报告公司投资评级 - 报告维持"优于大市"评级 [16] 报告的核心观点 收入利润稳增长，商业毛利率高位攀升 - 2024年上半年公司实现综合收入人民币79.57亿元,同比+17.1%;两费费率同比-1.5个百分点至6.5%,核心净利润同比+24.2%至17.66亿元;综合毛利率同比+0.8个百分点至34.0% [5] - 公司中期派息率稳定在36.0%水平,同步宣派特别股息大幅提振股东回报 [5] 商管业务版图持续扩张，毛利率水平高位攀升 - 2024年上半年公司新开业购物中心7座,位列行业第一,开业效果及品质俱佳,旗下在营购物中心增至108座 [5][13] - 公司购物中心业主端租金收入同比+19.7%至126亿元,NOI同比+20.7%至85亿元,NOI Margin同比+0.6个百分点至67.8%;商业航道收入同比+23.4%至28.50亿元,毛利率同比+2.4个百分点至60.9% [5][11][12] 物管规模实现有质增长，加速成为城市空间运营服务商 - 2024年上半年公司物业外拓新增合约面积2433万平方米,86%位于一二线城市;新增城市空间合约面积2144万平方米,占比88% [13] - 截至2024年6月末,公司在管面积3.98亿平方米,合约面积4.46亿平方米,覆盖全国164个城市;拓展城市公共空间项目57个 [13] 大会员体系稳步推进，商业模式创新初显成效 - 截至2024年6月30日,万象星会员总量达5220万人,较2023年底增长12.9%;万象星积分发放总额同比提升19%至5.0亿元,积分兑换总额同比提升21%至3.4亿元 [13]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司24H1业绩高于预期,实现营收79.6亿元,同比+17.1%;归母净利润19.1亿元,同比+36.0%;核心净利润17.7亿元,同比+24.2% [1] - 公司商管业务表现亮眼,精运营强化头部效应,市场份额稳步提升,在营购物中心零售额/租金收入/NOI同比分别增长19.7%/19.7%/20.7% [1] - 公司物管业务规模稳健增长,新增第三方合约面积2433万方,城市空间收入8.2亿元,同比增长24.9% [1] 分部门总结 商管业务 - 公司商管业务精运营强化头部效应,市场份额稳步提升,在营购物中心零售额/租金收入/NOI同比分别增长19.7%/19.7%/20.7% [1] - 重奢项目零售额同比增长9.6%,非奢项目同比增长26.7%,零售额排名当地TOP3项目数量占比高达78.7% [1] - 公司新开业7座购物中心,开业效果及品质俱佳,上半年签约7个第三方项目,均为一二线城市项目 [1] 物管业务 - 公司物管业务规模稳健增长,新增第三方合约面积2433万方,期末公司物管总合约/在管面积达4.5/4.0亿方 [1] - 城市公共空间占比达31.0%,城市空间收入8.2亿元,同比增长24.9%,带动城市空间增值服务同比增长9%至0.61亿元 [1]

报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [4] 报告的核心观点 收入业绩高增 - 公司2024年上半年实现主营业务收入79.57亿元,同比增长17.1% [2] - 主要因管理规模持续增加,带来的商管运营服务和物业管理服务板块收入稳健增长 [2] 盈利能力持续提升 - 2024年上半年公司毛利率为34%,较去年同期提升0.8个百分点 [2] - 商业运营业务分部毛利率达到60.9%,较去年同期上升2.4个百分点,主要因为商业运营服务规模扩大,经营杠杆效应加强 [2] - 公司2024年上半年行政开支4.06亿,同比减少7.1%,降本提质增效显著 [2] 商业板块实现有质量的增长 - 截至2024上半年公司在营购物中心已达105座,总建筑面积11.5百万平方米 [2] - 在营购物中心实现零售额1007亿,同比+19.7%,业主端租金收入125.7亿元,同比+19.7% [2] - 业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至67.8% [2] - 公司写字楼业务实现收入9.60亿,同比+6.6% [2] 物业板块规模实现增长,增值服务结构优化 - 来自物业管理服务的收入为32.17亿,同比+13.1%,占总收入比例为40.4% [2] - 在管社区空间项目1335个,较去年同期增加177个,在管总建筑面积为2.60亿方,较去年同期增加0.31亿方 [2] - 针对开发商的增值服务收入3.37亿,同比-16.2%,主要因开发商整体获取及交付进度放缓影响 [2] - 社区增值服务收入7.23亿,同比+25.6%,主要因向社区住户提供管家服务,润物直选等业务快速增长 [2] 财务数据总结 - 2024年上半年公司实现主营业务收入79.57亿元,同比增长17.1% [2] - 2024年上半年公司股东应占核心净利润17.66亿元,同比增长24.2% [1] - 公司2024年上半年毛利率为34%,较去年同期提升0.8个百分点 [2] - 公司2024年上半年行政开支4.06亿元,同比减少7.1% [2]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [1] 报告的核心观点 - 公司是行业综合实力排名前列的商业运营服务商，并已跻身物管行业第一梯队 [1] - 公司凭借强大的经营能力和业绩韧性，在管规模保持有质量稳定增长 [1] - 依托华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势将不断巩固其龙头地位，并使公司得到长期稳步发展 [1] - 公司积极回馈股东，派息率逐年提升 [1] 公司投资评级 收入 - 2024年公司收入录得79.6亿元，同比增长17.1% [1] - 2024年-2026年收入分别预计为18,069,311千元、20,916,559千元和24,015,470千元，复合增长率为14.8% [3] 盈利 - 2024年上半年核心净利润同比增长24.2%至17.7亿元 [1] - 2024年-2026年归母净利润分别预计为37.8亿元、43.3亿元和49.3亿元，复合增长率为13.8% [3] 毛利率 - 2024年上半年整体毛利率为34.0%，同比提升0.8个百分点 [1] - 2024年-2026年综合毛利率分别预计为32.7%、32.6%和32.3% [3] 派息 - 2024年上半年拟派发中期股息每股0.279元，同比增长25.1%，派息率38.0% [1] - 同时派发特别股息每股0.575元，提升2023年派息率至100% [1] - 2024年-2026年每股股息分别预计为0.66元、0.76元和0.86元，派息率维持在40% [3] 业务表现 商管业务 - 2024年上半年商管航道收入为28.5亿元，同比增长23.4% [1] - 购物中心零售额同比增长19.7%至1007亿元，同店可比增长7.6%，零售额增速优于社会消费品零售总额增速 [1] - 期末在营购物中心108个，平均出租率维持在96.7%，较2023年底提升0.6个百分点 [1] - 2024年上半年租金收入同比增长19.7%至126亿元，NOI同比增长20.7%至85亿元，NOI Margin同比提升至67.8% [1] 物管业务 - 2024年上半年物业航道收入增长13.8%至51.0亿元 [1] - 期末总合约面积4.46亿平米，总在管面积3.98亿平米，较2023年底分别增长4.9%及7.5% [1] - 第三方合约面积及在管面积占比分别为60.0%和61.9%，较2023年底分别提升1.2及1.5个百分点 [1] - 城市空间在管面积增长18.2%至1.23亿平米 [1] - 增值服务收入同比增长24.9%至7.83亿元 [1]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"推荐"评级 [1] 报告核心观点 - 公司作为商管龙头,购物中心业绩持续高增,运管能力已被反复印证 [2] - 公司在管购物中心业绩稳定性强,零售额、租金、租金坪效仍保持增长,随着下半年大量新项目开业,未来业绩还将持续增长 [2] - 公司提质增效,管理及销售费率持续下降,中期派息同比提升25.1%,特别派息提升2023年派息率至100%,高派息积极回馈股东 [2] 公司购物中心业务 - 公司上半年新开业7座购物中心,均定位中高端,新项目开业及强大的商管能力保障营收、毛利同比分别增长34.1%、35.4%,购物中心业务持续高增 [2] - 公司在管购物中心108个,46个项目零售额排名当地第一,85个排名当地市场前三,分别较23年增加6、3个 [2] - 公司在管购物中心零售额同比增长19.7%,可同比增长7.6%,重奢项目同比增长9.6%（可同比4%），非重奢项目同比增长26.7%（可同比10%） [2] - 