因此，从未来的业务增长部分来看，开发服务收入仍有潜力。尽管去年这部分业务占比目前只有8%， 但美的置业管理层表示，2024年业绩中的开发服务收入，由于只确认了重组后2个月里的金额，因此整 体营收比重较小："2025年开发服务收入将会进行全年确认，四大板块的营收占比也将相对均衡。" 据悉，美的置业现有承接的开发服务收入，一方面来自控股股东已有的房地产开发资源，另一方面拓展 第三方开发业务。 去年10月，美的置业正式完成房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设，房地产开发业务线 从上市公司重组至控股股东，上市公司主体转向轻资产开发部分。因此，今年公布的2024年业绩，只包 含了资产剥离后的业务部分，也就是公告中覆盖的保留业务。 重组后，美的置业的开发业务更类似于代建公司。从财报来看，公司目前营收的主要来源，分别来自开 发服务、物管服务、资产运营、房地产科技等四个业务板块。 其中，物管服务成为主要收益，去年营收18.39亿元，同比增长12.6%，在总营收中的占比达到49.3%， 几乎贡献了一半的营收水平。资产运营收入为9.87亿元，同比增长91.8%；房地产科技收入6.06亿元， 同比下降6.2%；开发服务收 ...

文章核心观点 美的置业通过业务重构和轻资产模式转型取得成效，计划用3年多再造新美的置业，各业务板块发展态势良好且有增长预期 [1][2] 转型成效 - 2024年通过业务重构和轻资产模式转型取得实质性成效 [1] - 2024年实现营业收入37.3亿元，同比增长33%，保留业务归母核心净利润达5亿元，同比增长25%，毛利率提升至35.7% [1] - 截至2024年末，总资产97.2亿元，净资产50.8亿元，资产负债率47.7%，有息负债大幅下降 [1] 业务结构与规划 - 上市平台业务分开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技四大板块 [1] - 预计2025年营收复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长率不低于20% [2] - 未来三年物管服务及开发服务在上市平台规模占比保持70%左右，收入来自母公司稳定交付，2024年开始拓展第三方开发管理业务 [2] 各业务板块情况 物管业务 - 2024年物管服务收入18.4亿元，占整体营收49%，利润和现金流贡献较高 [2] - 预计2025年规模增速不低于10% [2] 开发业务 - 2024年确认两个月收入2.9亿元，占整体营收比重8% [2] - 2025年开发服务收入全年确认，四大板块营收占比将相对均衡 [2] 资产运营板块 - 在营商业13座，运营面积约70万平方米，2024年营业收入6亿元，核心商业体3座 [3] - 未来2 - 3年提升核心商业体运营效率，提高商业租金收入，今年上半年开展两个轻资产运营项目，短期内无大幅投资自持物业计划 [3] 建筑科技板块 - 睿住发展2024年实现营业收入6.1亿元，签约金额6.5亿元，第三方占比100% [3] 战略理念 - 企业要根据自身资源禀赋和市场阶段选择战略模式，实现风险可控、可持续经营 [3] - 扎实落实好产品和好服务，满足客户全生命周期需求是公司生存资本和基本商业逻辑 [4]

文章核心观点 - 美的置业2024年进行资产重组，未来计划用3年多时间再造新公司，预计2025年营收和归母净利润复合增长分别不低于25%和20%，开发服务将成新增长点 [1][2] 公司业绩情况 - 2024年上市公司保留业务营收37.3亿元，同比增长33%，毛利率35.7%，归母核心净利润5亿元，同比增长25% [2] - 2024年物管服务板块收入18.4亿元，同比增长13%，资产运营板块收入9.87亿元，同比增长91.8% [2] - 2024年10月22日重组后新增开发服务板块年内确认两个月收入2.9亿元，占整体营收比重8% [3] 公司业务构成及规划 - 重组后上市平台业务由开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技四大板块构成 [2] - 未来三年内，物管服务及开发服务在上市平台中规模占比保持在70%左右，核心收入来自母公司开发业务交付 [2] - 2025年开发服务收入全年确认，四大板块营收占比将相对均衡 [3] - 2025年开发服务为上市公司提供新增长点，物管服务收入占比将降至40%左右，但仍是重要构成部分 [4] 公司发展模式及战略 - 公司在房地产从“增量开发”转向“存量运营”背景下剥离开发业务，重组后采用轻重结合模式 [1] - 公司基于房地产开发全价值链提供服务，布局资产管理领域，打造房地产科技差异化能力，构建存量市场复合能力 [3]

