布局79个城市，合同面积1.429亿平方米，在管面积突破1.066亿平方米[44][45] - 截至2020年底，在管住宅及其他非商业物业项目553个，较上年新增83个[57] - 截至2020年底，有553个管理物业项目，较去年增加83个，在管总建筑面积1.066亿平方米，增加1450万平方米[58] - 截至2020年底，为57个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总面积610万平方米[68] - 截至2020年底，为23个写字楼提供商业运营服务，总面积150万平方米；为80个写字楼提供物业管理服务，总面积570万平方米[72][73] 建筑面积数据 - 截至2020年12月31日，公司提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.186亿平方米，提供商运营服务的购物中心建筑面积约610万平方米[23] - 2020年住宅物业管理服务合同建筑面积142922千平方米，在管建筑面积106563千平方米[36] - 2020年购物中心商业运营及物业管理服务合同建筑面积10099千平方米，较2019年增长155.4%，已开业项目建筑面积6126千平方米[36] - 2020年写字楼商业运营服务合同建筑面积1771千平方米，商业运营服务建筑面积1481千平方米[36] - 2020年写字楼物业管理服务合同建筑面积7341千平方米，物业管理服务建筑面积5690千平方米[36] - 2020年住宅及其他非商业物业合同建筑面积14292.2万平方米，在管建筑面积10656.3万平方米[59] - 2020年购物中心合同建筑面积1009.9万平方米，已开业项目建筑面积612.6万平方米[66] - 2020年商业运营服务合同建筑面积177.1万平方米，项目29个；物业管理服务合同建筑面积734.1万平方米，项目94个[76] 业务合作与会员体系 - 公司与近5000个国内外知名品牌达成战略合作[23] - 商业、物业、写字楼会员体系拥有逾1400万名会员[23] - 2020年一点万象会员数达1340万，购物中心合作品牌数约5000个，悦家用户数未明确，写字楼高品质租户数约1000个[32] 行业排名与荣誉 - 公司在中国物业管理百强企业中排名第11名[24] - 2020年公司在第三届「北京责任展」中荣获「责任新秀奖」[44][46] 财务关键指标 - 2020年公司收益6779百万元，毛利1827百万元[36] - 2020年母公司拥有人应占年内溢利818百万元，较2019年增长124.1%，核心净溢利816百万元，较2019年增长148.0%[36] - 2020年公司总资产19076百万元，较2019年增长168.6%，总负债6613百万元，权益总额12463百万元，较2019年增长1107.7%[36] - 2020年公司毛利率27.0%，净利率12.1%，核心净利率12.0%，每股基本盈利0.485元，较2019年增长119.5%[36] - 2020年公司综合收入67.8亿元，按年增长15.5%，净利润8.177亿元，按年增长124.1%[38][41] - 2020年公司旗下购物中心全年零售额突破800亿元[42][43] - 2020年公司住宅物业管理业务收入按年提升11.9%至38.8亿元，基础物业管理服务毛利率提升至12.3%，社区增值服务收入同比增长30.5%，占比提升至10.0%[44][45] - 2020年物业管理服务收入29.23亿元，较去年增长9.6%，占总收入43.1%[57] - 2020年住宅物业管理费整体收缴率为93.1%，较上年提高0.6个百分点[57] - 2020年物业管理服务收入29.226亿元，同比增长9.6%，占总收入43.1%[58] - 2020年物业管理费收缴率93.1%，较上一年增加0.6个百分点[58] - 2020年来自物业开发商的增值服务收入5.733亿元，同比增长13.0%，占总收入8.5%[62][64] - 2020年社区增值服务收入3.879亿元，同比增长30.5%，占总收入5.7%[63][65] - 2020年购物中心商业运营及物业管理服务收入18.117亿元，同比增长16.3%，占总收入26.7%[68] - 2020年写字楼商业运营及物业管理服务收入为10.834亿元，同比增长29.3%，占总收入16.0%[72][73] - 2020年写字楼物业管理费收缴率为97.6%，较上年提高3.3个百分点[72][73] - 2020年公司收入为6778.9百万元，同比增长15.5%，主要因管理住宅物业建筑面积增加及商业运营服务收费[90][92] - 2020年公司销售成本为4951.9百万元，同比增长0.5%，因社保费用减免和成本控制[91][92] - 2020年公司毛利为1827.0百万元，同比增长93.9%；毛利率为27.0%，同比增长10.9个百分点[93][94] - 2020年住宅物业管理服务毛利617379千元，毛利率15.9%，较去年增长3.8个百分点[95][97] - 2020年商业运营及物业管理服务毛利1209654千元，毛利率41.8%，较去年增长20个百分点[95][97] - 2020年公司其他收入及收益为180.4百万元，同比增长133.7%，因汇兑收益和拆迁补偿款[97] - 2020年公司市场推广开支为50.3百万元，同比下降29.5%，因疫情分租项目暂停[97] - 2020年公司行政开支为747.1百万元，同比增长72.9%，因行政人员增加[97] - 2020年住宅物业管理服务毛利率为15.9%，同比增长3.8个百分点[98] - 2020年商业运营及物业管理服务毛利率为41.8%，同比增长20个百分点[99] - 2020年公司其他收入及收益为1.804亿元，同比增长133.7%[99] - 2020年营销费用为5030万元，同比减少29.5%[99] - 2020年行政费用为7.471亿元，同比增长72.9%[99] - 2020年公司实际所得税率为27.9%，较去年同期增长1.4个百分点[102] - 2020年公司净利润为8.177亿元，较去年同期增长124.1%[102] - 