核心财务表现 - 2025年上半年综合营收85.2亿元同比增长6.5% 股东应占利润20.3亿元同比增长18.9% [1] - 核心净利润同比增长15% 首次实现中期核心净利润100%派息 [1] - 商业航道收入同比增长14.6% 物业航道收入同比增长1.1% [1] 业务结构分析 - 商业航道成为高毛利率引擎 购物中心业务同比增长19.8% [1] - 全国120座购物中心经营利润率达68.2% [1] - 物业航道通过退出低效增值服务转向高附加值领域实现结构优化 [2] 运营亮点 - 大会员总量突破7200万 收购华润通后会员联盟跃升 [1][3] - 第三方项目利润贡献比例上升 外延式增长成效明显 [2] - 购物中心零售额增速高于社会消费品零售总额 [2] 战略协同效应 - "2+1"业务模式（商业运营+物业管理+大会员）形成双航道协同 [4] - 商业项目会员数据导入物业服务带动收入增长 [4] - 智慧运营平台打通商管与物管数据实现精准服务 [5] 现金流与资本管理 - 经营性现金流受大宗回款节奏影响但专项团队推进取得成果 [2] - 现金及等价物保持充裕 非流动负债控制合理 [3] - 通过加强物业收缴与清欠支撑股息派发与长期投资 [3] 创新与拓展 - 新项目如佛山顺德万象汇借助本土文化与创新设计快速释放价值 [2] - 工程服务平台化推进 合同承接量增加且交付满意度提升 [3] - 城市空间业务如无锡微纳园产业园通过全链条运营实现增长 [3] 科技赋能 - 商管小程序与物业服务平台覆盖率接近全域 [5] - 智慧社区平台提升物业服务响应效率和客户满意度 [5] - 数字化平台推动会员消费闭环 积分发放与跨业态引流效果明显 [3] 行业竞争力 - 通过科技平台与成本优化实现毛利率和核心净利润双重提升 [2] - 商管业务凭借多元品牌组合对冲消费分化风险 [3] - 提出"价值共享"策略而非单纯价格竞争重构业主关系 [5]

核心财务业绩 - 1H25收入85.2亿元 同比增长6.5% [1] - 1H25核心归母净利润20.1亿元 同比增长15.0% [1] - 报表归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [1] - 中期宣派普通股息0.529元/股和特别股息0.352元/股 对应核心净利润派息比例分别为60%和40% [1] 购物中心业务表现 - 在管购物中心1H25零售额同比增长21.1% 其中同店增速9.7% [1] - 重奢购物中心同店同比增长9.6% 与整体组合基本持平 [1] - 购物中心板块收入实现20%同比增长 [1] - 毛利率同比提升6.2个百分点至78.7% [1] - 业主端净经营利润率同比提升0.4个百分点至68% [1] - 新拓6个第三方项目 [1] - 125个在营项目中四成以上为当地市场零售额排名第一 八成以上为前三 [2] 其他业务板块表现 - 写字楼与社区空间业务收入维持微增或大致持平 [2] - 写字楼出租率环比微升0.5个百分点 [2] - 社区空间业务毛利率微升0.2个百分点 当期收缴率同比提升约0.6个百分点 [2] - 城市空间业务收入同比增长15% 毛利润增长8% [2] 发展前景与规划 - 维持全年双位数核心净利润增长目标 [2] - 未开业项目75个 预计2025年全年共开业14个新项目 [2] - 维持全年经营性现金流对核心净利润一倍覆盖目标 [2] - 1H25现金流覆盖倍数65% 符合季节性特征 [2] 盈利预测与估值 - 预计2025年核心净利润增长15%至40.4亿元 2026年增长11%至45.0亿元 [3] - 目标价40港元 对应21倍2025年核心市盈率 [3] - 当前交易于20倍2025年核心市盈率 [3] - 基于100%核心净利润派息预期下5.1% 2025年股息收益率 [3]

