股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 寶龍地產控股有限公司 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01238 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 4,140,403,000 | | 0 | | 4,140,403,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 4,140,403,000 | | 0 | | 4,140,403,000 | 第 2 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF30 ...

合约销售额与面积 - 截至2025年6月30日止六個月，合約銷售額約為人民幣37.23億元，較去年同期人民幣73.32億元下降約49.2%[13] - 截至2025年6月30日止六個月，合約銷售面積約為316,718平方米，較去年同期690,941平方米下降約54.2%[13] 合约销售业态构成 - 合約銷售中，住宅業態銷售金額為人民幣30.90億元，佔總銷售額的83.0%[15] - 合約銷售中，商業業態銷售金額為人民幣6.33億元，佔總銷售額的17.0%[15] 投资物业规模 - 截至2025年6月30日，用於投資的物業建築面積合共約8,572,714平方米，較2024年12月31日約8,312,171平方米增加約3.1%[16] - 截至2025年6月30日，公司持有及管理的購物中心達63家，另管理9家輕資產購物中心[16] 土地储备 - 公司拥有优质土地储备总建筑面积约1387万平方米[18] - 土地储备中约57%分布于长三角地区[18] - 开发建设中的物业面积约为1163万平方米[18] - 持作未来发展的物业面积约为224万平方米[18] 酒店业务 - 公司旗下拥有7家国际品牌酒店[17] - 公司拥有并经营10家自创品牌连锁酒店[17] 收入表现（同比） - 公司总营业收入为人民币132.51亿元，较去年同期下降15.3%[24] - 物业销售收入为人民币106.93亿元，较去年同期下降17.9%[25] - 公司投资物业租金收入同比下降2.0%至人民币9.54亿元，商业运营及物业管理服务收入同比下降1.0%至人民币11.90亿元，两项合计收入同比下降1.4%至人民币21.44亿元[27] - 公司其他物业开发相关业务收入同比下降7.8%至人民币4.14亿元，主要因酒店需求下降[28] - 截至2025年6月30日止六个月总收入为人民币132.51亿元，同比下降14.9%[110] - 物业销售收入为人民币106.93亿元，同比下降17.9%[110] - 投资物业租金收入为人民币9.54亿元，同比下降1.9%[110] - 提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入为人民币11.90亿元，同比下降1.0%[110] - 其他物业开发相关服务收入为人民币4.14亿元，同比下降7.6%[110] - 公司2025年上半年总收入132.51亿元人民币，同比下降15.3%，相比2024年同期的156.51亿元[112][113] - 物业开发分部收入106.93亿元人民币，同比下降17.9%，相比2024年同期的130.27亿元[112][113] 成本与费用（同比） - 公司销售成本同比下降17.7%至人民币112.26亿元，主要由于交付面积减少[29] - 公司销售及营销成本和行政开支同比下降9.8%至人民币8.13亿元[32] - 物业销售成本同比下降28.2%，从102.08亿人民币降至73.26亿人民币[162] - 融资成本净额同比上升11.7%，从5.71亿人民币增至6.38亿人民币[164] - 借贷利息开支同比下降10.8%，由19.30亿人民币减至17.21亿人民币[164] - 融资成本资本化金额大幅下降42.0%，从15.53亿人民币降至9.01亿人民币[164] - 所得税总开支同比增加11.6%，达到12.13亿人民币[24] - 中国企业所得税和土地增值税两项即期所得税合计下降23.9%，从14.86亿人民币降至11.31亿人民币[24] 利润与毛利率 - 公司毛利同比微增0.4%至人民币20.25亿元，毛利率上升2.4个百分点至15.3%，得益于高利润物业收入占比增加[30] - 公司投资物业公允价值亏损同比增加人民币9.92亿元至人民币17.21亿元，主要因租赁需求下降[31] - 公司采用权益法核算之投资的分占亏损同比减少人民币5.35亿元至人民币0.18亿元[33] - 公司拥有人应占亏损约为人民币26.52亿元[81] - 公司期间亏损从2024年上半年的20.47亿元扩大至2025年上半年的27.36亿元，增加6.89亿元或33.7%[87] - 投资物业公允价值亏损净额从2024年上半年的7.29亿元大幅增加至2025年上半年的17.21亿元，增长136.2%[87] - 本公司拥有人应占每股基本及摊薄亏损从2024年上半年的63.3分略增至2025年上半年的64.1分[87] - 物业投资分部业绩亏损8.41亿元人民币，而2024年同期为盈利2.24亿元[112][113] - 住宅物业管理分部业绩盈利3.14亿元人民币，同比增长124.1%，相比2024年同期的1.40亿元[112][113] - 开发中物业及持作销售竣工物业减值亏损25.10亿元人民币，同比增长21.3%，相比2024年同期的20.69亿元[112][113] - 撇减开发中物业及持作销售竣工物业同比增加21.3%，达到25.10亿人民币[162] - 