公司项目权益情况 - 公司拥有上海罗店新镇项目72.63%权益，总占地面积6.80平方公里[12] - 公司拥有武汉光谷新发展国际中心项目66.4%权益，项目总楼面面172,496平方米[13] - 公司与北京万科企业有限公司合资成立项目公司，持有北京门头沟区军庄镇项目50%股权[14] - 公司与明发集团南京房地产开发有限公司合资成立项目公司，持有南京雨花台区铁心桥物业开发项目49%股权[16] - 截至2022年9月20日，公司拥有沈阳李相项目100%权益，占地面积20.55平方公里[17] 公司财务关键指标（截至2022年6月30日止六个月） - 截至2022年6月30日止六个月，公司营业收入为207,081千元人民币[20] - 截至2022年6月30日止六个月，公司营业费用为100,938千元人民币[20] - 截至2022年6月30日止六个月，公司权益持有人应占溢利为78,736千元人民币[20] - 截至2022年6月30日止六个月，公司每股基本溢利为0.0078元人民币[20] 公司股份信息 - 公司股份代号为1278，每手股数为2,500股[10] 公司财务指标同比变化情况 - 2022年上半年经营收入207,081千元，2021年为173,569千元，同比增长约19.3%[23] - 2022年上半年持续经营业务期内溢利82,323千元，2021年为128,144千元，同比下降约35.8%[23] - 2022年上半年母公司权益拥有人应占溢利75,834千元，2021年为114,557千元，同比下降约33.8%[26] - 2022年上半年母公司普通股权持有人应占每股基本及摊薄溢利0.0078元，2021年为0.0118元，同比下降约33.9%[29] - 2022年6月30日非流动资产总额3,536,407千元，2021年12月31日为3,328,833千元，同比增长约6.2%[33] - 2022年6月30日流动资产总额3,102,501千元，2021年12月31日为3,349,203千元，同比下降约7.4%[33] - 2022年6月30日权益总额4,601,667千元，2021年12月31日为4,514,519千元，同比增长约1.9%[36] - 2022年6月30日非流动负债总额761,586千元，2021年12月31日为796,875千元，同比下降约4.4%[36] - 2022年6月30日流动负债总额1,275,655千元，2021年12月31日为1,366,642千元，同比下降约6.6%[40] - 2022年6月30日负债总额2,037,241千元，2021年12月31日为2,163,517千元，同比下降约5.8%[40] - 持续经营业务除税前溢利2022年为103,421千元，2021年为139,465千元[43] - 已终止经营业务除税前亏损2022年为3,587千元，2021年为1,431千元[43] - 经营活动现金（流出）╱流入净额2022年为 - 31,961千元，2021年为426,003千元[43] - 投资活动现金流入净额2022年为8,994千元，2021年为311,449千元[46] - 融资活动现金流出净额2022年为 - 13,853千元，2021年为 - 996,394千元[46] - 现金及现金等价物减少净额2022年为 - 36,820千元，2021年为 - 258,942千元[46] - 2022年6月30日期内溢利为78,736千元，2021年同期为126,713千元[49][50] - 2022年6月30日综合收益总额为87,148千元，2021年同期为125,143千元[49][50] - 2022年6月30日权益总额为4,601,667千元，2021年同期为4,512,535千元[49][50] - 截至2022年6月30日止六个月，公司对外销售额为156,057千元，2021年同期为142,140千元，同比增长约9.79%[73][74] - 截至2022年6月30日止六个月，公司除所得税前溢利为103,421千元，2021年同期为139,465千元，同比下降约25.84%[73][74] - 2022年6月30日公司资产总计6,638,908千元，2021年12月31日为6,678,036千元，较上期末下降约0.59%[77] - 2022年6月30日公司负债总计2,037,241千元，2021年12月31日为2,163,517千元，较上期末下降约5.83%[77] - 2022年上半年土地开发收入2,147千元，2021年同期为8,035千元，同比下降约73.28%[80] - 2022年上半年物业管理费收入18,062千元，2021年同期为18,007千元，同比增长约0.31%[80] - 2022年上半年客户合同收入20,209千元，2021年同期为26,042千元，同比下降约22.39%[80] - 2022年上半年租金收入61,729千元，2021年同期为62,377千元，同比下降约1.04%[80] - 2022年上半年以摊余成本计量的债务工具利息收入68,128千元，2021年同期为48,953千元，同比增长约39.17%[80] - 2022年上半年其他收入5,991千元，2021年同期为4,768千元，同比增长约25.65%[80] - 截至2022年6月30日止六个月，以摊余成本计量的债务工具利息为68,128千元，2021年同期为48,953千元[87] - 截至2022年6月30日止六个月，国开（北京）新型城镇化发展基金二期金额为5,991千元，2021年同期为4,768千元[89] - 截至2022年6月30日止六个月，其他收入为51,024千元，2021年同期为31,429千元[90] - 截至2022年6月30日止六个月，按性质分类的开支总额为66,565千元，2021年同期为63,758千元[92] - 截至2022年6月30日止六个月，财务成本为21,284千元，2021年同期为28,771千元[93] - 截至2022年6月30日止六个月，其他开支为10,941千元，2021年同期为9,839千元[96] - 截至2022年6月30日止六个月，所得税扣除为21,098千元，2021年同期为11,321千元[101] - 截至2022年6月30日止六个月，每股基本和摊薄后溢利为0.0078元，2021年同期为0.0118元[105] - 2022年上半年已终止经营业务亏损为3,587千元，2021年同期为1,431千元[143] - 2022年上半年公司收入1.56亿元，较2021年同期增加10%[158] - 2022年上半年土地开发收入215万元，较去年同期减少73%[158] - 2022年上半年投资物业租赁收入6173万元，物业管理费收入1806万元，与2021年同期基本持平[158] - 2022年上半年城镇化项目投资收入和其他收入增加38%至7412万元[158] - 2022年上半年其他收入较2021年同期增加62%[159] - 2022年上半年成本及费用较2021年同期增加281万元[160] - 2022年上半年其他开支较2021年同期增加11%[162] - 2022年上半年财务成本较2021年同期减少26%[164] - 2022年上半年所得税费用较2021年同期增加86%至2110万元[166] - 2022年上半年持续经营业务除税后溢利8232万元，2021年同期为12814万元[169] 公司上市及股权变动情况 - 公司2007年11月14日在新交所主板上市，2010年10月22日在港交所主板上市，2017年2月17日从新交所摘牌[52] - 2014年第一季度，国开国际控股完成认购公司5,347,921,071股新股份，成为最大股东[53] - 2016年，公司完成资产剥离[53] - 2021年9月28日，股份转让完成后，锡通国际持有公司2,917,000,000股股份（29.99%），为国开国际控股持有公司2,430,921,071股股份（24.99%）[56] 公司会计准则应用情况 - 公司2022年首次采用多项修订，但对财务报表并无重大影响[60] - 公司将国际财务报告准则第3号（修订本）前瞻应用于自2022年1月1日及之后发生的企业合并，无影响[60] - 公司将国际会计准则第16号（修订本）追溯应用于2021年1月1日或之后可使用的物业、厂房及设备项目，无影响[62] - 公司将国际会计准则第37号（修订本）前瞻应用于2022年1月1日尚未履行所有义务之合约，未发现亏损性合约，无影响[63] - 公司将国际财务报告准则第9号（修订本）前瞻应用于2022年1月1日或之后修改或交换的金融负债，此期间无修改，无影响[65] 公司资产负债项目金额变化情况 - 摊余成本计量的债务工具2022年6月30日金额为2204556千元，2021年12月31日为1973637千元[107] - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产2022年6月30日为975106千元，2021年12月31日为1252431千元[110] - 投资物业2022年6月30日和2021年12月31日金额均为1475487千元[111] - 使用权限资产2022年6月30日为16160千元，2021年12月31日为17985千元[112] - 待售土地开发中沈阳李相项目2022年6月30日为0千元，2021年12月31日为887401千元[114] - 其他应收款项净额2022年6月30日为617386千元，2021年12月31日为615938千元[116] - 应收账款净额2022年6月30日为25746千元，2021年12月31日为58371千元[119] - 现金及银行结余2022年6月30日为349517千元，2021年12月31日为386003千元[121] - 计息银行借贷2022年6月30日为1005508千元，2021年12月31日为997909千元[121] - 2022年6月30日有734104千元银行借贷由投资物业作抵押，账面价值为1475000千元[125] - 2022年6月30日租赁负债期末为12,283千元，较2021年末的12,138千元增长1.2%[126] - 2022年6月30日应付待售土地开发款项为35,265千元，较2021年末的117,171千元下降69.9%[130] - 2022年6月30日其他应付款项及应计款项为280,789千元，较2021年末的448,323千元下降37.4%[134] - 2022年6月30日合同负债为274,706千元，较2021年末的395,906千元下降30.6%[136] - 2022年6月30日现金及银行结余为175千元，应收账款为31,896千元[147] - 2022年6月30日应付账款为74,806千元，其他应付款项及应计款项为64,781千元[147] - 2022年6月30日与分类为持作待售资产直接有关的负债为272,464千元[147] - 2022年6月30日沈阳李相现金流出净额为436千元，2021年同期为27千元[148] - 2022年6月30日应收账款较2021年12月31日减少3263万元，主要因沈阳李相待售土地开发应收款3190万元转持作待售资产[175] - 2022年6月30日以摊余成本计量的债务工具（流动资产）较2021年12月31日增加0.99亿元，因新增盐城射阳睿阳科技固收项目投资1亿元并计提预期信用损失准备0.01亿元[176] - 2022年6月30日以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产较2021年12月3

股权结构变化 - 2014年3月，国开国际完成认购公司5,347,921,071股已发行股份，成为控股股东[5] - 2021年6月11日，国开国际与无锡交通集团签署约29.99%股份转让协议，9月28日交割完成，锡通国际持股约29.99%，国开国际控股持股约24.99%[5] - 2021年9月28日，錫通國際完成收購國開國際持有的中國新城鎮29.99%股權，交割後錫通國際持股29.99%，國開國際持股24.99%[36] - 2021年公司完成股權轉讓，實現「地方國企+國有金融機構」混合所有制股權結構[43] - 无锡交通集团子公司和国开金融子公司分别持股29.99%和24.99%，成为公司两大股东[53] - 2021年12月7日，因中國新城鎮控股轉讓33.3%股權，南京國英中西建設開發有限公司進行工商變更[32] 业务发展历程 - 公司自2002年进入新城镇开发行业，确立“投资+产品运营”业务模式[12] - 2016年10月，公司与北京万科合作开发北京门头沟军庄镇项目[13] - 2018年6月，公司完成武汉东湖高新区光谷新发展国际中心项目收购[13] - 2018年底，集团与上海宝山区政府签订新的合作协议[16] - 2021年2月，罗店东部H - 06地块顺利成交，6月完成东部建设返还款项收取[16] - 2021年6月29日，國開新城鎮（北京）管理諮詢有限公司更名為北京開元新成管理諮詢有限公司[32] - 2021年7月2日，國開現代農業投資管理（北京）有限公司更名為北京新成致尚農業科技有限公司[32] - 2021年7月7日，國開成都農業開發有限公司更名為成都新成致盛農業開發有限公司[32] - 2021年7月15日，國開新城（北京）資產管理有限公司更名為北京新成開元資產管理有限公司[32] - 2021年下半年完成医美、自动驾驶等新经济行业部分项目投资，在多行业储备优质项目[44][55] 各业务线项目情况 - 上海罗店新镇项目公司拥有72.63%权益，总占地面积6.80平方公里[16] - 上海罗店新镇项目位于宝山区，距上海市中心约30分钟车程[16] - 武汉光谷新发展国际中心项目公司权益占比66.4%，项目总楼面面积172,496平方米，地面以上建筑面积116,978平方米[17] - 