行业整体表现 - 2024年64家上市物业公司总市值2789.77亿元，较年初小幅下跌2.67% [1] - 34.38%公司实现市值正增长，其中经发物业涨幅261.45%，领悦服务集团涨幅101.54% [1] - 行业前十名公司市值合计2178.07亿元，占比78.07%，分化格局加剧 [1] 头部企业市值排名 - 华润万象生活以851.37亿元市值稳居第一，万物云(251.30亿元)、碧桂园服务(231.70亿元)分列二三位 [1] 管理规模特征 - TOP10企业管理面积合计52.42亿平方米，占行业总量66.92% [2] - 碧桂园服务、保利物业管理规模居前两位，仅雅生活服务面积增速为负(-6.76%) [2] 营收与利润表现 - 2024年行业营收均值45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上年下降3.82个百分点 [3] - 净利润均值1.91亿元，同比下降20.20%，呈现"增收不增利"特征 [5] 经营挑战分析 - 营收增速放缓主因：管理面积扩张减速、社区增值服务萎缩、非业主增值业务大幅下降 [3] - 市场化竞争加剧导致低价竞争，压缩项目议价空间 [3]

公司股权结构 - 华润万象生活由华润（集团）有限公司持股59.55%，华润置地有限公司持股1.43%，公众持股72.29%[12] 公司发展历程与荣誉 - 公司于2020年12月9日在港交所上市，2022年11月18日被纳入香港恒生指数成份股，2023年入选国资委「双百企业名单」[13] - 2024年公司获多项荣誉，如商业地产表现100第一、零售商商业地产企业综合实力TOP100第一等[20][21] - 集团连续两年入选中国ESG上市公司先锋100指数、央企上市公司ESG先锋100指数[44][45] - 集团获得国际WELL建筑研究院「卓越新星奖」、经济观察报「受尊敬企业奖」、南方周末年度「低碳先锋」等荣誉[44][45] 物业航道整体数据 - 物业航道合同项目1960个，在管项目1823个，合同面积42910万平方米，在管面积39640万平方米[12] - 截至2024年底，万象服务布局全国173个城市，在管面积4.13亿平方米，合约面积4.50亿平方米[16][18] - 物业航道在管面积3.964亿平方米，合约面积4.291亿平方米，购物中心零售额2150亿元，已开业购物中心数量122家，面积1310万平方米，会员数6107万[22] - 物业航道新拓展城市公共空间项目91个，截至2024年底，在管面积4.13亿平方米，合约面积4.50亿平方米[32][33][34][35] 商业运营服务整体数据 - 商业运营服务购物中心合同项目数177个，已开业项目数122个，写字楼合同项目数32个，已开业项目数27个[12] - 截至2024年底，全国在营购物中心122座，其中86个项目零售额排名当地市场前三[15] - 截至2024年底，购物中心零售额达2150亿元，商业会员人数突破5700万[15] - 截至2024年底，CR Mixc Lifestyle在中国有122家已开业购物中心在管，其中86个项目零售额排名当地市场前三，零售额达2150亿元，商业会员数超5700万[17] - 商业航道在营购物中心实现零售额2,150亿元人民币，同比增长18.7%；业主端租金收入262亿元人民币，同比增长19.2%[35] - 商业航道业主端经营利润率同比提升0.4个百分点至65.1%[35] - 商业管理业务板块购物中心实现零售额2150亿元，同比增长18.7%[36] - 商业管理业务板块业主方租金收入达262亿元，同比增长19.2%，业主方经营利润率同比提升0.4个百分点至65.1%[36] 商业航道各项目数据变化 - 商业航道管理输出项目2024年合同建筑面积185681千平方米，较2023年增长11.0%，项目数目1691个，增长9.7%[24] - 商业航道管理输出项目2024年已开业项目建筑面积12691千平方米，较2023年增长19.8%，项目数目118个，增长20.4%[24] - 商业航道利润分成项目2024年合同建筑面积327千平方米，较2023年增长157.5%，项目数目4个，增长100.0%[24] - 商业航道经营租赁项目2024年合同建筑面积488千平方米，较2023年增长43.5%，项目数目4个，增长33.3%[24] - 写字楼商业运营服务2024年合同建筑面积2161千平方米，较2023年下降2.1%，项目数目32个，下降3.0%[24] - 写字楼物业管理服务2024年合同建筑面积21401千平方米，较2023年增长13.9%，项目数目240个，增长14.3%[24] 物业航道各空间数据变化 - 物业航道社区空间合同建筑面积302,317千平方米，同比增长0.4%；在管建筑面积271,445千平方米，同比增长8.1%[26] - 物业航道城市空间合同面积126,778千平方米，同比增长20.2%；在管面积124,935千平方米，同比增长19.8%[26] 公司整体财务数据关键指标变化 - 公司收益17,043百万元人民币，同比增长15.4%；毛利5,609百万元人民币，同比增长19.5%[26] - 母公司拥有人应占年内利润3,629百万元人民币，同比增长23.9%；核心净利润35,072百万元人民币，同比增长20.1%[26] - 公司总资产28,908百万元人民币，同比增长4.0%；负债总额12,187百万元人民币，同比增长3.7%[26] - 