公司股东应占亏损略增1.1%，从26.23亿人民币扩大至26.52亿人民币[172] - 每股基本亏损为64.1分人民币，去年同期为63.3分人民币[172] 现金流 - 经营活动产生的现金为1,223,853千元，较去年同期的780,268千元增长56.8%[91] - 已付利息为684,722千元，较去年同期的1,043,631千元下降34.4%[91] - 投资活动所得现金为874,755千元，去年同期为所用现金82,474千元[91] - 向共同控制实体、联营公司及非控制性权益收取现金垫款为1,121,840千元，较去年同期的3,513,009千元下降68.1%[91] - 偿还借贷为1,448,132千元，较去年同期的1,578,287千元下降8.2%[91] - 融资活动所用现金为2,183,846千元，较去年同期的2,008,085千元增长8.8%[91] - 现金及现金等价物减少85,238千元，较去年同期减少1,310,291千元大幅收窄93.5%[91] - 期终现金及现金等价物为6,018,122千元，较期初的6,103,770千元下降1.4%[91] - 投资物业建筑费用及土地使用权付款为470,310千元，较去年同期的896,792千元下降47.6%[91] - 已收股息为331,265千元，去年同期为0千元[91] 资产与负债状况 - 公司现金及现金等价物和受限制现金合计人民币73.27亿元，较2024年底下降2.8%[37] - 用于抵押借款的资产账面价值为人民币600.42亿元[43] - 有抵押的银行及其他借款总额为人民币339.35亿元[43] - 向物业买家提供的财务担保账面值为人民币134.09亿元[45] - 物业发展业务已签约但未拨备的承付款项为人民币68.74亿元[46] - 非人民币金融资产或负债总额约为人民币250.17亿元[47] - 于2025年6月30日公司总借贷约为人民币561.11亿元其中约人民币275.98亿元计入流动负债[67] - 于2025年6月30日公司总现金包括现金及现金等价物及受限制现金约为人民币73.27亿元[67] - 于2025年6月30日公司有账面总值约人民币228.43亿元的若干债务已违约或交叉违约[67] - 公司总借贷约为人民币561.11亿元，其中约人民币275.98亿元计入流动负债[99] - 总现金（包括现金及现金等价物及受限制现金）约为人民币73.27亿元[99] - 已违约或交叉违约债务账面总值约为人民币228.43亿元[99] - 于2025年6月30日，公司总资产为人民币1810.85亿元，较2024年末的1920.17亿元下降[84] - 公司权益总额为人民币468.41亿元，较2024年末的493.99亿元下降[84] - 公司保留盈利为人民币281.80亿元，较2024年末的308.32亿元减少[84] - 开发中物业价值为人民币292.40亿元，较2024年末的447.15亿元显著减少[84] - 持作销售竣工物业价值为人民币217.60亿元，较2024年末的150.24亿元增加[84] - 公司现金及现金等价物为人民币60.18亿元，受限制现金为人民币13.09亿元[84] - 总负债从2024年12月31日的1426.18亿元下降至2025年6月30日的1342.44亿元，减少83.74亿元或5.9%[85] - 合同负债从2024年末的200.24亿元下降至2025年6月30日的128.04亿元，减少72.2亿元或36.1%[85] - 非流动借贷从2024年末的315.42亿元减少至2025年6月30日的285.14亿元，下降30.28亿元或9.6%[85] - 流动借贷从2024年末的261.80亿元增加至2025年6月30日的275.98亿元，上升14.18亿元或5.4%[85] - 总权益从2024年末的493.99亿元下降至2025年6月30日的468.41亿元，减少25.58亿元或5.2%[89] - 公司总资产从2024年底的1920.17亿元人民币下降至2025年6月30日的1810.85亿元，减少5.7%[114][115] - 公司总负债从2024年底的1426.18亿元人民币下降至2025年6月30日的1342.44亿元，减少5.9%[114][115] - 总借贷从2024年12月31日的577.21亿元人民币下降至2025年6月30日的561.11亿元人民币，减少16.1亿元人民币或2.8%[149] - 合同负债从2024年12月31日的200.24亿元人民币大幅下降至2025年6月30日的128.04亿元人民币，减少72.2亿元人民币或36.1%[156] - 贸易及其他应付款总额从2024年12月31日的395.21亿元人民币微增至2025年6月30日的398.44亿元人民币，增加3.23亿元人民币或0.8%[160] 融资与借款 - 总利息开支为人民币17.51亿元，较2024年同期下降13.2%[41] - 实际平均利率从5.85%降至5.30%[41] - 违约或交叉违约的优先票据总额为155.76亿元人民币，占其总优先票据的100%[151] - 违约或交叉违约的公司债券总额为20.475亿元人民币[153] - 银行借贷违约或交叉违约总额从2024年12月31日的49.44亿元人民币增至2025年6月30日的49.96亿元人民币，增加5250万元人民币或1.1%[154] - 其他借贷违约总额从2024年12月31日的2.54亿元人民币降至2025年6月30日的2.23亿元人民币，减少3086万元人民币或12.1%[155] - 借贷资本化比率由去年同期的5.76%下降至5.09%[120][122] 特定资产与减值 - 