北京门头沟区军庄镇项目公司持股50%，将获独家授权负责东区项目整体开发经营[18] - 南京雨花台区铁心桥物业开发项目公司持股49%，总占地面积23,475.91平方米，规划总面积约12万平方米[21] - 沈阳李相项目公司权益占比100%，占地面积20.55平方公里[22] - 集团持有的武汉光谷物业项目保持稳定出租率水平[45] - 武汉光谷新发展国际中心全年新签租户20家，出租率维持在97.47%，平均含税租金约95元/月/平米；商业店铺新签16家，当前出租率86.3%，平均含税租金约130元/月/平米[59] - 2021年上海金罗店项目收到罗店镇政府支付的罗店东部开发第二笔返还5.2258亿元，东部返还15.2258亿元全额到账[62] 公司战略规划 - 公司战略定位为整合主要股东网络及资源，打造全国领先的投资运营品牌[25] - 业务战略包括发挥股东优势选优质项目、保持固收投资组合增长、开展城镇化项目开发运营、形成投资组合、聚焦新经济领域[26] - 融资战略为发挥股东信用搭建融资渠道、利用创新融资充实资金、发挥资金杠杆提升股本回报[27] - 公司打造竞争力的方式为发挥股东优势、与优质伙伴合作、规范提升项目运营流程[28] - 公司明確未來2 - 3年進入業務轉型期，拓展大健康、戰略新興、信息技術應用創新等產業投資[43] - 公司將加快剝離部分存量低效資產，穩定運營優質資產和固定收益類投資組合，貫徹「固本、培元、提質」策略[43] - 2022年集团将在新经济领域拓展股权投资业务，稳定运营优质资产，退出存量低效资产[49] - 2022年固定收益类投资将结合国内资源筛选项目，控制风险获取稳定利润[49] - 无锡交通集团将为公司提供全方位支持，推动公司发展进入新阶段[49] - 集团明确未来2 - 3年为业务转型期，聚焦大健康等新兴经济领域投资机会[63] - 2022年集团固定收益类投资目标为年底投资组合余额达30亿元左右[64] - 武汉光谷新发展国际中心项目将保证全年出租率和收入稳定，探索全链式运营管理模式输出战略[66] - 上海罗店项目力争足额收取东部项目的开发管理费用[66] - 北京军庄项目在规划调整方案获批后，适时启动退出程序收回投资资金[66] - 南京G44项目争取地方平台参与推动实施，分批回收本金及收益或引入第三方接盘[66] - 2022年集团按原则推进中科南昌项目风险化解，争取资金回收[67] - 2022年集团将在股东增信支持下开展多元化境外融资工作[68] 公司基本信息 - 公司股份代号为1278，每手股数为2,500股[31] - 公司核数师为安永会计师事务所，委任日期为2007年11月20日，主管合伙人为张秉贤先生（自2020年8月11日起）[31] 财务数据关键指标变化 - 2021年公司实现营业收入3.68亿元，净利润1.31亿元，归属母公司净利润1.09亿元，成功扭亏为盈[48][53] - 2021年公司营业收入为367,776千元，较2020年的475,966千元有所下降[93] - 2021年公司经营溢利为149,214千元，而2020年经营亏损为200,609千元[93] - 2021年公司年内溢利为130,950千元，2020年年内亏损为248,165千元[93] - 2021年母公司权益拥有人应占溢利为108,583千元，2020年为亏损250,925千元[93] - 2021年公司资产总额为6,678,036千元，较2020年的7,411,263千元有所减少[93] - 2021年公司负债总额为2,163,517千元，较2020年的3,023,871千元有所降低[93] - 2021年公司权益总额为4,514,519千元，与2020年的4,387,392千元相近[93] - 2021年公司收入2.73亿元，较2020年下降30%；土地开发收入2721.5万元，同比增长129%；城镇化开发收入9155.2万元，减少60%；投资物业相关收入1.54亿元，增加3%[95] - 2021年其他收入9473.8万元，较2020年增加12%，主要因银行存款利息和金融工具投资收益增加[96] - 2021年销售成本6339.9万元，较2020年增加55%，土地开发成本增加134%，物业管理服务开支及其他物业运营成本增加23%[97] - 2021年其他开支2442.5万元，较2020年增加95%，主要为金融工具公允价值损失和汇兑亏损[98] - 2021年金融资产减值亏损转回3597.8万元，因收回款项转回减值损失7600万元，新增减值准备损失4565.7万元；2020年减值损失38644.6万元[99] - 2021年财务成本净额5096.1万元，较2020年减少6170.4万元，因归还银行贷款，无利息资本化[100] - 2021年分占合营公司及联营公司亏损净额776.4万元，开元教育和开元基金有溢利，其他多处于建设阶段[102] - 2021年所得税费用1050万元，包括当期所得税、递延所得税抵免和预扣税[103] - 2021年以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）13.72亿元，较2020年末增加8.91亿元，因项目资产转换和新增项目[106] - 2021年应收账款较2020年末减少5.06亿元，因收回上海金罗店款项和转回预期信用损失[111] - 以摊余成本计量的债务工具（流动资产）2021年末余额为2.24亿元，较2020年末减少7.29亿元[112] - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（流动资产）2021年末余额为11.61亿元[112] - 其他流动资产2021年末余额为1454.8万元[113] - 计息银行借贷2021年末余额较2020年末减少7.26亿元[114] - 应付账款2021年末余额较2020年末减少0.80亿元[115] - 其他应付款项及应计款项2021年末余额较2020年末减少1128.2万元[116] - 2021年末现金及现金等价物较2020年末减少4.69亿元，总结余为3.86亿元[120] - 2021年末资本负债比率为14.0%，较2020年末的18.3%有所减少[120] - 2021年末公司有93名雇员，总员工成本约为5133万元[124] - 2021年底固定收益投资组合余额恢复到14亿元[128] 公司人员情况 - 李耀民71岁，2007年1月11日获委任为非执行董事，2011年7月1日起任行政总裁兼联席主席，2014年3月28日调任为非执行董事兼董事会副主席[71] - 刘贺强52岁，2014年3月28日获委任为执行董事兼行政总裁，负责公司及附属公司整体运营[74] - 胡志伟50岁，2021年10月18日获委任为执行董事，2021年12月30日获委任为副总裁，在投资管理方面经验丰富[75] - 杨美玉39岁，2014年3月28日获委任为执行董事，现负责新经济行业的股权投资业务[76] - 施冰38岁，2007年12月加入集团，2016年8月12日获委任担任执行董事，负责集团的战略性合作工作[78] - 王建刚40岁，2019年3月21日获委任为非执行董事，拥有超10年法律经验[79] - 王红旭49岁，2021年10月18日获委任为非执行董事，现任国开金融投资二部总经理，投资管理经验丰富[80] - 陈颂国57岁，2007年9月25日获委任至董事会任职，为首席独立非执行董事等多个重要职务[83] - 刘贺强2009年12月至2015年4月1日任国开金融股权三部总经理，负责城镇开发及相关范畴投资业务[74] - 杨美玉2009年12月加入国开金融，从事城镇开发相关投资业务，2015年4月至2016年8月担任子公司管理部副总经理[76] - 王燚先生于2021年12月30日获委任为首席财务官[90] - 卢伟雄先生于2021年12月30日获委任为独立非执行董事等职[87] - 张浩先生于2012年2月13日获委任为独立非执行董事[86] 公司治理情况 - 公司在2021财年遵守上市规则附录十四所载企业管治守则第二部分原则及守则条文，但主席未出席2021年股东周年大会[132] - 董事会成立3个委员会，包括审计、提名及薪酬委员会，协助履行职责[133] - 董事会每年至少召开4次会议，约每季一次[133] - 执行董事刘贺强、杨美玉、施冰董事会会议出席率为100%，任晓威为40%，胡志伟为100%[136] - 非执行董事左坤董事会会议出席率为25%，刘玉海为100%，李耀民为100%，韦东政为75%，王建刚为80%，王红旭为100%[136] - 独立非执行董事陈颂国、江绍智、张浩董事会会议出席率为100%，叶怡福为80%[136] - 企业架构重整、并购等重大事宜须经董事会批准，其他事宜授权董事会委员会，日常运营授权行政管理[139] - 2021年10月18日左坤辞任非执行董事及主席，刘玉海同日获委任为非执行董事及主席[141] - 李耀民作为副主席，负责在主席缺席时履职及执行集团业务策略等[141] - 刘贺强作为行政总裁，负责管理集团投资项目发展及公司整体运营[141] - 截至2021年12月31日，董事会由12名成员组成，包括4名执行董事、4名非执行董事及4名独立非执行董事[142] - 本财政年度内，董事会委任四名独立非执行董事，占董事会成员人数至少三分之一[144] - 本公司为董事投购保险，本财政年度内董事无因履职遭法律诉讼[146] - 本财政年度所有董事均参与持续专业发展，获取相关培训[149] - 左坤先生等有关决议案于2021年10月18日董事会会议表决通过后辞任董事[149] - 刘玉海先生等有关决议案于2021年10月18日董事会会议表决通过后获委任为董事[149] - 任晓威先生于2021年股东周年大会上退任[149] - 叶怡福先生于2021年12月30日董事会会议结束后辞任董事[149] - 卢伟雄先生于2021年12月30日董事会会议结束后获委任为董事[149] - 截至2021年12月31日，提名委员会由3位成员组成，成员均为独立非执行董事[152] - 本财政年度提名委员会共召开4次会议[154] - 刘玉海、胡志伟、王红旭于2021年10月18日获委任[157][161][162] - 卢伟雄于2021年12月30日获委任[173] - 陈颂国于2007年9月25日首次获委任，2021年6月25日最近重选[16

公司上市及股权结构变化 - 公司于2010年10月22日在香港联交所主板介绍上市，股份代号为1278[4] - 2014年3月，国开国际完成认购公司5,347,921,071股已发行股份，成为控股股东[5] - 2021年6月11日，国开国际与无锡交通集团签署约29.99%股份转让协议，9月28日交割完成，锡通国际持股约29.99%，国开国际控股持股约24.99%[5] - 2021年9月28日，锡通国际完成收购国开国际持有的中国新城鎮29.99%股权，交割后锡通国际持股29.99%，国开国际持股24.99%[36] - 因中国新城鎮控股转让股权，南京国英中西建设开发有限公司于2021年12月7日进行工商变更[32] - 2021年公司完成股权结构优化，实现“地方国企+国有金融机构”的混合所有制股权结构[43] - 无锡交通集团子公司和国开金融子公司分别持股29.99%和24.99%，成为公司两大股东[53] 公司战略规划 - 公司明确新业务发展战略，在大健康、战略新兴产业、信息技术应用创新等领域拓展投资[6] - 公司战略定位为整合主要股东网络及资源，打造全国领先的投资运营品牌[25] - 业务战略包括发挥股东优势选优质项目、保持固收投资组合增长、开展城镇化项目运营、形成投资组合、聚焦新经济领域[26] - 融资战略为发挥股东信用优势搭建融资渠道、利用创新融资方式充实资金、发挥资金杠杆提升股本回报[27] - 打造竞争力要发挥股东优势、与优质伙伴合作、规范提升项目运营流程[28] - 公司明确未来2 - 3年进入业务转型期，将在大健康、战略新兴产业、信息技术应用创新等领域拓展投资[43] - 公司贯彻“固本、培元、提質”的“三步走”执行策略，加快剥离部分存量低效资产，稳定固定收益类投资组合[43] - 2022年集团将在新经济领域拓展股权投资业务，稳定运营优质资产，退出低效资产[49] - 2022年固定收益类投资控制风险获稳定利润，新经济股权为超额利润增长点[49] - 集团明确未来2 - 3年为业务转型期，聚焦大健康、战略新兴、信息技术应用创新等新兴经济领域投资机会[63] - 2022年公司将以股权投资切入进行产业布局，集中资源投入新赛道，实现业务快速增长[63] - 2022年集团推进固定收益类投资稳健增长，目标年底投资组合余额达30亿元左右[64] 业务项目情况 - 固定收益类项目分布在全国经济良好区域，可提供稳定收入及现金流[7] - 民生改善投资领域参与上海罗店新镇、北京门头沟区军庄镇、武汉光谷新发展国际中心等项目[7] - 公司自2002年进入新城镇开发行业，确立“投资 + 产品运营”业务模式[12] - 2016年10月，公司与北京万科合作开发北京门头沟军庄镇项目[13] - 2018年6月，公司完成武汉东湖高新区光谷新发展国际中心项目收购，招租运营良好[13] - 上海罗店新镇项目拥有72.63%权益，总占地面积6.80平方公里[16] - 武汉光谷新发展国际中心项目公司权益占比66.4%，项目总建筑面积172,496平方米，地上建筑面积116,978平方米[17] - 北京门头沟区军庄镇项目公司持股50%，将获独家授权负责东区项目整体开发经营[18] - 南京雨花台区铁心桥物业开发项目公司持股49%，总占地面积23,475.91平方米，规划总面积约12万平方米[21] - 沈阳李相项目公司权益占比100%，占地面积20.55平方公里[22] - 2021年下半年完成医美、自动驾驶等新经济行业部分项目投资，在多行业储备优质项目[44][55] - 