报告行业投资评级 * 报告看好行业迈入格局和盈利稳定阶段，认为当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配 [4][61] 报告的核心观点 * 2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交面积与金额同比下滑，但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦 [1][4][7] * 央国企为拿地绝对主力，头部房企拿地强度大幅提升，行业格局持续调整 [1][3][48] 根据相关目录分别进行总结 1. 2025年土地市场“提质缩量”为主旋律 * **供应端全面收缩**：2025年全国样本城市土地供应建面11.72亿平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线城市分别供应1475/25315/90452万平方米，同比分别下降27.6%/6.4%/19.2% [4][8][16] * **成交端量跌价升**：全国样本城市土地成交建面9.87亿平方米，同比下滑12.5%；土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%；但成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4% [4][7][8] * **市场热度聚焦核心城市**：一线城市成交楼面均价同比上涨17.3%至27945元/平方米，二线城市上涨4.0%至4935元/平方米，三四线城市则下跌3.9%至1821元/平方米 [4][8][28] * **溢价率结构性分化**：2025年全国样本城市平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1个百分点，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8/+2.3/-0.6个百分点 [3][8][31] * **重点城市表现突出**：上海、深圳、杭州、成都全年平均溢价率均突破10%，分别达到15.3%、26.9%、25.4%和10.3% [3][31][40] * **城市集中度持续提升**：2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3个、1个百分点 [3] 2. 央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 * **拿地主体以央国企为主导**：2025年拿地金额TOP100的房企中，央国企和地方国资合计占比高达84% [48] * **头部房企投资积极**：2025年共有12家房企权益拿地金额破百亿元，其中11家为央国企，仅滨江集团1家为民企 [3][48] * **房企拿地强度显著提升**：重点房企中滨江集团拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额）最高，达81.9%；绿城中国和中建壹品拿地强度超过50%；全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比大幅提升70.6% [3][48] * **部分房企拿地规模逆势增长**：以新增土地货值计，2025年保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业同比分别增长22.6%、56.6%、126.5%、73.5%和236.0% [60] 3. 投资建议 * **看好行业龙头及优质赛道**：报告建议重点关注开发类、商住类、物业类及文旅类公司 [4][61] * **具体推荐标的**： * 开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产 [4][61] * 商住类：新城控股、龙湖集团 [4][61] * 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 [4][61] * 文旅类：华侨城A [4][61]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且维持此评级 [1] 报告核心观点 - 尽管受元旦假期影响，本周一二手房销售数据同环比均出现显著下降，但地方支持性政策（如南京人才新政、沈阳公积金优化）持续出台，旨在稳定市场 [6][13] - 行业板块本周表现强于大盘，申万房地产指数上涨5.07%，跑赢沪深300指数2.29个百分点 [3][11] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求回升而实现估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周（报告期），申万房地产指数上涨5.07%，同期沪深300指数上涨2.79%，板块获得2.29%的相对收益 [3][11] - 个股方面，涨幅前五为城建发展、*ST亚太、盈新发展、上实发展、*ST荣控；跌幅前五为海南机场、光明地产、和展能源、首开股份、*ST美谷 [11] 行业新闻追踪 - **南京人才新政**：1月4日发布三项新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴，学士1万元、硕士3万元、博士10万元；同时扩大住房租赁补贴范围，博士2000元/月、硕士800元/月、学士600元/月，补贴期限不超过36个月 [13][15] - **沈阳公积金优化**：1月7日起实施5项优化政策，包括将最低首付15%政策延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民和青年人公积金贷款额度上浮30%适用范围扩大至二手房等 [13][15] - **上海规范市场竞争**：1月8日，上海住建委提出将健全公平竞争审查机制，推进异常低价识别和处置，防止“内卷式”竞争 [13][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：38个重点城市一手房合计成交19，373套，同比-31.1%，环比-58.6%；成交面积178.5万平方米，同比-39.8%，环比-64.5% [4][21] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-3.7%，环比-52.8%；二线城市同比-48.1%，环比-67.0%；三四线城市同比-38.1%，环比-54.4% [21] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：38城合计成交21，950套，同比-28.6%，环比-26.5%；成交面积196.1万平方米，同比-39.3%，环比-32.0% [28] 重点城市二手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：16个重点城市二手房合计成交16，210套，同比-21.0%，环比-6.9%；成交面积158.9万平方米，同比-23.8%，环比-8.3% [4][37] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-27.4%，环比-21.6%；二线城市同比-24.1%，环比+17.9%；三四线城市同比+2.9%，环比-29.0% [37] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：16城合计成交16，503套，同比-21.5%，环比-20.8%；成交面积161.6万平方米，同比-24.5%，环比-20.5% [40] 重点城市库存情况分析 - **本周（1.2-1.8）库存**：17个重点城市商品房库存面积18，816.5万平方米，环比增速为0%，去化周期为149.2周 [4][51] - **分能级看**：一线城市去化周期115.8周；二线城市173.4周；三四线城市258.2周 [51] 土地市场供给与成交分析 - **本周（12.29-1.4）土地市场**： - 供应：土地供应面积2，258.2万平方米，同比+25.3%；供应均价1，479元/平方米，同比+5.3% [5][61] - 成交：土地成交面积2，488.6万平方米，同比-62.2%；成交金额361.8亿元，同比-71.6%；成交楼面价1，454元/平方米，溢价率0.5% [5][61] - **近期房企拿地**：列举了多家房企近期拿地情况，包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等在核心城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **本周（1.2-1.8）信用债发行**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比-57.67%，环比+411.59% [5][77] - **本月至今信用债发行**：合计35.3亿元，同比-57.67%，环比-79.15% [77] 个股公告及新闻追踪 - **绿城管理**：截至2025年12月31日，新拓代建项目合同总建筑面积3，535万平方米，较去年同期下降约3.1%；新拓代建项目代建费预估93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [16][18] - **时代中国控股**：2025年全年累计合同销售金额约53.37亿元，签约建筑面积约43.9万平方米；12月单月合同销售金额约5.50亿元 [16][18] - **中国海外发展**：拟发行不超过25亿元公司债券，品种一利率预设区间1.60%-2.60%，品种二1.80%-2.80% [16][17][18] - **保利发展**：2025年12月实现签约面积69.71万平方米，同比-19.33%；签约金额121.64亿元，同比-18.94%。2025年1-12月累计签约面积1，235.34万平方米，同比-31.24%；签约金额2，530.30亿元，同比-21.67% [18][20] - **中国金茂**：2025年12月取得签约销售金额128.21亿元，签约销售建筑面积423，229.71平方米。2025年全年累计签约销售金额1，135亿元 [18][20] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