开发中物业总额从2024年12月31日的447.15亿人民币下降至2025年6月30日的292.40亿人民币，降幅为34.6%[131] - 开发中物业减值亏损从2024年12月31日的34.47亿人民币增加至2025年6月30日的54.49亿人民币，增幅为58.1%[131] - 用作借贷抵押品的开发中物业价值从2024年12月31日的184.09亿人民币下降至2025年6月30日的136.24亿人民币[132] - 持作销售竣工物业减值亏损从2024年12月31日的74.59亿人民币增加至2025年6月30日的79.68亿人民币[134] - 用作借贷抵押品的持作销售竣工物业价值从2024年12月31日的34.97亿人民币大幅增加至2025年6月30日的82.41亿人民币，增幅为135.7%[134] - 贸易应收账款总额从2024年12月31日的19.52亿人民币下降至2025年6月30日的18.70亿人民币，其中一年以上账龄部分占比从35.5%上升至47.1%[135] - 贸易应收账款亏损拨备从2024年12月31日的4.75亿人民币增加至2025年6月30日的5.20亿人民币[135] - 其他应收账款亏损拨备从2024年12月31日的4.03亿人民币增加至2025年6月30日的5.01亿人民币[136] - 受限制现金总额从2024年12月31日的14.32亿人民币下降至2025年6月30日的13.09亿人民币[137] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的61.04亿人民币略降至2025年6月30日的60.18亿人民币[138] - 投资物业期末总额为778.755亿元人民币，其中在建部分增加至125.036亿元人民币，公允价值净损失17.206亿元人民币[121] - 用作借贷抵押品的投资物业价值为366.930亿元人民币，较2024年末的372.253亿元人民币有所下降[122] - 物业及设备期末账面净值降至59.881亿元人民币，主要因出售41.965亿元人民币及折旧15.762亿元人民币[119] - 采用权益法核算的投资总额降至74.742亿元人民币，联营公司投资由40.748亿元人民币减至29.620亿元人民币[128] - 集团分占联营公司及共同控制实体亏损为1795万元人民币，较去年同期亏损5529.72万元人民币有所收窄[129] - 收购土地使用权预付款为23.687亿元人民币，与2024年末的23.751亿元人民币基本持平[130] - 投资物业添置总额为25.031亿元人民币，全部为在建投资物业[121] - 物业及设备中用作借贷抵押品的部分账面净值为14.692亿元人民币[119] - 投资物业估值技术未发生变动，竣工部分主要采用年期及租赁到期续租法[127][124] - 按公允价值计量的金融资产总额为人民币7077万元，其中第三级资产为人民币6972万元[108] - 账龄超过一年的贸易应付款从2024年12月31日的6.44亿元人民币激增至2025年6月30日的25.91亿元人民币，增加19.47亿元人民币或302.3%[161] - 财务担保合同面值同比下降16.6%，从169.31亿人民币减至141.27亿人民币[175] 资本与权益变动 - 公司其他储备总额从2025年1月1日的人民币21.679亿元下降至2025年6月30日的人民币17.440亿元，降幅为19.6%[140] - 非控制性权益交易导致储备减少人民币4.273亿元[140] - 雇员股份奖励计划在2025年上半年增加储备人民币453万元[140] - 按公允价值计量且其变动计入其他全面收入的金融资产价值在2025年上半年减少人民币110万元[140] - 以股份为基础的薪酬储备中，2020年股份奖励计划在2025年上半年确认开支为零元，而2024年同期为人民币1013万元[145] - 汇鸿股份奖励计划在2025年上半年确认开支为人民币569万元，较2024年同期的人民币277万元增长105.3%[146] - 永续资本工具（债券19宝龙MTN002）于2024年4月9日触发交叉违约保护条款被提前到期，本金额为人民币5亿元，年利率10.05%[147][148] - 该永续资本工具于2024年上半年从权益中重分类至债务工具，导致权益减少人民币5.789亿元[147] 合同负债与收入确认 - 2025年上半年由期初合同负债结转确认的收入为89.69亿元人民币，较2024年同期的102.38亿元人民币减少12.69亿元人民币或12.4%[158] 关联方交易 - 关联方交易总额中利息开支最大为5243.2万元人民币，而去年同期为零[179] - 向关联方购买办公室设备及保安智能化系统服务支出大幅增加至1060.5万元人民币，较去年同期的188.8万元人民币增长461%[179] - 提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入下降至520.3万元人民币，较去年同期的1588.6万元人民币下降67%[179] - 公司为共同控制实体及联营公司借款提供担保金额为7.1776亿元人民币，较2024年底的7.6405亿元人民币减少6%[182] - 关联方为公司银行借贷提供担保金额为64.75805亿元人民币，较2024年底的65.73264亿元人民币减少1%[182] - 应收关联方款项中其他应收款占主要部分为90.71484亿元人民币，较2024年底的93.92729亿元人民币减少3%[183] - 应付关联方款项中其他应付款为80.94239亿元人民币，较2024年底的88.97216亿元人民币减少9%[183] - 应付关联方款项中合同负债为2029.8万元人民币，较2024年底的2357.8万元人民币减少14%[184] 公司治理与股东信息 -