2021年按时代收泰州同泰等项目共计7.43亿元本金，确保正常项目零风险[57] - 2021年下半年完成泰州靖江等四个项目固定收益类投资[57] - 2021年完成长春新城、秦皇岛2个风险项目化解，回收中科南昌项目部分本金[58] - 公司针对存量项目分类管理，稳定运营优质资产，加快处置低效资产[45] - 武汉光谷新发展国际中心全年新签租户20家，出租率维持在97.47%，平均含税租金约95元/月/平米；商业店铺新签租户16家，当前出租率为86.3%，平均含税租金约130元/月/平米[59] - 2021年上海金罗店项目收到罗店镇政府支付的罗店东部开发第二笔返还 款5.2258亿元，东部返还 款15.2258亿元全额到账[62] - 武汉光谷新发展国际中心项目保证全年出租率和收入稳定，探索全链式运营管理模式输出战略[66] - 上海罗店项目按新协议履行义务，力争足额收取东部项目开发管理费用[66] - 北京军庄项目在规划调整方案获批后，适时启动退出程序收回投资资金[66] - 南京G44项目加强沟通，争取地方平台参与或引入第三方接盘，促进项目退出[66] - 2022年中科南昌项目加紧推动仲裁执行，加大沟通力度，加快自救进度争取资金回收[67] 公司人员情况 - 李耀民71岁，2007年1月11日任非执行董事，2007年4月1日起任执行副主席，有超20年业务管理及物业开发经验[71] - 刘贺强52岁，2014年3月28日任执行董事兼行政总裁，在银行及投资领域经验丰富[74] - 胡志伟50岁，2021年10月18日任执行董事，2021年12月30日任副总裁，投资管理经验丰富[75] - 杨美玉39岁，2014年3月28日任执行董事，负责新经济行业股权投资业务[76] - 施冰38岁，2007年12月加入集团，2016年8月12日任执行董事，负责战略性合作工作[78] - 王建刚40岁，2019年3月21日任非执行董事，有超10年法律经验[79] - 王红旭49岁，2021年10月18日任非执行董事，在投资管理方面经验丰富[80] - 陈颂国57岁，2007年9月25日加入董事会，任首席独立非执行董事等职[83] 财务数据关键指标变化 - 2021年公司实现营业收入3.68亿元，净利润1.31亿元，归属母公司净利润1.09亿元，实现扭亏为盈[48][53] - 2021年底固定收益投资组合余额约为14.3亿元人民币，为2022年净利润目标奠定基础[44] - 2021年公司营业收入为367,776千元，2020年为475,966千元，2019年为614,931千元，2018年为722,126千元，2017年为1,232,296千元[93] - 2021年公司经营溢利为149,214千元，2020年经营亏损为200,609千元，2019年经营溢利为161,535千元，2018年经营亏损为133,144千元，2017年经营溢利为567,211千元[93] - 2021年公司除税前溢利为141,450千元，2020年除税前亏损为207,067千元，2019年除税前溢利为177,491千元，2018年除税前亏损为146,068千元，2017年除税前溢利为562,816千元[93] - 2021年公司年内溢利为130,950千元，2020年年内亏损为248,165千元，2019年年内溢利为111,352千元，2018年年内溢利为122,252千元，2017年年内溢利为419,364千元[93] - 2021年母公司权益拥有人应占溢利为108,583千元，2020年应占亏损为250,925千元，2019年应占溢利为95,412千元，2018年应占溢利为83,893千元，2017年应占溢利为335,614千元[93] - 2021年公司资产总额为6,678,036千元，2020年为7,411,263千元，2019年为8,670,988千元，2018年为9,005,415千元，2017年为8,098,824千元[93] - 2021年公司负债总额为2,163,517千元，2020年为3,023,871千元，2019年为3,991,530千元，2018年为4,388,007千元，2017年为3,493,610千元[93] - 2021年公司权益总额为4,514,519千元，2020年为4,387,392千元，2019年为4,679,458千元，2018年为4,617,408千元，2017年为4,605,214千元[93] - 2021年母公司权益持有人应占权益为4,049,040千元，2020年为3,944,280千元，2019年为4,239,106千元，2018年为4,192,996千元，2017年为4,221,394千元[93] - 2021年非控股权益为465,479千元，2020年为443,112千元，2019年为440,352千元，2018年为424,412千元，2017年为383,820千元[93] - 2021年公司收入2.73亿元，较2020年下降30%；土地开发收入2721.5万元，同比增长129%；城镇化开发收入9155.2万元，减少60%；投资物业相关收入1.54亿元，增加3%[95] - 2021年其他收入9473.8万元，较2020年增加12%，主要因银行存款利息收入和金融工具投资收益增加[96] - 2021年销售成本6339.9万元，较2020年增加55%，土地开发成本增加134%，物业管理服务开支及其他物业运营成本增加23%[97] - 2021年其他开支2442.5万元，较2020年增加95%，主要为金融工具公允价值损失净额和汇兑亏损净额[98] - 2021年金融资产减值亏损转回3597.8万元，因收回应收款项；2020年减值损失38644.6万元[99] - 2021年财务成本净额5096.1万元，较2020年减少6170.4万元，因银行借贷平均结余减少[100] - 2021年公司分占合营公司及联营公司亏损净额776.4万元，开元教育和开元基金有溢利[102] - 2021年所得税费用1050.0万元，包括当期所得税、递延所得税抵免和预扣税[103] - 2021年以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）13.72亿元，较2020年末增加8.91亿元[106] - 2021年应收账款较2020年末减少5.06亿元，主要因上海金罗店收回应收款项[111] - 2021年12月31日，以摊余成本计量的债务工具（流动资产）余额为2.24亿元，较2020年末减少7.29亿元[112] - 2021年12月31日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（流动资产）余额为11.61亿元[112] - 2021年12月31日，其他流动资产余额为1454.8万元[113] - 2021年12月31日，计息银行借贷余额较2020年末减少7.26亿元[114] - 2021年12月31日，应付账款余额较2020年末减少0.80亿元[115] - 2021年12月31日，其他应付款项及应计款项余额较2020年末减少1128.2万元[116] - 2021年现金及现金等价物较2020年末减少4.69亿元，2021年12月31日总结余为3.86亿元[120] - 2021年12月31日资本负债比率为14.0%，较2020年12月31日的18.3%有所减少[120] - 2021年年底固定收益投资组合余额恢复到14亿元[128] - 2021年员工总数为93名，较2020年的101名减少，总员工成本约为5133万元，较2020年的5272万元减少[124] 公司治理情况 - 公司独立核数师为安永会计师事务所，核数师委任日期为2007年11月20日[31] - 公司在2021财年遵守香港联交所上市规则附录十四企业管治守则，仅主席应出席股东周年大会的守则条文F.2.2未遵守[132] - 董事会成立3个委员会，包括审计、提名和薪酬委员会，协助履行职责[133] - 董事会每年至少召开4次会议，约每季一次[133] - 执行董事刘贺强董事会会议出席率100%，股东周年大会出席率100%[136] - 非执行董事左坤董事会会议出席率25%，股东周年大会出席率0%[136] - 独立非执行董事陈颂国董事会会议出席率100%，审计委员会会议出席率100%，提名委员会会议出席率100%，薪酬委员会会议出席率100%，股东周年大会出席率100%[136] - 企业架构重整等重大事宜须经董事会批准，其他事宜授权董事会委员会，日常运营授权行政管理层[139] - 2021年10月18日左坤辞任非执行董事及主席，刘玉海同日获委任为非执行董事及主席[141] - 李耀民作为副主席，负责在主席缺席时履职及执行集团业务策略等[141] - 刘贺强作为行政总裁，负责管理集团投资项目发展及公司整体运营[141] - 截至2021年12月31日，董事会由12名成员组成，包括4名执行董事、4名非执行董事及4名独立非执行董事[142] - 本财政年度内，董事会遵守规则委任4名独立非执行董事，占董事会

公司基本信息 - 公司股份代號為1278，每手股數2,500股[2][27] - 公司核數師為安永會計師事務所，委任日期為2007年11月20日[27] - 公司主管合夥人張秉賢自2020年8月11日起上任[27] - 公司主要往來銀行包括中信銀行（國際）、中國農業銀行等多家銀行[27] - 公司于2007年11月14日在新加坡证券交易所主板上市，2010年10月22日在香港联合交易所主板上市，2017年2月17日自新加坡证券交易所摘牌[67] - 公司从新交所退市后，国家开发银行持有公司已发行股本54.98%[70] - 2021年6月11日，国开国际控股与无锡交通及锡通国际签署股份转让协议，转让291.7亿股公司股份，占已发行股份约29.99%，转让后锡通国际将成第一大股东[70] 公司项目权益信息 - 上海羅店新鎮項目公司擁有72.63%權益，總佔地面積6.80平方公里[30] - 武漢光谷新發展國際中心項目公司擁有66.4%權益，項目總樓面面積172,496平方米[31] - 南京萊爵雙語學校項目佔地面積122,233.96平方米[33] - 北京門頭溝區軍莊鎮項目公司持有合資項目公司50%股權[34] - 南京雨花台區鐵心橋物業開發項目總佔地面積23,475.91平方米，公司持股49% [37] - 瀋陽李相項目公司擁有100%權益，佔地面積20.55平方公里[38] 财务报表相关信息 - 财务报表包括公司及其附属公司截至2021年6月30日未经审核的中期财务报表[74] - 集团正常营运周期超逾十二个月，流动资产包括将在正常营运周期部分内出售、消耗或变现的资产[78] - 财务报表按持续经营基准编制，董事认为无重大不明朗因素影响此假设，集团有足够资源应付至少报告期末起计12个月的持续经营[81] - 编制财务报表采用的会计政策与2020年一致，惟采用自2021年1月1日起生效的新准则除外[81] - 集团于2021年首次采用多项修订，对财务报表无重大影响[82] - 利率基准改革第2阶段修订提供临时宽免以解决财务报告影响[82] - 修订包括将改革直接要求的合约变更或现金流量变更视为浮动利率变更的实用权宜之计[83] - 集团于2021年1月1日起采纳IBOR改革相关修订，于2021年4月1日采纳国际财务报告准则第16号修订，均对财务报表无重大影响[85][86] 整体财务关键指标变化 - 2021年上半年经营收入为238,059千元，2020年同期为246,068千元，同比下降3.25%[44] - 2021年上半年营业费用为104,396千元，2020年同期为180,188千元，同比下降42.06%[44] - 2021年上半年经营溢利为133,663千元，2020年同期为65,880千元，同比增长102.89%[44] - 2021年上半年期内溢利为126,713千元，2020年同期为34,942千元，同比增长262.64%[44] - 2021年上半年母公司普通股权持有人应占每股基本及摊薄溢利为0.0118元，2020年同期为0.0036元，同比增长227.78%[47] - 2021年6月30日非流动资产总额为2,286,829千元，2020年12月31日为2,430,383千元，同比下降5.90%[50] - 2021年6月30日流动资产总额为4,149,116千元，2020年12月31日为4,980,880千元，同比下降16.70%[50] - 2021年6月30日权益总额为4,512,535千元，2020年12月31日为4,387,392千元，同比增长2.85%[52] - 2021年6月30日流动负债总额为1,096,704千元，2020年12月31日为2,206,788千元，同比下降50.39%[55] - 2021年6月30日负债总额为1,923,410千元，2020年12月31日为3,023,871千元，同比下降36.40%[55] - 2021年上半年除税前溢利为138,034千元，2020年同期为56,046千元[60] - 2021年上半年经营活动现金流入净额为426,003千元，2020年同期为流出44,688千元[60] - 2021年上半年投资活动现金流入净额为311,449千元，2020年同期为672,836千元[62] - 2021年上半年融资活动现金流出净额为996,394千元，2020年同期为674,924千元[62] - 2021年上半年现金及现金等价物减少净额为258,942千元，2020年同期为46,776千元[62] - 2021年6月30日期末现金及现金等价物为594,413千元，2020年同期为223,883千元[62] - 2021年上半年期内溢利使权益增加126,713千元，其中母公司权益持有人应占114,557千元，非控股权益占12,156千元[63] - 