物业费下降趋势 - 武汉东湖朗诗里程小区物业费从每平米2.5元降至1.1元 [1] - 武汉江山如画八期物业费由3元每平降至1.6元每平 [1] - 武汉中海光谷锦城小区物业费由3.3元每平降至2.6元每平 [1] - 成都高新区南城都汇物业费从4元每平调整至3元每平 [1] - 成华区信合御龙山二期物业费从4.8元每平降至3.5元每平 降幅27% [1] - 成都绿地锦都小区物业费从3.2元每平调整为2.81元每平 [1] 物业费收缴率与行业压力 - 当前物业费全国平均收缴率约70% 且近年呈持续下降状态 [1] - 物业费下降的差价压力由物业公司承担 [1] - 物业公司将成本压力转移至员工 [1] - 物业行业躺着赚钱的时代已经结束 [1] 行业裁员潮 - 碧桂园服务近两年减员超20000人 [1] - 中海物业一年减员近4400人 [1] - 保利物业减员3700人 [1] - 整个物业行业在2024年共减员5.4万人 [1] 关联方资金占用问题 - 2024年上市物业公司中有17家出现关联方资金占用问题 [2] - 平均资金占用比例达营收的18% [2] - 房企将拥有稳定收入的物业公司作为“现金流蓄水池” [2] 资金占用引发的具体案例与后果 - 河南建业物业获嘉分公司因长期欠薪导致员工离职与罢工 [2] - 该分公司物业费收缴率高达99% 但资金被归集至集团 [2] - 2024年以来该区域至少有1.2亿元物业费被调往集团总部用于支付地产项目工程款 [3] - 部分员工欠薪9个月后申请仲裁 [3] - 当地法院2025年三季度数据显示 涉及建业物业的劳动纠纷案件胜诉率达92% 但执行到位率不足15% [3] - 世茂服务在华南和华东等区域将每日收入自动归集至集团 导致现金流枯竭 [3] - 世茂服务对片区经理级及以上员工降薪 幅度少则1000元起步 多则四五千元 [3] - 长沙荣盛花语物业拖欠员工工资数月 [3] - 蓝盾物业因集团抽走资金 导致济宁方圆小区物业半年多未发工资 员工离职与服务恶化 [3]

公司战略动向 - 保利物业服务股份有限公司于1月6日成立了全资子公司广东保民城市景区运营有限公司，以拓展城市景区运营业务 [1] - 新公司由保利发展旗下企业全资持股，法定代表人为靳勤 [1] 新业务范围 - 新公司的经营范围覆盖游览景区管理、名胜风景区管理及露营地服务等多个领域 [1]

公司业务拓展 - 保利发展旗下保利物业服务股份有限公司全资成立了广东保民城市景区运营有限公司 [1] - 新公司的经营范围包括游览景区管理、名胜风景区管理、公园及景区小型设施娱乐活动、自然生态系统保护管理、露营地服务等 [1] 公司股权结构 - 新成立的广东保民城市景区运营有限公司由保利物业服务股份有限公司全资持股 [1] - 保利物业服务股份有限公司是上市公司保利发展的旗下公司 [1]

