历时两年半，金科股份12月15日晚间官宣完成司法重整。这是房地产行业迄今为止规模最大的重整案， 其规模和复杂性在房地产行业内尚无先例。 对陷入困境的房企而言，司法重整是化解风险和寻求再生的理想出路之一。但因为债权人众多且构成复 杂、在建工程或土地的处置和估值难度大、"保交楼"对资金和管理要求极高等情况，在金科股份之前， 全国没有一家民营出险房企（即面临经营风险或财务困境的房地产开发企业）完成司法重整。 金科股份重整涉及1470亿元债务、超8400家债权人，重整成功的关键在于"司法重整＋战投赋能＋业务 转型"这种三维模式——即主动向法院提出申请重整及预重组，引入产业投资人实现战略重构，从开发 业务转向运营和管理。 从房企化债全局来看，金科股份的重整破冰是行业风险化解梯度推进的必然结果。它的价值不仅在于企 业获得重生，更在于为行业提供了市场化、法治化化解风险的可行路径。 尤为值得一提的是，在市场信心亟待修复的背景下，金科股份向市场传递了"战投引入不是简单注资， 而是植入全新经营逻辑"的清晰信号。 对于仍在挣扎的部分出险企业而言，金科股份提供的可借鉴经验是：债务重组需与治理革新深度绑定， 资金注入要同步配套战略转型 ...

土地市场动态 - 武汉成功出让26宗地块，总建筑面积258.58万平方米，起始总价85.79亿元，最终悉数成交，总收金86.55亿元 [1] - 出让地块中包含23宗涉宅用地，分布于新洲、江夏等多区域，其中江汉区沙包桥宅地经39轮竞价，由武汉城投以溢价20.49%竞得 [1] - 此次土拍由华润置地、武汉城投等企业参与，反映出土地市场企稳信号及核心区域吸引力，市场格局呈现“国央企为主力、民企适度参与”的特点 [1] 公司资本运作与治理 - 贝壳控股董事长兼CEO彭永东出售140万股ADS（对应420万股A类普通股），系为兑现捐赠承诺，税后资金将用于居住服务者医疗福利及应届生租房帮扶 [2] - 绿城服务非执行董事李海荣因需投入更多时间发展个人业务辞任，其自1998年加入公司，曾担任执行董事兼主席，于2021年调任非执行董事，辞任后董事会由9名董事组成 [4] - 雅居乐集团遭债权人新濠（中山）企业向香港高等法院提交清盘呈请，案件源于2021年中山一宗40亿元综合用地合作纠纷，该项目已于2023年中期终止推进，聆讯定于2026年2月25日 [5] 资产交易与处置 - 郑州富力万达文华酒店以3.28亿元底价拍出，由国有控股的河南郑风郑韵酒店管理有限公司竞得，该起拍价为参考价4.69亿元的七折 [3] - 该酒店原属富力地产，富力因酒店业务连年亏损及面临2480.98亿元流动负债压力，正推进境内外债务重组，出售资产旨在缓解流动性紧张 [3] 公司经营表现 - 贝壳2025年第三季度营收为231亿元，同比增长2.1% [2]

公司债务重组完成 - 境外债务重组计划已于12月5日获法院认许并登记，生效条件已全部达成 [1][2] - 约177亿美元规模的境外债务重组方案获香港高等法院正式批准，削债比例约66% [2] - 9笔境内债券重组方案均已获债权人会议通过，涉及金额约137.7亿元人民币 [1][3] - 境内外债务重组成功使公司整体降债规模预估超900亿元人民币 [1][3] 公司治理与人事变动 - 公司总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职 [1] - 新任总裁程光煜将全面统筹集团各业务板块工作，确保战略部署有效达成 [1] 公司财务状况与影响 - 债务重组后，公司5年内无集中兑付压力，兑付压力将极大缓解 [1] - 新债务工具的融资利率成本大部分大幅降至1.0%~2.5%的低位区间，且最长债务期限达11.5年，每年能节省巨额债务支出 [3] - 确认重组收益将增厚净资产，显著改善资产负债表 [4] - 公司短期偿债压力骤减，为经营恢复和战略转型提供了宝贵的缓冲期 [3][4] 公司经营现状与战略转向 - 截至今年10月，公司今年累计交付量已超13万套，过去3年多累计交付量推高至180万套以上 [5] - 若计划顺利，公司将于2025年大致完成整体保交楼任务 [5] - 公司业务重心将从保交楼转向资债修复与正常经营 [5] - 今年前11月，公司实现权益合同销售金额合计为303.1亿元人民币，同比下降30.69% [5] - 公司经营思维将从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营，聚焦“好房子”建设和城市更新 [6] 行业背景与影响 - 当前房企债务重组模式已从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 [2] - 根据各家房企公布的重组方案初步估算，多数房企削债比例在60%~70% [2] - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元人民币 [7] - 出险房企通过多种方式削债，改善资产负债表，加速房地产风险出清进程，有助于行业快速走出调整期 [7]