2021年上半年其他综合亏损使权益减少1,570千元[63] - 2021年6月30日权益总额为4,512,535千元，2020年12月31日为4,387,392千元[63] - 截至2021年6月30日止六个月，集团对外销售额为142,140千元，除所得税前溢利为138,034千元；2020年同期对外销售额为208,599千元，除所得税前溢利为56,046千元[96][97] - 2021年6月30日，集团资产总计6,435,945千元，负债总计1,923,410千元；2020年12月31日，资产总计7,411,263千元，负债总计3,023,871千元[99] - 2021年上半年收入总额142,140千元，2020年同期为208,599千元[101] - 2021年和2020年6月30日止六个月，销售成本、销售及管理费用总额分别为65786千和64349千元[114] - 2021年和2020年6月30日止六个月，银行及其他借贷利息分别为28478千和64903千元[114] - 2021年和2020年6月30日止六个月，其他开支分别为9839千和50412千元[117] - 2021年和2020年6月30日止六个月，损益账内呈报之所得税扣除分别为11321千和21104千元[122] - 截至2021年6月30日止六个月，母公司普通股权益持有人应占溢利为114,557千元，每股基本和摊薄后溢利为0.0118元；2020年同期分别为34,924千元和0.0036元[125] - 2021年上半年公司收入1.42亿元，较2020年同期减少32%[164] - 2021年上半年财务成本较2020年同期减少56%，主要因计息银行及其他借贷余额减少1335万元[169] - 2021年上半年公司分占合营公司及联营公司溢利437万元，较2020年同期增加144%[170] - 2021年6月30日应收账款较2020年12月31日减少5.11亿元[181] - 2021年6月30日计息银行借贷较2020年12月31日减少9.65亿元，平均年利率3.9%（2020年6月30日：5.17%）[183] - 2021年6月30日应付账款较2020年12月31日减少9734万元[184] - 2021年6月30日租赁负债较2020年12月31日减少633万元，主要因支付662万元所致[185] - 2021年6月30日其他应付款项及应计款项较2020年12月31日减少1516万元，主要因应付薪酬及福利减少1380万元等因素[188] - 2021年6月30日合约负债较2020年12月31日减少875万元，因上海金罗店建造进度提升及武汉楚光物业管理服务[189] - 2021年6月30日现金及现金等价物较2020年12月31日减少26082万元，受经营、投资、融资活动及汇率变化影响[190] - 2021年6月30日资本负债比率为5%，较2020年12月31日的18%大幅下降，因归还银行借款9.65亿元[190] 各业务线财务关键指标变化 - 2021年上半年土地开发收入8,035千元，2020年同期为1,392千元；2021年上半年物业管理收入18,007千元，2020年同期为13,434千元[101] - 2021年上半年租金收入62,377千元，2020年同期为44,390千元；2021年上半年摊余成本计量的债务工具利息收入48,953千元，2020年同期为141,633千元[101] - 2021年上半年其他收入4,768千元，2020年同期为7,750千元；2021年上半年其他来源收入116,098千元，2020年同期为193,773千元[101] - 2020年6月30日止六个月，土地开发收入1392千元，物业管理收入13434千元，合同收入总额14826千元[103] - 2021年和2020年6月30日止六个月，摊余成本计量的债务工具利息收入分别为48953千和141633千元[106] - 2021年和2020年6月30日止六个月，城镇化发展基金分别为4768千和7750千元[108] - 2021年和2020年6月30日止六个月，其他收入分别为95919千和37469千元[109] - 2021年上半年土地开发收入804万元，较去年同期增加477%[164] - 2021年上半年物业租赁收入6238万元，较2020年同期增加41%[164] - 2021年上半年物业管理费1801万元，较2020年同期增加34%[164] - 2021年上半年其他收入较2020年同期增加156%，增加5845万元[165] 资产负债项目具体数据变化 - 2021年6月30日，摊余成本计量的债务工具金额为1,345,775千元，应计利息18,053千元，预期信用损失准备413,556千元，账面价值950,272千元；2020年12月31日分别为1,883,742千元、27,651千元、477,372千元和1,434,021千元[128] - 2021年6月30日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为1,409,612千元；2020年12月31日为1,116,940千元[130] - 2021年6月30日和2020年12月31日，投资物业金额均为1,472,051千元[132] - 2021年6月30日，使用权资产原值总计54,502千元，累计折旧30,003千元，账面价值24,499千元；2020年12月31日原值总计54,502千元，累计折旧23,592千元，账面价值30,910千元[134] - 2021年6月30日，待售土地开发成本为886,979千元；2020年12月31日为886,299千元[134] - 2021年6月30日，其他应收款项净额为658,877千元；2020年12月31日为663,537千元[136] - 2021年6月30日，应收账款净额为52,830千元；2020年12月31日为563,954千元[137] - 2021年6月30日，现金及银行结余为594,413千元；2020年12月31日为855,234千元[140] - 2021年6月30日，人民币、港元、美元的现金及银行结余分别为561,680千元、4,381千元、28,352千元；2020年12月31日分别为431,730千元、258,015千元、165,489千元[140] - 2021年6月30日计息银行借贷总额为759,315千元，2020年12月31日为1,724,064千元，2021年按4.44%年利率计息，2020年按LIBOR + 2.2%、HIBOR + 2.2%与4.90%年利率计息[143] - 2021年6月30日有抵押银行借贷为75,931.5万元，2020年12月31日为76,642.0万元，抵押投资物业账面价值为14.72亿元[144] -

公司股权结构与控股股东 - 2014年3月，国开国际完成认购公司5,347,921,071股已发行股份，成为控股股东[5] - 截至2020年底，国开金融通过国开国际控股持有公司已发行股本的54.98%[41] - 2020年12月3日，国开国际控股拟转让少于30%的公司已发行股本[41] - 国开金融为公司的控股股东[66,69,70,71,72] 公司业务发展历程 - 公司自2002年进入新城镇开发行业，积累了完整产业链运营经验[13] - 2016年10月，公司宣布与北京万科合作开发北京门头沟军庄镇项目[14] - 2018年初，公司在南京江宁区建设及运营“博颂 • 莱爵”麒麟双语学校[14] - 2018年6月，公司完成武汉东湖高新区的光谷新发展国际中心项目收购[14] 公司各项目权益与规模 - 上海罗店新镇项目公司拥有72.63%权益，总占地面积6.80平方公里[17] - 武汉光谷新发展国际中心项目公司拥有66.4%权益，项目总建筑面积172,496平方米[17] - 南京莱爵双语学校项目占地面积122,233.96平方米，已获小学及初中办学牌照，幼儿园与小学已开学[19] - 公司与北京万科企业有限公司合资成立项目公司，持有北京门头沟区军庄镇项目50%股权[20] - 南京雨花台区铁心桥物业开发项目总占地面积23,475.91平方米，规划总面积约12万平方米，至少2万平方米写字楼及3.5万平方米商业用于长期持有运营，公司持股49%[23] - 沈阳李相项目占地面积20.55平方公里，公司拥有100%权益[24] 公司学校业务情况 - 南京江宁区麒麟双语学校2020年秋季小学开学，幼儿园及小学合计在校人数近百人[8] - 2020年底南京“博颂 • 莱爵”学校幼儿园及小学在读学员近百人[38] - 2020年底，博颂•莱爵麒麟双语学校幼儿园及小学合计在校人数近百人[50] - 2020年底张家港学校幼儿园建筑完成结构性封顶[38] - 公司在北京、深圳等区域储备教育潜在项目[38] - 2020年落地的张家港K - 12学校占地面积约120亩，落成后能容纳1800 - 2000学生[51] - 南京“博颂 • 莱爵”学校幼儿园及小学在读学员近百人[113] 公司写字楼与商业区出租情况 - 武汉光谷新发展国际中心项目2020年写字楼出租率超98%[8] - 2020年湖北疫情严重，公司武汉光谷写字楼出租率逐步恢复，利润正增长[39] - 2020年底武汉光谷新发展国际中心写字楼出租率超98%，平均含税租金约96元/月/平米[52] - 2020年底武汉光谷新发展国际中心商业区出租率超83%，平均含税租金约132元/月/平米[52] - 武汉楚光产业写字楼2020年底出租率超98%，商业店铺出租率超82%[113] 公司财务关键指标 - 2020年集团全年实现营业收入4.76亿元，母公司权益拥有人应占亏损2.51亿元[41] - 2020年计提中科院南昌科技园项目等相关的减值准备约3.24亿元[41] - 2020年公司全年实现营业收入4.76亿元，母公司权益拥有人应占亏损2.51亿元[45] - 2020年公司营业收入4.76亿元，收入3.92亿元，其他收入8432.7万元，营业费用6.77亿元，经营亏损2.01亿元，年内亏损2.48亿元[83] - 2020年公司资产总额74.11亿元，负债总额30.24亿元，权益总额43.87亿元[83] - 2020年公司收入较2019年下降6%，其中土地开发收入下降6%，城镇化项目投资收益下降21%，投资物业相关收入增加42%[85] - 2020年公司其他收入较2019年减少58%，主要因投资物业公允价值收益减少88%[86] - 2020年公司销售成本较2019年增加32%，主要因物业管理服务开支增加53%[87] - 2020年公司其他开支及金融资产减值亏损较2019年增加2倍，主要因预期信用损失开支增长2.56亿元[88] - 2020年公司预期信用损失开支3.86亿元，较2019年增长2.56亿元，因计提中科院南昌科技园项目减值准备2.6亿元[88] - 2020年公司未录得资产及基金管理费收入，因管理的基金到期[85] - 2020年公司投资物业相关收入增加，因出租率上升及单位租金增加[85] - 2020年公司外汇收益净额676.5万元[86] - 2020年财务成本净额为1.12665亿元，较2019年减少0.52573亿元，主要因银行及其他借贷平均结余减少[89] - 2020年集团分占合营公司及联营公司亏损0.06458亿元，其中开元教育基金管理有限公司溢利0.01422亿元，开元教育亏损0.01235亿元，南京国英溢利0.0131亿元[90] - 2020年集团所得税费用为0.41098亿元，包括当期所得税费用转回0.05873亿元、递延所得税费用0.27317亿元、预扣税费用0.19654亿元[94] - 2020年末联营公司投资余额较2019年末增加0.74726亿元，主要因新增出资开元基金0.7948亿元等[95] - 2020年末合营公司投资余额较2019年末减少0.07382亿元，主要因分占合营公司亏损0.06645亿元等[96] - 截至2020年末，以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）为4.81亿元，较2019年末减少7.36亿元，主要因部分资产转为流动资产等[97] - 2020年末以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（非流动资产）为0.72689亿元，较2019年末增加0.01472亿元[98] - 2020年末投资物业余额为14.72亿元，较2019年末增加0.024322亿元，因增加投资物业成本及公允价值上升[99] - 2020年末使用权资产余额较2019年末增加0.1374亿元，因增加租赁办公楼及资产折旧[100] - 2020年末计息银行借贷余额较2019年末减少9.31亿元，主要因归还东亚银行等贷款[106] - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，2020年末较2019年末增加284.6万元，2020年末公允价值为645.1万元[110] - 现金及现金等价物2020年末较2019年末增加5.85亿元，2020年末结余总额为8.55亿元，2020年经营活动款项流出净额0.13亿元、投资活动款项流入净额16.69亿元、融资活动款项流出净额10.42亿元[111] - 2020年末资本负债比率为18.3%，较2019年末的34.8%有所减少[111] 公司固定收益投资情况 - 截至2020年12月底，集团固定收益类投资组合规模约为12.7亿元人民币，剔除风险项目后，其他项目按合约取得税前年化保证投资收益约为1.27亿元人民币，平均年化税前收益率约为10.7%[53] - 2020年公司回收秦皇岛棚改风险项目3000万元人民币资金及长春新城风险项目1.05亿元人民币资金[53] - 