公司下半年计划新开业14个购物中心,且下半年为传统旺季,24年业绩增长有保障 [2] 公司物业管理业务 - 物管收缴率微降,营收仍保持增长,24年H1物管毛利率下滑1.2pcts至18.9%,主因收缴率下滑以及品质提升投入成本增加,收缴率为81%,较去年同期下滑2pcts [2] - 公司在管面积持续增长使营收同比增长13.8%,合约面积、在管面积分别为3.98、4.46亿平,合约面积不断转化支撑物管营收增长 [2] 公司写字楼业务 - 受新项目入市影响及城市写字楼空置率提升,写字楼出租率下降6.8pcts至77.1%,可同比下降2.6pcts [2] 财务预测 - 预计2024-2026年公司EPS分别为1.58、1.88、2.25元,基于剩余收益模型,测算当前公司合理市值约为780亿港元,目标价调整为34.2港元（前值为37.5港元），对应2024年20倍PE [2]

公司投资评级 - 维持"买入"评级[6] 报告的核心观点 商管业务延续高增，购物中心业务彰显韧性 - 2024H1公司商业运营及物业管理服务实现营收28.50亿元，同比增长23.4%[6] - 购物中心营收为18.90亿元，同比增长34.1%[6] - 在营购物中心出租率达96.7%，较2023年末提升0.6pct[6] - 写字楼业态的营收为9.60亿元，同比增长6.6%[6] 物管业务稳健增长，城市空间项目带来新的增长极 - 2024H1公司物业管理服务实现营收51.02亿元，同比增长13.8%[6] - 社区空间和城市空间营收分别为42.77、8.24亿元，同比分别增长11.9%、24.9%[6] - 新增外拓合约面积2433万平方米，其中88%为城市空间项目[6] - 非业主增值服务营收为3.37亿元，同比下降16.2%；业主增值服务营收为7.23亿元，同比增长25.6%[6] 降本增效成果显著，资金充沛，分红积极 - 2024H1公司毛利率为34.0%，同比增长0.8pct[6] - 商管业务和物管业务的毛利率分别为60.9%、18.9%，同比分别+2.4、-1.2pct[6] - 2024H1销售和管理费用率为6.5%，同比降低1.5pct[6] - 经营性现金流净额为15.82亿元，同比增长55.2%[6] - 现金及短期银行存款达126.14亿元，中期派息共计19.49亿元[6] 财务预测 - 预计公司2024-2026年收入分别178.05/207.92/241.29亿元，同比分别+20.6%/+16.8%/+16.1%[7] - 预计2024-2026年归母净利润分别35.68/41.89/48.59亿元，同比分别+21.8%/+17.4%/+16.0%[7] - 预计2024-2026年EPS分别为1.56/1.84/2.13元/股，3年CAGR为18.4%[7]

报告评级 - 维持"买入"评级 [2][4] 核心观点 - 公司业绩高质量增长,归母净利润同比增长36.0% [3] - 商业航道毛利率同比提升2.4个百分点至60.9%,带动公司整体毛利率同比提升0.8个百分点至34.0% [3] - 公司在消费承压环境下,高效赋能购物中心,巩固行业领军地位,零售额和可租金坪效均实现增长 [3] - 物业航道规模稳健增长,新增第三方合约面积主要集中在一二线城市的城市公共空间 [3] - 公司派发特别股息,2023年派息率提升至100% [3] 盈利预测和估值 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为36.0亿元、42.1亿元、48.1亿元,同比增速分别为22.8%、17.1%、14.3% [4] - 公司股票现价对应2024-2026年PE估值分别为13.5x、11.5x和10.1x [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 业绩稳健增长 - 2024上半年公司实现收入79.6亿元，同比增长17.1%，归母净利润19.1亿元，同比增长36.0% [2] - 物业航道收入51.0亿元，同比增长13.8%，其中社区空间收入同比增长11.9%，城市空间收入同比增长24.9% [2] - 商业航道收入同比提升23.4%至28.50亿元，毛利率同比增加2.4个百分点至60.9% [2] 物管规模持续增长 - 截至期末，公司住宅及其他非商业物业合约面积达4.46亿平，总在管面积达3.98亿平，较23年末分别增长4.9%及7.5% [3] - 