财务数据关键指标变化 - 2024年度公司拥有人应占持续经营业务基本及摊薄每股盈利为人民币0.33元，建议派发末期股息每股0.27港元[4] - 2024年度集团持续经营业务营业收入为人民币372580万元，同比增长33.3%[5] - 2024年度集团持续经营业务毛利为人民币133169万元，同比增长38.7%，毛利率为35.7%，同比提升1.3个百分点[5] - 2024年度集团来自持续经营和终止经营业务年内亏损为人民币235041万元[5] - 2024年度公司拥有人应占核心净亏损为人民币199377万元[5] - 2024年度公司拥有人应占核心净利润非持续经营业务亏损为人民币249762万元，持续经营业务盈利为50385万元[5] - 公司拥有人应占溢利（亏损）方面，2024年为 -2,057,887千元，2023年为913,584千元[10] - 非控制性权益应占溢利（亏损）方面，2024年为 -292,520千元，2023年为1,211,484千元[10] - 公司拥有人应占持续经营业务溢利，2024年为478,401千元，2023年为374,989千元[10] - 公司拥有人应占非持续经营业务溢利（亏损），2024年为 -2,536,288千元，2023年为538,595千元[10] - 公司拥有人应占每股基本（亏损）/盈利，持续经营业务2024年为0.33元，2023年为0.27元；已包括非持续经营业务2024年为 -1.44元，2023年为0.66元[11] - 非流动资产中，2024年物业、厂房及设备为302,158千元，2023年为1,090,198千元[13] - 非流动资产中，2024年投资物业为4,863,369千元，2023年为6,199,032千元[13] - 流动资产中，2024年存货为71,221千元，2023年为149,360千元[13] - 流动资产中，2024年在建物业为520,252千元，2023年为75,375,606千元[13] - 公司2024年总资产为9,724,500千元，2023年为201,579,205千元[13] - 2024年公司拥有人应占权益为4896757千元，2023年为25309314千元[15] - 2024年非控制性权益为184689千元，2023年为24809433千元[15] - 2024年权益总额为5081446千元，2023年为50118747千元[15] - 2024年非流动负债为933494千元，2023年为26184858千元[15] - 2024年流动负债为3709560千元，2023年为125275600千元[15] - 2024年负债总额为4643054千元，2023年为151460458千元[15] - 2024年权益及负债总额为9724500千元，2023年为201579205千元[15] - 截至2024年12月31日，公司合约资产总计34909千元，较2023年的11878千元增长193.90%[29] - 截至2024年12月31日，公司合约负债总计875106千元，较2023年的598312千元增长46.26%[29] - 2024年雇员福利开支为1,122,272千元，2023年为980,403千元[34] - 2024年物业开发销售成本为325,122千元，2023年为71,359千元[34] - 2024年清洁及园艺开支为297,308千元，2023年为256,662千元[34] - 2024年持续经营业务开支总计2,879,360千元，2023年为2,325,345千元[34] - 2024年制造成本为189,757千元，2023年为127,644千元[34] - 2024年其他收入为1836.3万元，2023年为1333.6万元；其他（亏损）/收益净额2024年为 - 740.3万元，2023年为4756.1万元；其他收入及其他（亏损）/收益 - 净额2024年为1096万元，2023年为6089.7万元[35] - 2024年财务成本净额为 - 9203.4万元，2023年为 - 116.8万元[35] - 2024年所得税开支为19923.3万元，2023年为8802.1万元[36] - 2024年每股基本盈利来自持续经营业务为0.33元，来自非持续经营业务为 - 1.77元，总计为 - 1.44元；2023年分别为0.27元、0.39元、0.66元[40] - 