债务情况 - 境外债权人清盘申请聆讯延期至2025年11月17日[3] - 2025年截至公布日期累计偿还借款本金约13.48亿元[7] - 2025年截至公布日期40.68亿元借款完成再融资[7] - 2025年截至公布日期5.3亿元八笔贷款到期日获延长[7] 业绩与人员 - 2025年1月至公布日期物业销售目标达成率超90%[7] - 2025年1月至公布日期员工总人数减少约3.8%[7]

公司表现 - 宝龙地产股价现涨4.69%至0.335港元 市值达13.87亿港元 [1] - 公司2025年8月单月合约销售额6.02亿元 销售面积5.48万平方米 [1] - 2025年前八个月累计合约销售额49.06亿元 销售总面积42.86万平方米 [1] 行业动态 - 上海/苏州/长春/深圳等多地出台楼市新政助力"金九银十"销售窗口 [1] - 政策手段包括放宽限购/取消限售/发放购房补贴以降低购房成本 [1] - 深圳限购放松力度超过8月出台新政的北京和上海 [1] 机构观点 - 地产销售持续好转需依赖存量房收储/城中村改造等供需改善政策落地 [2] - 建议持续关注政策进展 积极关注地产及物管板块投资机会 [2] - A/H地产板块绝对估值水平仍不高 看好3-6个月板块风险收益 [2]

