公司2025年财务与运营表现 - 2025年公司实现营收180.22亿元，同比增长5.1%，核心净利润增长13.7%至39.5亿元 [1] - 分业务看，商业航道收入69.06亿元，同比增长10.1%；物业航道收入108.47亿元，同比增长1.1%；生态圈业务收入2.69亿元，同比增长72.2% [1] - 截至2025年末，公司在营购物中心135个，其中54个项目零售额排名当地市场第一，105个排名当地前三 [1] - 在营购物中心实现零售额2660亿元，同比增长23.7%，其中重奢项目零售额同比增长18.5%，非奢项目同比增长26.9% [1] - 写字楼物业年内出租率提升3.6个百分点至77.2%，全年新租面积27.7万平方米，同比增长19% [2] 公司业务发展与战略布局 - 2025年新开业14座购物中心，并发展12个第三方项目，项目平均GFA超10万平方米 [4] - 截至2025年末，公司未开业项目共72个，其中母公司项目32个，第三方项目40个 [4] - 公司已成功进入奥特莱斯、机场商业等新细分赛道，并将持续优化各赛道，建立清晰的管理规则和运营标准 [3][4] - 未来公司将聚焦核心城市优质标的，提升一二线城市项目“浓度”，并择优进入人口基数大、产业集中度好的三线城市，打造城市头部项目 [2] - 2026年被公司视为商管业务紧抓规模、发展增量的窗口期 [2] 行业趋势与管理层观点 - 当前消费需求呈现分化，高端奢侈品消费、高净值人群和高端服务需求稳定且强劲 [1] - 商业地产正在市场化，逐步摆脱地产属性回归商业本质 [2] - 管理层预判，未来头部企业将凭借品牌、运营、渠道和平台优势，加速行业资源整合，行业集中度将进一步提高 [2]

核心观点 - 公司对“十五五”期间商业板块发展充满信心 计划通过深化布局与业务协同 实现全面高质量发展 并维持每股派息长期有效增长 [1][4][5] 2025年财务与运营业绩 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元 同比增长5.1% 核心净利润同比增长13.7%至39.50亿元 [1] - 公司连续三年实现核心净利润100%分派 全年每股股息同比增长12.7% [1] - 商业板块万象商业2025年实现零售额2660亿元 同比增长23.7% 截至年末在营购物中心达135座 [2] - 2025年新开购物中心14个 新签外拓项目12个 全国26座城市实现“一城多汇”和“多城多汇” [2] - 年末未开业项目72个 其中母公司项目32个 第三方项目40个 [2] - 物管板块2025年收入同比增长1.1%至108.47亿元 在管面积达4.26亿平方米 基础物业服务毛利率同比提升1.2个百分点至15.2% [2] 业务发展动态与消费趋势 - 公司计划夯实万象商业头部地位 加大在重点城市深耕布局“一城多汇”“多城多汇” 并对有产业支撑、经济发展好的三线城市加强研究与重点布局 [1] - 2025年万象生活商场奢侈品销售同比增长约6.5% 高端奢侈品消费逐步企稳 [2] - 非奢消费更注重品质、性价比和情绪价值 以黄金饰品为核心的配饰类、以文创IP为核心的生活方式类、以运动户外为核心的服饰品类均取得双位数以上增长 [2] - 线上品牌到线下开店趋势明显 线上线下融合发展成为大势所趋 [2] - 公募REITs扩容至写字楼等资产类别对公司是积极利好 母公司推进REITs有助于打通资本循环 释放资源用于再投资 为华润万象生活带来更多优质项目与服务机会 [3] “十五五”战略规划与目标 - “十五五”期间是公司商业板块重要的战略机遇期 公司将抓住机会加速发展 [1] - 公司将持续推进商管、物管与大会员业务协同发展的“2+1”体系 [4] - 2025年公司会员总量突破8300万 同比增长36% [4] - 中长期目标为深化“2+1”业务模式 锚定“创建世界一流” 以“盈利优质、质量领先、市值领先和品牌卓著”为四大核心衡量要素 [4] - 具体目标包括：营收与核心净利润增长领跑行业 商管业务零售市场份额全国领先 万象星会员超过1亿 物业及商业客户满意度保持行业领先 保持行业领先市值水平 [4] 股东回报政策 - 2026年公司将维持原派息指引 [5] - “十五五”期间有信心维持每股派息长期有效增长 与投资者实现可持续利益共享 [1][5] - 公司处于成长阶段 将兼顾发展与回报的平衡 在保障投资者回报的同时 将更多资源投入业务发展 实现企业发展与股东回报的良性循环 [5]