2024年公司综合收入170.43亿元，同比增长15.4%[46][47] - 2024年公司股东应占核心净利润（非香港财务报告准则计量）35.07亿元，同比增长20.1%[46][47] - 2024年公司股东应占每股核心净利润（非香港财务报告准则计量）1.536元[46][47] - 董事会建议2024年末期股息每股0.643元，按年增长33.7%[46][47] - 2024年全年派息率提升5个百分点至60%[46][47] - 2024年同步宣派特别股息每股0.614元[46][47] - 2024年公司总收入170.43亿元，2023年为147.67亿元[67] - 2024年公司收入为170.427亿元，同比增长15.4%，主要因管理规模扩大[111][115] - 2024年公司销售成本为114.332亿元，同比增长13.5%，因业务规模增长成本增加[113][117] - 2024年公司毛利为56.095亿元，同比增长19.5%；毛利率为32.9%，同比增长1.1个百分点[118][119] - 2024年其他收入及收益为7.047亿元，同比增长22.2%，系历史收并购交易或然代价公允价值变动所致[126] - 2024年市场推广开支为2.907亿元，同比增长2.1%[132][133] - 2024年行政开支为9.752亿元，同比增长2.7%，占收入比例较去年同期下降0.7个百分点[134][137] - 2024年其他开支为8110万元，同比增长65.7%[135][138] - 2024年财务费用为1.158亿元，与去年同期基本持平[136][139] - 2024年实际所得税率为23.8%，较去年同期下降1.0个百分点[140][144] - 2024年净利润为37.301亿元，同比增长26.8%；权益股东应占净利润为36.294亿元，同比增长23.9%[141][142][145] - 2024年股东应占核心净利润（非香港财务报告准则计量）为35.067亿元，同比增长20.1%[147][150] - 截至2024年12月31日，公司银行存款和现金总额为96.694亿元[148][151] - 截至2024年12月31日，公司资产负债率为42.2%，较去年同期减少0.1个百分点[149][152] 各业务线收入占比及变化 - 2024年商业航道收入62.74亿元，占比36.8%；2023年为51.66亿元，占比35.0%[67] - 2024年物业航道收入107.15亿元，占比62.9%；2023年为96.01亿元，占比65.0%[67] - 2024年生态圈业务收入5340.4万元，占比0.3%；2023年无此项收入[67] - 2024年购物中心商业运营管理服务收入42.09亿元，同比增长30.0%，占总收入24.7%[68][70] - 2024年公司来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为2065.1百万元人民币，较去年同期增长7.1%，占总收入12.1%[77][78] - 2024年公司来自社区空间的物管服务收入为6659.8百万元人民币，较去年同期增长10.7%，占总收入39.1%[84][85] - 2024年非业主增值服务收入7.184亿元，同比降低12.5%，占总收入4.2%[90][92] - 2024年业主增值服务收入15.159亿元，同比增长6.3%，占总收入8.9%[91][93] - 2024年城市空间物业管理服务收入18.209亿元，同比增长36.3%，占总收入10.7%[94][96] - 2024年生态圈业务收入5340万元，主要来自自营化妆品及文化运营业务[101][102] 各业务线毛利率变化 - 2024年商业航道毛利率为60.2%，同比增长1.8个百分点，因商业运营服务规模扩大[122][127] - 2024年物业航道毛利率为17.0%，同比下降0.5个百分点，受开发商行业影响[123][128] - 2024年生态圈业务毛利率为25.0%[124][129] 公司其他财务相关数据 - 2024年投资物业公允价值变动收益为4070万元，系商业分租项目评估值变动所致[125][130] - 2024年其他收入和收益为7.047亿元，同比增长22.2%[131] 公司业务架构与策略 - 公司业务包括商业航道业务、物业航道业务及生态圈业务[55][58] - 商业航道管理的物业包括购物中心和写字楼[56][58] - 公司为购物中心和写字楼提供商业运营、物业管理及其他服务[57][59] - 集团构建落地「总部平台化、航道实体化、赛道专业化」的管理架构[42][43] - 2025年公司以“稳增长”为整体经营基调，秉持“内涵式增长+外延式增长”策略[47][48] 公司会员体系数据 - 截至2024年底，万象星会员总量达6,107万人，同比增长32.0%，万象星积分发放总额10.3亿元人民币，同比提升15.7%[34][35] 物业管理业务板块数据 - 物业管理业务板块客户满意度同比提升3.44分至91.76分，收缴率达87%[37][38] - 物业管理业务板块业主增值服务收入同比增长6.3%[37][38] 集团财务比率数据 - 集团两费费率同比下降1.0个百分点至7.4%[37][38] - 集团营业现金比率同比提升4.4个百分点至25.0%[37][38] - 集团经营性现金流覆盖股东应占核心净利润（非香港财务报告准则计量）比率同比提升17.2个百分点至121.4%[37][38] 公司各业务详细项目数据 - 