第三方合约面积及在管面积占比分别提升1.2和1.5个百分点至60.2%和61.9% [3] - 新增第三方合约面积2433万平方米，86%位于一二线城市，新增城市空间合约面积2144万平方米，占比88% [3] - 城市空间在管面积较23年末增长18.2%至1.23亿平方米，收入同比增长24.9%至8.2亿元 [3] - 增值服务实现收入7.83亿元，同比增长24.9%，"一呼管家"收入同比提升57.5%至1.74亿元、"润物直选"收入同比提升49.6%至1.06亿元 [3] 商管业务保持领先 - 在营项目108个，管理面积1185万平方米，其中在营第三方项目26个，面积214万平方米 [4] - 第三方项目收入贡献较23年底增长1.5个百分点至27.5%，税前利润贡献增长3.9个百分点至21.4% [4] - 在营购物中心平均出租率维持96.7%高位，较23年末提升0.6个百分点 [4] - 上半年累计零售额同比增长19.7%至1007亿元，46个项目零售额排名当地市场第一，85个排名当地市场前三 [4] 盈利预测与投资建议 - 预计公司2024-2026年净利润复合增速为20.2% [5] - 考虑公司管理规模稳步提升，且是上市商管公司稀缺标的，维持"买入"评级 [5]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [10] 报告核心观点 - 公司业绩靓眼，商场零售可观，高比例派息 [10] - 公司背靠央企华润置地，深耕购物中心行业20年，实现全国化高品质扩张，打造了购物中心的商管企业之一、重奢标杆 [10] - 在购物中心快速发展的大背景下，公司购物中心商管规模将加速扩张，凭借优秀商管能力推动长期同店增长、以及具有强议价权的商管模式推动毛利率提升，预计公司业绩将进入加速成长期 [10] 商管业务总结 - 24H1商管毛利同比+29%，商场销售额同比+20%、同店同比+8% [8] - 至24H1末，公司累计在管商场108个，其中85个项目零售额排名当地市场前三、较23年末+4%，占比79% [8] - 24H1新开业商场7个，均位于一二线城市，TOD项目占比71.4% [8] - 24H1末在管面积1,185万平、较23年末+8%；预计24年末累计开业122个商场，其中置地92个；累计开业1,320万平，同比+21% [8] - 24H1商场零售额1,007亿元，同比+19.7%，同店同比+8% [8] - 24H1商场租金收入126亿元，同比+19.7%；NOI 85亿元，同比+20.7%；NOI利润率67.8%、同比+0.6pct [8] - 第三方项目收入贡献27.5%，同比+1.5pct [8] - 24H1公司商业运营收入28.5亿元，同比+23.4%；商场和写字楼分别占比总营收的24%和12%，收入分别同比+34%和+7% [8] - 商业运营毛利17.4亿元，同比+28.5%；毛利率60.9%，同比+2.4pct [8] 物管业务总结 - 24H1物管毛利同比+7%，在管面积中第三方占比62% [9] - 24H1末公司住宅合约面积4.46亿平，同比+4.9%；在管面积3.98亿平，同比+7.5%，其中第三方占比62% [9] - 24H1新增第三方合约面积2433万平，86%位于一线城市 [9] - 24H1公司住宅物管收入51.0亿元，同比+13.8%，占比总营收的64% [9] - 住宅物管毛利9.64亿元，同比+6.9%；毛利率为18.9%，同比-1.2pct，源于非业主增值服务占比下降 [9] 财务数据 - 24H1归母净利润同比+36%、核心同比+24%，略超市场预期，利润率高位提升 [1] - 预测24-26年业绩分别为36.1/44.6/53.6亿元，现价对应24年PE13X [10] 风险提示 - 业务拓展不及预期，消费修复不及预期 [10]