公司债务重组完成 - 公司所有境外债务重组计划已于12月4日获香港高等法院正式批准，并于12月5日完成法院认许令登记，计划生效日期是实施重组的重要里程碑 [1][3] - 公司约177亿美元规模的境外债务重组方案，削债比例约66%，从披露关键条款到法院裁定通过全程历时329天 [3] - 公司旗下9笔境内债券重组方案已全部获得债权人会议通过，涉及金额约137.7亿元人民币 [1][4] 重组效果与财务影响 - 在境内外重组合力作用下，公司整体降债规模预估将超过900亿元人民币 [2][5] - 重组通过后，公司未来五年内无集中兑付压力，偿债压力骤减，为经营恢复提供了宝贵的缓冲期 [5] - 重组将确认最高约700亿元人民币的重组收益，增厚净资产，显著改善资产负债表 [5] - 新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%～2.5%的低位区间，且最长债务期限达11.5年，每年能节省巨额债务支出 [5] 公司治理与战略调整 - 公司发生重大人事变动，总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职，全面统筹集团各业务板块工作 [1] - 董事会主席杨惠妍表示公司进入“转段”和“二次创业”阶段，经营思维需从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营 [5][6] - 公司业务重心将从保交楼转向资债修复与正常经营，市场已全面进入买方市场，政策导向从规模发展转向品质提升 [6] 经营现状与保交楼进展 - 截至10月份，公司今年累计交付量已超13万套，过去三年多累计交付量推高至180万套以上，预计2025年大致完成整体保交楼任务 [6] - 今年前11个月，公司及其合营、联营公司实现权益合同销售金额合计为303.1亿元人民币，同比下降30.69% [6] 行业背景与趋势 - 当前房企债务重组模式已发生根本性转变，从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 [3] - 根据各家房企公布的重组方案初步估算，多数房企削债比例在60%～70%之间 [3] - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元人民币，加速了房地产风险出清进程 [7]

公司债务重组完成 - 碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案于12月4日获香港高等法院正式批准 [2] - 公司最后一笔境内债券重组方案于12月3日通过审议 至此9笔合计规模约137.7亿元的境内债务重组已全部通过 [2] - 境内外债务重组全程分别历时329天和85天 标志着公司债务重组基本落地 [2] 重组方案具体内容与投票结果 - 境外债重组相关十项普通决议案在股东特别大会上均获高票通过 赞成票占比均超过99% [4] - 方案包括批准发行本金总额最高约130亿美元的强制性可转换债券（A、B、C类分别为75.15亿、54.43亿、0.39亿美元）[4] - 方案还包括批准发行最多11.57亿份SCA认股权证、最多约9.14亿股新股份用于工作费用安排、最多约1685万股新股份用于大丰银行双边贷款解决方案以及最多约155亿股资本化股份 [4][5] - 管理层激励计划等议案也获得超过99%的赞成票 [5] 重组对财务与经营的积极影响 - 重组后公司整体降债规模将超900亿元 预计5年内兑付压力将极大缓解 [7] - 新债务工具融资成本大部分大幅降至1%-2.5% 将节省巨额利息支出并纾解现金流压力 [7] - 重组完成后预计确认超700亿元重组收益 将显著增厚公司净资产并改善资产负债表 [7] - 境外债重组能降债约117亿美元（对应约840亿元人民币）新债务最长期限达11.5年 未来五年内无集中兑付压力 [8] 重组方案的设计特点与股东支持 - 债务重组方案设计兼具多元性与灵活性 采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”组合包 提供“菜单式”选择以满足不同债权人诉求 [8] - 重组核心是实质性削债而非单纯展期 境外有息负债削减约840亿元并大幅降低利率 [9] - 控股股东带头将11.48亿美元股东贷款全额转股并签署不可撤回承诺 展现共渡难关的决心 [9] - 公司自2022年以来通过出售资产累计回笼资金超650亿元 近一年出售部分股权筹资约63.74亿元 [10] 公司近期经营与调整 - 公司于12月3日进行组织架构调整 将13个房产区域合并精简至10个房产区域 以提升组织与业务匹配度 [11] - 公司2025年11月实现归属股东权益的合同销售金额23.5亿元 权益销售面积30万平方米 今年前11个月累计销售额约303.1亿元 [11] 行业意义与影响 - 碧桂园成为出险房企债务风险加速出清过程中的一个重要事件 [3] - 包括融创、富力等在内的14多家房企债务重组或重整已获批 [3] - 公司债务重组成功是行业风险化解进入新阶段的标志性事件 为行业企稳复苏注入信心与动力 [3] - 事件反映出市场化协商是实现有序去杠杆的有效路径 对行业具有重要借鉴意义 [11]