2020年公司计提中科院南昌科技园项目等相关的风险减值准备约3.24亿元人民币，确认其他应收款项之减值亏损约0.38亿元人民币[53] - 截至2020年底，扣除潜在高风险项目的减值准备后，固定收益类投资组合规模约为12.7亿元，剔除风险项目后其他项目税前年化保证投资收益约为1.27亿元，平均年化税前收益率约为10.7%[114] 公司项目交易情况 - 2020年12月，上海罗店新镇东部H - 06地块挂牌上市，2021年2月成交[17] - 上海金罗店项目罗店东部H - 06地块于2021年2月成交，成交价19.65亿元人民币[55] 公司2021年发展计划 - 2021年公司将持续开展疫情防控，确保员工健康安全[56] - 2021年公司力争张家港博颂•莱爵学校首期交付并在2022年起陆续开学[59] - 2021年公司将继续做好武汉光谷新发展国际中心运营管理，提高出租保有率[61] - 2021年公司将稳健推进固定收益项目投资，做好投后管理及风险管控[62] - 2021年公司将深化存量项目管理，推进上海金罗店与地方政府新合作协议执行及款项回收等工作[62] - 公司2021年将降低疫情影响，跟踪项目信贷风险，推进存量项目，扩大项目储备[121] - 公司将推动教育板块发展，加快学校项目建设，拓展新项目，实现轻资产品牌输出[121] - 公司将加强固定收益投资模式研究，推进项目投资，做好投后管理和风险管控[121] 公司人员与组织架构 - 公司审计委员会主席为陈颂国先生，提名委员会主席为叶怡福先生，薪酬委员会主席为江绍智先生[32] - 公司独立核数师为安永会计师事务所，核数师委任日期为2007年11月20日，主管合伙人为张秉贤先生[32] - 公司已在香港联合交易所有限公司上市，股份名称为中国新城镇，股份代号为1278，每手股数为2,500股[32] - 公司主要往来银行有中信银行（国际）有限公司、中国农业银行股份有限公司等[32] - 公司业务地址在香港九龙柯士甸道西1号环球贸易广场8203B - 04A室，电话为(852) 3643 0200，传真为(852) 3144 9663，网址为www.china - newtown.com[32] - 刘贺强51岁，2014年3月28日获委任为执行董事兼行政总裁，负责管理公司及附属公司业务[66] - 韦东政48岁，2019年3月21日获委任为非执行董事，拥有超25年金融、资讯科技及管理经验[69] - 王建刚39岁，2019年3月21日获委任为非执行董事，拥有超10年法律经验[70] - 杨美玉38岁，2014年3月28日获委任为执行董事，现任公司副总裁，负责企业融资、运营及投资者关系[71] - 任晓威49岁，2014年3月28日获委任为执行董事，现任公司副总裁，负责城镇开发项目及工程项目管理[72] - 施冰37岁，2016年8月12日获委任担任执行董事，负责公司战略性合作工作[73] - 陈颂国56岁，2007年9月25日获委任至董事会任职，为首席独立非执行董事等[74] - 江绍智74岁，2006年11月30日获委任为独立非执行董事，为薪酬委员会主席等[77] - 张浩61岁，2012年2月13日获委任为独立非执行董事及审计委员会成员[78] 公司合营企业资金往来与担保 - 2020年12月17日，国开南京及江苏省建一公司分别向合营企业借出2250万元，总计4500万元[115] - 2021年1月21日，国开新城及江苏省建为合营企业最多5亿元的贷款融资作出担保[115] - 2019年7月8日，国开南京向合营企业借出7000万元，国开新城及国开南京为合营企业最多2亿元的贷款融资作出担保[116] 公司员工情况 - 2020年末集团有101名雇员（2019年：121名），2020年总员工成本约为5272.1万元（2019年：5515.3万元）[117] 公司企业管治情况 - 公司2020年遵守香港联交所企业管治守则，仅主席未出席股东周年大会[122] - 董事会为公司业务负责，成立审计、提名、薪酬3个委员会协助履职[123] - 董事会每年至少召开四次会议，约每季一次[123] - 执行董事刘贺强、杨美玉董事会会议出席次数为4/5，任晓威、施冰为5/5[125] - 非执行董事左坤、王建刚董事会会议出席次数为2/5，李耀民为5/5，韦东政为3/5[125] - 独立非执行董事陈颂国、江绍智、张浩董事会会议出席次数为5/5，叶怡福为4/5[125] - 企业架构重整等重大事宜须经董事会批准，其他事宜授权董事会委员会[125] - 截至2020年12月31日，董事会由12名成员组成，其中执行董事4名、非执行董事4名、独立非执行董事4名[128] - 本财政年度内，董事会遵守规则委任4名独立非执行董事，占董事会成员人数至少三分之一[129] - 公司认为目前由12位董事组成的董事会属合适[132] - 本财政年度，所有董事均参与持续专业发展并提供培训纪录[133] - 截至2020年12月31日，提名委员会由3位成员组成，且全体成员均为独立非执行董事[134] - 提名委员会于2017年3月31日采纳现有职权范围[134] - 本财政年度提名委员会召开1次会议[139] - 董事会在2015年2月26日接纳提名委员会建议，任何董事最多可担任8间上市公司董事会代表，全体董事均已遵守[139] - 章程细则规定三分之一当时在任董事须于各股东周年大会上轮值退任，各董事须最少每三年退任一次[140] - 左坤首次委任日期为2014年3月28日，最近重选日期为2019年6月21日[141] - 李耀民首次委任日期为2007年1月11日，最近重选日期为2020年6月24日[141] - 刘贺强首次委任日期为2014年3月28日，最近重选日期为2020年6月24日[141] - 任晓威、王建刚、叶先生及陈先生将轮值退任董事，并符合资格于应届股东周年大会上膺选连任[144] - 江先生、陈先生及张先生自首次获委任加入董事会起已担任公司独立非执行董事逾九年[136] - 各非执行及独立非执行董事获委任指定任期，须每三年轮值退任一次[142] - 提名委员会进行年度董事会表现评估，以评估董事会整体有效性[146] - 召开董事会定期

公司基本信息 - 公司股份代号为1278，每手股数2500股[5] - 公司2007年11月14日在新交所主板上市，2010年10月22日在港交所主板上市，2017年2月17日从新交所摘牌[40] - 公司自2002年开始从事中国新型城镇化的投资运营及一级土地开发业务[40] - 2012年10月上置不再持有公司股份，上置控股成为公司最大股东[41] - 2013年10月10日国开国际控股同意认购公司5,347,921,071股新股份，2014年第一季度交割完成[41] - 资产剥离于2016年完成[41] - 国开行持有公司已发行股本54.98%[43] 项目信息 - 上海罗店新镇项目公司拥有72.63%权益，总占地面积6.80平方公里[7] - 南京雨花台区铁心桥物业开发项目总占地面积23475.91平方米，规划总面积约12万平方米，至少2万平方米写字楼及3.5万平方米商业用于长期持有运营，公司持股49%[9] - 武汉光谷物业项目总楼面积172840平方米，地面以上建筑面积116780平方米，2019年基本完成招租[10] - 南京莱爵双语学校项目占地面积122233.96平方米[13] - 沈阳李相项目公司拥有100%权益，占地面积20.55平方公里[14] 短期财务数据（截至2020年6月30日止六个月） - 截至2020年6月30日止六个月，营业收入246068千元[15] - 截至2020年6月30日止六个月，营业费用180188千元[15] - 截至2020年6月30日止六个月，公司权益持有人应占溢利34924千元[15] - 截至2020年6月30日止六个月，每股基本溢利0.0036元[15] 财务数据同比变化（2020年与2019年对比） - 2020年上半年营业收入246,068千元，2019年为252,549千元[19] - 2020年上半年经营溢利65,880千元，2019年为105,154千元[19] - 2020年上半年除税后溢利34,942千元，2019年为75,615千元[19] - 2020年上半年母公司权益拥有人应占溢利34,924千元，2019年为88,849千元[22] - 2020年每股基本溢利0.0036元，2019年为0.0091元[22] - 2020年6月30日非流动资产总额2,696,370千元，2019年12月31日为3,071,948千元[25] - 2020年6月30日流动资产总额5,397,864千元，2019年12月31日为5,599,040千元[25] - 2020年6月30日非流动负债总额839,308千元，2019年12月31日为2,441,592千元[27] - 2020年6月30日流动负债总额2,579,868千元，2019年12月31日为1,549,938千元[30] - 2020年6月30日资产总额8,094,234千元，2019年12月31日为8,670,988千元[25][30] - 2020年除税前溢利为56,046千元，2019年为99,256千元[33] - 2020年经营活动现金（流出）净额为44,688千元，2019年为流入719,128千元[33] - 2020年投资活动现金流入净额为672,836千元，2019年为738,362千元[35] - 2020年融资活动现金（流出）净额为674,924千元，2019年为流入134,559千元[35] - 2020年现金及现金等价物（减少）净额为46,776千元，2019年为增加1,592,049千元[35] - 2020年期内溢利为34,942千元，2019年为75,615千元[36][37] - 2020年综合（亏损）╱收益总额为34,560千元，2019年为76,458千元[36][37] - 2020年股息为（38,960）千元，2019年为（51,171）千元[36][37] 财务报表编制相关 - 财务报表包括公司及其附属公司截至2020年6月30日的未经审核的中期财务报表[44] - 集团正常营运周期超逾十二个月[49] - 财务报表根据国际会计准则第34号中期财务报告编制，应与集团截至2019年12月31日的年度财务报表一并阅读[49] - 2020年首次应用若干修订及诠释，未对财务报表造成重大影响[50] - 国际财务报告准则第3号修订于2020年1月1日或之后开始的年度期间生效，集团自生效日期起采纳，未对财务报表造成重大影响[51] - 公司自2020年1月1日起采纳国际财务报告准则第9号、国际会计准则第39号、国际会计准则第1号及国际会计准则第8号的修订，对财务报表无重大影响[53] - 2020年5月国际会计准则理事会修订国际财务报告准则第16号，公司于2020年6月1日采纳，因截至2020年6月30日无相关租金宽减，对财务报表无重大影响[54][57] 经营分部数据（2020年与2019年上半年对比） - 截至2020年6月30日六个月，公司对外销售额为208,599千元，除所得税前溢利为56,046千元，各经营分部溢利不包括财务成本6,542.7万元[67] - 截至2019年6月30日六个月，公司对外销售额为198,020千元，除所得税前溢利为99,256千元，各经营分部溢利不包括财务成本8,199.6万元[68] - 2020年上半年土地开发对外销售额1,392千元，亏损1,497千元；2019年上半年对外销售额6,668千元，溢利4,246千元[67][68] - 2020年上半年城镇化投资对外销售额149,383千元，溢利1,863千元；2019年上半年对外销售额153,811千元，溢利160,237千元[67][68] - 2020年上半年物业租赁对外销售额57,824千元，溢利39,473千元；2019年上半年对外销售额37,541千元，溢利22,544千元[67][68] - 2020年上半年其他分部溢利81,634千元；2019年上半年亏损5,775千元[67][68] - 2020年上半年公司财务成本65,427千元，2019年上半年为81,996千元[67][68] 财务数据增减幅度（2020年与2019年对比） - 截至2020年6月30日，集团未经审核资产总计8094234千元，较2019年12月31日的8670988千元减少6.65%[70] - 截至2020年6月30日，集团未经审核负债总计3419176千元，较2019年12月31日的3991530千元减少14.34%[70] - 截至2020年6月30日止六个月，集团收入总额为208599千元，较2019年同期的198020千元增长5.34%[73] - 2020年上半年土地开发收入为1392千元，较2019年同期的6668千元减少79.13%[73] - 2020年上半年物业管理费收入为13434千元，较2019年同期的9292千元增长44.58%[73] - 2020年上半年利息及类似收入为149383千元，较2019年同期的148423千元增长0.65%[73] - 2020年上半年其他来源收入为193773千元，较2019年同期的176672千元增长9.68%[73] - 2020年上半年其他收入为37469千元，较2019年同期的54529千元减少31.28%[80] - 2020年上半年按性质分类的开支总额为64349千元，较2019年同期的62580千元增长2.83%[81] - 2020年上半年土地开发成本为1392千元，较2019年同期的6668千元减少79.13%[81] - 2020年上半年银行及其他借贷利息为65,427千元，2019年上半年为75,826千元，同比下降13.71%[82] - 2020年上半年其他开支为50,412千元，2019年上半年为2,819千元，同比增长1688.29%[83] - 2020年上半年所得税扣除为21,104千元，2019年上半年为23,641千元，同比下降10.73%[87] - 