2024年股息为35761.4万元，实物分派为1798344.1万元，总额为1834105.5万元；2023年股息为46828.7万元，实物分派为0，总额为46828.7万元[44] - 2024年末期股息为每股0.27港元，2023年为每股0.36港元[46] - 2024年贸易应收款项净值为人民币13.46276亿元，2023年为人民币16.90713亿元[45] - 2024年其他应收款项净值为人民币6.33749亿元，2023年为人民币317.47005亿元[45] - 2024年其他预付款项为人民币1.09536亿元，2023年为人民币7.42352亿元[45] - 截至2024年12月31日，贸易应收款项总额拨备为人民币1.34039亿元，2023年为人民币0.82566亿元[49] - 2024年12月31日，第三方贷款未偿还金额为人民币3.95亿元[49] - 2024年12月31日，贷款总额拨备为人民币100万元[50] - 2024年贷款产生的利息收入为人民币400万元[50] - 以公平值计量且其变动计入损益的金融资产2024年为433,709千元，2023年为371,000千元[52] - 2024年贸易及其他应付款项为2,475,933千元，2023年为59,525,590千元[55][56] - 2024年贸易应付账款为1,319,614千元，其中关联方为154,649千元，第三方为1,164,965千元[55] - 2024年贸易应付账款按账龄分析，1年以内为934,796千元，1 - 2年为143,348千元，2 - 5年为194,186千元，5年以上为47,284千元[55] - 集团年内持续经营业务收入为37.258亿人民币，同比上升33.3%，经营利润为6.8542亿人民币，同比上升42.0%[72] - 集团年内净亏损为23.5041亿人民币，2023年为净利润21.2507亿人民币[72] - 集团销售成本为23.9412亿人民币，较2023年上升30.5%[77] - 集团毛利为13.3169亿人民币，较2023年上升38.7%[78] - 集团其他收入及其他亏损净额收益为1096万人民币，同比下降82.0%[79] - 集团销售及营销开支为1.3729亿人民币，较2023年上升29.8%[80] - 集团财务成本净额为人民币9203万元，较2023年同期的人民币117万元上升[82] - 公司拥有人应占核心净亏损为人民币19.94亿元，其中非持续经营业务拥有人应占核心净亏损为人民币24.98亿元，较2023年同期的人民币6.28亿元下降；持续经营业务拥有人应占核心净利润为人民币5.04亿元，较2023年的人民币4.02亿元上升25.4%[83] - 2024年12月31日，集团总现金及银行存款为人民币11.03亿元，其中现金及现金等价物为人民币10.34亿元，受限制现金为人民币6899万元[84] - 2024年12月31日，集团总借款为人民币6.35亿元，均为银行及其他借款[85] - 报告期内，集团总借款成本为人民币1.38亿元，较2023年同期的人民币1.27亿元增加人民币1176万元[86] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年度物管服务收入为人民币183922万元，同比增长12.6%[5] - 2024年度资产运营收入为人民币98720万元，同比增长91.8%[5] - 2024年度房地产科技收入为人民币60647万元，同比下降6.2%[5] - 2024年度开发服务收入为人民币29291万元，占收入比例为7.9%[5] - 截至2024年12月31日年度，公司来自外部客户的收入为3725800千元，经营溢利为820776千元[25] - 2024年物业管理服务业务收入1839217千元，较2023年的1632735千元增长12.65%[25][27] - 2024年资产运营业务收入987199千元，较2023年的514773千元增长91.78%[25][27] - 2024年房地产科技业务收入606469千元，较2023年的646711千元下降6.22%[25][27] - 2024年开发服务业务收入292915千元，2023年该业务无收入[25][27] - 2024年物业管理服务业务经营溢利357921千元，2023年为282040千元[25][27] - 2024年资产运营业务经营溢利297593千元，2023年为73929千元[25][27] - 2024年房地产科技业务经营溢利101925千元，2023年为50267千元[25][27] - 2024年物业管理服务业务计入年初合约负债余额的已确认收入为440,312千元，2023年为331,315千元[31] - 