财务表现 - 2025年上半年营收85.24亿元同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元同比增长7.4% 核心归母净利润20.11亿元同比增长15% [1] - 购物中心业务营收22.6亿元同比增长19.8% 毛利率78.7%同比提升6.2个百分点 写字楼业务营收10亿元同比增长4.5% 物业航道营收51.6亿元同比增长1.1% [1] - 生态圈业务营收1亿元同比增长104% 毛利率37.2%同比下降5.5个百分点 各业务毛利占比分别为购物中心56% 写字楼12% 物业航道31% 生态圈1% [1] 业务运营 - 购物中心在管项目125个 新开业4个 零售额同比增长21% 其中重奢品类增长13.2% 非重奢品类增长26.4% [2] - 购物中心平均出租率97.1%较2024年末提升0.4个百分点 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI达100亿元同比增长18% NOI Margin提升0.4个百分点至68.2% [2] - 物业航道在管面积4.2亿平方米较2024年末增长1.8% 合约面积4.5亿平方米增长0.4% 住宅物管营收35.01亿元同比增长8.8% 毛利率16.6%提升1.4个百分点 [2] 细分业务表现 - 物业航道中非业主增值服务营收2.2亿元同比下降34.6% 业主增值服务营收4.87亿元同比下降32.7% 城市空间服务营收9.49亿元同比增长15.1% [2] - 社区空间收缴率76%同比提升1个百分点 非业主增值服务毛利率26%同比下降11.8个百分点 业主增值服务毛利率40.4%同比提升9.5个百分点 [2] 股东回报 - 宣派中期股息每股0.529元同比增长89.6% 基础派息率60% 另宣派特别股息每股0.352元 合计每股派息0.881元较上年同期增长216% [3]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现营收85.2亿元，同比增长6.5% [1] - 商业航道营收32.7亿元（同比增14.6%），物业航道营收51.6亿元（同比增1.1%）[1] - 核心净利润20.1亿元，同比增长15.0%，增速高于营收增长主要因毛利率提升 [1] - 综合毛利率达37.1%，较去年同期提升3.1个百分点 [1] - 商业航道毛利率66.1%，同比提升5.2个百分点，收入占比提升至38.3% [1] 商业管理运营 - 在营购物中心125个，较2024年底新增3个 [2] - 购物中心零售额1220亿元，同比增长21.1%，同店增速9.7% [2] - 零售额增速优于全国社零5.0%的增速水平 [2] - 重奢/非重奢项目同店增速分别达9.6%和9.8% [2] - 总体出租率97.1%，较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 合作品牌超1.6万个，较2024年底增加1069个 [2] - 零售额当地排名第一商场53个（+3），前三商场104个（+18） [2] 物业管理业务 - 在管面积4.2亿平米（同比增1.8%），合约面积4.5亿平米（同比增0.4%）[2] - 合管比1.08，显示规模稳定性 [2] - 城市空间物管收入9.5亿元，同比增长15.1% [2] - 住宅物管收缴率76%，同比提升1个百分点 [2] 股东回报政策 - 首次中期实现核心净利润全额分派 [3] - 宣派相当于60%核心净利润的中期股息，另加40%特别股息 [3] - 最新股价对应滚动股息率达6.3% [3] 业绩预测调整 - 下调2025-2027年EPS预测至1.83/2.04/2.23元（原预测1.96/2.28/2.64元）[3] - 维持买入评级和42.15港元目标价不变 [3]

财务表现 - 上半年收入同比增长6.5%至85亿元人民币 符合预期 [1] - 毛利率上升3.1个百分点至37.1% 高于预期 [1] - 核心净利润增长15%至20亿元人民币 低于预期 [1] 盈利预测与估值调整 - 2025年至2027年每股收益预测下调5.2%至8.2% [1] - 目标价由45.87港元下调6.5%至42.91港元 [1] 业务前景与投资观点 - 维持买入评级 看好商业板块强势地位 [1] - 高毛利率优势持续 [1]

财务表现 - 上半年收入同比增长6.5%至85亿元人民币 符合预期 [1] - 毛利率上升3.1个百分点至37.1% 高于预期 [1] - 核心净利润增长15%至20亿元人民币 低于预期 [1] 盈利预测调整 - 2025年至2027年每股收益预测下调5.2%至8.2% [1] - 目标价由45.87港元下调6.5%至42.91港元 [1] 投资评级与竞争优势 - 维持"买入"评级 [1] - 商业板块保持强势地位 [1] - 高毛利率特征持续获得认可 [1]

