报告信息 - 公司为华润万象生活有限公司，股份代号1209[1] - 2025年9月26日发布2025中期报告通知[2] 通讯相关 - 公司通讯中英文版本已上载于公司及联交所网站[2][6] - 股东可免费选收通讯印刷本或网上版本[3][7] 更改申请 - 可填表格更改通讯收取方式并寄回股份过户登记分处[3][4][7] - 更改申请表格可从公司或联交所网站下载[3][7] 联系方式 - 股份过户登记分处热线(852) 2980 1333，办公时间周一至五9时 - 17时[5][8] - 咨询邮箱为chinaresmixc1209 - ecom@vistra.com[5][8]

收入和利润（同比环比） - 综合收入为人民币85.24亿元，同比增长6.5%[15][18] - 公司收入为人民币852.35亿元，同比增长6.5%[109][112] - 核心净利润为人民币20.11亿元，同比增长15.0%[15][18] - 公司股东应占核心净利润为人民币20.112亿元，同比增长15.0%[142][145] - 净利润为人民币2067.8百万元，同比增长8.6%，权益股东应占净利润为人民币2030.3百万元，同比增长7.4%[138][140] - 公司毛利为人民币316.51亿元，同比增长16.3%[111][115] - 购物中心业务毛利为人民币17.81亿元，毛利率为78.7%[117] - 写字楼业务毛利为人民币3.78亿元，毛利率为37.7%[117] - 社区空间业务毛利为人民币8.33亿元，毛利率为19.8%[117] - 物业管理服务毛利为人民币5.80亿元，毛利率为16.6%[117] - 业主增值服务毛利为人民币1.97亿元，毛利率为40.4%[117] - 城市空间业务毛利为人民币1.35亿元，毛利率为14.2%[117] - 商业航道毛利为人民币2159.5百万元，同比增长24.4%，毛利率为66.1%，同比增长5.2个百分点[119][120] - 物业航道毛利为人民币968.4百万元，同比增长0.4%，毛利率为18.8%，同比下降0.1个百分点[119][121] - 生态圈业务毛利为人民币37.3百万元，同比增长77.6%，毛利率为37.2%，同比下降5.5个百分点[122][126] 成本和费用（同比环比） - 公司销售成本为人民币535.84亿元，同比增长1.5%[110][114] - 公司毛利率为37.1%，同比增长3.1个百分点[111][115] - 市场推广开支为人民币94.8百万元，同比下降28.7%[125][129] - 行政开支为人民币444.8百万元，同比增长5.3%[130][134] - 其他开支为人民币88.6百万元，同比增长124.1%[131][135] - 财务费用为人民币56.1百万元，与去年同期基本持平[132][136] 股息和派息 - 中期股息每股人民币0.529元，同比增长89.6%[15][18] - 中期派息率提升24个百分点至60%[15][18] - 特别股息每股人民币0.352元[15][18] - 港币现金余额主要用于支付2024年末期股息及特别股息，已于2025年7月23日完成派付[161][163] 商业航道表现 - 商业航道在营购物中心零售额达1220亿元人民币 同比增长21.1%[19][21] - 商业航道业主端租金收入147亿元人民币 同比增长17.2%[19][21] - 商业航道业主端经营利润率提升至68.2% 同比增加0.4个百分点[19][21] - 购物中心商业运营服务收入2,264.4百万元，同比增长19.8%，占总收入26.6%[63][65] - 购物中心分部毛利率78.7%，较去年同期72.5%提升6.2个百分点[61] - 购物中心商业运营及物业管理服务总收益从2024年15.47亿元人民币增长至2025年17.72亿元人民币，增幅14.5%[70] - 购物中心在管总建筑面积从2024年1147.4万平方米增至2025年1309.3万平方米，新增161.9万平方米[70] 物业航道表现 - 物业管理业务总收入5,156.45百万元，其中社区空间服务占比81.6%[61] - 社区空间物业管理服务毛利率19.8%，较去年同期19.6%微增0.2个百分点[61] - 物业航道在管面积4.20亿平方米 合约面积4.52亿平方米[22][24] - 非住业态收入占比提升至18.4% 同比增加2.2个百分点[23][25] - 客户满意度92.06分 较2024年末提升0.3分[23][25] - 收缴率76% 同比提升1个百分点[23][25] - 社区空间物业管理服务收入达35.007亿元人民币，同比增长8.8%，占总收入41.1%[79][80] - 社区空间在管项目数从2024年1335个增至2025年1412个，新增77个项目[79][80] - 社区空间在管总建筑面积从2024年25.95亿平方米增至2025年27.55亿平方米，新增1.6亿平方米[79][80] - 华润置地开发的社区空间收益从2024年20.39亿元人民币增至2025年22.89亿元人民币[84] - 第三方开发商社区空间收益从2024年11.79亿元人民币微增至2025年12.12亿元人民币[84] - 城市空间物业管理服务收入949.2百万元同比增长15.1%占总收入11.1%[88][91] - 城市空间在管面积127.2百万平方米同比增长3.9百万平方米[88][91] - 城市空间在管项目432个同比减少12个[88][91] 写字楼业务表现 - 写字楼业务出租率74.1% 较2024年末提升0.5个百分点[19][21] - 写字楼业务收入1,002.46百万元，占比30.7%，毛利率37.7%[61] - 写字楼商业运营及物业管理服务收入达10.025亿元人民币，同比增长4.5%，占总收入11.7%[71][73] - 写字楼物业管理服务收入占该分部94.5%，商业运营服务占5.5%[72][74] - 写字楼物业管理在管面积从2024年1523.1万平方米增至2025年1778.9万平方米[76] 生态圈及其他业务表现 - 生态圈业务收入100.19百万元，毛利率37.2%，较去年同期42.7%下降5.5个百分点[61] - 生态圈业务收入100.2百万元同比增长104.0%占总收入1.2%[96][97] - 自营化妆品业务收入33,916千元同比增长5967.4%[99] - 