行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 行业基本面处于修复期，政策持续放松带动市场信心逐步恢复[1][3] - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%，住宅销售金额同比下降6.2%[2][11] - 房地产开发投资同比下降12.0%，新开工面积同比下降19.4%，竣工面积同比下降16.5%[5][11] - 房企到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比微增0.1%，个人按揭贷款同比下降9.3%[7][34] 行业宏观数据 - 商品房销售面积51560万平方米（同比-4.0%），销售额49566亿元（同比-6.5%）[2][11] - 住宅投资占开发投资比重76.9%，完成额41208亿元（同比-10.9%）[11] - 土地购置面积10052万平方米（同比-53.4%），成交价款9166亿元（同比-48.4%）[12] 销售市场分析 - 7月销售环比下滑主因季节性因素，政策宽松累积效应逐步显现[3][13] - 分区域看，东部地区销售面积同比-6.2%，表现最弱；中部地区同比-1.1%，相对稳健[13] - 办公楼销售表现优于住宅和商业，销售额同比-4.6%[11][13] 投资与开发 - 新开工面积同比-19.4%，核心城市拿地边际回暖但整体强度仍偏低[5][26] - 土地市场溢价率维持低位，100大中城市住宅用地成交溢价率处于历史较低水平[32] - 竣工节奏放缓，1-7月竣工面积同比-16.5%，较1-6月降幅扩大1.7个百分点[5] 资金状况 - 定金及预收款同比下降9.9%，自筹资金同比下降8.5%，反映房企现金流压力仍存[7][34] - "项目融资白名单"政策加码，国内贷款同比微增0.1%[7][34] 政策与市场展望 - 70城房价同比降幅持续收窄，政策宽松窗口期延续[36] - 建议关注布局一二线城市的头部房企如保利发展、招商蛇口等[8][43] - 港股推荐华润置地、绿城中国等具备估值弹性的标的[8][43]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

公司公告 - 公司将于2025年8月25日举行董事会会议 [1] - 会议将审议批准截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议将处理中期业绩刊发及其他事项 [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月25日举行董事会会议[3] - 董事会会议将考虑及批准公司及附属公司截至2025年6月30日止六个月中期业绩及刊发[3] 公司人员 - 公告日期公司执行董事为吴兰玉女士及姚玉成先生[4] - 公告日期公司非执行董事为刘平先生及刘智慧先生[4] - 公告日期公司独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士及张礼卿先生[4]

南向资金净流入 - 盈富基金净流入11.84亿港元位列市场第一 收盘价25.38港元下跌0.7% [1][2] - 阿里巴巴-W净流入7.30亿港元位列市场第二 收盘价116.3港元下跌2.43% [1][2] - 恒生中国企业净流入5.56亿港元位列市场第三 收盘价91.16港元下跌0.83% [1][2] - 小米集团净流入4.73亿港元 净流入比6.69% 收盘价51.25港元下跌1.16% [2] - 再鼎医药净流入4.29亿港元 净流入比26.73% 收盘价27.2港元下跌10.47% [2] - 百济神州净流入3.70亿港元 净流入比22.63% 收盘价171.3港元下跌6.14% [2] 南向资金净流出 - 药明生物净流出5.39亿港元位列市场第一 净流出比33.02% 收盘价29.36港元下跌2.2% [1][2] - 华虹半导体净流出5.09亿港元位列市场第二 净流出比21.78% 收盘价44港元下跌1.74% [1][2] - 中芯国际净流出4.32亿港元位列市场第三 净流出比3.98% 收盘价48.66港元下跌8.19% [1][2] - 快手-W净流出2.92亿港元 净流出比14.76% 收盘价79.15港元下跌1.06% [2] - 巨子生物净流出2.20亿港元 净流出比24.75% 收盘价59港元上涨3.87% [2] 高净流入比个股 - 上海实业控股净流入比63.56%位列市场第一 净流入1136.17万港元 收盘价14.87港元上涨0.34% [1][2][3] - 中银航空租赁净流入比60.26%位列市场第二 净流入3563.87万港元 收盘价73.5港元上涨1.31% [1][2][3] - 阳光保险净流入比55.37%位列市场第三 净流入2483.02万港元 收盘价3.79港元下跌1.81% [1][2][3] - 保利物业净流入比52.6% 净流入1143.12万港元 收盘价34.88港元下跌1.91% [2][3] - 中石化炼化工程净流入比51.21% 净流入764.98万港元 收盘价6.31港元持平 [3] 高净流出比个股 - GX中国净流出比100%位列市场第一 净流出7100港元 收盘价35.46港元下跌0.78% [1][3] - 南方恒指ETF净流出比65.52%位列市场第二 净流出72.49万港元 收盘价25.4港元下跌0.94% [1][3] - 四川成渝高速公路净流出比49.23%位列市场第三 净流出380.74万港元 收盘价4.92港元下跌0.4% [1][3] - 雅迪控股净流出比41.83% 净流出4063.12万港元 收盘价12.62港元上涨0.24% [3] - 达势股份净流出比40.77% 净流出1423.65万港元 收盘价83.3港元下跌1.83% [3]

人事任命 - 保利物业执行董事兼董事长吴兰玉被任命为保利发展副总经理 填补了自今年3月潘志华升任后留下的空缺 [1][5] - 吴兰玉和潘志华均为1979年出生 吴兰玉成为当前保利发展副总经理团队中年龄最小的成员 [10][12] 高管背景与履历 - 吴兰玉在保利体系内工作超过20年 2005年加入保利发展担任业务经理 负责投资事务 随后在广州 武汉等城市公司负责销售 市场营销 客户服务及物业管理 2018年调任保利物业总经理 2023年1月接任董事长 [6][7] - 吴兰玉在投资 销售 营销及物管领域均具备丰富经验 是地产圈内少有的复合型人才 [9][10] - 保利发展副总经理张艳华长期稳定任职 产品专业背景出身 另一位副总经理唐翔同样为产品专业出身 [4][16] 组织架构与战略方向 - 保利发展副总经理团队常规配置为5-6人 此次任命前仅剩3人 包括张艳华 唐翔和陈刚 [14] - 此次从物业板块提拔高管而非内部区域总或营销总 体现公司对物业服务带来的高溢价价值和品牌赋能的重视 [5] - 吴兰玉曾推动保利物业架构重组和人才引入计划 其任命可能促进地产与物业业务的进一步协同 [6][7][10] 近期高管变动 - 去年11月副总经理张伟因工作调整辞职 其在保利集团任职超过12年 是就任时间最长的副总经理级高管 [13] - 去年8月副总经理刘颖川因工作调动辞任 [13] - 今年3月潘志华从副总经理升任总经理 成为当时多位副总经理中年龄最小的成员 [10][11]

行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]