公司人事变动 - 保利物业执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理 [1]

公司人事变动 - 公司执行董事兼董事长吴兰玉获委任为控股股东保利发展控股集团股份有限公司副总经理 [1] 股权变动 - 公司获FIL Limited增持32.68万股股份 [1]

公司人事变动 - 公司控股股东保利发展通知保利物业 执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理 [1]

公司人事变动 - 保利物业执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理 [1]

人事变动 - 公司执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理[3] 人员信息 - 2025年8月8日公司执行董事为吴兰玉及姚玉成[5] - 2025年8月8日公司非执行董事为刘平及刘智慧[5] - 2025年8月8日公司独立非执行董事为王小军、谭燕及张礼卿[5]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

股份与股本情况 - 截至2025年7月底，H股法定/注册股份347,000,090股，面值1元，股本347,000,090元[1] - 截至2025年7月底，内资股法定/注册股份206,333,310股，面值1元，股本206,333,310元[1] - 2025年7月底法定/注册股本总额553,333,400元[1] - 截至2025年7月底，H股已发行股份347,000,090股，库存股0股[2] - 截至2025年7月底，内资股已发行股份206,333,310股，库存股0股[2]

物业费结余返还事件 - 成都市金牛区保利两河森林小区向872户业主返还物业费结余资金941.9万元 [1] - 资金源于2017年交房至2024年底物业费未使用完部分 由物业代持且归属全体业主 [1][3] - 返还方案通过业委会与保利物业两个月协商达成 业主可选择现金转账或抵扣物业费 [1][7] 小区背景与资金构成 - 小区为高端住宅项目 含洋房、联排、叠拼三种业态 物业费标准3.5-6.0元/平方米·月 车位管理费90-120元/月 [2] - 采用酬金制模式 物业企业提取10%作为酬金 其余用于物业服务支出 结余归业主所有 [3] - 年物业费与车位管理费收入近1000万元 因初期入住率低及成本管控得当形成累计结余 [3] 业委会推动与制度保障 - 业委会于2023年10月正式成立 此前因环境卫生、路面沉降等问题与物业存在矛盾 [4] - 借助成都市"双晒"制度（晒收支、晒服务）要求物业全面公开收支明细 锁定结余资金 [4][6][10] - 金牛区住建局确认资金归属全体业主 要求兼顾当前与未来小区支出并征求业主意见 [9] 资金发放实施情况 - 退款登记已完成超半数业主 登记结束后10个工作日内通过银行转账发放 [1] - 最高返还金额近3万元（拥有两套房业主） 最低约5000元 按消费费率及房屋面积测算 [7] - 2024年10月曾发放26万余元公共收益红包 平均每户300元 [7] 行业现象与模式分析 - 2025年以来济南、南通、昆明、苏州等多地小区出现公共收益返还现象 [11][12] - 南通华强城小区向7832户发放156万元（每户200元） 武汉绿地汉口中心按5元/平方米发放62.9万元 昆明金川府发放38.05万元 [12] - 酬金制模式直观体现"物业费结余归业主"理念 但需避免短期分红透支长期维护成本 [12][13] 制度影响与行业意义 - "双晒"制度倒逼物业企业按合同履约并提升服务透明度 促进业主满意度提升 [10] - 金牛区住建局指出该案例为区内物业费返还额度最高小区 体现制度正向作用 [10] - 行业需从"返还结余"思维升级至社区资产保值增值战略 平衡短期收益与长期发展 [13]

行业评级与展望 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 行业基本面持审慎看法 盈利增长幅度预期放缓至单位数 [1] - 高端品牌符合市场需求分化趋势 绿城服务评级因此上调 [1] 华润万象生活(01209) - 获"买入"评级 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 预期今年预测股息回报率仅3.6% 属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]