股价与评级 - 摩根士丹利预期华润万象生活股价在未来30日内有超过80%机率上升 给予增持评级 目标价为42.49港元 [1] - 公司股价经近期调整后短期估值更具吸引力 [1] 财务表现与现金流 - 各项业务当期回款率均有所改善 管理层预计通过主动收款措施可实现全年经营性现金流对净利润比率约1倍 [1] - 公司拥有充裕现金结余 预计可维持100%派息比率 [1] 股东回报 - 预计2025至2027年将提供5%至6%股息回报率 [1]

股价表现预期 - 摩根士丹利预期公司股价在未来30日内有超过80%机率上升 [2] - 公司股价经近期调整后短期估值更具吸引力 [2] - 摩根士丹利给予公司增持评级及42.49港元目标价 [2] 现金流与派息状况 - 公司各项业务当期回款率均有所改善 [2] - 管理层通过主动收款措施预期实现全年经营性现金流对净利润比率达1倍 [2] - 公司拥有充裕现金结余可维持100%派息比率 [2] - 2025至2027年预计提供5%至6%股息回报率 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][6] 核心观点 - 公司作为商业地产行业领导者 商业航道购物中心待开业项目储备丰富且已开业项目经营质效稳步提升 物业航道内生外拓积极扩张 管理规模稳健增长 [4] - 业绩增速表现优异 且坚持高分红回馈股东 [4] - 2025年上半年实现营业收入85.2亿元 同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% 核心归母净利润20.1亿元 同比增长15% [1] - 毛利率同比提升3.1个百分点至37.1% [1] - 宣派中期股息每股0.529元 基础派息率提升24个百分点至60% 另宣派特别股息每股0.352元 合计实现核心净利润100%分派 [1] 财务表现 - 预计2025/2026/2027年营业收入分别为191.9/212.1/232.6亿元 归母净利润分别为41.7/47.4/52.9亿元 [4] - 对应EPS分别为1.83/2.07/2.32元/股 PE分别为18.7/16.5/14.7倍 [4][5] - 净资产收益率预计从2023年的18.4%提升至2027年的25.4% [5][10] - 毛利率预计维持在33%左右 净利率从2023年的19.8%提升至2027年的22.7% [10] 商业航道业务 - 购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 在营购物中心数量增至125个 管理规模稳居行业第一梯队 其中53个项目零售额当地第一 104个当地前三 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 可同比增长9.7% 跑赢社消零总额增速（5%） [2] - 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% 经营利润率68.2% 同比提升0.4个百分点 [2] - 新开业购物中心4座 新签约轻资产外拓项目6个 [2] - 写字楼运营服务项目数量增至27个 出租率较上年末提升0.5个百分点至74.1% [2] - 写字楼物业管理服务项目数量增至225个 在管建筑面积同比增长16.8%至17.8百万平方米 [2] 物业航道业务 - 物业航道业务收入51.6亿元 同比增长1.1% 毛利率18.8% 同比下降0.1个百分点 [1] - 社区空间服务营收42.1亿元 同比减少1.6% 其中物业管理服务营收35亿元 同比增长8.8% 业主增值服务营收4.9亿元 同比减少32.7% 非业主增值服务营收2.2亿元 同比减少34.6% [3] - 社区空间在管建筑面积同比增长6.2%至2.76亿平方米 [3] - 城市空间营收9.5亿元 同比增长15.1% 在管建筑面积1.27亿平方米 同比增长3.2% [3] - 客户满意度较上年末提升0.3分至92.06分 收缴率同比提升1个百分点至76% [3] 运营效率 - 购物中心毛利率提升主要得益于前期数字化战略成效显现 运营成本下降 同时服务规模扩大使得经营杠杆效应发挥 [1] - 物业航道毛利率下降主要受到房地产市场调整使得非业主增值服务收入和盈利空间受挤压影响 [1] - 非业主增值服务营收减少主要因为开发商拿地 交付项目缩减以及服务单价下行 [3] - 业主增值服务收入下降主要因为公司剥离了部分盈利能力较弱 增长潜力有限的业务 [3]

股价评级与目标价 - 摩根士丹利预期华润万象生活股价未来30日内有超过80%机率上升 [1] - 给予"增持"评级及目标价42.49港元 [1] 估值与现金流 - 短期估值因近期股价调整更具吸引力 [1] - 各项业务当期回款率均改善 管理层通过主动收款措施推动经营性现金流对净利润比率达约1倍 [1] - 公司拥有充裕现金结余 [1] 股息回报预期 - 预期维持100%派息比率 [1] - 2025至2027年提供5%至6%股息回报率 [1]