截至2020年12月31日，公司银行存款和现金总额为106.794亿元，较去年同期的13.298亿元大幅增加[102][103] - 截至2020年12月31日，公司资产负债率为34.7%，较去年同期的85.5%降低50.8个百分点[104] 业务收费情况 - 2019年及以前购物中心商业运营服务无额外收费，2020年6月及以前写字楼商业运营服务无额外收费[37] 上市相关信息 - 2020年12月9日公司于港交所主板成功上市，为当年联交所第三大首次公开发售[38][39] - 公司上市所得款项总额约为116.004亿元，拟将60%用于扩大业务、15%用于增值服务投资、15%用于信息技术系统和智能社区、10%用于运营资金及一般公司用途[106][107] - 公司于2020年12月9日在联交所主板上市[189][191][192] - 公司于2020年12月9日在联交所主板上市，提名委员会自上市日至2020年12月31日未举行会议[194][195] 社会责任与员工情况 - 公司超1.5万名物业基层员工坚守防疫一线[44][45] - 截至2020年12月31日，集团在中国内地和香港雇佣了27,077名全职员工[113][114] 业务模式与发展规划 - 公司将构建“2+1”业务模式，目标是物业管理进入行业第一梯队、商业运营服务保持行业第一[47][48] - 2021年是“十四五”开局之年，物业管理未来十年是黄金发展期，商业运营轻资产输出处于发展窗口期[49] - 公司业务分为住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两大板块[50] - 公司计划选择性收购或合作物业管理及商业运营服务提供者，收购优质购物中心经营权[80][81] - 公司计划与华润置地合作获取新服务合同，承接华润集团其他物业的管理服务[80][82] - 公司计划战略投资协同业务供应商和产业链伙伴，强化会员体系，投资科技能力[80][82][83][84] - 公司计划整合住宅、商场和写字楼，推广会员制度，发展平台和生态系统[85] - 公司将推进数字化举措，研发智能技术，投资科技公司，升级数字化服务平台[85][86] 业务收益占比 - 2020年住宅物业管理服务收入38.84亿元，占比57.3%；商业运营及物业管理服务收入28.95亿元，占比42.7%[55] - 购物中心业务84.3%的收益来自商业运营及物业管理服务，其余来自商业分租服务[69] - 写字楼业务94.8%的收益来自物业管理服务，其余来自商业运营服务[72][74] - 2020年来自华润置地的商业运营服务收益4.8309亿元，物业管理服务收益8.34672亿元[78] - 2020年来自华润集团与第三方开发商的商业运营服务收益0.8568亿元，物业管理服务收益1.91844亿元[78] 董事与管理层信息 - 喻霖康49岁，拥有约28年地产投资、商业运营及企业管理经验，2020年8月获委任为公司执行董事兼总裁[117][118] - 喻霖康1992年取得中国北京第二外国语学院酒店管理专业学士学位，2006年取得美国俄亥俄州莱特州立大学工商管理硕士学位[121][122] - 喻霖康获2018年及2020年商业地产领军人物奖[120][121] - 王海民51岁，2020年8月获委任为公司执行董事兼副总裁，富有地产及企业管理经验[123] - 王海民1993年7月至2003年5月任职中国北方航空公司[123][124] - 王海民2003年8月至2010年4月担任南航集团旅游发展公司副总经理[123][124] - 王海民2013年10月起加入华润置地，2020年8月获委任为集团副总裁[125][126] - 王海民2016年12月起监督集团业务，主要负责物业管理业务[125][126] - 王海民2019年8月至2020年8月为华润置地运营管理部总经理[125][126] - 魏小華女士52岁，2020年8月获委任为公司执行董事兼副总裁，1991年取得北京邮电大学工学学士，2001年取得清华大学工商管理硕士[127][128][130] - 魏小華女士1998年5月至2003年9月任职爱立信（中国）市场经理，2003年9月至2005年6月任职华润深圳市场部副经理[127][128][129] - 阳红霞女士42岁，2020年8月获委任为公司执行董事、首席财务官及财务部总经理，2001年和2004年分别取得厦门大学会计学学士和硕士学位[131][133] - 阳红霞女士2004年7月至2010年7月历任华润深圳财务部主任、助理经理、副经理，2010年7月至2016年11月为深圳区域财务部副经理、经理、副总经理[131][132] - 李欣先生49岁，2020年7月起为公司董事，2020年8月获委任非执行董事，是提名委员会主席及薪酬委员会成员[134] - 李欣先生1994年8月加入华润（集团），2001年7月加入华润置地，2001年7月至2013年6月历任华润置地多个职位[134] - 李欣先生2013年6月获委任为华润置地高级副总裁，2016年7月获委任为华润置地联席总裁[134] - 李欣先生2017年4月起被委任为华润置地执行董事，2018年12月获委任华润置地总裁[134] - 李先生1994年加入华润（集团）有限公司，2001年加入华润置地，2018年12月任华润置地总裁[135] - 李先生1994年和2005年分别获东北财经大学经济学学士学位和香港理工大学理学硕士学位[136] - 郭世清先生51岁，2018年12月起为华润万象生活有限公司董事，2020年8月任非执行董事[137] - 郭先生1994年本科毕业于厦门大学会计学专业，2020年6月任华润置地助理总裁及首席财务官[138] - 刘炳章先生69岁，2020年11月25日任华润万象生活有限公司独立非执行董事[140] - 刘先生有逾30年房地产行业经验，1974年取得香港理工大学工科测量学高级文凭[142] - 张国正先生60岁，2020年11月25日任华润万象生活有限公司独立非执行董事[143] - 张先生有逾30年房地产行业经验，1985年取得英国安格利亚鲁斯金大学城市环境规划理学学士学位[143] - 刘先生2015年8月至2019年5月任香港铁路有限公司独立非执行董事[1