公司2025年财务业绩 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元 同比增长5.1% 核心净利润同比增长13.7%至39.50亿元 [2] - 公司连续三年实现核心净利润100%分派 全年每股股息同比增长12.7% [2] - 2025年公司会员总量突破8300万 同比增长36% [5] 商业板块运营表现 - 2025年 万象商业实现零售额2660亿元 强劲增长23.7% 截至年末在营购物中心达135座 [3] - 2025年新开购物中心14个 新签外拓项目12个 全国26座城市实现“一城多汇”和“多城多汇” [3] - 2025年末未开业项目72个 其中母公司项目32个 第三方项目40个 [3] - 万象生活商场的奢侈品销售在2025年同比增长约6.5% 以黄金饰品为核心的配饰类、以文创IP为核心的生活方式类、以运动户外为核心的服饰品类均取得双位数以上的增长 [3] 物业管理板块表现 - 2025年 物管板块收入同比增长1.1%至108.47亿元 在管面积达4.26亿平方米 [3] - 基础物业服务毛利率同比提升1.2个百分点至15.2% [3] 行业环境与战略机遇 - “十五五”期间是公司商业板块重要的战略机遇期 国内消费总量巨大 内循环加速规模扩容 [2][5] - 公募REITs扩容至写字楼等资产类别对公司是积极利好 母公司推进REITs将释放资源用于再投资 为公司带来更多优质项目与服务机会 [4] 公司发展战略与目标 - 公司将持续推进商管、物管与大会员业务协同发展的“2+1”体系 [5] - “十五五”期间将深化“2+1”业务模式 锚定“创建世界一流”目标 以“盈利优质、质量领先、市值领先和品牌卓著”为四大核心衡量要素 [5] - 具体目标包括：商管业务零售市场份额全国领先 万象星会员超过1亿 物业及商业客户满意度保持行业领先 保持行业领先市值水平 [5] - 公司会继续夯实万象商业的头部地位 加大在重点城市深耕布局“一城多汇”“多城多汇” 同时加强研究并重点布局有产业支撑、经济发展好的三线城市 [2] 股东回报政策与展望 - 2026年公司将维持原派息指引 “十五五”期间有信心维持每股派息长期有效增长 [6] - 公司处于成长阶段 将兼顾发展与回报的平衡 在保障投资者回报的同时 将更多资源投入到业务发展中 [6]

2025年财务业绩概览 - 公司2025年实现总营收180.22亿元，同比增长5.1% [2] - 核心净利润达到39.5亿元，同比增长13.7% [2] - 商业航道收入69.06亿元，同比增长10.1% [2] - 物业航道收入108.47亿元，同比增长1.1% [2] - 生态圈业务收入2.69亿元，同比增长72.2% [2] 商业运营表现与规模 - 2025年新开业14座购物中心，在营项目总数达135个 [2] - 在营购物中心实现零售额2660亿元，同比增长23.7% [2] - 54个项目零售额排名当地市场第一，105个项目排名当地市场前三 [2] - 重奢项目零售额同比增长18.5%，可比增长15.3% [2] - 非奢项目零售额同比增长26.9%，可比增长10.4% [2] 写字楼与物业业务状况 - 写字楼市场有所回暖，年内出租率提升3.6个百分点至77.2% [3] - 写字楼全年新租面积27.7万平方米，同比增长19% [3] - 截至2025年末，在管物业服务项目233个，在管面积1815万平方米 [2] - 合约物业服务项目250个，合约面积2252万平方米 [2] 发展战略与未来展望 - 管理层认为商业地产正逐步摆脱地产属性回归商业本质，未来头部企业将加速行业资源整合 [3] - 2026年被视作公司商管业务紧抓规模、发展增量的窗口期 [3] - 未来将聚焦核心城市优质标的，提升一二线城市项目“浓度”，并择优进入部分三线城市 [3] - 2025年发展12个第三方项目，平均GFA超10万平方米，其中存量在营/在建项目5个 [3] - 截至2025年末，未开业项目共72个，其中母公司项目32个，第三方项目40个 [3] 业务拓展与赛道优化 - 公司将持续优化细分赛道，为每个赛道建立清晰的管理规则和运营标准 [1][3] - 2025年已成功进入奥特莱斯（奥莱）和机场商业赛道 [3] - 第三方项目拓展聚焦重点城市TOD，并战略布局潜力城市 [3]

公司战略与发展规划 - 2026年是公司“十五五”开局之年 被视为商管业务紧抓规模和发展增量的窗口期 [2][3] - 未来公司将继续拓展 聚焦核心城市的优质标的 提升一二线城市项目“浓度” [3] - 公司将择优进入人口基数大、产业集中度好的三线城市 力求打造能够成为城市头部的项目 [3] 业务运营与优化 - 公司将持续优化细分赛道 为每个赛道建立清晰的管理规则和运营标准 [3] - 2024年公司已成功进入奥特莱斯（奥莱）和机场商业两个新赛道 [3]