碧桂园债务重组获批 - 碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案于12月4日获香港高等法院正式批准 [2][3] - 公司最后一笔境内债券重组方案于12月3日通过审议 至此涉及9笔合计约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 境外重组方案在11月6日的债权人会议上获得高票通过 其中银团贷款组别赞成票对应债权金额占比为83.71% 美元债及其他债权组别赞成票对应债权金额占比为96.03% [3] 重组带来的财务影响 - 在境内外重组成功的合力作用下 碧桂园整体降债规模预估将超过900亿元人民币 [4] - 重组后新债务工具融资成本大部分大幅降至1%至2.5% 将为其节省巨额利息支出 [4] - 重组完成后预计确认超过700亿元人民币的重组收益 将显著增厚公司净资产 [4] - 预计5年内兑付压力将极大缓解 有效纾解现金流压力 [4] 行业债务重组进展与模式 - 截至10月30日 已完成境内外债务重组的房企达21家 累计化解债务规模约1.2万亿元人民币 [5] - 近期成功落地的房企债务重组方案普遍包含大幅削债安排 例如龙光境外债重组削债比例达70% 融创境外债经过第二次重组将全部削债 [5] - 佳兆业集团提出“以股代息”的创新型债务管理方案 即向票据持有人进行同意征求 以发行股份代替现金支付 [5] 房企经营模式转型 - 获得债务喘息空间后 房企加速向轻资产模式或全产业链模式转型已成为行业共识 [5] - 旭辉控股宣布启动“二次创业” 全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式 [5] - 碧桂园自2021年起布局“一体两翼”战略 即以地产开发为核心 科技建造和代管代建为新增长极的全产业链业务布局 [5] - 房企可通过“住宅开发向商业运营转型”、“重资产销售向轻资产代建转型”等策略寻找新增长点 [6] - 公募REITs的大力推行有助于帮助房企将沉淀在自持物业中的资金释放出来 用于偿还债务、补充流动资金 并推动房企由开发商向运营商的角色转变 [6]

碧桂园债务重组落地 - 碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案于12月4日获香港高等法院正式批准 [2][3] - 公司最后一笔境内债券重组方案于12月3日通过审议，至此涉及9笔合计约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 境外重组方案在11月6日的债权人会议上获得高票通过，其中银团贷款组别赞成票对应债权金额占比83.71%，美元债及其他债权组别占比96.03% [3] 重组方案的影响与效果 - 在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元人民币 [4] - 重组后预计5年内兑付压力将极大缓解，新债务工具融资成本大部分大幅降至1%至2.5%，将节省巨额利息支出 [4] - 重组完成后预计确认超700亿元人民币重组收益，将显著增厚公司净资产 [4] - 债务重组基本落地标志着企业经营真正进入新阶段，有助于增强各方信心并快速恢复正常经营 [2][4] 行业化债趋势与模式转变 - 截至10月30日，已完成境内外债务重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元人民币 [6] - 近期成功落地的房企债务重组方案普遍包含大幅削债安排，例如龙光境外债重组削债比例达70%，融创境外债将全部削债 [6] - 获得债务喘息空间后，房企加速向轻资产模式或全产业链模式转型已成为行业共识 [6] - 部分房企尝试通过“住宅开发向商业运营转型”、“重资产销售向轻资产代建转型”等策略寻找新增长点 [7] 行业转型的具体路径 - 旭辉控股宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式 [6] - 碧桂园自2021年起布局“一体两翼”战略，以地产开发为核心，科技建造和代管代建为新增长极 [6] - 公募REITs的大力推行有助于房企将沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金，并推动房企由开发商向运营商角色转变 [7] - 目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行，以打造“投融管退”的全链条业务模式，实现资产结构由“重”向“轻”的转变 [7]