截至2024年12月31日，公司为118个已开业购物中心项目提供服务，总面积1270万平方米[68][70] - 截至2024年12月31日，公司有1个已开业利润分成项目和3个已开业租赁经营项目，总面积40万平方米[68][70] - 购物中心81.5%的收益来自商业运营及物业管理服务，其余来自商业分租服务[69][71] - 2024年管理输出项目合同建筑面积1856.8万平方米，项目数169个；已开业项目建筑面积1269.1万平方米，项目数118个[73] - 2024年利润分成项目合同建筑面积32.7万平方米，项目数4个；已开业项目建筑面积10.7万平方米，项目数1个[73] - 截至2024年12月31日，公司总在管建筑面积12691千平方米，项目数目118个，收益3429207千元人民币；2023年对应数据分别为10591千平方米、98个、2634547千元人民币[76] - 截至2024年12月31日，公司为27个写字楼提供商运服务，总面积1.9百万平方米；为221个写字楼提供物管服务，总面积16.7百万平方米[77][78] - 写字楼分部93.7%的收益来自物管服务，其余来自商运服务[79][80] - 截至2024年12月31日，在管社区空间项目数1385个，较去年新增89个，在管总面积271.4百万平方米，较去年增长20.4百万平方米[84][85] - 2024年写字楼商运服务合同建筑面积2161千平方米，项目数32个；物管服务合同建筑面积21401千平方米，项目数240个[81] - 2024年社区空间物业合同建筑面积302317千平方米，项目数1507个；在管建筑面积271445千平方米，项目数1385个[87] - 2024年写字楼商运服务中，华润置地在管面积1392千平方米，收益103979千元人民币；物管服务中，华润置地在管面积10183千平方米，收益1435085千元人民币[83] - 2024年社区空间物管服务中，华润置地在管面积150790千平方米，收益4214171千元人民币；华润集团与第三方开发商在管面积120655千平方米，收益2445609千元人民币[89] - 截至2024年底，城市空间在管项目438个，较上年新增3个，在管总面积1.249亿平方米，同比增加2060万平方米[94][96] - 2024年城市空间业务91.5%收益来自物业管理服务，其余来自增值服务[95][97] - 2024年合同面积12677.8万平方米，项目数453个；2023年合同面积10549.6万平方米，项目数450个[98] - 2024年在管面积12493.5万平方米，项目数438个；2023年在管面积10430.6万平方米，项目数435个[98] - 2024年华润置地在管面积235.5万平方米，收益8.1261亿元；2023年在管面积261万平方米，收益8.3883亿元[100] - 2024年华润集团与第三方开发商在管面积12258

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [4] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司是我国轻资产商管龙头，凭借强运营能力实现量增质优的商业规模扩张，积极创新增值服务并构建多元的物业服务体系 [4] 根据相关目录分别进行总结 概览：全国领先的商业服务和物业管理公司 - 报告研究的具体公司成立于2017年，是华润集团旗下公司，形成商业、物业双航道并行的轻资产管理发展模式。2024年，实现营业收入170.43亿元，核心归母净利润35.07亿元，核心净利润派息率100% [4][6] - 公司发展历程可分为多个阶段，从1994年开展物业相关业务，到2017年正式成立，再到后续在港交所上市、规模扩张等 [7][8][11] - 公司由华润置地持股72.29%，穿透后华润集团共持股73.72%，实控人为国务院国资委，股权关系稳定集中。公司董事长李欣和执行总裁喻霖康均有丰富行业经验 [15][16][19] - 2024年公司营业收入同比增长15.41%，业务包含商业航道、物业航道、生态圈业务三类，分别实现收入62.74亿元、107.15亿元、5400万元，占比分别为36.8%、62.9%、0.3% [21] 商管：强运营打造龙头品牌 - 商管业务通过轻资产模式为购物中心和写字楼提供服务，包括开业前管理、开业后运营、物业管理、分租服务等 [41] - 购物中心运营管理方面，2024年实现收入42.09亿元，毛利率72.60%，运营、物管、分租业务分别实现收入29.2亿元、5.09亿元、7.8亿元，毛利率分别为78.40%、44.10%、69.40% [44][49][53] - 商管业务规模增长源于量增和产品线品牌效应。量增方面，截至2024年末在管122个项目，管理面积1314万方，2021 - 2024年在管面积CAGR为19.97%，母公司项目和外拓项目共同支撑规模提升 [60] - 质优方面，公司在管购物中心聚焦核心城市，以一二线城市为主，有丰富产品线，重奢商场14个，非重奢购物中心108个 [85][92][99] - 运营能力是核心因素，在管购物中心出租率维持高位，2024年末平均出租率96.7%，零售额同比表现优于可比。强运营依托产品定位、品牌库资源、空间改造、会员体系等因素 [103][106][114] - 写字楼业务2024年实现收入20.65亿元，同比增长7.1%，毛利率34.9%。