2024年资产运营业务计入年初合约负债余额的已确认收入为78,851千元，2023年为24,800千元[31] - 2024年房地产科技业务计入年初合约负债余额的已确认收入为58,011千元，2023年为26,930千元[31] - 2024年预计一年内确认的未履行合约金额为664,290千元，2023年为454,177千元[32] - 2024年预计次年确认的未履行合约金额为210,816千元，2023年为144,135千元[32] - 集团物管服务收入为18.3922亿人民币，较2023年上升12.6%[73] - 集团资产运营收入为9.782亿人民币，较2023年上升91.8%[74] - 集团房地产科技收入为6.0647亿人民币，较2023年下降6.2%[75] - 集团新增开发服务板块，本年收入为2.9291亿人民币[76] 会计准则相关 - 公司合并财务报表按香港会计师公会颁布的香港财务报告准则及香港公司条例披露规定编制[16] - 公司于2024年1月1日开始的年度报告期间采用新订及经修订准则，对过往及未来期间无重大影响[18] - 若干新会计准则及修订本和诠释已颁布，但未于2024年12月31日报告期间强制生效，公司未提早采纳[20] - 公司已开始评估新订或经修订准则及诠释的影响，预计生效后不会对财务表现及状况和未来交易造成重大影响，但应用香港财务报告准则第18号对报表呈列有影响[21] 公司业务架构与战略 - 截至2024年12月31日，因实物分派致内部管理架构变动，资源分配及分部表现评估资料集中于持续经营业务，非持续经营业务不再单独评估[22] - 实物分派完成后，公司主要从事物管服务、资产运营、房地产科技及开发服务业务[23] - 执行董事从四个业务分部评估公司业绩，按经营盈利计量评估营运分部表现，不包括财务成本及应占联营合营企业业绩[24] - 分部间销售按交易条款进行，向执行董事报告的外部客户收入计量方法与合并综合收益表一致[24] - 公司于2018年10月在香港联交所上市，年内完成重组及剥离房开业务[58] - 公司战略聚焦轻资产业务，降低有息负债，打造更稳健业务体系[58] - 集团专注“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”四大业务板块[59] - 集团完成年度重组，秉持创业者心态、敬畏市场、坚持长期主义[60] - 2024年1月9日，公司间接全资附属公司收购项目公司50%股权，代价为人民币4亿元，收购于2024年1月11日完成，公司间接持有项目公司100%股权[91] - 2024年6月23日，公司宣布拟实施实物分派，将房地产业务剥离[92] - 公司控股股东承诺选择接受实物分派，并收购选择现金的股东未接纳的私人公司股份[93] - 2024年10月22日完成分派及出售事项后，公司不再持有私人公司股份，房开业务财务业绩不再并入综合财务报表[94] - 选择实物分派的股东

财务状况 - 公司累計發行三期共計人民幣41.4億元中期票據,有息負債總量為人民幣371.0億元,較上年同期下降人民幣66.6億元[6] - 淨負債率為50.1%,現金短債比~1.26;扣預資產負債率67.8%,三道紅線保持綠檔[6] - 加權平均融資成本為4.54%,繼續保持低位水平[6] - 總現金及銀行存款為人民幣13,489.99百萬元,未動用銀行授信額度為人民幣118,564.00百萬元[46] - 總借款為人民幣37,105.17百萬元,淨負債率為50.1%[47] - 總借款成本下降,為人民幣943.34百萬元,主要由於降低總借款金額及增加低成本融資比例[48] 业务重组 - 建議將房開業務重組,通過實物分派方式從本集團剝離[9] - 重組完成後,將構建「開發代建+物管服務+資產運營+房地產科技」的業務模式,聚焦於民生實業,以低積桿、輕資產的方式繼續深耕房地產開發全價值鍵[9] - 重組完成後,將無需背負大額債務,真正意義上回歸經營,致力於建設好房子、提升物管服務品質、提升資產運營及管理能力,並布局建築工業化及空間智裝產業[9] - 重組完成後,公司將專注於輕資產性質、專業化服務導向的業務,減少房地產市場周期性風險[16] - 公司未來將擁有更具可持續性的商業模式,並得到控股股東的支持[16] 业务发展 - 物管服务业务规模稳步提升,合约面积918万平方米,在管面积6,989万平方米[11] - 物管服务业务拓展至产业园区、医疗康养等领域,在管产业园区45个,面积721万平方米[11] - 美置商业运营项目13座,包括10座在营商场和3座长租公寓,运营面积超70万平方米[12] - 