公司债务重组进展 - 香港高等法院于12月4日正式批准了碧桂园141亿美元的境外债务重组方案 [2] - 该重组方案已于11月初获得债权人高票通过 预计能削减约117亿美元债务 约合人民币840亿元 [3][9] - 境外债务重组采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的组合方式 债务期限最长可延长至11.5年 [9] - 公司对9只境内债券进行重组 其中8笔债券约133亿元的重组方案已于9月底通过 [9] 公司经营与财务现状 - 公司遭遇流动性危机后 经营规模大幅缩水 业务区域从106个缩减至13个 员工数量从10万人减至不到1.8万人 [7] - 2025年前10个月全口径销售额为340亿元 较2022年同期的4032.9亿元下降约九成 [7] - 截至2025年6月底 公司总负债规模达8854亿元 其中有息负债约2502亿元 截至2025年9月底 可用现金仅有67亿元 [8] - 公司自2022年以来累计交付房屋已超过180万套 其中2022年交付近70万套 2023年超60万套 2024年38万套 2025年前10月超13万套 [9] 管理层应对措施 - 公司提出“短期保交付、中期保主体、长期在市场中寻找定位”的策略 [9] - 为自救 公司进行了一系列资产出售 包括30亿元套现万达商管股权、20亿元出售长鑫科技1.56%股权、15亿元甩卖佛山希尔顿酒店、13亿元转让蓝箭航天11%股权等 [8] - 杨惠妍家族通过无息借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计投入416亿港元支持公司 并将11.48亿美元股东贷款全额转股以支持境外债重组 [8] - 公司管理层带头降薪 杨惠妍与莫斌的年薪降至12万元 并取消了高管配车、免费食堂等福利 [8] 行业背景 - 碧桂园是较晚出险的头部民营房企之一 出险后经历了规模缩水、股价下跌、财务恶化的过程 [6] - 截至2025年10月 行业内已有21家出险房企债务重组或重整获批 化债总规模约合1.2万亿元 削债比例在50%-70%之间 [9] 管理层变动与个人财富 - 杨惠妍于2023年3月接任董事会主席 同年8月公司爆发流动性危机 [5] - 根据《2025胡润女企业家榜》 杨惠妍以315亿元身家位居第20名 其个人财富相比五年前缩水86% 较2021年2250亿元的峰值蒸发1935亿元 [7]

债务重组进展 - 境外债务重组方案在11月5日债权人会议上获得高票通过，涉及约177亿美元债务，两个组别赞成票金额占比分别为83.71%和96.03% [3][4] - 境内8笔债券约133.32亿元的重组方案已于9月29日快速通过，全程仅用10天 [3][4] - 境外重组方案采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”多元组合方式，预计完成后可削减有息负债约117亿美元，削债比例约66% [5] - 重组方案旨在将债务到期时间延长至最多11.5年，并将加权平均借贷成本从约6%降至约2% [9] 公司经营与财务状况 - 2025年前10月，公司权益合同销售金额累计为279.6亿元，同比下降31.3%；10月单月权益合同销售金额为29亿元 [3][12] - 截至2025年6月30日，公司总收入约725.7亿元，同比减少28.9%；净亏损约196.5亿元；归属股东净亏损约190.8亿元 [13] - 公司总负债为8854.1亿元，其中流动负债8386.8亿元；现金及现金等价物仅62.8亿元，净流动负债约为436.5亿元 [13] - 公司净资产从2022年的3096亿元降至2025年中的239.2亿元，两年半时间缩水超92% [13] 行业背景与挑战 - 房地产行业自2021年进入深度调整期，2020年至2022年出险房企数量从首次出现增至44家 [7] - 当前房企债务重组模式发生根本转变，从“以时间换空间”的展期策略转向以实质性削债为核心的深度重组，行业削债比例普遍在60%-70% [5][6] - 市场环境依然充满挑战，房企需在完成债务重组“减负”的同时，快速切换经营思维，捕捉市场需求变化，行业复苏可能是一个需要数年的缓慢过程 [16] 公司应对措施 - 公司启动多维度改革，包括组织架构压缩和成本控制，截至2025年6月30日，营销及行政费用约为39.4亿元，同比下降18.9% [14] - 公司管理层将债务重组后的阶段称为“二次创业”，强调将系统性推进经营转段 [3]

债务重组完成 - 公司约96亿美元的境外债重组方案已获香港高等法院批准 [1] - 叠加今年1月境内债重组成功，公司成为行业首家完成境内外债务全部重组的大型房企 [1] - 债务问题的解决被视为公司经营复常的里程碑事件，使公司实现轻装上阵 [1] 市场与销售表现 - 公司今年以来凭借优质资产与产品力实现多城热销 [1] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元，持续位居全国单盘销售冠军 [1] - 北京融创壹号院在全市3000万元级项目中销量名列前茅 [1] - 武汉光谷壹号院自9月底亮相以来，近两个月到访量超4000组 [1] 天津梅江壹号院项目详情 - 项目位于天津老梅江核心板块，由公司与大型央企合作开发 [2] - 项目成功获得5.5亿元的融资支持，为高标准建设与品质升级提供助力 [2] - 项目进入示范区实景兑现阶段，本月截至目前已有千余组到访 [1] - 项目获得老业主和业内人士自发推荐，市场认可度高 [1] 产品力与行业趋势 - 公司对产品有极致追求，体现在红陶镜幕立面、禅意园林等细节 [2] - 项目样板间通过全景落地窗、LDK一体化空间等设计重构生活场景 [2][3] - 实景呈现力、产品创新力与圈层号召力成为房企穿越周期、赢得市场的核心支撑 [3] - 公司未来将凭借扎实的产品内功在竞争中持续占据领先优势 [3]