运营服务和物管服务分别实现收入1.3亿元、19.35亿元，毛利率分别为74.4%、32.2% [119][121] - 写字楼业务规模增长，截至2024年末在管221个项目，面积1669万方，2020 - 2024年在管面积CAGR为30.86%。出租率整体维持较高水平，2024年末为80.80%，租金和物业费维持高位 [127][135] 物管：构建多元城市服务体系 - 物管业务为住宅及非商业物业提供服务，包括社区空间和城市空间业务。2024年物业管理航道收入107.15亿元，同比增长11.61% [28] - 内生方面，截至2024年末在管社区空间建面2.71亿方，55.55%源自母公司华润置地，背靠头部房企规模稳定增长，且项目质量上乘 [154][161] - 外拓方面，截至2024年末非母公司项目在管面积1.21亿方，占社区在管面积44.45%，2022年大规模并购提升管理规模 [162][171] - 增值服务方面，开发商增值服务2024年实现收入7.18亿元，同比下滑12.50%，毛利率33.0%；业主增值服务实现收入15.16亿元，同比增长6.32%，毛利率25.60% [173][177] 会员：规模效应实现资源交互 - 公司打通各业态会员体系形成大会员体系，2024年万象星会员总量达6107万，系统覆盖日益全面 [4] 购物中心：新兴消费的载体 - 报告未提及相关内容 财务：现金牛与高分红 - 报告未提及相关内容 投资建议：盈利预测与估值 - 预测公司2025 - 2027年核心归母净利润分别为41.09亿元、48.01亿元、54.81亿元，PE为18.88X、16.16X、14.15X [4]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][77] 报告的核心观点 - 2024年公司营业收入170亿元，同比+15%；核心净利润35亿元，同比+20%；核心净利率20.6%，同比提升0.8pct，主要因毛利率提升；商业航道优势明显，物业航道增速放缓但核心业务占比提升；公司重视股东回报，派息率100% [1][8] 根据相关目录分别进行总结 整体经营情况 - 2024年公司实现营业收入170亿元，同比+15%；核心净利润35亿元，同比+20%；核心净利率20.6%，同比提升0.8pct，毛利率32.9%，同比提升1.1pct [1][8] - 两大主营业务物业航道和商业航道，2024年毛利率分别为17.0%和60.2%，同比分别变动-0.5pct和+1.8pct；商业航道收入和毛利占比分别为37%和67%，较上年分别提升2pct和3pct；生态圈业务刚起步，暂无明显贡献 [1][8] - 2024年管理及销售费用率合计7.4%，同比降低0.9pct；资产周转率60%，同比提升5pct；加权ROE为22%，同比提升2pct [1][8] - 2024年每股派息0.922元，每股派发特别股息0.614元，合计1.536元/股，派息率100%，同比持平 [1][8] 商业航道情况 - 2024年商业航道收入63亿元，同比+21% [2][28] - 购物中心收入42亿元，同比+30%；毛利率72.6%，同比提升0.7pct；在管项目出租率96.7%，同比提升0.6pct；项目租售比12%，运管费占比16%；收入和毛利占比分别为67%和81%，均较上年提升4pct [2][28] - 写字楼收入21亿元，同比+7%；毛利率34.9%，同比降低0.7pct；在营项目出租率73.6%，同比降低10pct，可比出租率为80.8% [2][28] - 截至2024年末，在营购物中心项目数122个，管理面积1314万㎡，同比+20%；50个项目零售额排名当地市场第一，同比增加10个；86个排名前三，同比增加4个；储备项目多，收入潜在增量空间大 [2][28] 物业航道情况 - 2024年物业航道收入107亿元，同比+12%，增速放缓因高基数和弱市场下在管规模扩张降速；年末物管在管面积4.13亿㎡，同比+12%；毛利率17.0%，同比下降0.5pct [3][59] - 新增城市空间分类，社区空间业务收入和毛利占比分别为83%和87%，仍占主导；核心业务收入和毛利占比分别为92%和85%，连续三年提升 [3][59] 投资建议 - 基本维持此前盈利预测，预计公司2025 - 2026年归母净利润分别为40.8/45.6亿元（原值为42.1/46.9亿元），对应每股收益分别为1.79/2.00元，对应当前股价PE为18.8/16.8倍，维持“优于大市”评级 [3][77] 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|14,767|17,043|19,135|20,957|22,577| |(+/-%)|22.9%|15.4%|12.3%|9.5%|7.7%| |归母净利润(百万元)|2929|3629|4082|4562|4955| |(+/-%)|32.8%|23.9%|12.5%|11.8%|8.6%| |每股收益（元）|1.28|1.59|1.79|2.00|2.17| |EBIT Margin|23.1%|25.0%|26.6%|27.5%|28.2%| |净资产收益率（ROE）|19.4%|22.4%|24.7%|27.6%|30.0%| |市盈率（PE）|26.2|21.2|18.8|16.8|15.5| |EV/EBITDA|24.0|19.5|16.7|15.0|14.1| |市净率（PB）|4.82|4.65|4.65|4.65|4.65| [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司是国内购物中心商管领域龙头，品牌定位高端，关联方华润置地经营稳健，住宅物管项目交付保障性强，人效持续提升，购物中心经营表现出色，毛利率同比提升，分红慷慨，股息率具备吸引力，投资价值凸显 