佛山悦然广场商业运营已进入成熟期,NOI Margin达76%,处于行业优秀水平[12] - 睿住发展在佛山、惠州、江门布局3座产业园,年产能达15万立方米,并积极布局港澳及海外市场[13][14] - 开发代建业务将承接重组后的房地产开发资产,并积极开拓第三方代建服务[15] 财务表现 - 報告期內集團收入為人民幣25,134.11百萬元，同比下降30.8%[18] - 報告期內經營利潤為人民幣351.32百萬元，同比下降86.5%[18] - 報告期內利潤為人民幣596.18百萬元，同比下降64.2%[18] - 報告期內核心利潤下降63.3%至人民幣642.47百萬元[18] - 本公司擁有人應佔核心淨利潤下降51.1%至人民幣418.56百萬元[18] 土地储备 - 於2024年6月30日，本集團土地儲備的總建築面積約2,500萬平方米，涉及315個物業開發項目[22] - 本集團土地儲備主要分佈在粤港澳大湾区、長三角經濟區、長江中游經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區五大區域[22] - 本集團在粤港澳大湾区、長三角經濟區和長江中游經濟區的土地儲備占比較高[23][24][26] - 本集團在一線城市和二線城市的土地儲備較多[25][26][27] 股权激励计划 - 公司終止了2020年購股權計劃和2021年股份獎勵計劃，並採納了2024年購股權計劃和2024年股份獎勵計劃[70] - 2020年購股權計劃旨在認可和獎勵對公司有貢獻的董事、管理層和員工[71] - 截至2024年6月30日,公司根據2020年購股權計劃授出的購股權中,有23,423,400份尚未行使[76][77] - 2024年股份計劃旨在肯定及認可本集團成員公司董事及僱員的貢獻,並提供最佳質量的報酬[85] - 截至2024年6月30日止期间,公司未根据2024年股份計劃授出任何購股權或獎勵股份[91] 公司治理 - 公司一直致力於維持高水平的企業管治,以提高對股東的透明度和問責性[59] - 公司主席兼總裁的架構有利於執行集團的長期戰略目標,但董事會將不時檢討此架構的成效[62] - 審核委員會負責檢查合併財務報表、風險管理和內部控制系統、內部審計工作以及外部審計師的獨立性和審計效果[63] 关联交易 - 本集團與最終控制方控制的公司進行了物業管理服務、管理及咨詢服務、購買家電及智能家居產品、獲得借款擔保等交易[184] - 本集團與合營企業進行了管理及咨詢服務、提供借款擔保、出售材料設備等交易[184] - 本集團與聯營公司進行了提供借款擔保、管理及咨詢服務、提供物業管理服務等交易[184] 现金流 - 公司上半年實現利潤總額為5.96億元人民幣[107] - 公司上半年銷售收現淨額為-38.54億元人民幣[108] - 公司上半年投資活動產生的現金流量淨額為0.49億元人民幣[108] - 公司上半年融資活動產生的現金流量淨額為-23.24億元人民幣[108] - 公司上半年現金及現金等價物減少淨額為61.29億元人民幣[108] - 公司上半年期末現金及現金等價物餘額為114.12億元人民幣[108] 风险管理 - 本集團的活動面臨各種財務風險:市場風險、

报告公司投资评级 - 报告维持公司"优于大市"评级 [12][19] 报告的核心观点 剥离房地产主业 - 公司计划剥离房地产开发主业,由私人公司持有该业务,同时组建私人公司集团 [8] - 剥离房开主业后,公司将构建"开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技"的新业务模式 [8] 美置服务业务 - 美置服务稳固住宅基本盘,并将管理业态延伸至产业园区、医疗康养等领域 [9] - 美置服务将孵化标准化且可快速复制的增值服务,构建"基础服务+增值运营"的产品体系 [9] 美置商业业务 - 集团着力打造悦然系商业标杆,其中佛山悦然广场NOI Margin达76%,处于行业优秀水平 [10] - 集团拟将5座自持商业体纳入美置商业板块,并整合3座产业园的产权及运营权 [10] 睿住发展业务 - 睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园,年产能达15万立方米 [11] - 睿住发展报告期内港澳业务已实现签约1.3亿元 [11] 财务数据分析 - 2024年上半年公司实现营业收入251.34亿元,同比下降30.8% [8] - 2024年上半年公司归母净利润3.8亿元,同比下降51.9% [8] - 2024年上半年公司有息负债371.1亿元,较2023年末下降2.5% [8] - 预计公司2024年EPS为0.71元,给予10-12倍PE估值,对应合理价值区间为7.73-9.28港元 [12][19]