公司业绩发布 - 华润万象生活于3月30日召开2025全年业绩发布会，公司董事会主席李欣、执行董事及总裁喻霖康等管理层出席会议 [1] 行业趋势与公司观点 - 管理层指出商业地产正在市场化，并逐步摆脱地产属性回归商业本质 [1] - 管理层预判未来头部企业将凭借品牌运营渠道和平台优势，加速行业资源整合 [1] - 管理层认为行业资源整合将导致未来行业集中度进一步提高 [1]

2025年经营业绩概览 - 2025年实现营业收入180.22亿元，同比增长5.1% [1][8] - 核心净利润39.50亿元，同比增长13.7% [1][8] - 公司秉持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动策略，经营业绩跑赢大市 [1][9] 多赛道业务布局与运营表现 - 公司已形成非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新四大赛道，走专业化发展道路以应对市场分化 [2][10] - 多赛道布局是应对经济周期波动的核心能力，能提供极强的抗周期韧性 [2][10] - 2025年在营购物中心达135座，零售额2660亿元，同比增长23.7%，大幅跑赢社消零增速 [3][11] - 其中54座项目零售额居当地榜首，105座跻身前三，市场份额持续攀升 [3][11] - 年内新签12个第三方购物中心项目，平均建筑面积超10万平方米 [3][11] - 写字楼业务年末在管项目233个，在管面积1815万平方米，出租率提升3.6个百分点至77.2%，新租面积同比增长19%，客户满意度达99% [3][11] 市场趋势与行业格局 - 2025年社会消费品零售总额首次突破50万亿，最终消费支出对经济增长贡献率达52% [4][12] - 消费分化呈现四大趋势：服务消费增速(5.5%)快于商品消费(快1.7个百分点)；公司购物中心内奢侈品销售同比增长约6.5%，非奢品类如黄金饰品、文创IP、运动户外等增速超20%；线上线下渠道增速差距收窄；三、四线城市线下消费热度领跑，快消品增长近八成来自3至5线城市 [5][12] - 行业正去地产化，回归服务本质，未来集中度将持续提升，头部企业将加速资源整合 [2][10] 战略举措与竞争优势巩固 - 公司将通过三大举措巩固领先地位：在一、二线城市提升布局密度，在优质三线城市择优布局；细化四大赛道差异化经营；打造领先的商业平台和生态，构建私域流量壁垒与全场景生态优势 [3][11] - 2025年在营购物中心平均出租率达97.2%，同比提升0.5个百分点，核心举措包括坚守长期主义价值观、升级伙伴计划进行价值共创、全周期打磨产品与运营 [6][15] - “十四五”期间，第三方项目收入占比从24.8%提升至33.1%，税前利润占比从19.3%提升至25.3%，盈利水平与母公司项目持平 [6][14] 资本规划、轻资产运营与股东回报 - 母公司华润置地规划商业REITs未来3-5年达300亿-500亿规模，REITs扩容至写字楼、酒店资产对公司是重大利好，能打通资本循环并为公司输送更多托管项目 [5][13] - “十五五”期间，公司锚定“世界一流的城市品质生活服务商”定位，深化商管+物管+大会员一体化“2+1”模式 [6][14] - 具体目标包括商管业务巩固行业第一，物管业务跻身行业综合前五，会员总量冲击1亿 [6][14] - 股东回报方面，2026年分红政策保持稳定，“十五五”期间将维持高比例稳健分红 [6][14] 科技赋能与ESG建设 - 2025年公司AI客流系统、能源智能管理系统全面落地，人均综合能耗下降17% [7][15] - ESG行业影响力显著提升，获CDP、明晟等多项优质ESG评级，连续三年入选中国ESG上市公司先锋100榜单 [7][15]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2026年北京新房市场预计将延续“核心改善热、外围刚需卷”的分化态势[8] - 政策端持续发力，旨在通过打通置换链条来激发改善需求，同时供应端减量提质，预计核心区域将出现更多改善型好房子[8] - 市场后续企稳回升取决于“小阳春”成交表现以及二手房价格能否见底[8] 根据相关目录分别总结 市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区 - **住宅成交**：2025年北京新房成交规模持续下降，总成交10.4万套，同比-11.8%，其中四季度同比-23%[5][16]。