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024 年度营收 170 亿元，同比+15.4%，归母净利润 36.3 亿元，同比+23.9%，毛利 56.1 亿元，同比+19.5%，毛利率 32.9%，同比+1.1pct，宣派末期股息每股 0.643 元人民币，特别股息每股 0.614 元人民币 [1] 业务板块情况 购物中心业务 - 截至 2024 年末，为 118 个已开业购物中心提供运营服务，较 2023 年末增加 20 个，新增数量为近五年新高 [2] - 2024 年旗下在管购物中心零售额 2150 亿元，同比增长 18.7%，业主端租金收入 262 亿元，同比增长 19.2%，业主端经营利润率 65.1%，同比提升 0.4pct [2] - 购物中心相关业务板块收入 42.1 亿元，同比增长 30%，占总收入比重 24.7%；毛利 30.6 亿元，同比增长 31.2%，占总毛利比重 54.5% [2] 物业管理业务 - 截至 2024 年末，在管住宅项目 1385 个，在管面积 2.7 亿平，来自华润置地的项目面积占比 55.6%，住宅物业管理收入中，来自华润置地交付的项目收入占比 63.3% [2] 城市服务业务 - 2024 年开辟城市服务板块，为街区、体育馆等提供运营管理服务，年内收入 18.2 亿元，同比增长 36.3%，占总收入比重 10.7% [3] - 截至 2024 年末，城市服务项目 438 个，在管面积 1.2 亿平，同比增加 2060 万平 [3] 员工与派息情况 - 2024 年末全职员工 42046 名，较 2023 年末增加 1069 人，年度人均创收同比增长 12.5%，人均创利同比增长 20.8% [3] - 2024 年度合计派息 48 亿元，以 2025 年 4 月 1 日收盘价计算股息率达 6.7% [3] 盈利预测与估值 - 调整 2025 - 2026 年归母净利润预测至 39.9/44.6 亿元，原预测 39.4/43.5 亿元，新增 2027 年预测为 50 亿元，当前股价对应 PE 为 18/16/15 倍 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][8][10] 报告的核心观点 - 报告公司是兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的，作为稀缺的全业态龙头，优异商业运营能力赋能购物中心业态稳健增长、有品质的物管能力推动规模与收入增长；连续2年100%派息回馈股东，彰显资金实力，充裕的在手资金、灵活的决策机制有望推动其更好更长远的发展 [2][10] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年报告公司实现营收170.4亿（+15.4%），归母净利润36.3亿（+23.9%），核心股东应占净利35.1亿（+20.1%），综合毛利率32.9%（+1.1pct），全年派息率100%，股息率4.7% [6] 事件评论 - 收入与业绩增长如期兑现，大手笔特别派息回馈股东：2024年营收170.4亿（+15.4%），住宅及其他非商/购物中心/写字楼业务占比63%、25%、12%，分别同比增长11.6%、30.0%、7.1%，收入增长主要来自在管购物中心规模与盈利能力提升、非商业务在管面积增长；归母净利润增速（+23.9%）高于营收增速（+15.4%），主因综合毛利率同比提升1.1pct至32.9%，其中商管航道毛利率同比增长1.8pct至60.2%（购物中心72.6%，写字楼34.9%）；受收入结构影响，物管航道毛利率同比下降0.5pct至17.0%；公司控本降费效果明显，两费费率同比下降1.0pct至7.4%，毛利率提升、费率下滑助推核心净利率同比提升0.8pct至20.6%；2024年公司合计每股分红1.536元（中期固定股息0.279+末期固定股息0.643+末期特别股息0.614元），相对核心净利润的派息率达100%，股息率达4.7% [10] - 购物中心：商业运营韧性增长，进一步巩固行业领导者地位：依托多赛道组合优势和一体化能力，购物中心市场份额持续提升，业绩保持韧性增长；2024年零售额同比增长18.7%至2150亿（可同比增速4.6%），优于社消零总额增速3.5%；业主端租金收入262亿元（+19.2%），NOI同比增长20.0%至171亿，商管运营能力卓越，头部效应愈发显著；2024年购物中心商业运营/分租业务营收分别同比增长32%、29%至29.2/7.8亿，毛利率为78.4%（+2.0pct）、69.4%（+1.7pct），盈利能力高位稳中有升；2024年新开业21座购物中心，新开业量历年之最，截至年底累计开业122个购物中心（30个为第三方项目），其中14个重奢商场，行业排名第一，进一步巩固高端市场的领导者地位；截至年底在手储备77个项目（39个母公司+38个第三方），有效支撑后期开业量 [10] - 