1. 报告公司投资评级 美的置业作为行业的参与者,对行业变化的主动探索和成效值得关注。[10] 2. 报告的核心观点 2.1 主动求变,战略重塑,探索业务转型新模式 - 美的置业坚持服务为本,稳中求变,围绕轻资产性质、专业化服务,向"开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技"模式转型,实现更高的利润率水平和更科学的发展模式。[10][11] - 美的置业将以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链,构建新的发展模式。[11][18] 2.2 积淀深厚,优势明确,未来想象空间无限 - 美的置业在物业、商业、产业园和房地产科技领域有很厚的积淀和优势,再加上轻资产之后的开发代建板块,有丰富的全链条经验和控股股东支持,未来想象空间无限。[19][20][38][39] - 美的置业锚定"资产运营、轻资产管理和大服务、房地产科技"三大领域,发展前景广阔。[38][39][40][41][42] 2.3 保持正向盈利,偿债压力较小,融资能力持续领跑 - 2024年上半年,美的置业净利润为5.96亿元,核心净利润为6.42亿元,保持正向盈利。[44] - 美的置业保持具有竞争力的派息政策,累计派息约90亿港元,派息比例常年超40%。[45] - 美的置业融资顺畅,发债成本低,加权平均融资成本低至4.54%,资信水平位于第一梯队。[46][47] - 美的置业基本面稳健,净负债率50.1%,现金短债比1.26倍,偿债压力较小。[48][49][50]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2024年上半年的经营数据,包括营业收入、毛利率、净利润等 [1][2] - 公司的现金流和负债情况,维持良好的信用评级和现金储备 [2] - 公司的融资情况,融资成本持续下降 [2] - 公司的土地储备情况,潜移比重不断提升 [2][3] - 公司的重组方案,将开发业务剥离上市,保留物业管理、商业运营、房地产科技等业务 [3][4][5] - 重组后公司的未来发展战略,聚焦轻资产业务,提升服务能力和客户体验 [6][7][8][9][10] 问答环节重要的提问和回答 - 分析师关注公司未来股息分派政策是否更加稳定,管理层表示会保持有吸引力的派息政策 [11][12][13] - 分析师关注公司为何选择重组而非私有化,管理层表示重组有利于公司聚焦轻资产业务,应对行业周期 [13][14][15] - 分析师关注公司未来商业资产运营的发展目标,管理层表示会继续优化存量资产,拓展轻资产的商业和产业园项目 [17][18][19] - 分析师关注公司未来第三方开发代建业务的发展前景,管理层表示会充分发挥自身开发能力,积极拓展第三方业务 [24][25][26] - 分析师询问公司重组后的复合业务模式,管理层表示将聚焦服务、资产运营、房地产科技三大板块,发挥协同效应 [27][28][29][30]

财务数据和关键指标变化 - 上半年营业收入251亿,毛利率9.2%,核心净利润4亿,同比下降50%以上 [4] - 净负债率50.1%,现金短债比1.26,资产抵押率67.8%,现金总量135亿,维持3A主体信用评级 [4] - 上半年融资成本进一步下降,加权平均融资成本4.54%,同比下降15个BP [5] - 上半年合约销售收入202亿,合约销售均价11398元/平方米,剩余土地储备2469万平方米,权益占比73% [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业管理服务营业收入17亿,合约面积9218万平方米,在管面积6989万平方米,非住宅业务占比超过1100万平方米 [14] - 商业项目营业收入4亿,运营面积超过70万平方米,其中产业园项目营收1亿 [17][18] - 房地产科技营业收入6亿,签约金额6亿,全部来自第三方客户 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在佛山、贵阳等地有3个主要综合体项目,平均营业收入预计超过2.3亿,经营利润率超过65% [18] - 公司在佛山地区有3个产业园项目,运营面积超过70万平方米,出租率超过92%,年租金超过8000万 [18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将聚焦轻资产业务,包括物业管理、商业资产运营和房地产科技 [7][21][62][63] - 公司将为控股股东提供全链条的开发服务,并积极拓展第三方开发代建业务 [13][53][54][56][57][58] - 公司看好房地产行业长期发展前景,将利用自身产业链优势,在服务、资产运营和科技等领域进行布局 [63][64][65] - 公司参考日本大和公司的经验,将负债和重资产比例降低,专注于持续经营性业务 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前房地产行业处于转型期,面临挑战,但公司和控股股东对行业保持信心 [31][32] - 公司认为未来3年营收和利润复合增长率有望超过25%和20% [23][35] - 公司将保持有竞争力的派息政策,为股东创造长期价值 [22][30] 其他重要信息 - 公司拟将开发业务剥离上市主体,以实物分派方式分配给股东,同时给予现金选择权 [6][7][8][9][10] - 剥离后上市公司将专注于物业管理、商业资产运营和房地产科技等轻资产业务 [62][63][64][65][66] - 重组完成后,公司将为控股股东提供全链条开发服务,并积极拓展第三方开发代建业务 [13][53][54][56][57][58] - 重组完成后,公司将在2025年和2026年与控股股东发生关联交易,金额分别为14.9亿和13.3亿 [13][49][50] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **陈聪 提问** - 公司未来股息分配政策是否会更加稳定 [26] - 为什么选择重组而不是私有化 [27] **林格 回答** - 公司未来将保持有竞争力的派息政策,为股东创造长期价值 [28][29][30] - 重组是为了让公司轻装上阵,专注于持续经营性业务,为未来发展创造更好空间 [31][32] 问题2 **涂力磊 提问** - 公司如何看待未来开发代建业务的市场发展前景 [52][53][54][55][56][57][58][59] - 公司如何打造第三方业务的可持续发展能力 [52][58][59][60] **王大赛 回答** - 开发代建业务是公司未来重点发展方向之一,将充分利用自身优势持续拓展 [53][54][55][56][57][58][59] - 公司将通过提升服务能力、拓展第三方业务等方式,打造可持续发展的业务模式 [58][59][60] 问题3 **何志明 提问** - 如何理解公司重组后的复合业务模式,是否有可对标的可比企业 [61][62][63][64][65][66][67] **郝恒乐 回答** - 公司重组后将专注于服务、资产运营和房地产科技等轻资产业务,未来发展空间广阔 [62][63][64][65][66][67] - 公司参考了日本大和公司的经验,将负债和重资产比例降低,专注于持续经营性业务 [67]

财务概况 - 公司报告期内营业收入为人民币251.34亿元，毛利为人民币23.21亿元，综合收益总额为人民币5.96亿元[4] - 报告期内，核心净利润为人民币6.42亿元，公司拥有人应占核心净利润为人民币4.19亿元[5] - 截至2024年6月30日，公司有息负债总额为人民币371.1亿元，比上年末下降2.5%[6] - 报告期内，公司连同其合营企业及联营公司的合约销售额约为人民币202.1亿元[7] - 董事会已决定不宣派截至2024年6月30日止六个月的中期股息[10] - 公司董事认为，集团将能够通过发行境内公司债券、中期票据及提取银行授信额度和关联方贷款融资获得资金[38] - 控股股东已确认其意向持续向公司提供财务支持[38] - 公司董事认为，集团将拥有充足的营运资金以履行其在2024年6月30日起十二个月内的财务责任[40] - 采用新订及经修订准则及诠释对集团之业绩及财务状况概无造成任何重大影响[44] - 公司业务分为三个分部：物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及营运[51] - 截至2024年6月30日止六个月，物业开发及销售收入为24,104,751千元人民币，而2023年同期为35,466,736千元人民币[54] - 物业管理服务收入在2024年为840,101千元人民币，2023年为724,887千元人民币[54] - 商业物业投资及营运中的物业租赁收入在2024年为152,017千元人民币，2023年为87,945千元人民币[54] - 