行业背景与核心问题 - 老旧迷你小区物业管理陷入“收费低-服务差-居民不满意-收费难”的恶性循环[1] - 小区体量小、物业费极低，每月每平方米仅0.18元人民币，导致物业公司无盈利空间，难以找到正规公司接手[5][8][10] - 居民面临服务缺失，应急维修需自行寻找高价且不规范的维修人员，例如有案例维修插座被索价超过7000元人民币[8] - 居委会干部长期承担应急“救火队员”角色，工作负担沉重[5][6] 创新解决方案：“团购物业”模式 - 上海市杨浦区定海路街道试点“团购物业”模式，将12个位置相近、问题相似的老旧小区打包整合[1] - 整合后形成一个覆盖2200余户、11个业委会、总计11.2万平方米的物业服务综合体[1][10] - 该模式旨在通过规模化运营摊薄管理成本，破解“老小散”小区管理难题[10] 方案实施与关键挑战 - 方案实施缺乏成熟可操作模板，且面临统一居民意愿和通过业主大会的挑战[11] - 物业费成为关键变量，原托管物业小区费用拟从每月每平方米0.18元涨至0.8元，无固定门岗小区涨至0.6元，引发居民对性价比的质疑[11] - 街道组织了超过20场社区答疑会，并通过“微更新”改造（如升级充电车棚、增设电子门禁）提升居民感受度，以争取支持[13] - 最终，在11场业主大会上，该方案获得了超过70%的同意率[14] 运营管理与初期磨合 - 保利物业经理马大武负责管理这12个风格各异的小区，工作强度大，需每日为手机充电三次以应对各种问题[3] - 物业团队正通过“暴走”式实地勘察熟悉各小区细节，如公共区域灯开关和自来水阀门位置，预计需要3个月磨合期以达到居民预期[5][14] - 街道、居委会和物业建立了每周联席会议制度，以协调解决实际问题并组建应急响应队伍[14] 模式展望与潜在影响 - 该模式目前处于探索阶段，其长效发展取决于服务质量、居民认可度等多方面考验[16] - 若试点成功，该“团购物业”经验计划向更多无物业小区拓展，旨在为全市面临类似困境的老旧小区提供一种新的选择[16] - 最终目标是建立“服务升级、居民认可、居民缴费、服务再升级”的良性循环，让老旧迷你小区享受专业化物业服务[15]

行业研究背景与产品发布 - 中指研究院发布2025年1-12月中国物业服务企业新增合约面积TOP50及第三方市场拓展TOP50榜单，旨在帮助企业掌握行业趋势与规模扩张选择 [1][14] - 2025年，中指院联合小冰及指尖科技推出“AI招投标AGENT”，该产品基于大模型多智能体系统，提供从商机洞察、竞争分析到标书生成的闭环服务，旨在缩短标书制作周期并提升中标率 [1][14] 2025年物业服务企业新增合约面积情况 - 2025年1-12月，TOP50企业新增合约面积合计约6.90亿平方米，均值为1379万平方米 [2][5][16][19] - 头部企业规模扩张迅速，新增合约面积前三名分别为：中海物业管理有限公司（7917万平方米）、上海永升物业管理有限公司（5107万平方米）、保利物业服务股份有限公司（4396万平方米） [1][5][15][19] - 新增合约面积TOP10企业还包括：碧桂园生活服务集团股份有限公司（4361万平方米）、绿城物业服务集团有限公司（4063万平方米）、华润万象生活有限公司（2856万平方米）、长城物业集团股份有限公司（2598万平方米）、卓越商企服务集团有限公司（2235万平方米）、新大正物业集团股份有限公司（2224万平方米）、金科智慧服务集团股份有限公司（1978万平方米） [1][3][6][17] 2025年物业服务企业第三方市场拓展分析 - 2025年1-12月，TOP50企业第三方市场拓展面积合计约6.11亿平方米，均值为1222万平方米 [2][9][16][23] - 第三方市场拓展面积前两名企业为：中海物业管理有限公司（6970万平方米）、上海永升物业管理有限公司（5029万平方米） [6][9][20][23] - 企业拓展呈现明显层级分化，TOP10企业第三方市场拓展面积均值为3395万平方米，TOP11至TOP30企业均值则为999万平方米 [9][23] - 第三方市场拓展面积排名前列的企业还包括：碧桂园（3922万平方米）、绿城物业服务集团有限公司（3564万平方米）、保利物业服务股份有限公司（3354万平方米） [6][20] 2025年12月城市服务中标情况 - 2025年12月，部分物业服务企业在城市服务领域中标，金额TOP5企业包括：保利物业服务股份有限公司（中标金额184.28百万元，即1.8428亿元）、广东宏德科技物业有限公司（52.47百万元）、中铁建物业管理有限公司（22.23百万元）、深业物业运营集团股份有限公司（18.06百万元）、泓盈城市运营服务集团股份有限公司 [11][25] - 保利物业服务股份有限公司当月中标的海口市人民医院物业服务采购项目金额突出，达5040万元 [11][25] 数据统计口径说明 - 新增合约面积统计口径为：第三方市场拓展面积、并购面积、承接关联方面积之和 [4][18] - 第三方市场拓展面积统计口径为：第三方中标项目，不包括承接兄弟公司项目、非业主增值服务项目及并购项目 [8][22]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年12月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 保利物業服務股份有限公司（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | H | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06049 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 347,000,090 | | 0 | | 347,000,090 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | | 本月底結存 | | | | 347,000,090 | | 0 | | 347,000,090 | I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分 ...

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]