咨询服务收入17,490千元去年同期为零[99] - 会员运营与营销服务收入44,854千元同比增长3.4%[99] - 非业主增值服务收入220.1百万元同比下降34.6%占总收入2.6%[85][86] - 业主增值服务收入486.5百万元同比下降32.7%占总收入5.7%[87][90] 会员及品牌运营 - 万象星会员总数达7237万人 较2024年底增长18.5%[26][29] - 万象星积分发放总额5.9亿元人民币 同比提升18.0%[26][29] - 万象城品牌首次入选中国500最具价值品牌榜单[40][42] 资产和投资 - 公司现金及现金等价物总额为人民币76.098亿元[143][146] - 公司资产负债率为49.3%，较去年末增长6.6个百分点[144][147] - 公司完成收购华润网络深圳全部股权，代价为人民币1.144亿元[148][150] - 公司完成收购华网数据科技广州全部股权，代价为人民币660万元[148][150] - 公司上市所得款项净额总额约为人民币116.004亿元[152] - 截至期末已动用上市所得款项净额为人民币59.187亿元[153] - 尚未动用上市所得款项净额约为人民币56.817亿元[153] - 战略性投资和收购业务分配资金52.203亿元，截至期末未动用20.7亿元[154] - 增值服务及供应链投资分配资金34.8亿元，截至期末未动用27.791亿元[154] - 截至2025年6月30日，公司确认三处投资物业，相关百分比率超过5%[155][156] - 公司持有非人民币资产主要为现金港币4.487亿元和美元11.28万元[161][163] - 公司拥有港币6亿元循环贷款额度，截至2025年6月30日未提取[165][166] 股权结构和关联方 - 华润集团持有公司72.29%股份[13] - 华润置地持有公司59.55%股份[13] - 控股股东华润（集团）直接或间接持有公司已发行股本约73.72%[165][166] - 华润置地直接持有公司已发行股本约72.29%[165][166] - 中国华润有限公司及其关联实体合计持有公司股份1,682,666,000股，占已发行股份总数73.72%[188] - 华润集团（置地）有限公司持有公司股份1,650,000,000股，占已发行股份总数72.29%[188] - 摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)持有公司好仓11,758,190股(0.52%)及淡仓10,492,669股(0.46%)[188] - 摩根大通作为投资经理持有公司股份13,228,351股，占已发行股份总数0.58%[188] - 公司已发行股份总数为2,282,500,000股（截至2025年6月30日）[173][177] - 董事喻霖康持有公司股份358,304股，占已发行股份总数0.02%[170] - 华润置地(CR Land)已发行股份总数为7,130,939,579股（截至2025年6月30日）[176] - 华润置地直接持有公司1,650,000,000股股份，占公司总股本约72.29%[191][193] - 华润集团（置地）有限公司直接持有公司32,644,400股股份[191] - 摩根大通持有公司现金结算非上市衍生工具好仓6,551,800股及淡仓279,608股[191] - 摩根大通持有公司实物结算非上市衍生工具好仓14,706股及淡仓34,693股[191] - 华润银行由华润股份持有约49.77%股权[200] - 华润置地由华润集团（置地）有限公司持有59.51%权益[191] - 华润集团间接持有华润置地约59.55%股权[194][197] - 华润资本为华润集团间接全资拥有的投资控股公司[192][195] - 华润集团及其关联方与公司存在持续关连交易[192][195][196][198][199] - 贷款协议要求华润（集团）和华润置地分别保持至少35%和51%的持股比例[165][166] 业务规模数据 - 物业管理在管项目1,949个，在管面积4.298亿平方米[13] - 商业运营购物中心合同项目183个，已开业125个[13] - 商业运营写字楼合同项目34个，已开业27个[13] - 公司管理输出项目已开业120个，总建筑面积1,309.3万平方米[63][68] - 利润分成项目已开业2个，总建筑面积12.7万平方米[63][68] - 租赁经营项目已开业3个，总建筑面积34.0万平方米[63][68] - 华润置地未签约储备购物中心建筑面积255.8万平方米，涉及17个项目[68] - 华润置地项目在管面积2,370千平方米产生收入45,775千元同比增长95.9%[95] ESG及可持续发展 - 4家购物中心实现100%绿色电力采购[37] - 超过200项节能优化改造实现年节电量约2000万千瓦时[37] - 集中采购中低碳环保认证比例达30%[40][42] - 暖心驿站累计服务40万人次[40][42] - 爱育希望公益助学计划覆盖11座华润希望小镇[40][42] - 公司ESG报告首获五星佳最高评级[40][42] - 公司获得国际WELL建筑研究院权威奖项[40][42] - Wind、晨星、MSCI ESG评级稳中有升[40][42] - 持续推进2025 WELL规模计划认证[40][42] 其他财务及运营数据 - 投资物业公允价值变动收益为人民币96.7百万元[123][127] - 其他收入及收益为人民币181.6百万元，同比下降48.9%[124][128] - 公司无重大或然负债（2024年12月31日：无）[157][159] - 公司无抵押资产（2024年12月31日：无）[158][160] - 公司在中国内地和香港雇用39,213名全职员工，较2024年末减少2,833名[162][164] - 江中药业股份有限公司已发行股份总数为634,996,022股（截至2025年6月30日）[180][183] - 华润医药集团有限公司已发行股份总数为6,282,510,461股（截至2025年6月30日）[184] - 董事郭世清通过配偶权益持有江中药业股份60,000股，占该公司已发行股份总数0.01%[179][180]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