财务表现 - 截至2024年6月30日止六个月，本集团录得收入人民币79.57亿元，较去年同期增长17.1%[2] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团毛利润为人民币27.03亿元，较去年同期增长20.0%，毛利率从33.2%提高至34.0%[3] - 截至2024年6月30日止六个月，本公司股东应占利润为人民币19.08亿元，同比增长36.0%。本公司股东应占核心净利润达到人民币17.66亿元，同比增长24.2%[4] - 截至2024年6月30日止六个月，本公司股东应占每股盈利为人民币0.836元，本公司股东应占每股核心净利润为人民币0.774元[6] - 董事会决议宣派中期股息每股人民币0.279元及特别股息每股人民币0.575元[7] 资产负债情况 - 公司于2024年6月30日的非流动资产总值为115.60亿人民币，较2023年12月31日的82.65亿人民币增加32.95亿人民币[11] - 公司于2024年6月30日的流动资产总值为182.43亿人民币，较2023年12月31日的195.18亿人民币减少12.75亿人民币[11] - 公司于2024年6月30日的流动负债总额为94.69亿人民币，较2023年12月31日的83.40亿人民币增加11.29亿人民币[11] - 公司于2024年6月30日的非流动负债总额为34.63亿人民币，较2023年12月31日的34.08亿人民币增加0.55亿人民币[13] - 公司于2024年6月30日的权益总额为168.70亿人民币，较2023年12月31日的160.36亿人民币增加8.34亿人民币[14] - 公司于2024年6月30日的本公司权益股东应占权益为167.58亿人民币，较2023年12月31日的159.48亿人民币增加8.10亿人民币[14] - 公司于2024年6月30日的非控股权益为1.12亿人民币，较2023年12月31日的0.88亿人民币增加0.24亿人民币[14] 公司概况 - 公司主要在中国内地从事商业航道业务、物业航道业务及生态圈业务[15] - 公司的直接控股公司为华润置地有限公司，最终控股公司为中国华润有限公司[15] - 公司已于2020年12月9日在香港联交所主板上市[15] - 公司业务分为商业航道、物业航道和生态圈三大板块[26][27][28] - 商业航道业务包括为购物中心和写字楼提供物业管理、商业运营和商业分租服务[26] - 物业航道业务包括为社区和城市空间提供物业管理、非业主增值和业主增值服务[27] - 生态圈业务包括化妆品自营、文化运营等服务[28] 税务情况 - 公司于中国内地的部分附属公司可按15%的优惠税率缴纳企业所得税[41] - 公司须就在中国内地产生的应课税溢利按25%的税率缴纳企业所得税[41] - 公司须就在香港产生的估计应课税溢利按16.5%的税率缴纳利得税[40] - 公司于开曼群岛及英属处女群岛注册的实体无需缴纳任何所得税[39] - 公司于中国内地成立的外商投资企业向外国投资者宣派的股息须按10%的税率缴纳预扣税[42] - 公司须就期内于中国内地产生的溢利缴纳土地增值税[43] 经营情况 - 公司总收入为79.57亿元人民币,其中商业航道收入28.50亿元、物业航道收入51.02亿元、生态圈收入0.57亿元[30][32] - 公司总利润为25.61亿元人民币,其中商业航道利润17.94亿元、物业航道利润10.28亿元、生态圈利润0.23亿元[30] - 公司来自最终控股公司及同系附属公司的收入为24.30亿元人民币[36] - 公司利息收入为2.32亿元人民币,政府补助为0.21亿元人民币[37] - 公司于报告期末的贸易应收款项及应收票据余额为24.96亿元人民币[48] - 公司于报告期末的贸易应付款项余额为17.62亿元人民币[53] - 公司的其他应收款项主要为无抵押、免息及须按要求偿还[50] 业务发展 - 本集团商业航道保持战略定力，聚焦核心城市深耕布局，业务版图持续扩张[60] - 新开业购物中心7座，位列行业第一，开业效果及品质俱佳，旗下在营购物中心增至108座[61] - 新签约商业轻资产外拓项目7个，均为一二线城市项目，数量及质量保持领先[61] - 采用利润分成模式拓展商管服务一体化能力[61] - 物业航道保持行业第一梯队，市场化拓展稳中有进，加速成为城市空间运营服务商[61] - 物业外拓新增合约面积2,433万平方米，在管面积3.98亿平方米，合约面积4.46亿平方米，覆盖全国164个城市[62] - 大会员体系稳步推进，会员总量达5,220万人，较2023年底增长12.9%，积分发放与兑换总额共8.4亿元，同比提升20.0%[62] - 商业航道购物中心业务实现销售额1,007.1亿元，同比增长19.7%；业主端租金收入125.7亿元，同比增长19.7%[63] - 物业航道客户满意度较2023年提升5.34分至93.66分，增值服务收入同比增长24.9%[63] - 集团两费费率同比下降1.5个百分点至6.5%，营业现金比率同比提升4.9个百分点至19.9%[63] - 通过