2020年上半年母公司普通股权持有人应占溢利为34,924千元，2019年上半年为88,849千元，同比下降60.69%[90] - 2020年6月30日以摊余成本计量的债务工具金额为2,576,304千元，2019年12月31日为3,145,291千元，同比下降18.09%[94] - 2020年6月30日以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为1,298,700千元，2019年12月31日为1,270,089千元，同比增长2.25%[96] - 2020年6月30日分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产金额为12,179千元，2019年为9,894千元，同比增长23.10%[97] - 2020年6月30日分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债金额为117.6万元，2019年为360.5万元，同比下降67.38%[97] 股息信息 - 公司派发截至2019年12月31日止年度末期股息每股普通股0.0044港元，2018年为0.006港元[87] - 公司将于2020年8月21日完成2019年末期股息派發[170] 资产负债项目数据（2020年6月30日与2019年12月31日对比） - 投资物业2020年6月30日为1450842千元，2019年12月31日为1447729千元[99] - 使用權資產原值2020年1月1日为27566千元，2020年6月30日为54567千元；账面净值2020年1月1日为17170千元，2020年6月30日为37587千元[100] - 待售土地开发（沈阳李相新城现代农业有限公司）2020年6月30日为885552千元，2019年12月31日为884820千元[102] - 其他应收款项净额2020年6月30日为725201千元，2019年12月31日为734286千元[103] - 应收账款净额2020年6月30日为562138千元，2019年12月31日为557377千元[105] - 现金及银行余额2020年6月30日为223883千元，2019年12月31日为269917千元[107] - 计息银行借贷2020年6月30日为2093687千元，2019年12月31日为2651812千元[108] - 有抵押及有担保银行借贷2020年6月30日为780380千元，2019年12月31日为795380千元[108] - 有担保银行借贷2020年6月30日为1313307千元，2019年12月31日为1856432千元[108] - 2020年6月30日有抵押及有担保银行借贷由国开新城等担保，抵押投资物业账面价值为14.51亿元[111] - 2020年6月30日租赁负债期末金额为31,433千元，较2019年末的13,315千元增长136.08%[114] - 2020年6月30日应付账款为353,160千元，较2019年末的363,816千元下降2.92%[115] - 2020年6月30日其他应付款项及应计费用为303,810千元，较2019年末的356,690千元下降14.82%[118] - 2020年6月30日以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债为1,176千元，较2019年末的3,605千元下降67.38%[120] - 2020年6月30日合同负债为434,089千元，较2019年末的436,552千元下降0.56%[121] - 2020年6月30日按公允价值计量的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产合计1,298,700千元，较2019年末的1,270,089千元增长2.25%[128][129] - 2020年6月30日投资物业公允价值为1,450,842千元，较2019年末的1,447,729千元增长0.22

公司股权与控股股东变更 - 2014年3月，国开国际完成认购公司5347921071股已发行股份，成为控股股东[4] 公司业务模式与定位 - 公司确立“投资 + 下游产品运营”业务模式，以固定收益项目投资为出发点，引进民生改善领域产品[5][10] - 公司是国开行和国开金融从事新型城镇化及民生改善类投资业务的唯一上市及运营平台[23] 公司上市信息 - 公司股票在香港联合交易所有限公司上市，股份代号为1278，每手股数为2,500股[29] 公司组织架构与委员会成员 - 公司审计委员会成员为陈颂国先生（主席）、张浩先生、叶怡福先生[29] - 公司提名委员会成员为叶怡福先生（主席）、陈颂国先生、江绍智先生[29] - 公司薪酬委员会成员为江绍智先生（主席）、陈颂国先生、叶怡福先生[29] 公司重大项目合作与进展（时间线） - 2016年10月，公司宣布与北京万科合作开发北京门头沟军庄镇项目[11] - 2018年初，公司在南京江宁区麒麟高新区建设及运营“博颂 • 莱爵”麒麟双语学校[11] - 2018年6月，公司完成联想武汉研发基地项目的收购[6][11] - 2018年底，集团与上海宝山区政府就罗店新镇项目签订新合作协议[14] - 2019年，四川中西将项目公司50%股权转让给江苏省建一公司[125] - 2019年7月8日，国开南京向合营公司借出7000万元贷款，国开新城及国开南京为合营公司最多2亿元贷款融资提供担保[124] - 2019年8月，国开教育与江苏省张家港高新区签署协议，将运营张家港博颂•莱爵学校[53] - 2019年，集团全资子公司牵头设立和参与管理的开元教育获英国莱爵公学在大中华区办学授权，先后签约落地南京与张家港两所K - 12双语学校，南京江宁区“博颂•莱爵”双语学校幼儿园已试运行，预计2020年正式开园[36] - 2019年国开新城（北京）资产管理有限公司与宁波杭州湾美高梅控股有限公司合作，投资成立美高梅（北京）国际文化旅游发展有限公司，投资了绍兴十里荷塘项目[37] 公司各项目权益与规模情况 - 上海罗店新镇项目公司拥有72.63%权益，总占地面积6.80平方公里[14] - 北京门头沟区军庄镇项目公司持有50%股权[15] - 南京雨花台区铁心桥物业开发项目总占地面积23,475.91平方米，规划总面积约12万平方米，至少2万平方米写字楼及3.5万平方米商业用于长期持有运营，公司持股49%[17] - 武汉光谷物业项目总楼面积172,840平方米，其中地面以上建筑面积116,780平方米，2019年基本完成招租[18] - 南京莱爵双语学校项目占地面积122,233.96平方米[21] - 沈阳李相项目占地面积20.55平方公里，公司拥有100%权益[22] - 张家港博颂•莱爵学校占地面积约120亩，落成后可容纳1800 - 2000名学生[53] 公司财务数据关键指标变化（2019年） - 2019年公司全年实现营业收入6.15亿元，母公司权益拥有人应占溢利为0.95亿元，与2018年相比保持平稳[43] - 2019年公司全年实现营业收入6.15亿元人民币，母公司权益拥有人应占溢利0.95亿元人民币[46] - 截至2019年12月底，集团固定收益类投资组合规模约为32亿元，平均年化税前收益率为10.3%，全年新增投资5个项目，新增投资规模约9亿元[38] - 截至2019年底，固定收益类投资资产规模为人民币32亿元，获除税前合约保证年回报总额约人民币3.3亿元[10] - 截至2019年底，集团固定收益类投资组合余额约32亿元人民币，平均年化税前收益率为10.3%[48] - 2019年集团固定收益类投资新增5个项目，新增投资金额合计约9亿元[48] - 公司在2019年全年业绩中计提了风险资产减值准备约1.31亿元[48] - 2019年公司持续经营业务营业收入为614,931千元，收入为414,941千元，其他收入为199,990千元[91] - 2019年公司持续经营业务营业费用为453,396千元，其中销售成本30,931千元，销售及管理费用124,379千元，财务成本165,238千元，其他开支132,848千元[91] - 2019年公司持续经营业务经营溢利为161,535千元，持续经营业务除税前溢利为177,491千元，持续经营业务除税后溢利为111,352千元[91] - 2019年公司年内溢利为111,352千元，非控股权益为15,940千元，母公司权益拥有人应占溢利为95,412千元[91] - 2019年公司资产总额为8,670,988千元，负债总额为3,991,530千元，权益总额为4,679,458千元[91] - 2019年母公司权益持有人应占权益为4,239,106千元，非控股权益为440,352千元[91] - 2019年公司收入4.15亿元，较2018年下降31%，其中土地开发收入1263.3万元，下降95%，城镇化项目投资收益2.96亿元，下降5%，投资物业相关收入1.06亿元，增加4.13倍[93] - 2019年其他收入2亿元，较2018年增长63%，主要因投资物业公允价值上升1.12亿元，增值额增加47%，金融工具收益净额增加3811.7万元[94] - 2019年销售成本3093.1万元，较2018年下降94%，主要因土地开发成本减少42875.6万元[95] - 2019年其他开支13284.8万元，较2018年增加10%，主要为计提预期信用损失13075.2万元，增长11729.6万元，外汇亏损净额15.3万元，减少10488.8万元[96] - 2019年财务成本净额16523.8万元，较2018年增加1553万元，主要因银行及其他借贷平均结余增加，银行及借贷利息开支等增加1894.7万元[97] - 2019年集团联营公司及合营公司溢利1595.6万元，主要来自分占开元教育相关公司溢利[98] - 2019年当期所得税费用6613.9万元，包括当期所得税760.7万元、递延所得税3762.4万元、预扣税2090.8万元[100] - 2019年末联营公司投资余额较2018年末增加5659.4万元，主要因新增出资开元基金3275.3万元等[101] - 2019年末合营公司投资余额较2018年末减少654.6万元，主要因分占合营公司亏损652.1万元[102] - 2019年以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）12.13亿元，较2018年末减少11.52亿元，涉及多项项目变动[103] - 2019年12月31日应收账款余额较2018年末下降9.85亿元，主要因收回待售土地开发应收款10亿元等[109] - 2019年12月31日以摊余成本计量的债务工具（流动资产）余额为19.33亿元，较2018年末增加10.85亿元[110] - 2019年12月31日以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（流动资产）余额为11.99亿元[110] - 2019年12月31日其他流动资产余额为1823.6万元，主要为内地增值税抵扣税额[111] - 2019年12月31日计息银行借贷余额较2018年末增加2.1亿元，因新增贷款及归还借款[112] - 2019年12月31日应付账款余额较2018年末减少3.37亿元，因支付工程款[113] - 2019年12月31日其他应付账款及应计账款余额较2018年末减少6210.7万元[114] - 2019年12月31日以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债结余较2018年底减少18995.1万元[116] - 2019年现金及现金等价物较2018年末减少3.93亿元，2019年12月31日总结余为2.70亿元[117] - 2019年12月31日资本负债比率为34.6%，较2018年12月31日的29.6%有所增加[117] - 截至2019年12月底，集团固定收益类投资组合规模约为32亿元，平均年化税前收益率为10.3%，2019年新增投资规模约9亿元[123] - 2019年，包括董事薪酬在内的总员工成本约为5515.3万元（2018年：6409.2万元）[127] - 2019年12月31日，集团有121名雇员（2018年：140名）[127] 公司股息派发 - 公司建议派发2019年末期股息，每股0.0044港币[44] 公司各业务板块进展与规划 - 康养板块继续推进北京门头沟军庄项目整体规划审批，持续拓展项目管道并储备潜在资源[36] - 旅游板块在全国范围内考察筛选适合落地项目的选址以及合作方案，在杭州、绍兴、南昌等地与当地政府开展深入沟通交流，部分地区已签订意向合作协议[37] - 集团位于湖北武汉的光谷新发展国际中心2019年基本完成写字楼及商业招商工作，实现良好出租率及租金水平[42] - 2019年博颂•莱爵麒麟双语幼儿园实现试运营，锁定第一批家庭客户[52] - 2019年底武汉光谷新发展国际中心写字楼出租率超92%，平均含税租金约95元/月/平米，商业区出租率接近90%，平均含税租金约140元/月/平米[56] - 2018年底上海金罗店开发与上海宝山区政府签订协议，政府同意返还东部拆迁及安置工作费用152,258万元，2019年已支付10亿元，剩余52,258万元将于2020年9月30日前支付[57] 公司2020年发展规划 - 2020年公司将深耕民生改善领域，加大教育、旅游、康养等板块投资力度，推进存量城镇化项目处置及改善[59] - 2020年公司将严格执行风控，稳定固定投资收益组合，保障项目平稳进展，化解风险[60] - 预计南京麒麟“博颂•莱爵”双语学校2020年获幼儿园办学牌照许可，疫情好转后开园，争取2020年秋季小学开学，继续推进高中地块建设[61] - 