二手房市场活跃，2025年成交19.5万套，近两年成交均超19万套，住宅成交占比超60%，对新房形成明显分流[5][16]。2026年1-2月，新房成交套数同比-5.0%，二手房同比-4.2%[5][23] - **库存**：截至2026年2月末，北京新房可售面积885万方，去化周期约25.8个月[30]。二手房挂牌套数由2025年4月的29.4万套下降至2026年2月的23.5万套，去化周期约14.3个月[30] - **土地**：2025年北京宅地供应减量提质，核心区优质地块供应加大。累计成交61宗宅地，累计成交建面359万方，同比-21%；成交楼板价达3.98万元/平[5][36] - **价格**：2026年2月，北京新房价格指数较2023年9月峰值回落8.2%，二手房较2023年4月峰值回落16.3%，但2月新房和二手房价格环比分别提升0.2%、0.3%，止跌趋势初显[37] - **项目**：2025年北京新房前十项目销售额占比23%，9个为当年入市新盘，累计去化率65%，热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区[7][40]。2025年首开去化率达80%及以上的项目有14个，其中海淀区项目最多，上半年高热度项目数量占比超7成[7][44]。产品趋势上，在建筑新规下得房率普遍提升，外围刚需盘户型面积持续下探，如通州招商朝棠揽阅推出69平三居，得房率超90%[7][46] 政策：全年两次限购放松，畅通置换链条 - 2025年1月和5月，北京两次下调公积金贷款利率[6][48]。8月和12月两次调整限购政策，包括五环外购房不限套数、非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年等[6][48] - 12月政策调整还包括房贷利率不再区分首套和二套住房，相当于对二套房贷款有20-40BPs的降息[6][50]。政策通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能释放增量需求[6][50] 新房热度分化，“好房子”政策下产品力提升 - **海淀区**：2025年新开盘8个项目，热度较高，主打改善产品[53][54]。如朱房板块的和樾望雲、和樾玉鸣3月开盘，网签率均超90%，基本清盘[56] - **朝阳区**：2025年新开盘8个项目，热度仅次于海淀，热销项目集中在中部区域[65]。如朝青板块的紫京宸网签率32%，黄渠板块的金茂满曜网签率52%[71] - **通州区**：2025年新开盘7个“好房子”项目，热度分化显著[76]。如运河玖院9月开盘至3月下旬销售超1100套，成为2025年成交量及成交面积双冠王[78]。北关板块的招商朝棠揽阅凭借小户型高得房率快速去化，6个月网签率达75%[77] - **丰台区**：2025年新开5个项目，区域价值正在兑现[81]。如新宫板块的建发金茂观宸3月开盘，网签进度达97%，基本清盘[83] - **石景山区**：2025年新开3个项目，依托“地段+产品”双重支撑，如首钢·璟悦长安和中海瑞文里全盘网签率均已过半[84][87] 投资建议 - 推荐三类标的[8]： - 布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

投资评级 - 报告对华润万象生活维持“买入”评级 [1] 核心观点 - 报告核心观点为“重奢修复，全额派息” 公司背靠华润置地 是购物中心商管行业的标杆企业之一 凭借内生成长和强品牌外拓 商管规模将加速扩张 优秀商管能力推动长期同店增长及毛利率提升 公司业绩将进入加速成长期 [1][6] - 考虑到物管行业承压 报告下调2026-2027年归母净利润预测至44.0亿元和48.2亿元 并引入2028年预测为52.7亿元 当前股价对应2026/2027年市盈率分别为20倍和19倍 2025年股息率（基于2026年3月30日收盘价）为4.4% [6] 2025年财务业绩总结 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元 同比增长5.1% [4] - 其中 住宅及城市服务物管收入占比60% 同比增长1.1% 商业运营及物管收入占比38% 同比增长10.1% [4] - 毛利润64.1亿元 同比增长13.3% 其中商业管理毛利占比68% 同比增长15.4% [4] - 归母净利润39.69亿元 同比增长10.3% 核心净利润39.5亿元 同比增长13.7% [4] - 