行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

政策预期与行业表现 - 一线城市放宽楼市措施影响可能有限 政策制定者加大支持的可能性正在上升 [1] - 政策期望上升通常推动股价上涨 行业年底前存在战术性机会 [1] - 自2025年7月以来中国房地产表现优于大市2% 显示期望已在累积 [1] 投资机会与标的推荐 - 最佳风险回报在于非困境民营企业如龙湖集团 [1] - 中小型国有企业如中国金茂和中海物业提供良好风险回报 [1] - 偏好大盘国有企业的投资者可关注华润置地和华润万象生活 [1] - 中国海外发展作为落后者可能提供更多上涨空间 [1] 行业上涨空间预测 - 若简单对标2024年10月的高峰 行业可能有15%至20%的上涨空间 [1]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% [1] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] - 购物中心业务实现收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 物业板块收入不及预期 主要因增值服务业务缩减 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [2] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 [2] 业务运营 - 截至2025年6月30日 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目及2个存量在营项目） [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 战略调整 - 剥离部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化模式转型 [2] - 增值服务收入阶段性下降主要因业务模式转型及母公司华润置地拿地项目与交付项目面积缩减 [2]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] - 2025年上半年公司经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] 购物中心业务表现 - 截至2025年6月30日 公司为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个 其中4个为TOD项目 2个为存量在营项目 [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] 物业管理业务表现 - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 主要得益于管理规模扩张 [2] - 截至6月30日 社区在管面积达2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 增值服务业务调整 - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 因母公司拿地项目与交付项目面积缩减 且服务单价承压下行 [2] - 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 因公司剥离部分盈利能力弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化转型 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 投资价值凸显 当前股价对应2025-2027年PE为22/19/17倍 [4][6] 核心财务表现 - 2025H1营收85亿元 同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [1] - 毛利31.7亿元 同比增长16.3% 毛利率37.1% 同比提升3.1个百分点 [1] - 经营利润26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [3] 业务板块分析 - 商业板块收入32.7亿元 同比增长14.6% 其中购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% [1][2] - 购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [2] - 购物中心业务毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [2] - 物业板块收入51.6亿元 同比增长1.1% 其中物业管理业务收入35亿元 同比增长8.8% [1][3] - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [3] - 截至2025年6月30日 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [3] 运营发展状况 - 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [2] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目和2个存量在营项目） [2] 关联方情况 - 华润置地8月全口径销售额132亿元 同比下滑13.2% [1] - 1-8月累计全口径销售额1368亿元 排名行业第3 同比下滑12.0% [1] - 1-8月新增土地价值461亿元 排名行业第5 新增土地面积160万平方米 排名行业第7 [1] 盈利预测 - 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9/44.6/50.0亿元 [4] - 预计2025-2027年营业收入增长率分别为7.2%/11.5%/10.6% [5] - 预计2025-2027年归母净利润增长率分别为9.9%/11.8%/12.2% [5] - 预计2025-2027年EPS分别为1.75/1.95/2.19元 [5] - 预计2025-2027年ROE分别为23.3%/25.4%/27.7% [5]

股息派付 - 公司将派付2025年度中期股息每股港币0.580元及特别股息每股港币0.386元[3] - 股东可选择以人民币收取股息，汇率为港币1.0元兑人民币0.9125元[3] - 以人民币派付每股0.881元，含中期0.529元、特别0.352元[3] 股息选择 - 股东可全选人民币、部分人民币部分港币或全选港币收取[4] - 长期选股息货币可书面撤回，不选人民币以港币派付[4] - 选人民币股份数多于登记数视作全选人民币[4] 操作要求 - 选人民币需合适银行账户，无法保证无手续费等[6] - 2025年10月13日下午4:30前送达选择表格[6] - 未按时送达以港币派付，警告生效有时间顺延规则[6] - 联名股东全签署，公司股东盖章或授权人签署[6] - 选择表格更改需签署人简签，个人资料不足或无法处理[6]