预计张家港博颂•莱爵2021年首期交付，2022年起陆续开学[61] - 2020年公司教育板块目标是实现一个轻资产运营项目落地，完成战略新方向上的项目落地[61] - 2020年公司将继续做好武汉光谷新发展国际中心运营管理，提升租户满意度，提高出租保有率[64] - 2020年公司将深化存量项目管理，推进上海金罗店开发合作协议执行及款项回收，推进沈阳李相项目政府谈判及模式优化[65] - 2020年公司将加大民生改善领域项目开发及投资力度，推进旅游、康养项目入库，推进门头沟区军庄项目规划批准及建设[66] 公司人员任职变动 - 左坤于2014年3月28日获委任为非执行董事兼董事会副主席，2019年3月21日调任为主席[69] - 李耀民于2007年1月11日获委任为非执行董事，2007年4月1日起担任执行副主席，2014年3月28日调任为非执行董事兼董事会副主席[70] - 刘贺强于2014年3月28日获委任为执行董事兼行政总裁[71] - 韦东政于2019年3月21日获委任为非执行董事[73] - 王建刚于2019年3月21日获委任为非执行董事[74] - 杨美玉于2014年3月28日获委任为执行董事[75] - 任晓威于2014年3月28日获委任为执行董事[78] - 施冰于2007年12月加入集团，2007年12月至2014年3月28日、2016年8月12日先后担任执行董事[79] - 陈颂国于2007年9月25日获委任至董事会任职[80] - 茅一平于2006年11月加入公司，2006年11月30日获委任为执行董事，2007年11月22日获委任为副总裁[87] - 吴巨波于2015年3月11日获委任为公司首席财务官，在会计和财务管理领域拥有31年工作经验[88] - 2019年3月21日，李化常辞任非执行董事及董事会主席，左坤由副主席调任为主席，李耀民为副主席，刘贺强为行政总裁[139] 公司董事相关信息 - 江绍智于2015年10月20日起获委任为建业建荣控股有限公司独立非执行董事[82] - 叶怡福自2017年12月9日起获委任为康宏环球控股有限公司执行董事[84] - 刘贺强、杨美玉、任晓威出席董事会会议次数为4/4，施冰为3/4[135] - 陈颂国出席审计委员会会议次数为3/3，张浩为3/3，叶怡福为3/3[135] - 陈颂国、江绍智、叶怡福出席提名委员会会议次数为1/1[135] - 陈颂国、江绍智出席薪酬委员会会议次数为1/1[135] - 刘贺强、杨美玉、施冰、李耀民、陈颂国、江绍智、叶怡福出席股东周年大会次数为1/1[135] - 截至2019年12月31日，董事会由12名成员组成，包括4名执行董事、4名非执行董事及4名独立非执行董事[140] - 本财政年度内，董事会遵守规则委任四名独立非执行董事，占董事会成员人数三分之一[141] - 本公司为董事投购保险，本财政年度内董事无因履行责任遭法律诉讼[145] - 本财政年度，所有董事均参与持续专业发展并提供培训纪录[146] - 截至2019年12月31日，提名委员会由3位独立非执行董事组成[149] - 本财政年度

公司基本信息 - 公司股份代號為1278，每手股數2,500股[13] - 公司于2006年1月4日在英属维尔京群岛注册成立，2007年11月14日在新交所主板上市，2010年10月22日在港交所主板上市，2017年2月17日从新交所摘牌[56] - 国开金融于2014年入主成为公司控股股东，公司业务模式由单一土地开发延伸至打造城镇化产品[56] - 2012年上置通过实物分派方式出售公司全部股权，10月不再是公司母公司，上置控股成为最大股东[57] - 2013年10月10日国开国际控股同意认购公司5,347,921,071股新股份，2014年第一季度交割完成，成为最大股东[57] - 2016年公司完成资产剥离[59] - 国开行通过对国开国际控股的持股，持有公司已发行股份54.98%[59] 公司项目权益及规模信息 - 上海羅店新鎮項目公司擁有72.63%權益，總佔地面積6.80平方公里[14] - 北京門頭溝區軍莊鎮項目公司持有合資項目公司50%股權[15] - 南京雨花台區鐵心橋物業開發項目總佔地面積23,475.91平方米，公司持股49% [17] - 武漢光谷物業項目總樓面面積172,840平方米，地面以上建築面積116,780平方米[18] - 南京萊爵雙語學校項目佔地面積122,233.96平方米[20] - 瀋陽李相項目公司擁有100%權益，佔地面積20.55平方公里[21] 财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日止六個月，營業收入為252,549千元人民幣[22] - 截至2019年6月30日止六個月，營業費用為147,395千元人民幣[22] - 截至2019年6月30日止六個月，本公司權益持有人應佔溢利為89,692千元人民幣，每股基本溢利為0.0091元人民幣[22] - 2019年上半年营业收入252,549千元，2018年同期为171,371千元，同比增长47.48%[26] - 2019年上半年经营溢利105,154千元，2018年同期亏损15,841千元[26] - 2019年上半年除税后溢利75,615千元，2018年同期亏损40,439千元[26] - 2019年上半年母公司权益拥有人应占溢利88,849千元，2018年同期亏损33,811千元[32] - 2019年上半年每股基本溢利0.0091元，2018年同期每股亏损0.0035元[39] - 2019年6月30日非流动资产总额3,090,858千元，2018年12月31日为4,081,882千元，同比下降24.28%[43] - 2019年6月30日流动资产总额5,886,946千元，2018年12月31日为4,923,533千元，同比增长19.57%[43] - 2019年6月30日权益总额4,642,695千元，2018年12月31日为4,617,408千元，同比增长0.55%[45] - 2019年6月30日负债总额4,335,109千元，2018年12月31日为4,388,007千元，同比下降1.18%[45] - 2019年6月30日流动资产净额3,815,416千元，2018年12月31日为2,942,230千元，同比增长29.68%[45] - 2019年上半年经营活动现金流入净额为719,128千元，2018年为流出228,191千元[47] - 2019年上半年投资活动现金流入净额为738,362千元，2018年为流出367,060千元[50] - 2019年上半年融资活动现金流入净额为134,559千元，2018年为254,125千元[50] - 2019年上半年现金及现金等价物增加净额为1,592,049千元，2018年为减少341,126千元[50] - 2019年6月30日期末现金及现金等价物为2,258,970千元，2018年为1,191,139千元[50] - 2019年上半年权益总额为4,642,695千元，2018年同期为4,440,540千元[53][54] - 2019年上半年综合收益总额为89,692千元，2018年同期为亏损40,439千元[53][54] - 2019年上半年除税前溢利为99,256千元，2018年为亏损20,912千元[47] - 截至2019年6月30日止六个月，公司对外销售额为19.802亿元，除所得税前溢利为9925.6万元[105] - 截至2018年6月30日止六个月，公司对外销售额为14.8197亿元，除所得税前亏损为2091.2万元[106] - 2019年6月30日，公司资产总计89.77804亿元，负债总计43.35109亿元[109] - 2018年12月31日，公司资产总计90.05415亿元，负债总计43.88007亿元[109] - 2019年6月30日，资本开支为新增物业、厂房及设备18.9万元和投资物业4628.5万元[110] - 2018年12月31日，资本开支为新增物业、厂房及设备472.8万元和投资物业1665.9万元[110] - 2019年上半年收入总额为19.802亿元，2018年上半年收入总额为14.8197亿元[113] - 2019年上半年与客户签订的合同收入总额为2.1348亿元，较2018年上半年的3553万元大幅增长[114][116] - 2019年上半年利息及类似利息收入为1.48423亿元，2018年上半年为1.42759亿元[119] - 2019年上半年其他收入为5452.9万元，2018年上半年为2317.4万元[121] - 2019年上半年按性质分类的开支为6.258亿元，2018年上半年为4.7722亿元[123] - 2019年上半年其他开支为281.9万元，2018年上半年为7343.6万元[125] - 2019年上半年财务成本为8199.6万元，2018年上半年为6605.4万元[126] - 截至2019年6月30日止六个月，损益账内呈报之所得税扣除为23,641千元，2018年同期为19,527千元[130] - 公司派发截至2018年12月31日止年度末期股息每股普通股0.006港元，2017年为0.0116港元；2019年报告期间不宣派中期股息，2018年也无[130] - 截至2019年6月30日止六个月，母公司普通股权持有人应占溢利为88,849千元，2018年同期亏损33,811千元；每股基本及摊薄溢利为0.0091元，2018年同期亏损0.0035元[134] - 2019年6月30日投资物业期末值为1,327,080千元，2018年12月31日为1,315,244千元[135] - 2019年6月30日以摊余成本计量的债务工具总额为2,640,784千元，减预期信用损失准备后为2,614,376千元；2018年12月31日总额为3,245,029千元，减预期信用损失准备后为3,212,579千元[137] - 2019年6月30日以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为261,076千元，2018年12月31日为276,571千元[139] - 2019年6月30日使用权资产账面净值为11,163千元，年初为16,088千元[141] - 2019年6月30日待售土地开发（沈阳李相）按成本及可变现净值较低者为880,557千元，2018年12月31日为880,008千元[143] - 2019年6月30日其他应收款项净额为757,356千元，2018年12月31日为790,273千元[144] - 2019年6月30日应收账款净额为552,291千元，2018年12月31日为1,542,251千元[145] - 2019年6月30日应收账款净额为552,291千元，2018年12月31日为1,542,251千元[146] - 2019年6月30日现金及现金等价物为2,258,970千元，2018年12月31日为662,662千元[148] - 2019年6月30日应付账款为375,380千元，2018年12月31日为701,173千元[152] - 2019年6月30日计息银行借贷为2,676,036千元，2018年12月31日为2,442,192千元[155] - 2019年6月30日租赁负债为7,567千元，年初为12,583千元[161] - 2019年6月30日其他应付款项及应计费用为397,053千元，2018年12月31日为418,797千元[162] - 2019年6月30日合同负债为439,970千元，2018年12月31日为445,658千元[164] - 2019年6月30日有抵押及有担保银行借贷为561,159千元，2018年12月31日为561,000千元[155][158] - 2019年6月30日由国开金融担保的银行借贷为290,000千元，2018年12月31日为325,000千元[159] - 2019年6月30日公司提供担保的银行借贷折合人民币为1,824,877千元，2018年12月31日为1,556,033千元[159] - 2019年6月30日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债为192,529千元，2018年12月31日为193,556千元[166] - 2019年6月30日，货币互换合约公允价值为475万元，2018年12月31日为561.3万元[167] - 2019年上半年公司收入1.98亿元，较2018年同期增加34%[176] - 2019年上半年城镇化项目投资收入增加5%至1.54亿元[176] - 2019年上半年土地开发收入666.8万元，2018年同期为零[176] - 2019年上半年其他收入较2018年同期增加3135.5万元[177] - 2019年上半年成本及费用较2018年同期增加1485.8万元[178] - 2019年上半年其他开支较2018年同期减少7061.7万元至281.9万元[180] - 2019年上半年财务成本较2018年同期增加24%至8199.6万元[181] - 2019年上半年除税后溢利为7561.5万元[183] - 2019年6月30日，联营公司投资结余较2018年12月31日增加687.2万元，主要因出资开元教育基金LP 864.8万元及分占亏损与其他综合收益[186] - 2019年6月30日，合营公司投资结余较2018年12月31日减少380.9万元，主要因分占合营公司亏损327.9万元[187] - 2019年6月30日，以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）较2018年12月31日减少9.79亿元，因项目重分类及预期信用损失准备调整[188] - 2019年6月30日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（非流动资产）较2018年12月31日减少2662.1万元，因收回投资本金、公允价值损失及重新分类[188] - 2019年6月30日，投资物业较2018年12月31日增加1183.6万元，因2019年上半年增加投资物业成本[189] - 2019年6月30日，使用权资产较2018年12月31日增加1116.3万元，因集团适用国际财务报告准则第16号[191] - 2019年6月30日，其他应收款项较2018年12月31日减少3291.7万元，因收回无锡项目出售净代价及上海金罗店项目新增工程保证金[192] - 2019年6月30日，应收账款较2018年12月31日减少9.9亿元，因收回待售土地开发应收款项及调整预期信用损失准备[193] - 2019年6月30日，以摊余成本计量的债务工具（流动资产）较2018年12月31日增加3.81亿元，