公司治理变动 - 郭世清辞任非执行董事及审核委员会成员 自2025年9月23日起生效 [1] - 赵伟获委任为非执行董事及审核委员会成员 自2025年9月23日起生效 [1]

公司治理变动 - 郭世清自2025年9月23日起辞任非执行董事及审核委员会成员 [1] - 赵伟自2025年9月23日起获委任为非执行董事及审核委员会成员 [1]

公司人事变动 - 郭世清先生自2025年9月23日起辞任非执行董事及审核委员会成员 [1] - 赵伟先生自2025年9月23日起获委任为非执行董事及审核委员会成员 [1]

公司基本信息 - 华润万象生活有限公司股份代号为1209[1] 董事会情况 - 公司董事会有执行、非执行、独立非执行董事共11人[2] - 董事会设立审核、提名、薪酬、可持续发展四个委员会[3] 人员任职 - 执行总裁为喻霖康先生，副总裁为王海民、王磊、聂志章先生[2] - 非执行董事中李欣先生为董事会主席[2] - 李欣先生担任提名、可持续发展委员会主席及薪酬委员会成员[4] - 赵伟先生为审核委员会成员[4] - 张国正先生为审核、薪酬、可持续发展委员会成员[4] - 陈宗彝先生为审核委员会主席及薪酬委员会成员[4] - 罗咏诗女士为审核、提名、可持续发展委员会成员[4]

人员变动 - 2025年9月23日郭世清辞任非执行董事及审核委员会成员[3][4] - 2025年9月23日赵伟获委任为非执行董事及审核委员会成员[3][6] 新董事信息 - 赵伟53岁，有逾二十年财务管理经验[6] - 赵伟与公司签三年服务协议，可提前三月书面通知终止[7] 董事会构成 - 公告后董事会含3位非执行董事、4位执行董事、4位独立非执行董事[9]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]