行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业销售及新开工等数据承压 需关注巩固房地产市场止跌回稳的有力措施[1] - 新房市场热度延续低位震荡回落特征 新房库存及新增推盘收缩压制销量上限[6][15] - 增量项目去化率及利润率改善与存量项目去化缓慢并存 25年重点房企拿地力度筑底回升[6][15] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[7][41] - 板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块进入投资区间[7][41] 行业数据表现 销售数据 - 8月单月销售面积基期调整同比-10.6%（较上月减少2.7pct）[6][15] - 8月单月销售金额基期调整同比-14.0%（较上月增加0.1pct）[15] - 8月销售单价基期调整同比-3.8%（较上月增加2.9pct）[15] - 1-8月累计销售面积5.7亿平 累计同比-4.7%[9] - 1-8月累计销售金额5.5万亿元 累计同比-7.3%[9] 新开工数据 - 8月单月新开工面积基期调整同比-20.3%（较上月减少4.8pct）[2][42] - 1-8月累计新开工面积4.0亿平 累计同比-19.5%[9] - 下半年新开工同比整体呈先升后降趋势 同比峰值有望接近正负零[2][42] 竣工数据 - 8月单月竣工面积基期调整同比-21.4%（较上月增加8.0pct）[6][42] - 1-8月累计竣工面积2.8亿平 累计同比-17.0%[9] - 竣工同比在26年下半年之前或持续处于偏低位置[6][42] 开发投资数据 - 8月单月开发投资金额基期调整同比-19.5%（较上月减少2.4pct）[2][42] - 1-8月累计开发投资额6.0万亿元 累计同比-12.9%[9] - 施工面积下滑但投资同比下滑更快 反映房企施工强度较弱[2][42] 到位资金数据 - 8月单月到位资金基期调整同比-11.9%（较上月增加3.9pct）[7][65] - 1-8月累计到位资金6.4万亿元 累计同比-8.0%[9] - 国内贷款同比+1.3% 自筹资金同比-11.3% 个人按揭同比-19.8%[65] 房价数据 - 8月70城新房房价环比-0.30%（跌幅较上月缩小0.01pct）[7][10] - 一线城市新房环比-0.1% 二线环比-0.3% 三线环比-0.4%[7][10] - 8月70城二手房房价环比-0.58%（跌幅较上月扩大0.04pct）[7][10] - 一线城市二手房环比-1.0% 二线环比-0.6% 三线环比-0.5%[7][10] 投资建议 - 关注净租金回报率与按揭利率之差收窄推动需求筑底[7][41] - 现房销售政策或难以一刀切 更大概率以试点形式推进[7][41] - 城市更新工作非大拆大建 强调城市功能完善和品质提升[7][41] - 关注三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[41] - 推荐高质量周转公司：招商蛇口 保利发展 中国海外发展 滨江集团 绿城中国[7][41] - 关注高股息率公司：华润置地[7][41] - 关注债务偿付压力下降公司：金地集团 龙湖集团[7][41] - 关注稳定物企：华润万象生活 保利物业 绿城服务 招商积余[7][41] 行业规模 - 股票家数257只 占比5.0%[2] - 总市值3035.4十亿元 占比2.9%[2] - 流通市值2862.4十亿元 占比3.0%[2] 行业指数表现 - 绝对表现：1个月8.7% 6个月16.6% 12个月63.7%[4] - 相对表现：1个月1.0% 6个月3.7% 12个月20.6%[4]

项目背景与历史沿革 - 合肥宝能城项目为2014年合肥市重大招商引资项目 要求住宅与超高层办公物业整体规划建设不可分割 [2] - 宝能集团2014年5月以总价11.4亿元竞得滨湖区BH2014-1号地块 溢价率11% 同年6月以近24亿元拿下BH2014-2号地块 [2] - 2016年1月宝能环球金融中心开工 2017年因环保新要求被叫停 2018年12月后四期住宅及商业设施陷入停滞 [2] - 2021年5月T7&MALL项目主体结构封顶 后因施工总包合同纠纷导致竣工逾期 [2] - 项目多次拍卖流拍 直至2024年12月30日合肥中院裁定批准破产重整计划草案 [4] 重整进展与合作伙伴 - 合肥市宝汇置业有限公司于2024年12月30日重整成功 积极解决遗留问题并商洽合作伙伴 [1] - 联合签约仪式汇集中信金融资产安徽分公司 绿城房地产建设管理 中铁置业上海投资公司 华润万象生活商业等多家机构 [1] - 重整投资人由北京城房科技集团与中铁置业集团上海投资公司组成的联合体担任 经两轮招募程序及专家评审确定 [4] 项目规划与产品定位 - 住宅地块由绿城与中铁置业联合代建 引入绿城高端产品系列 [2] - 商业地块由华润万象生活专业运营 计划打造万象系列高端购物中心 [2] - 华润万象生活表示商业部分产品定位尚未最终确定 [2]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

行业整体表现 - 内地主要物业管理公司上半年收入增长8% 核心利润增幅相若 [1] - 投资者更关注费用收回及营运现金流状况 [1] - 非国有企业适应行业变化更为积极 但策略调整需要时间 [1] 公司评级与目标价调整 - 华润万象生活获买入评级 目标价由44港元上调至45港元 为行业首选 [1] - 碧桂园服务盈利状况不稳定但股息展望稳定 目标价上调至6.3港元 维持跑输大市评级 [1] - 中海物业目标价被下调至5.2港元 [1]