住宅及其他非商业物业：规模扩张带动收入增长，城市空间业务持续发力：2024年末物管航道在管面积4.13亿方(+11.6%)，社区生活/城市公共空间分别占比66%、30%，同比增长8.1%、19.8%，城市空间规模占比提升，盈利水平达标，回款质量优良；截至2024年底物管航道合约/在管面积=1.09X，后期规模增长仍有保障；2024年物管收入107.1亿（+11.6%），规模扩张带动收入增长；毛利率17.0%(-0.5pct)，社区空间、城市空间毛利率分别同比-0.5pct、+0.6pct至17.8%、12.9%，社区空间业务毛利率下滑主因高毛利率的非业主增值服务收入下降、业主增值服务毛利率也同比下降1.6pct至25.6% [10] 投资建议 - 预计2025 - 2027年报告公司归母净利43.4/49.8/55.8亿元，增速19%/15%/12%，对应P/E为17/15/13X，维持“买入”评级 [2][10]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价为45.3港元，较之前目标价下调4% [1] 报告的核心观点 - 2024财年收益受增值服务拖累，但购物中心业务表现出色，净盈利增长24%超预期 [1][8] - 公司预计2025财年净利润实现两位数增长，需核心净利润增长超21%才能达成“十四五”规划目标 [1][8] - 公司连续两年保持100%股息支付率，彰显对股东回报的承诺 [8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024财年营收170.43亿元，同比增长15.4%，未达指引3%；净利润36.29亿元，同比增长23.9%，超指引4% [1][2] - 预计2025财年营收和净利润分别同比增长16%和19% [8] - 2024财年股息支付率从2023财年的55%提升至60%，特别股息40%，总股息达核心净利润的100%，股息收益率达4.8% [8] 业务板块表现 - 增值服务中，非业主增值服务同比下降12%，业主增值服务受经纪业务下滑19%影响仅增长6% [8] - 购物中心营收同比增长30%，得益于稳定运营和更多新店开业（2024财年21家，2023财年15家） [8] - 城市空间营收同比增长36%，受管理建筑面积增长20%和收款率提高（2024财年91.5%，2023财年87.9%）推动 [8] 盈利指标 - 2024财年毛利率提升1个百分点至32.9%，主要因购物中心业务贡献增加（营收占比28.1%，提升3.4个百分点） [8] - 销售及管理费用率降低1个百分点至7.4%，有效控制成本 [8] 市场表现 - 1个月、3个月和6个月的绝对涨幅分别为8.7%、23.6%和9.0%，相对涨幅分别为6.4%、6.0%和 -4.0% [5] - 市值801.33亿港元，3个月平均成交额1.277亿港元，52周最高价39.45港元，最低价21.25港元 [3] 股东结构 - 华润集团持股72.3%，自由流通股占比27.7% [4] 估值比较 - 与同行相比，公司2025E市盈率17.1倍，处于行业平均水平 [12] - 2024财年净利润增长率23.9%，高于行业平均的8.3% [12]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价调整为 39.04 港元，对应 2025 年 20 倍 PE [2][8] 报告的核心观点 - 公司为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东；在管购物中心业绩稳定性强，可同比零售额、租金仍保持增长，随着储备项目不断开业，业绩还将持续增长 [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 - 2024 年营业总收入 170.43 亿元，同比增长 15%；归母净利润 36.29 亿元，同比增长 24%；每股盈利 1.59 元，市盈率 20 倍，市净率 4 倍 [4] - 预测 2025 - 2027 年营业总收入分别为 190 亿元、212.01 亿元、238.45 亿元，同比增速分别为 11%、12%、12%；归母净利润分别为 41.45 亿元、47.52 亿元、54.46 亿元，同比增速分别为 14%、15%、15% [4] 公司基本数据 - 总股本 22.83 亿股，已上市流通股 22.83 亿股，总市值 801 亿港元，流通市值 801 亿港元 [5] - 资产负债率 42.16%，每股净资产 7.24 元，12 个月内最高/最低价 38.78/20.19 港元 [5] 各业务板块情况 - 购物中心：2024 年营收 42.09 亿元，同比提升 30%，毛利率 72.6%，同比提升 0.7pcts，贡献 54.4%的毛利润；存量项目维持稳定增长，非重奢项目表现好于重奢项目；全年新开业 21 座购物中心，年末在营 122 个，在管面积增加 19.8%至 1314 万平；截至 24 年底储备项目 77 个，25 - 26 年预计新开业 15、12 个 [8] - 物管航道：2024 年营收 107.15 亿元，同比增长 11.6%，整体毛利率微降 0.5pcts 至 17.0%；年末在管面积 4.13 亿平方米，较上年增长 11.6%，合约面积 4.5 亿平，同比增长 5.9%，新增第三方合约面积 3485 万平 [8] - 写字楼：2024 年营收 20.65 亿元，同比上升 7.1%，毛利率微降 0.7pcts 至 34.9%；在管面积 1669 万平，同比提升约 13%，合约面积达 2140 万平；受新项目入市影响，整体出租率同比下降 10.3pcts 至 73.6%，可同比下降 2.7pcts 至 80.8% [8] 分红情况 - 