基本每股收益1.74元 同比增长9.4% [4] - 毛利率和归母净利率分别为35.5%和22.0% 同比分别提升2.6个百分点和1.0个百分点 [4] - 三费费率8.2% 同比下降0.3个百分点 其中销售费率同比下降0.3个百分点 [4] - 第三方商场收入和税前利润贡献占比分别为33.1%和25.3% 同比分别提升5.3个百分点和4.3个百分点 [4] - 公司拟派发每股末期股息0.509元及每股特别股息0.341元 全年合计每股派息1.731元 派息比例（占核心净利润）为100% [4] 商业管理业务分析 - 2025年商业运营收入69.1亿元 同比增长10.1% 其中商场和写字楼收入分别占总营收的26%和12% 同比分别增长13.3%和3.5% [6] - 商业运营毛利43.6亿元 同比增长15.4% 毛利率63.1% 同比提升2.9个百分点 其中商场和写字楼毛利率分别为75.9%和34.5% [6] - 截至2025年末 公司累计在管商场135个 其中来自华润置地98个 105个项目零售额在当地市场排名前三 在手未开业项目72个 [6] - 2025年新开业商场14个 预计到2026年末累计开业商场将达147个 累计开业面积1，641万平方米 同比增长10.2% [6] - 2025年商场零售额2，660亿元 同比增长23.7% 同店销售额同比增长12.2% [6] - 其中 重奢商场销售额同比增长18.5% 同店增长15.3% 非重奢商场销售额同比增长26.9% 同店增长10.4% [6] - 2025年商场租金收入307亿元 同比增长16.9% 净运营利润（NOI）201亿元 同比增长17.8% NOI利润率65.7% 同比提升0.6个百分点 [6] 物业管理业务分析 - 2025年住宅及城市服务物管收入108亿元 同比增长1.1% [6] - 其中 物业管理/开发商增值服务/社区增值服务/城市空间服务收入占比分别为66%/5%/10%/19% 同比分别增长8%/下降28%/下降26%/增长12% [6] - 住宅及城市服务物管毛利19.5亿元 同比增长7.0% 毛利率18.0% 同比提升1.0个百分点 [6] - 截至2025年末 公司住宅合约面积4.6亿平方米 同比增长3.0% 在管面积4.3亿平方米 同比增长3.1% 合约在管比为1.09倍 [6] 财务预测 - 报告预测公司2026-2028年营业收入分别为198.92亿元，216.83亿元和236.18亿元 同比增长率分别为10.38%，9.00%和8.92% [5] - 预测2026-2028年归属普通股东净利润分别为43.96亿元，48.24亿元和52.73亿元 同比增长率分别为10.75%，9.74%和9.32% [5] - 预测2026-2028年每股收益分别为1.93元，2.11元和2.31元 [5] - 预测2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为27.67%，29.56%和31.45% [5]

公司整体财务与股东回报表现 - 2025年实现营业收入180.22亿元，同比增长5.1% [1] - 核心净利润增长13.7%至39.50亿元 [1] - 董事会宣派末期股息每股0.509元及末期特别股息每股0.341元，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元 [1] - 连续三年实现核心净利润100%分派 [1] 商业板块（万象商业）运营与增长 - 2025年商业板块实现零售额2660亿元，同比增长23.7%，增速全面跑赢社消零增速 [1] - 截至2025年末在营购物中心达135座，其中54座零售额位居当地市场榜首，105座跻身当地市场前三 [1] - 2025年新开购物中心14个，包括万象滨海购物村、西安MIXC AIR等创新项目 [1] - 2025年新签第三方外拓项目12个，平均总建筑面积超10万平方米，其中存量在营/在建项目5个 [1] - 全国26座城市实现“一城多汇”和“多城多汇”布局 [1] - 截至2025年末未开业项目72个，其中母公司项目32个，第三方项目40个 [1] - 第三方外拓聚焦重点城市TOD项目，并战略布局潜力城市 [1] 写字楼业务运营表现 - 截至2025年末，写字楼物业在管项目223个，在管面积1815万平方米 [2] - 写字楼运营在管项目新租面积实现双位数增长 [2] - 平均出租率提升3.6个百分点至77.2% [2] - 客户满意度达99% [2] - 依托“租赁+运营+物业”一体化优势，经营质效持续攀升 [2]