酒店营运收入在2024年为4,064千元人民币，2023年为3,721千元人民币[54] - 文化旅游项目收入在2024年为33,181千元人民币，2023年为51,297千元人民币[54] - 公司报告期内收入为人民币25,134.11百万元，同比下降30.8%[162] - 公司报告期内经营利润为人民币351.32百万元，同比下降86.5%[162] - 公司报告期内利润为人民币596.18百万元，同比下降64.2%[162] - 公司报告期内核心净利润为人民币642.47百万元，同比下降63.3%[162] - 公司报告期内本公司拥有人应占核心净利润为人民币418.56百万元，同比下降51.1%[162] - 公司报告期内合约销售金额约为人民币202.1亿元，合约销售总面积约为177.3万平方米[163] - 公司截至2024年6月30日的土地储备总建筑面积约为2,500万平方米[164] - 公司报告期内物业开发及销售确认销售收入为人民币24,104.75百万元，同比下降32.0%[166] - 公司报告期内物业管理服务收入为人民币840.10百万元，同比上升15.9%[167] - 公司报告期内商业物业投资及运营收入为人民币189.26百万元，同比上升32.4%[168] - 公司截至2024年6月30日的总现金及银行存款为人民币13,489.99百万元，较2023年12月31日减少人民币6,651.71百万元[179] - 公司截至2024年6月30日的现金及现金等价物为人民币11,412.17百万元，较2023年12月31日减少人民币6,140.90百万元[179] - 公司截至2024年6月30日的总借款为人民币37,105.17百万元，净负债率为50.1%，较2023年12月31日上升14.3个百分点[180] - 公司报告期内的总借款成本为人民币943.34百万元，较2023年同期减少人民币141.81百万元[181] - 公司截至2024年6月30日就客户按揭融资作出的担保为人民币47,074.27百万元，较2023年12月31日减少人民币14,795.53百万元[182] - 公司截至2024年6月30日就合营企业及联营公司贷款作出的担保为人民币4,877.86百万元，较2023年12月31日减少人民币1,698.12百万元[183] 负债与资产 - 合约负债从29,770,226增加到44,391,799[32] - 贸易及其他应付款项从55,404,974增加到59,525,590[32] - 负债总额从131,849,953增加到151,460,458[33] - 权益及负债总额从178,998,041增加到201,579,205[33] - 合约资产与取得合约的成本总额在2024年6月30日为1,598,557千元人民币，2023年12月31日为1,838,072千元人民币[63] - 合约负债在2024年6月30日为29,770,226千元人民币，2023年12月31日为44,391,799千元人民币[67] - 截至2024年6月30日，预计一年内确认的未达成合约收入为27,350,388千元人民币，一年后确认的为4,609,810千元人民币[73] - 公司95%以上的收入和非流动资产位于中国市场[61] - 物业开发及销售成本在2024年上半年为24,530,412千元人民币，相比2023年同期的33,480,135千元人民币有所下降[77] - 土地成本、资本化利息开支在2024年上半年为20,092,739千元人民币，较2023年同期的29,105,275千元人民币减少[76] - 员工福利开支在2024年上半年为782,371千元人民币，较2023年同期的941,711千元人民币减少[76] - 营销及广告开支在2024年上半年为196,530千元人民币，较2023年同期的238,320千元人民币减少[76] - 在建物业及已竣工待售物业撇减在2024年上半年为1,976,279千元人民币，较2023年同期的1,740,050千元人民币增加[76] - 其他收入在2024年上半年为158,159千元人民币，较2023年同期的138,490千元人民币增加[80] - 其他亏损—净额在2024年上半年为73,229千元人民币，较2023年同期的249,298千元人民币减少[82] - 财务成本—净额在2024年上半年为187,666千元人民币，较2023年同期的160,090千元人民币增加[86] - 所得税开支在2024年上半年为627,742千元人民币，较2023年同期的1,085,337千元人民币减少[92] - 每股基本盈利在2024年上半年为0.26元人民币，较2023