2024 年管理及销售费用率下降 1pct 至 7.4%，核心净利润增长 20.1%至 35.07 亿元 [8] - 全年每股派息 0.922 元，增加特别派息每股 0.614 元，全年合计派息 1.536 元/股，实现核心归母净利 100%派息，3 月 27 日收盘价对应股息率约 5% [8] 财务预测表 - 资产负债表：预测 2025 - 2027 年资产总计分别为 313.95 亿元、362.44 亿元、425.77 亿元，负债总计分别为 114.16 亿元、121.88 亿元、134.33 亿元 [9] - 利润表：预测 2025 - 2027 年营业总收入分别为 190 亿元、212.01 亿元、238.45 亿元，净利润分别为 41.45 亿元、47.52 亿元、54.46 亿元 [9] - 现金流量表：预测 2025 - 2027 年经营活动现金流分别为 41.29 亿元、52.38 亿元、56.15 亿元 [9] - 主要财务比率：预测 2025 - 2027 年营业收入增长率分别为 11%、12%、12%，归属普通股东净利润增长率分别为 14%、15%、15% [9]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][17] 报告的核心观点 - 核心业绩稳健增长，股东回报再创新高，商业航道领跑市场，物业航道稳居行业第一梯队，大会员业务稳步前行，各项业务有序增长，维持“优于大市”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 3月27日收盘价为34.75港元，52周股价波动为20.19 - 38.78港元，总股本2283百万股，总市值793亿港元 [2] 主要财务数据及预测 |年份|营业收入（百万元）|营业收入YoY（%）|净利润（百万元）|净利润YoY（%）|全面摊薄EPS（元）|毛利率（%）|净资产收益率（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|14767|22.9|2929|32.8|1.28|31.8|18.4| |2024|17043|15.4|3629|23.9|1.59|32.91|21.96| |2025E|19797|16.2|4300|18.5|1.88|32.91|21.96| |2026E|23138|16.9|5032|17.0|2.20|34.10|24.19| |2027E|27049|16.9|5886|17.0|2.58|35.15|25.46|[6] 业绩表现 - 2024年综合收入170.43亿元，同比+15.4%，核心净利润增长20.1%至35.07亿元，综合毛利率和归母净利率分别为32.91%和21.30%，同比分别提升1.13和1.46个百分点，经营性净现金流覆盖核心净利润倍数121.4%，同比+17.2ppt [7][8] - 董事会宣派末期股息每股0.643元，同比+33.7%，宣派特别股息每股0.614元，2024年总派息率100%，上市以来累计派息91.89亿元，占同期核心净利润82.3% [7][8] 各航道业务情况 - 商业航道：2024年零售额2150亿元，同比+18.7%，购物中心NOI Margin为65.1%，同比+0.4ppt，新开21座购物中心，年末在营122座，50座零售额居当地榜首，86座位列当地前三，新签约轻资产外拓项目12个，8个为重点城市TOD项目，年末尚有未开业项目77个 [7][11][12] - 物业航道：2024年末总在管面积4.13亿平方米，同比+11.6%，合约面积4.50亿平方米，同比+5.9%，覆盖173个城市，新增第三方合约面积3485万平方米，超八成在一二线城市，新拓展城市公共空间项目91个，完成重大赛事及会议保障任务，落地温州龙港片区运营项目 [7][13] - 大会员业务：2024年大会员总量增长32.0%至6107万，万象星积分发放总额同比提升15.7%至10.3亿元，跨业态兑分人数同比提升92.5%至15万人，人均频次同比提升61.5%至4.2次，商业会员总量突破5700万，消费会员及复购会员数量均同比增长超26% [7][16] 投资建议 - 给予公司2025年EPS为1.88元，20 - 25倍PE估值，对应合理市值区间为935 - 1169亿港元，对应合理价值区间为每股40.96 - 51.20港元，对应2025年PEG为0.94 - 1.18（可比公司2025年PEG为1.01） [7][17] 财务报表分析和预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面数据预测，涵盖2024 - 2027E年，包括流动资产、固定资产、营业收入、净利润等项目及相关财务比率 [20]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 公司发布2024年业绩公告，全年营收170.4亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.1亿元，同比增长20.1% [8] - 核心业务利润率均提升，销管费率持续下降，2024年整体毛利率为32.9%，同比提升1.1pct，销管费率同比下降0.9pct至7.4% [8] - 商业龙头地位稳固，各项指标逆势增长，2024年新开业购物中心21座，在管项目零售额和租金收入均有增长 [8] - 推进城市空间服务商战略，城市深耕业务聚焦“质”“量”双提升，2024年新增第三方合约面积3485万方，物管合约和在管面积增加 [8] - 现金流健康可控，连续实现100%派息率回报股东，经营性净现金流/核心净利润大幅提升，股息合计1.536元/股 [8] - 考虑房地产市场下行及行业竞争加剧，下调2025 - 2026年归母净利润，预计2027年归母净利润为58.3亿元，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|14767|17043|19787|22616|25601| |同比(%)|22.89|15.41|16.10|14.30|13.20| |归母净利润（百万元）|2929|3629|4353|5086|5832| |同比(%)|32.76|23.92|19.93|16.85|14.65| |EPS - 最新摊薄（元/股）|1.28|1.59|1.91|2.23|2.55| |P/E（现价&最新摊薄）|24.82|20.02|16.70|14.29|12.46| [1] 市场数据 - 收盘价34.75港元，一年最低/最高价为20.85/39.55港元，市净率4.80倍，港股流通市值79316.88百万港元 [6] 基础数据 - 每股净资产7.24元，资产负债率42.16%，总股本和流通股本均为2282.50百万股 [7] 财务预测表 资产负债表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产|16256.34|17991.73|21279.31|24324.26| |非流动资产|12651.80|12710.46|12984.86|13574.53| |资产总计|28908.14|30702.20|34264.17|37898.79| |流动负债|8827.94|9003.74|10178.20|11137.70| |非流动负债|3359.04|3359.04|3359.04|3359.04| |负债合计|12186.98|12362.78|13537.24|14496.74| |少数股东权益|195.78|330.40|460.82|610.36| |归属母公司股东权益|16525.37|18009.01|20266.11|22791.69| |负债和股东权益|28908.14|30702.20|34264.17|37898.79| [9] 利润表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入|17042.66|19786.53|22616.00|25601.31| |营业成本|11433.19|13274.78|15173.07|17175.92| |销售费用|0.00|0.00|0.00|0.00| |管理费用|975.17|1137.73|1277.80|1413.19| |研发费用|0.00|0.00|0.00|0.00| |其他费用|81.12|98.93|90.46|102.41| |经营利润|4262.50|5275.09|6074.66|6909.79| |利息收入|0.00|191.42|199.55|217.50| |利息支出|115.77|0.00|0.00|0.00| |其他收益|748.49|597.50|728.21|901.24| |利润总额|4895.22|6064.00|7002.42|8028.53| |所得税|1165.11|1576.64|1785.62|2047.28| |净利润|3730.11|4487.36|5216.80|5981.26| |少数股东损益|100.73|134.62|130.42|149.53| |归属母公司净利润|3629.38|4352.74|5086.38|5831.73| [9] 现金流量表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流|3670.92|4109.33|4730.35|5353.44| |投资活动现金流|-2457.16|-833.77|-1003.16|-1180.33| |筹资活动现金流|-3162.91|-2869.10|-2829.28|-3306.15| |现金净增加额|-1949.14|406.45|897.91|866.95| |折旧和摊销|62.34|172.61|156.97|141.90| |资本开支|269.93|269.93|269.93|269.93| [9] 主要财务比率 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |每股收益(元)|1.59|1.91|2.23|2.55| |每股净资产(元)|7.24|7.89|8.88|9.99| |ROIC(%)|23.31|24.79|25.95|26.37| |ROE(%)|21.96|24.17|25.10|25.59| |毛利率(%)|32.91|32.91|32.91|32.91| |销售净利率(%)|21.30|22.00|22.49|22.78| |资产负债率(%)|42.16|40.27|39.51|38.25| |收入增长率(%)|15.41|16.10|14.30|13.20| |净利润增长率(%)|23.92|19.93|16.85|14.65| |P/E|20.02|16.70|14.29|12.46| |P/B|4.40|4.04|3.59|3.19| |EV/EBITDA|10.11|10.37|8.88|7.66| [9][10]