公司销售业绩 - 2025年8月单月合约销售额为人民币6.02亿元 [1] - 2025年8月单月合约销售面积为54,820平方米 [1] - 2025年1-8月累计合约销售总额为人民币49.06亿元 [1] - 2025年1-8月累计合约销售总面积为428,625平方米 [1]

销售业绩 - 2025年8月单月合约销售额为人民币6.02亿元 [1] - 2025年8月单月合约销售面积为5.48万平方米 [1] - 2025年1月至8月累计合约销售总额为人民币49.06亿元 [1] - 2025年1月至8月累计合约销售总面积为42.86万平方米 [1]

业绩总结 - 2025年8月合约销售额约602百万元[3] - 2025年8月合约销售面积54,820平方米[3] - 截至2025年8月31日八个月合约销售总额约4,906百万元[3] - 截至2025年8月31日八个月合约销售总面积428,625平方米[3]

股份信息 - 截至2025年8月底，法定/注册股份数目30,000,000,000股，面值0.01港元，法定/注册股本3亿港元[1] - 2025年8月法定/注册股份数目和法定/注册股本无增减[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不包括库存股份）数目4,140,403,000股[3] - 2025年8月已发行股份（不包括库存股份）数目无增减[3] - 截至2025年8月底，库存股份数目为0股[3] - 2025年8月库存股份数目无增减[3] - 截至2025年8月底，已发行股份总数4,140,403,000股[3] - 2025年8月已发行股份总数无增减[3] 其他 - 股份期权不适用[4] - 香港预托证券资料不适用[5]

核心财务表现 - 2025年上半年合约销售额37.23亿元 同比下滑50% [1] - 合约销售面积31.67万平方米 较去年同期69.09万平方米下降54.2% [1] - 总收入132.51亿元 同比下降15.3% [1] - 租金及商业运营收入21.44亿元 同比下降1.4% [1] - 公司拥有人应占亏损26.52亿元 [1] - 毛利润20.25亿元 同比微增0.4% [2] - 毛利率15.3% 较去年同期12.9%上升2.4个百分点 [2] 资产出售动态 - 杭州滨江宝龙城商业综合体报价28-35亿元 写字楼报价13.9亿元 [1] - 出售资产包含15.11万平方米商业综合体及7.8万平方米写字楼 [3] - 写字楼出租率约60% 租金从2023年3元/平方米/天降至2.4元/平方米/天 [3] - 南京江北宝龙城32万平方米项目处于停工状态 正寻求合作企业 [3] - 公司计划继续出售项目开发公司股权以产生现金流入 [7] 土地储备状况 - 持有投资物业857.27万平方米 较2024年末增加3.1% [2] - 优质土地储备总建筑面积1387万平方米 [5] - 开发中物业1163万平方米 持作未来发展物业224万平方米 [5] - 57%土地储备位于长三角地区 [5] - 2024年下半年65.4%推盘货值集中于长三角 [5] 商业运营进展 - 持有及管理63家购物中心 另管理9家轻资产项目 [3] - 2025年5月新开武夷山宝龙广场 建筑面积7万平方米 [2] - 武夷山项目引进150个商户 为福建第12座商业项目 [2] 债务压力与重组 - 总借贷561.11亿元 其中275.98亿元计入流动负债 [7] - 总现金73.27亿元 [7] - 已违约或交叉违约债务达228.43亿元 [7] - 境外债务重组计划于2025年2月失效 [6] - 全资附属公司宝龙维京清盘聆讯拟于2025年11月举行 [7] - 宝龙维京担保5亿美元优先票据 其中1.99亿美元被申请清盘 [6]

中期业绩表现 - 收入132.51亿元 同比减少15.33% [1] - 股东应占亏损26.52亿元 同比扩大1.12% [1] - 每股基本亏损64.1分 [1] 财务指标变化 - 亏损幅度较去年同期进一步扩大 [1] - 收入规模出现双位数下滑 [1]