公司股权与上市信息 - 2014年3月，国开国际完成认购公司5,347,921,071股已发行股份，成为控股股东[4] - 公司股份在香港联合交易所有限公司上市，股份代号为1278，每手股数为2500股[31] 公司业务模式与战略 - 公司确立“投资+下游产品运营”业务模式，在城镇化投资业务板块主要为固定收益类投资[10] - 公司业务战略包括发挥资源优势选优质项目、保持固定收益投资增长、开展下游城镇化项目开发运营等[26] - 公司融资战略包括发挥信用优势搭建融资渠道、利用创新融资方式充实资金等[27] 公司业务发展历程 - 公司自2002年进入新城镇开发行业，有超16年开发运营经验[9] - 2015年5月，公司与华芯投资管理公司签署战略合作协议，开拓产业园区业务资源[11] - 2016年10月，公司宣布与北京万科合作开发北京门头沟军庄镇项目[11] - 2018年6月，公司完成联想武汉研发基地项目交割[11] - 2018年紧跟国家新型城镇化政策，在教育、旅游、康养、产业基地等领域进行产品开发，确保南京江宁麒麟双语学校工程建设、联想武汉研发基地项目的收购、上海罗店项目新合作协议签约等重点工作实现重大突破[40] - 2018年正式启动教育产业投资及运营，开元教育首个项目南京江宁麒麟双语学校将于2019年部分开学[44] - 2018年12月29日与上海宝山区政府重新签署罗店新镇项目合作协议，改善部分现金流[45][49] - 2018年公司收购联想武汉研发基地项目，预计2019年底完成招商正式运营[55] - 2018年12月29日金罗店公司与上海宝山区政府签新协议，政府返还动拆迁及安置费用约15.23亿元，合作期至2023年8月20日[58] - 2015年上半年集团发行三年期无评级人民币债，规模13亿元，利率5.5%，2018年到期后获1亿美元与15.24亿港元等值货币银团授信[60] - 2018年公司实现南京雨花两桥棚户区改造项目退出获利[64] - 2019年公司深化存量项目管理，推进上海、北京、南京、沈阳等地项目[64] - 2019年集团力争完成联想武汉研发基地项目全部招商并常规运营[65] - 2019年集团将继续推进教育板块项目进度，确保南京麒麟双语学校部分开学并拓展新教育项目[66] 公司业务项目分布与权益 - 公司城镇化开发投资业务项目分布在南京、扬州、南昌、秦皇岛、青州等地[6] - 公司城镇化项目开发运营板块参与开发项目包括上海罗店新镇项目、沈阳李相项目等[6] - 上海罗店新镇项目总占地面积6.80平方公里，公司拥有72.63%权益[15] - 北京门头沟区军庄镇项目公司持有项目公司50%股权[16] - 南京雨花台区铁心桥物业开发项目总占地面积23,475.91平方米，规划总面积约12万平方米，公司持股49%[18] - 武汉光谷物业项目总建筑面积172,840平方米，地面以上建筑面积116,780平方米[19] - 南京莱爵双语学校项目占地面积122,233.96平方米[22] - 沈阳李相项目占地面积20.55平方公里，公司拥有100%权益[23] 公司固定收益类投资数据 - 截至2018年底，固定收益类投资资产规模达人民币32.5亿元，获除税前合约保证年回报总额约人民币3.4亿元[11] - 截至2018年底，公司固定收益类投资组合平均年化税前收益率约为10.5%，仍高于同行行业风险加权后平均资产收益率水平[41] - 截至2018年底，公司投资组合总额为人民币32.5亿元，较2017年底增长约55.63%[41] - 2018年集团保持稳健固定收益类投资组合规模和投资回报率[48] - 截至2018年底，固定收益类投资组合余额约32.5亿元，实现税前年化投资收益3.4亿元，平均年化税前投资回报率约10.5%[50] - 2019年预计年底固定收益投资组合余额稳中有增[62] - 截至2018年底，固定收益类投资组合余额约为32.5亿元，年化税前投资收益3.4亿元，平均年化税前投资回报率为10.5%[121] 公司财务数据关键指标变化 - 2018年实现营业收入7.22亿元，母公司权益拥有人应占溢利0.84亿元，较2017年减少[46][49] - 董事会建议派发2018年末期股息，每股0.006港币[46] - 2018年公司收入6亿元，较2017年下降48%，土地开发收入2.67亿元，较去年同期下降70%，城镇化项目投资收益3.12亿元，较2017年同期增长17%[94] - 2018年其他收入1.23亿元，较2017年同期增长4233.8万元，主要因投资物业公允价值上升7600.9万元[95] - 2018年销售成本44484万元，较2017年同期增加13.7%，主要因土地开发成本增加5465万元[96] - 2018年其他开支12111万元，较2017同期增加1.48倍，主要是外汇亏损净额增加9543万元及确认信用损失1346万元[97] - 2018年财务成本净额14971万元，较2017年同期增加5056万元，主要因银行及其他借贷平均结余增加[98] - 2018年公司分佔联营公司亏损620.8万元，分佔合营公司亏损874.6万元[100] - 2018年公司录得与当期相关的所得税费用4605万元，因罗店新镇土地开发合作模式改变，录得与以前年度相关的所得税抵免额为3.14亿元[101] - 2018年持续经营业务营业收入722126千元，经营（亏损）为133144千元，持续经营业务年内溢利122252千元[92] - 2018年资产总额9005415千元，负债总额4388007千元，权益总额4617408千元[92] - 2018年母公司权益拥有人应占溢利83893千元[92] - 2018年12月31日，公司于联营公司投资余额为742.6万元，分占亏损620.8万元，分占其他综合亏损26.4万元[102] - 2018年12月31日，公司于合营公司投资余额较2017年末增加1.28亿元，分占亏损874.6万元，享有其他储备1444万元[103] - 2018年以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）为23.65亿元，较2017年末增加10.7亿元，新增投资本金20.34亿元，退出项目收回4.9亿元[104] - 2018年12月31日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（非流动资产）余额为9912万元，本年度公允价值亏损195万元[106] - 2018年12月31日，投资物业余额为13.15亿元，成本12.39亿元，公允价值增加7600.9万元[107] - 2018年12月31日，其他应收款项余额较2017年末下降1.04亿元，收回保证金等款项，新增股东借款[108] - 2018年12月31日，以摊余成本计量的债务工具（流动资产）余额为8.48亿元，预期信用损失拨备0.08亿元[109] - 2018年12月31日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（流动资产）余额为1.77亿元[110] - 2018年12月31日，计息银行借贷余额较2017年末增加20.93亿元，新增借款，归还部分贷款[112] - 2018年12月31日，应付账款余额较2017年末增加5.54亿元，归因于应付土地开发和投资物业工程款增加[114] - 2018年末现金及现金等价物较2017年末减少8.69亿元，余额为6.63亿元[117] - 2018年12月31日资本负债比率为27.82%，较2017年12月31日的2.43%大幅增加[117] - 2018年全年经营活动款项流出净额8.53亿元、投资活动款项流出净额4.85亿元、融资活动款项流入净额4.66亿元[117] - 2018年年度审计费用为3500千元人民币，2017年为3000千元人民币[183] - 2018年其他鉴证服务费用为360千元人民币，2017年为800千元人民币[183] - 2018年费用合计3860千元人民币，2017年为3800千元人民币[183] 公司教育板块业务发展 - 2017年起设立国开教育有限公司，定位提供全面覆盖教育产业链的产品服务[52] - 2018年教育板块开元教育基金与莱爵公学合作，首项目落地南京麒麟高新区，2019年1月南京莱爵公学奠基[53] - 未来集团将打造教育板块K12学校完整产业链，建立良性循环营收体系[54] 公司管理层变动 - 左坤44岁，2019年3月21日由董事会副主席调任为公司主席[69] - 李耀民68岁，2014年3月28日调任为非执行董事兼董事会副主席[70] - 刘贺强49岁，2014年3月28日获委任为执行董事兼行政总裁[71] - 韦东政46岁，2019年3月21日获委任为非执行董事[74] - 王建刚37岁，2019年3月21日获委任为非执行董事[75] - 杨美玉36岁，2014年3月28日获委任为执行董事，现任公司副总裁[76] - 任晓威47岁，2014年3月28日获委任为执行董事，现任公司副总裁[78] - 施冰35岁，2016年8月12日获委任担任执行董事，负责集团战略性合作工作[79] - 陈颂国54岁，2007年9月25日获委任至董事会任职[80] - 江绍智72岁，2006年11月30日获委任为独立非执行董事[83] - 张浩59岁，2012年2月13日获委任为独立非执行董事及审计委员会成员[84] - 叶怡福63岁，2012年5月29日获委任为独立非执行董事[85] - 茅一平50岁，1993年加入上置集团，2006年11月加入本集团，2006年11月30日获委任为执行董事[87] - 吴巨波52岁，2015年3月11日获委任为首席财务官[88] - 2018年6月23日魏维辞任非执行董事及主席，李化常同日获委任为非执行董事及主席[135] 公司管理层背景信息 - 江绍智1969年11月取得香港大学文学系学士学位，1980年12月取得香港中文大学工商管理系硕士学位[83] - 张浩1990年8月毕业于南京大学经济学系，2005年3月从上海交通大学获得工商管理硕士学位[84] - 叶怡福1978年获得英国谢菲尔德大学化学工程学士学位[85] - 茅一平1991年7月取得上海交通大学机械工程学士学位，2003年11月取得香港城市大学工商管理硕士学位[87] 公司董事会相关信息 - 董事会每年至少召开四次会议，约每季一次[129] - 董事会成立3个正式委员会，包括审计、提名及薪酬委员会[129] - 截至2018年12月31日，董事会由12名成员组成，含4名执行董事、4名非执行董事及4名独立非执行董事[136] - 本财政年度内，独立非执行董事占董事会成员人数三分之一[137] - 执行董事刘贺强、杨美玉、任晓威、施冰董事会会议出席率均为100%[131] - 非执行董事李化常董事会会议出席率为0%（任期内0/2）[131] - 非执行董事魏维董事会会议出席率为0%（任期内0/2），股东周年大会出席率为0%（0/1）[131] - 独立非执行董事陈颂国董事会会议出席率为100%（4/4），审计委员会出席率为100%（3/3），提名委员会出席率为100%（2/2），薪酬委员会出席率为100%（2/2），股东周年大会出席率为100%（1/1）[131] - 截至2018年12月31日，提名委员会由3位独立非执行董事组成[145] - 提名委员会于2017年3月31日采纳现有职权范围[145] - 本财政年度内，提名委员会共召开2次会议[149] - 董事会在2015年2月26日接纳提名委员会建议，公司任何董事最多可担任8间上市公司董事会成员[149] - 江绍智先生及陈颂国先生担任公司独立非执行董事逾九年[147] - 本公司章程细则规定三分之一当时在任董事须于公司各股东周年大会上轮值退任，各董事最少每三年退任一次[150] - 所有董事在本财政年度均参与持续专业发展[142] - 公司认为陈颂国先生、江绍智先生、叶怡福先生及张浩先生为独立人士[146] - 公司已为董事投购保险，本财政年度内董事无因履行责任遭法律诉讼[141] - 左坤首次委任日期为2014年3月28日，最近重选日期为2016年4月29日，2019年3月21日由副主席调任为主席[151] - 李耀民首次委任日期为2007年1月11日，最近重选日期为2017年6月23日，担任非执行董事兼副主席[151] - 刘贺强首次委任日期为2014年3月28日，最近重选日期为2018年6月22日，担任执行董事兼行政总裁[151] - 施冰首次委任日期为2016年8月12日，最近重选日期为2017年6月23日，曾为上置集团的执行董事直至2018年12月12日[153] - 陈颂国首次委任日期为2007年9月25日，最近重选日期为2016年4月29日，担任首席独立非执行董事，在多家公司担任独立非执行董事[153] - 左坤、陈颂国、杨美玉及施冰将轮值退任董事，符合资格并愿意于应届股东周年大会上膺选连任[154] - 韦东